AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 22 JANVIER 2026

N° RG 25/00346 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LNWE

Minute JCP n° 56/2026

PARTIES DEMANDERESSES :

Monsieur [Y] [L]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Jérémy GENY LA ROCCA, avocat au barreau de METZ

Madame [V] [L]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Jérémy GENY LA ROCCA, avocat au barreau de METZ

PARTIE DÉFENDERESSE :

Monsieur [M] [Q]

demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Laure FOURMY

GREFFIER : Amelie KLEIN

Débats à l’audience publique de référé du 27 novembre 2025

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à M^e GENY LA ROCCA (+pièces)

— copie certifiée conforme délivrée le à M. [Q]

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 03 novembre 2023, Mme [G] [L] (aujourd’hui décédée) a consenti à M. [M] [Q] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer de 506 euros par mois outre 200 euros de provisions sur charges, outre diverses sommes au titre des accords collectifs et contrats, soit 706 euros au total.

Mme [G] [L] est décédée le 25 février 2025.

Selon attestation dévolutive du 28 avril 2025, le conjoint de feue [G] [L], M. [Y] [L], donataire universel des biens de son épouse, a opté pour l’usufruit des biens de la succession. Leur fille unique, [V] [X] [L], s’est portée héritière pour le tout en nue-propriété.

*

Par exploit du 26 mai 2025, déposé à l’étude, M. [Y] [L] et Mme [V] [L] ont fait assigner M. [M] [Q] devant le Juge des contentieux de la protection statuant en matière de référés, aux fins de voir, au bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de M. [M] [Q] et de tous occupants de son chef avec si besoin est l’assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de 2 mois suivant le commandement de quitter les lieux ;

— condamner M. [M] [Q] à payer à M. [Y] [L] et Mme [V] [L] :

—  à titre de provision la somme de 4268,55 euros au titre de l’arriéré de loyers selon arrêté de compte au 11 février 2025, augmentés des intérêts au taux légal,

—  une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer qui aurait été du en cas de poursuite du bail, augmenté de la provision des charges locatives, qui sera due à compter de la résiliation du bail consécutive au jeu de la clause résolutoire, au prorata temporis de l’occupation, avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance mensuelle ; soit en l’espèce, la somme mensuelle de 518,49 euros, outre les charges pour un montant de 200 euros ;

dire que l’indemnité d’occupation sera révisée annuellement selon les modalités fixées au bail ;à titre subsidiaire, dans l’hypothèse où, par impossible, des délais de paiement seraient néanmoins accordés, entraînant suspension des effets de la clause :dire et juger que les sommes versées par le preneur s’imputeront en priorité sur les loyers, charges et accessoires courants, puis sur les termes venus à échéance postérieurement à la délivrance du commandement, et enfin sur les clauses du commandement visant la clause résolutoire ;dire et juger qu’à défaut de paiement par le preneur des loyers charges et accessoires courants, et/ou de respecter les modalités de paiement échelonné fixées dans la décision à intervenir, le jeu acquis de la clause résolutoire reprendra plein effet, entraînant, outre la déchéance du terme, l’expulsion du preneur;en toute hypothèse :- condamner le défendeur à leur verser la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les frais et dépens, dont ceux du commandement de payer délivré par commissaire de justice ;

rappeler que l’ordonnance à intervenir est exécutoire par provision ;L’affaire a été appelée une première fois à l’audience du 23 octobre 2025, lors de laquelle le juge a donné connaissance au demandeur, représenté, du courrier reçu de M. [Q] le 16 octobre 2025, que le conseil a pu photographier, aux termes duquel M . [Q] indique avoir repris le travail ( après avoir été en arrêt pour des problèmes de santé) et repris le paiement des loyers, s’engageant à verser 500 euros par mois en plus de son loyer pour apurer sa dette.

Le juge a par ailleurs mis dans les débats l’éventuelle absence de qualité à agir de Mme [V] [L], celle-ci étant nue-propriétaire et non usufruitière de la succession.

Un renvoi a été ordonné afin de permettre au demandeur de faire le point sur ces différents éléments ( qualité pour agir, et courrier de M. [Q]).

L’affaire a été retenue à l’audience du 27 novembre 2025, lors de laquelle le conseil des demandeurs a indiqué qu’il convenait de débouter Mme [V] [L], celle-ci n’ayant pas qualité à agir. Le conseil des demandeurs a par ailleurs actualisé sa créance à 8516,52 euros au 26 novembre 2025, et maintenu ses demandes pour le surplus. Elle a indiqué s’opposer par principe à des délais de paiement.

M. [M] [Q], assignée par exploit délivré à l’étude, bien que régulièrement convoqué, n’a pas comparu à l’audience, et n’était pas représenté. Il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 janvier 2026 par mise à disposition au greffe, les parties présentes avisées.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la procédure :En l’absence de la partie défenderesse, qui n’est pas venue oralement soutenir ses prétentions, le Tribunal a le pouvoir, en application de l’article 472 du Code de procédure civile, de statuer sur les seuls éléments produits par l’autre partie.

Sur la recevabilité de la demande :

sur le défaut de qualité à agir de Mme [V] [L], nue-propriétaire :Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile : Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Aux termes de l’article 578 du code civil, l’usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d’en conserver la substance.

L’article 582 du même code dispose que l’usufruitier a le droit de jouir de toute espèce de fruits, soit naturels, soit industriels, soit civils, que peut produire l’objet dont il a l’usufruit.

L’article 584 précise que les fruits civils sont les loyers des maisons, les intérêts des sommes exigibles, les arrérages des rentes.

En l’espèce, Mme [G] [L], bailleresse initiale, est décédée au mois de février 2025.

M.[Y] [L], son époux, a hérité de ses biens en usufruit, tandis que leur fille unique [V] [L] a hérité de ses biens en nue-propriété.

Dans ces conditions, seul M. [Y] [L] a la qualité pour percevoir les loyers. Il est donc seul à disposer de la qualité pour agir dans le cadre de la présente procédure, à l’exclusion de sa fille [V] [L].

Mme [V] [L] sera déclarée irrecevable faute de qualité pour agir.

sur la recevabilité de l’assignation au sens de la loi de 1989 :Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 27 mai 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

En outre, la CCPEX a été saisie de la situation d’impayés plusieurs mois avant l’assignation en résiliation du bail, en l’espèce, le 6 décembre 2024.

En conséquence, la demande du bailleur aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur les demandes :

Il résulte des pièces versées aux débats, et notamment du bail et du décompte produit par la partie demanderesse, que M. [M] [Q] est redevable à titre de provision de la somme de 8516,52 euros représentant les loyers, charges et indemnité d’occupation impayés échus au 26 novembre 2025 ( décompte actualisé produit à l’audience), assortie des intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente ordonnance pour le surplus de la somme.

M. [M] [Q] n’a pas satisfait dans le délai de deux mois au commandement délivré le 5 décembre 2024. Compte tenu de l’absence de règlement dans le délai de deux mois du commandement de payer, il convient de constater que la clause résolutoire est acquise le 6 février 2025. Il y a lieu de prononcer l’expulsion de M. [M] [Q] et de tous occupants de son chef, à défaut de libération volontaire des lieux, dans un délai de 2 mois suivant commandement de quitter les lieux.

Il convient de fixer au montant du loyer prévu par le contrat de location et majoré des charges et taxes habituelles l’indemnité d’occupation due par le défendeur jusqu’à la libération définitive des lieux, cette indemnité étant révisée selon les conditions de l’ancien bail.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M. [Q] a sollicité des délais par un courrier soumis contradictoirement au bailleur, qui s’est opposé par principe à l’octroi de tels délais.

Toutefois, il résulte du décompte actualisé versé à l’audience du 27 novembre 2025 que M. [Q] a procédé au versement d’une somme de 1500 euros au mois d’octobre 2025 (le loyer et les charges mensuels s’élevant au total à 718 euros à cette date), ainsi que la somme de 721 euros le 25 novembre 2025.

Il résulte de ces éléments que M. [Q] a repris le paiement de ses loyers courants.

Au vu de ces éléments, il convient donc d’accorder à M. [M] [Q] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant les délais accordés, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, à défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

Par ailleurs, en ce cas, l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef sera autorisée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande accessoire :

M. [M] [Q], partie succombante en la procédure, sera condamné aux entiers dépens.

M. [Y] [L] a dû engager des frais pour faire valoir ses droits. Il est équitable de lui accorder une somme de 600 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection statuant en matière de référés, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Déclare Mme [V] [L], nue-propriétaire du logement litigieux, irrecevable en sa demande, faute de qualité pour agir ;

Déclare M. [Y] [L] recevable en ses demandes ;

Constate la résiliation de plein droit du bail consenti à M. [M] [Q], concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 4], à compter du 6 février 2025,

Condamne M. [M] [Q] à payer à M. [Y] [L], à titre de provision, la somme de 8516,52 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 26 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 5 décembre 2024 sur la somme de 2831,08 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus de la somme,

Fixe l’indemnité d’occupation au montant des loyers qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, augmenté des charges locatives, et condamne M. [M] [Q] à son paiement à titre de provision au profit de M. [Y] [L], à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux, soit la somme de 518,49 euros (loyer) et 200 euros (provisions sur charges) à la date de l’assignation, tout mois commencé étant dû en intégralité ;

CONDAMNE M. [M] [Q] à payer à M. [Y] [L], l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la résiliation du bail, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, déduction faite des sommes arrêtées au 26 novembre 2025 inclus faisant l’objet du décompte précité;

ACCORDE un délai à M. [M] [Q] pour le paiement de la somme de 8516,52 euros précitée,

AUTORISE M. [M] [Q] à s’acquitter de la dette en 36 mensualités, en procédant à 35 versements de 240 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties, et ce en plus du loyer courant et des provisions sur charges courantes,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

Ordonne l’expulsion de M. [M] [Q], ainsi que de tous occupants de son chef et de tout bien, du local à usage d’habitation situé [Adresse 4] ; et dit qu’à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra y être contrainte par tous moyens de droit à la suite d’un délai légal de deux mois suivant le commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

Dit qu’il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux et à leur séquestration dans un garde meuble aux frais, risques et périls de la partie défenderesse, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire par provision de plein droit,

Condamne M. [M] [Q] à payer à M. [Y] [L] une somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne M. [M] [Q] aux entiers frais et dépens de la procédure, en ce compris les frais du commandement de payer délivré par commissaire de justice le 5 décembre 2024 ;

Ainsi prononcé les jour, mois et an susdits par Madame FOURMY, Juge, assistée de Madame KLEIN, greffier.

Le greffier Le Juge