TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ Minute :

Chambre Commerciale N° RG 24/00982 – N° Portalis DBZJ-W-B7I-LBDL

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 08 JUILLET 2025

DEMANDERESSE

La Société de Caution Mutuelle des Professions Immobilières et Financières « SOCAF » Société coopérative à capital variable de caution mutuelle, immatriculée au RCS de PARIS sous le n°672 011 293 pris en la personne de son représentant légal dont le siège social est sis 26 avenue de Suffren – 75015 PARIS

représentée par Maître Valérie DAVIDSON de la SCP HEMZELLEC DAVIDSON, avocats au barreau de METZ, vestiaire : B203, M^e Sandrina GASPAR-FERREIRA, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDERESSES

la S.A.R.L. DBRIF, immatriculée au RCS de METZ sous le N°B 379 190 374 pris en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis 8 Impasse Henri Billotte – 57070 SAINT-JULIEN-LÈS-METZ

représentée par Maître Michel WALTER de l’ASSOCIATION WALTER-GURY, avocats au barreau de METZ, vestiaire : B109

Madame [Y] [K]

née le 25 Janvier 1965 à METZ (57000), demeurant 8 Impasse Henri Billotte – 57070 SAINT-JULIEN-LÈS-METZ

représentée par Maître Michel WALTER de l’ASSOCIATION WALTER-GURY, avocats au barreau de METZ, vestiaire : B109

Nous, Valérie ROSSBURGER, Juge des Référés,

Assistée de Candice HANRIOT, Greffière

Débats: à l’audience publique du 03 Juin 2025

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SOCIETE DE CAUTION MUTUELLE DES PROFESSIONS IMMOBILIERES ET FINANCIERES (ci-après la SOCAF) a notamment pour objet de garantir le remboursement des fonds, effets ou valeurs déposés entre les mains des personnes dont l’activité est régie par les articles 1 et suivants de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi « Hoguet » et son décret d’application n° 72-678 du 20 juillet 1972.

Il s’agit d’une garantie financière accordée aux agents immobiliers, administrateurs de biens et syndics, laquelle est obligatoire, conformément à l’article 3 de la loi Hoguet, dès lors que des fonds sont encaissés pour le compte des mandants.

La SARL DBRIF, anciennement dénommée CENTRE NATIONAL DES PARTICULIERS, a pour objet les locations et transactions mobilières et immobilières, la gestion immobilière, le syndic de copropriété, le conseil en création d’entreprise, domiciliation d’entreprise et opération de franchise. Sa gérante est Mme [Y] [K].

La SARL DBRIF a souscrit une garantie financière auprès de la SOCAF pour les activités de gestion immobilière, de syndic de copropriété et de transaction sur immeubles et fonds de commerce – non détention de fonds.

Par acte notarié en date du 15 novembre 2022, la SARL CENTRE NATIONAL DES PARTICULIERS, désormais dénommée SARL DBRIF, a cédé son fonds de commerce syndic de copropriété à la SAS CENTRAL IMMOBILIER.

Par courrier en date du 25 août 2023, la SARL DBRIF a informé la SOCAF de cette cession et lui a demandé de faire cesser la garantie de syndic de copropriété et gestion immobilière à effet du 31 décembre 2023 et de maintenir la garantie portant sur les transactions immobilières et fonds de commerce sans détention de fonds.

La SOCAF a fait publier en date du 21 décembre 2023 un avis de cessation de garantie à effet du 31 décembre 2023 dans le quotidien Le Républicain Lorrain.

Par courrier recommandé du 22 décembre 2023, avec accusé de réception, la SOCAF a informé la SARL DBRIF de la publication de la cessation de la garantie par suite de la cession de ses activités de gestion immobilière et de syndic de copropriété, à effet du 31 décembre 2023.

A cette occasion, la SOCAF a sollicité que la SARL DBRIF lui transmette le registre des mandats prévu à l’article 65 du décret du 20 juillet 1972 avec les adresses précises des immeubles et les noms et adresses des présidents ou, à défaut, des membres des conseils syndicaux ou des conseils de surveillance.

En l’absence de réponse, la SOCAF a réitéré sa demande de transmission des documents susvisés par courrier recommandé du 15 janvier 2024, avec accusé de réception.

Par mail du 30 janvier 2024, la gérante a informé la SOCAF que la SARL DBRIF reprendrait contact dans les meilleurs délais pour lui fournir les éléments manquants au plus vite.

Suite au mail susvisé dans lequel la SARL DBRIF a en outre annoncé que le garant financier (la CEGC) du repreneur de son activité de syndic procéderait à une reprise d’antériorité, la SOCAF, en réponse, par mail du 20 février 2024, a écrit qu’elle demeurait dans l’attente de la communication de la reprise d’antériorité de la CEGC.

En l’absence de reprise d’antériorité et sans registres pour procéder à la notification individuelle, la SOCAF a de nouveau réclamé la communication des registres à la société DBRIF, par courrier recommandé en date du 7 mai 2024 (pli avisé non réclamé).

Par courrier en date du 7 juin 2024, la SARL DBRIF a répondu ne pas être en mesure de fournir le registre des mandats à la SOCAF, indiquant l’avoir laissé à l’acquéreur de son fonds de commerce, au même titre que les documents et archives relatifs aux copropriétés du portefeuille cédé, et ne pas avoir réussi à le récupérer auprès du repreneur en dépit de ses démarches.

N’ayant pas obtenu le(s) registre(s) des mandats demandé(s) pour procéder à la notification individuelle des mandants de la SARL DBRIF, la SOCAF a donc intenté la présente action devant la juridiction des référés pour en obtenir la communication, en dirigeant son action contre la SARL DBRIF, mais également sa gérante, Mme [Y] [K].

*

Par actes d’huissier en date du 22 novembre 2024, la SOCIETE DE CAUTION MUTUELLE DES PROFESSIONS IMMOBILIERES ET FINANCIERES (SOCAF) a assigné la SARL DBRIF, au visa des articles 872 et 873 du Code de procédure civile, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, devant le Président de la Chambre commerciale du Tribunal Judiciaire de Metz, statuant en référé, aux fins de voir :

— ORDONNER à la SARL DBRIF et à Madame [Y] [K] de transmettre à la Socaf, dans un délai de sept (7) jours à compter de la date de signification de l’ordonnance à intervenir le ou les registre(s) des mandats prévu(s) à l’article 65 du Décret du 20 juillet 1972 de la SARL Centre National des Particuliers devenue SARL DBRIF, outre une liste contenant les adresses précises des immeubles et les noms et adresses des présidents, ou, à défaut, des membres des conseils syndicaux ou des conseils de surveillance,

— CONDAMNER la SARL DBRIF à une astreinte de 500 € par jour de retard, passé un délai de sept (7) jours suivant la date de signification de l’ordonnance à intervenir qui courra jusqu’à la remise des pièces ci-avant demandées,

— CONDAMNER Madame [Y] [K] à une astreinte de 500 € par jour de retard, passé un délai de sept (7) jours suivant la date de signification de l’ordonnance à intervenir qui courra jusqu’à la remise des pièces ci-avant demandées,

— CONDAMNER in solidum la SARL DBRIF et Madame [Y] [K] au paiement d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile d’un montant de 3 000 €,

— CONDAMNER in solidum la SARL DBRIF et Madame [Y] [K] aux entiers dépens de la présente instance.

La SARL DBRIF et Mme [Y] [K] ont constitué avocat.

Par conclusions en défense notifiées par voie électronique le 24 février 2025, auxquelles il est référé pour l’exposé de ses moyens, la SARL DBRIF et Mme [Y] [K] demandent au tribunal de :

Sur la demande présentée à l’encontre de Madame [Y] [K],

— DECLARER la demande de la SOCAF irrecevable en tant que dirigée à l’encontre de Madame [Y] [K] à titre personnel et l’en débouter,

Sur la demande présentée à l’encontre de la SARL DBRIF,

Vu la production par la SARL DBRIF de la liste dématérialisée des mandats,

— DIRE n’y avoir lieu à référé,

Subsidiairement et si le juge des référés se déclarait compétent,

— DEBOUTER la SOCAF de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— CONDAMNER la SOCAF à payer à Madame [Y] [K] la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER la SOCAF à payer à la SARL DBRIF la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— La CONDAMNER aux entiers dépens de l’action menée à l’encontre de Madame [Y] [K] et de la SARL DBRIF sur le fondement de l’article 696 du Code de procédure civile,

— ECARTER toute exécution provisoire.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 avril 2025, auxquelles il est référé pour l’exposé de ses moyens, la SOCAF a réitéré les termes de sa demande initiale, y ajoutant, à défaut de liste contenant les adresses précises des immeubles et les noms et adresses des présidents ou des membres des conseils syndicaux ou des conseils de surveillance, de voir ordonner la communication d’une liste contenant les adresses précises des immeubles et les noms et adresses des copropriétaires, et ce pour la période du 31 décembre 2013 au 31 décembre 2023.

Par dernières conclusions en défense notifiées par voie électronique le 30 mai 2025, auxquelles il est référé pour l’exposé de ses moyens, la SARL DBRIF et Mme [K] ont réitéré les termes de leur demande initiale, y ajoutant, sur la demande présentée à l’égard de la SARL DBRIF :

— à titre principal, de dire n’y avoir lieu à référé, compte tenu de la production nouvelle par la SARL DBRIF d’un registre des mandats reconstitué (pièce 15) contenant l’adresse des immeubles, le nom de la copropriété, le code postal et la ville de chaque copropriété, le numéro d’immatriculation des copropriétés, le nom du représentant du conseil syndical, l’adresse du représentant du conseil syndical avec son code postal et sa ville,

— à titre subsidiaire, de débouter la SOCAF de l’ensemble de ses demandes compte tenu du principe selon lequel « à l’impossible nul n’est tenu ».

A l’audience du 3 juin 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 8 juillet 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS ET DECISION

Sur la demande de communication de pièce

a) A l’égard de Mme [Y] [K]

Il résulte de l’article L. 223-18 du Code de commerce que la société à responsabilité limitée est gérée par une ou plusieurs personnes physiques et que, dans les rapports avec les tiers, le gérant est investi des pouvoirs les plus étendus pour agir en toute circonstance au nom de la société, sous réserve des pouvoirs que la loi attribue expressément aux associés. La société est engagée même par les actes du gérant qui ne relèvent pas de l’objet social, à moins qu’elle ne prouve que le tiers savait que l’acte dépassait cet objet ou qu’il ne pouvait l’ignorer compte tenu des circonstances, étant exclu que la seule publication des statuts suffise à constituer cette preuve.

Il est constant que le gérant d’une SARL peut valablement être assigné en son nom personnel, par des tiers à la société, à raison d’une faute séparable de ses fonctions sociales et qui lui soit imputable personnellement.

En l’espèce, la SOCAF, garante de la SARL DBRIF en application de l’article 3 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite « loi Hoguet », a assigné Mme [K] en son nom personnel aux fins d’obtenir la communication d’un registre des mandats prévu à l’article 65 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 (décret d’application de la loi Hoguet) afin de pouvoir procéder à la notification prévue à l’article 45 de ce décret.

L’article 65 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, fixant les conditions d’application de la loi Hoguet, prévoit que le représentant légal ou statutaire du titulaire de la carte professionnelle portant la mention « Gestion immobilière » ou « Syndic de copropriété », s’il s’agit d’une personne morale, doit tenir, sous sa responsabilité, un registre des mandats, conforme à un modèle fixé par arrêté du ministre chargé de l’économie, sur lequel les mandats qu’il détient sont mentionnés par ordre chronologique. En cas de cessation de garantie, ce registre est communiqué au garant ou à l’administrateur désigné.

Suivant l’article 45 du décret susvisé, en cas de cessation de garantie, le garant informe immédiatement, par lettre recommandée avec avis de réception, les personnes ayant donné mandat de gérer leurs immeubles et dont les noms et adresses figurent sur le registre des mandats prévus à l’article 65. Lorsque le titulaire de la carte est un syndic de copropriété ou un gérant de société, le garant informe également, dans les mêmes conditions, le président ou, à défaut, les membres du conseil syndical ou du conseil de surveillance.

La SOCAF ne justifie pas que les faits reprochés à Mme [K] sont séparables de ses fonctions sociales de gérante de la SARL DBRIF et permettent d’intenter une action personnelle à son égard.

En conséquence, les demandes dirigées à l’encontre de Mme [K], à titre personnel, doivent être jugées irrecevables en ce que la défenderesse ne pouvait être assignée qu’en sa seule qualité de gérante de la SARL DBRIF.

b) A l’égard de la SARL DBRIF

Aux termes de l’article 872 du Code de procédure civile, seul applicable devant la Chambre commerciale, le Président de celle-ci peut, dans tous les cas d’urgence, dans les limites de la compétence du tribunal, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La SOCAF fait valoir que l’urgence visée à l’article 872 du Code de procédure civile est justifiée par le fait que la cession de l’activité de syndic de copropriété remonte à 2022, que ce n’est qu’en 2023 que la SOCAF a été informée de la cession, que cette dernière a fait de nombreuses démarches amiables pour obtenir le(s) registre(s) et que l’article 45 du décret du 20 juillet 1972 prévoit une information immédiate après la cessation de garantie des mandants.

Ces éléments apparaissent cependant insuffisants pour caractériser une urgence au sens de l’article 872 du Code de procédure civile dès lors que l’urgence se caractérise comme une circonstance de fait telle que tout retard à statuer entraînerait un préjudice grave pour celui qui s’en prévaut et que la SOCAF ne développe aucun moyen de nature à justifier de la probabilité d’un préjudice consécutif à l’absence de communication du registre litigieux en l’espèce.

En vertu de l’article 873, alinéa 1er, du Code de procédure civile, le Président de la Chambre commerciale peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, la SOCAF sollicite la transmission par la SARL DBRIF du registre des mandats devant être tenu en application de l’article 65 du décret du 20 juillet 1972.

La communication d’un tel document ne constitue cependant ni une mesure conservatoire, ni une mesure de remise en état, de sorte que la SOCAF ne saurait la réclamer sur le fondement du texte précité.

En outre, le fait d’ordonner à la SARL DBRIF de communiquer, sous astreinte, le registre des mandats à la SOCAF ne permettrait pas de faire cesser le trouble allégué dès lors qu’il ressort des éléments versés aux débats que la SOCAF a sollicité à plusieurs reprises la transmission de ce document et que la SARL DBRIF l’a informée être dans l’incapacité de le lui faire parvenir car n’étant plus en sa possession, mais en celle du repreneur de l’activité de syndic de copropriété du fait de sa cession et que les démarches effectuées auprès du cessionnaire pour obtenir le registre des mandats ont échoué.

Or la cession de l’activité de syndic de copropriété est établie par la production de l’acte de cession du fonds de commerce, de même que les démarches de l’avocat de la SARL DBRIF aux fins d’obtenir la remise du registre des mandats auprès du cessionnaire ainsi que les diligences de la gérante de la SARL DBRIF pour permettre de compenser l’impossibilité matérielle de produire ce registre en versant aux débats deux reconstitutions sous forme de listings informatiques des mandats reprenant la majorité des informations figurant dans l’annexe I de l’arrêté du 15 septembre 1972 fixant le modèle des registres des mandats prévus par le décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, à l’exception des numéros de mandat.

Ainsi, en dépit de ce que la loi oblige la défenderesse à détenir le document litigieux, la SARL DBRIF démontre, à l’appui d’éléments suffisamment probants, ne pas être en possession du registre des mandats dont la communication est réclamée à l’occasion de la présente instance.

Par conséquent, la SOCAF doit être déboutée de sa demande formée sur ce fondement, la mesure sollicitée n’étant pas de nature à faire cesser le trouble manifestement illicite dont elle se prévaut.

Il appert ainsi que la SOCAF demande en réalité l’exécution d’une obligation de faire sur le fondement de l’article 873, alinéa 2, du Code de procédure civile, lequel dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le Président de la Chambre commerciale peut ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de ce texte, le juge des référés commerciaux ne peut ordonner que des mesures dont l’exécution est possible.

En l’espèce, il résulte des éléments précédemment développés qu’en dépit de ce que la loi oblige la défenderesse à détenir le document litigieux, la SARL DBRIF démontre, à l’appui d’éléments suffisamment probants, ne pas être en possession du registre des mandats et être dans l’impossibilité matérielle de produire ce registre des mandats (tant l’original qu’une copie) à l’occasion de la présente instance.

Toutefois, il y a lieu de constater que la SARL DBRIF verse aux débats une reconstitution de ce registre sous forme de listing informatique des mandats reprenant la majorité des informations figurant dans l’annexe I de l’arrêté du 15 septembre 1972 fixant le modèle des registres des mandats prévus par le décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, à l’exception des numéros de mandat.

Au demeurant, il convient de rappeler que l’article 65 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, fixant les conditions d’application de la loi Hoquet, bien que d’ordre public, n’est destiné qu’à organiser la transmission au garant du registre des mandats prévu à cet article en cas de cessation de garantie afin de permettre la notification de l’article 45 du décret susvisé et n’a pas pour objet de contraindre ce dernier à établir postérieurement à son dessaisissement des documents qu’il n’avait pas tenu préalablement, pas plus qu’à le contraindre à remettre des documents qui ne sont pas ou plus en sa possession, ce qui pourrait relever de sa responsabilité professionnelle dont il n’appartient pas à la juridiction des référés de connaître.

En conséquence, la mesure sollicitée, en tant que dirigée contre la SARL DBRIF, apparaît affectée d’une contestation sérieuse tenant à l’impossibilité matérielle de communiquer le document litigieux de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sa demande de voir ordonner à la SARL DBRIF, sous astreinte, de communiquer le registre des mandats.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens

La SOCAF, qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance, ainsi qu’à payer à Mme [Y] [K] et à la SARL DBRIF la somme de 1 500 euros, à chacune d’elles, en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

NOUS, Valérie ROSSBURGER, agissant en qualité de Président de la Chambre commerciale, statuant en référé, après en avoir délibéré conformément à la loi, publiquement par ordonnance contradictoire, en premier ressort :

RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent,

DECLARONS irrecevable la demande de communication du registre des mandats à l’égard de Mme [Y] [K], assignée en son nom personnel et non en sa qualité de gérante de la SARL DBRIF ;

CONSTATONS l’absence d’urgence de la demande en ce qu’elle est fondée sur l’article 872 du code de procédure civile ;

CONSTATONS l’impossibilité d’ordonner, sous astreinte, la communication par la SARL DBRIF à la SOCAF du registre des mandats prévu à l’article 65 du Décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ;

CONSTATONS l’existence d’une contestation sérieuse ;

DISONS, en conséquence, n’y avoir lieu à référé sur la mesure réclamée par la SOCAF ;

CONDAMNONS la SOCAF aux dépens ;

CONDAMNONS la SOCAF à payer à Mme [Y] [K] la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SOCAF à payer à la SARL DBRIF la somme 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire par provision.

LE GREFFIER, LE JUGE DES RÉFÉRÉS,