AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 18 DECEMBRE 2025

N° RG 25/00405 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LOS5

Minute JCP n° 599/2025

PARTIE DEMANDERESSE :

E.P.I.C. SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE EUROMETROPOLE DE [Localité 8] HABITAT

dont le siège social est sis [Adresse 1]

[Localité 6]

Représentée par Madame [R] [E], chargée de contentieux munie d’un pouvoir de représentation

PARTIES DÉFENDERESSES :

Madame [T] [K] épouse [S]

demeurant [Adresse 3]

[Localité 7]

Comparante

Monsieur [L] [S]

demeurant [Adresse 3]

[Localité 7]

Non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Adeline GUETAZ

GREFFIER : Mélissa MALOYER

Débats à l’audience publique de référé du 16 octobre 2025

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à la SEM EMH par LS (+ pièces par voie de case)

— copie certifiée conforme délivrée le à Mme [T] [K] épouse [S] par LS

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 23 avril 2019, l’Office Public de l’Habitat [Localité 8] HABITAT TERRITOIRE devenu la société d’écocomie mixte EUROMETROPOLE de [Localité 8] HABITAT a consenti à Madame [T] [K] et Monsieur [L] [S] un bail d’habitation sur un logement situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 376 euros ainsi que 208,15 euros pour les charges.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, la société d’écocomie mixte EUROMETROPOLE de [Localité 8] HABITAT a fait signifier à Madame [T] [K] et Monsieur [L] [S] et Monsieur [L] [S] le 30 décembre 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 2 660,54 euros.

Par actes de commissaire de justice du 3 avril 2025 remis respectivement à personne et à personne présente, la société d’écocomie mixte EUROMETROPOLE de METZ HABITAT a fait assigner Madame [T] [K] et Monsieur [L] [S] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz, afin d’obtenir la résiliation du bail, l’expulsion des locataires et leur condamnation au paiement des arriérés de loyers.

L’affaire a été appelée à l’audience du 18 septembre 2025 puis renvoyée à l’audience du 16 octobre 2025 à laquelle elle a été retenue.

Aux termes de son assignation, la société d’écocomie mixte EUROMETROPOLE de [Localité 8] HABITAT demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de, notamment :

Constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 3 mars 2025 ; Constater la résiliation de plein droit du bail conclu le 23 avril 2019 ; Ordonner l’expulsion des locataires ainsi que tous occupants s’y trouvant de leur chef, et, au besoin, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux ; Dire et juger qu’il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux et à leur séquestration dans un local aux risques et périls du défendeur ; Condamner solidairement à titre provisionnel Madame [T] [K] et Monsieur [L] [S] à lui payer, en deniers ou quittances, la somme de 2 666,84 euros correspondant à l’arriéré de loyers et charges (loyer de mars 2025 non inclus), suivant décompte arrêté à la date du 10 mars 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la date du commandement ; Condamner solidairement Madame [T] [K] et Monsieur [L] [S] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation de 857,25 euros à compter du prononcé de la résiliation, et jusqu’à libération définitive des lieux, tout mois commencé étant dû en totalité et chaque indemnité étant augmentée des intérêts au taux légal à compter de chaque terme impayé ; Dire que cette indemnité d’occupation sera révisée conformément aux augmentations qui seront décidées dans le cadre de la législation applicable aux Organismes H.L.M. ; Dire que l’indemnité d’occupation sera payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les acomptes sur charges ; Dire que la Société d’Economie Mixte EUROMETROPOLE DE [Localité 8] HABITAT pourra régulariser les charges et ajuster la facturation de la consommation d’eau ainsi qu’elle aurait pu le faire si le bail n’avait pas été résilié ; Rapppeler que la décision à intervenir est exécutoire de plein droit par provision ; Condamner les défendeurs à lui payer une somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner solidairement Madame [T] [K] et Monsieur [L] [S] en tous les frais et dépens, qui comprendront notammennt le coût du commandement de payer du 30 décembre 2024, et de la présente assignation, au terme de l’article 696 du code de procédure civile.

A l’audience, la société d’écocomie mixte EUROMETROPOLE de [Localité 8] HABITAT représentée par sa chargée de recouvrement actualise la dette laquelle s’éleve désormais à la somme de 878,24 euros précisant que les locataires ne sont plus redevables que du loyer courant du mois du mois de septembre 2025 et donne son accord pour des délais de paiement d’un mois avec suspension de la clause résolutoire.

En défense, Madame [T] [K], présente à l’audience, reconnaît la dette locative, mais elle demande à être autorisée à la régler sous un mois et à pouvoir se maintenir dans le logement en bénéficiant de la suspension des effets de la clause résolutoire.

Monsieur [L] [S] bien que régulièrement assigné n’est ni présent, ni representé sans avoir fait connaitre les motifs de son absence.

L’affaire est mise en délibéré au 18 décembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des demandes:

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié aux locataires le 30 décembre 2024, et la situation d’impayés locatifs a été notifiée à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 23 avril 2024, soit deux mois au moins avant l’assignation délivrée le 3 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’assignation a été notifiée le 4 avril 2025 à l’autorité préfectorale, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au 18 septembre 2025 , conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Par conséquent, les demandes en constat d’acquisition de la clause résolutoire, expulsion des locataires et condamnation au paiement des arriérés de loyers ainsi que d’une indemnité d’occupation, doivent être déclarées recevables.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire:

Il résulte de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire (article 7) qui prescrit un délai de deux mois pour régulariser le défaut de paiement, et le commandement de payer signifié aux locataires le 30 décembre 2024 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 2 660,54 euros.

Il ne résulte d’aucun élément des débats que cette somme aurait été réglée dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement de payer.

Par conséquent, il y a lieu de retenir que les conditions pour constater l’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 3 mars 2025, conformément à la demande de la bailleresse.

Sur le montant de l’arriéré locatif:

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile que le juge du contentieux de la protection, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier.

La société d’écocomie mixte EUROMETROPOLE de [Localité 8] HABITAT produit un décompte actualisé au 15 octobre 2025 aux termes duquel Madame [T] [K] et Monsieur [L] [S] lui doivent, la somme de 878,24 euros, correspondant à l’échéance du mois du mois de septembre 2025.

Sur le fondement de l’article 1310 du Code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l’espèce, aux termes du contrat de location conclu le 23 avril 2019, Madame [T] [K] et Monsieur [L] [S] agissent solidairement entre eux.

Par conséquent, ils seront condamnés solidairement et à titre provisionnel, à verser à la SEM EUROMETROPOLE DE [Localité 8] HABITAT cette somme de 878,24 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Sur les délais de paiement et la demande d’expulsion:

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, et 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il est rappelé qu’en vertu des articles 21, 128 et 129-1 du code de procédure civile, il entre dans la mission du juge de concilier les parties, que les parties peuvent se concilier, d’elles-mêmes ou à l’initiative du juge, tout au long de l’instance et qu’elles peuvent toujours demander au juge de constater leur conciliation.

En considération des éléments versés aux débats, et notamment de l’accord intervenu entre les parties à l’audience ainsi que de la proposition de règlement présentée à l’audience par Madame [T] [K], les locataires seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Si la demande d’expulsion devient nécessairement sans objet, il sera toutefois décidé que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et d’autre part de la dette locative selon les délais de paiement accordés, justifiera le rétablissement des effets de la clause résolutoire, et ce, dès le premier impayé, ainsi que la condamnation provisionnelle de Madame [T] [K] et Monsieur [L] [S] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à leur départ définitif des lieux.

Sur l’incidence d’une procédure de surendettement:

Il résulte de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que le juge invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Le juge n’a recueilli à l’audience aucun élément de nature à indiquer que Madame [T] [K] et Monsieur [L] [S] faisaient l’objet d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens des articles L711-1 et suivants du code de la consommation.

Sur les demandes accessoires et les mesures de fin de décision:

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [T] [K] et Monsieur [L] [S], partie perdante, seront condamnés in solidum aux dépens, qui comprendront de plein droit le coût du commandement de payer, sans qu’il y ait lieu de répartir autrement ces dépens.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, Madame [T] [K] et Monsieur [L] [S], tenus aux dépens, seront condamnés in solidum à payer à la société d’écocomie mixte EUROMETROPOLE de [Localité 8] HABITAT la somme de 250 euros, au titre des frais non compris dans les dépens, en considération de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

La présente ordonnance est de plein droit assortie de l’exécution provisoire, en vertu de l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Adeline GUETAZ, vice-présidente chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Metz, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort, rendue après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu le 23 avril 2019 entre l’Office Public de l’Habitat [Localité 8] HABITAT TERRITOIRE devenu la société d’écocomie mixte EUROMETROPOLE de [Localité 8] HABITAT, d’une part, et Madame [T] [K] et Monsieur [L] [S], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 5] étaient réunies à la date du 3 mars 2025 ;

CONDAMNONS, solidairement et à titre provisionnel, Madame [T] [K] et Monsieur [L] [S] à payer à la société d’écocomie mixte EUROMETROPOLE de [Localité 8] HABITAT la somme de 878,24 euros au titre des loyers et des charges, incluant l’échéance de septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Madame [T] [K] et Monsieur [L] [S], tenus par ailleurs de payer les loyers et charges courants, à régler cette dette en une mensualité de 878,24 euros devant intervenir dans un délai d’un mois à compter de la présente décision ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant la durée d’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail d’habitation pourra se poursuivre ;

DISONS que dans le cas contraire, toute mensualité, concernant tant les loyers et charges courants que le règlement de la dette locative, aura pour effet :

que la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;que le solde de la dette locative mentionnée ci-dessus deviendra aussitôt exigible ;qu’à défaut pour Madame [T] [K] et Monsieur [L] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société d’écocomie mixte EUROMETROPOLE de [Localité 8] HABITAT pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique le cas échéant ;que Madame [T] [K] et Monsieur [L] [S] seront condamnés solidairement et à titre provisionnel, à verser à la société d’écocomie mixte EUROMETROPOLE de [Localité 8] HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, et ce jusqu’à la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs ;

DISONS que, sous ces réserves, les demandes de la société d’écocomie mixte EUROMETROPOLE de [Localité 8] HABITAT tendant à l’expulsion de Madame [T] [K] et Monsieur [L] [S] et à leur condamnation à une indemnité d’occupation sont sans objet ;

REJETONS toute autre demande ;

CONDAMNONS in solidum Madame [T] [K] et Monsieur [L] [S] à payer à la société d’écocomie mixte EUROMETROPOLE de [Localité 8] HABITAT la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Madame [T] [K] et Monsieur [L] [S] aux dépens, en ce compris de plein droit le coût du commandement de payer du 30 décembre 2024, de l’assignation en référé du 3 avril 2025 et le cas échéant de sa notification à l’autorité préfectorale du 4 avril 2025 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire conformément à l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile ;

La présente décision a été prononcée par mise à disposition au Greffe le 18 décembre 2025 par A. GUETAZ, vice-présidente, assistée de M. MALOYER, Greffière.

La greffière La vice-présidente