TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 29 SEPTEMBRE 2025

N° RG 25/00913 – N° Portalis DB3R-W-B7J-2LFY

N° de minute :

S.C.I. LE ZEBRE

c/

[M] [Y]

DEMANDERESSE

S.C.I. LE ZEBRE

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par Maître Jeanine HALIMI de la SELARL JEANINE HALIMI, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN 397

DEFENDERESSE

Madame [M] [Y]

[Adresse 3]

[Localité 6]

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Karine THOUATI, Vice-présidente, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Flavie GROSJEAN, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 07 juillet 2025, avons mis l’affaire en délibéré à ce jour :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 20 février 2024, la société LE ZEBRE a donné à bail professionnel à Madame [M] [Y] un local professionnel sis [Adresse 4] à [Localité 8], d’une durée de six années à compter du 1er mars 2024, moyennant un loyer mensuel de 1 112,73 euros toutes taxes comprises et charges locatives comprises, payable par mois d’avance, pour une activité d’exercice de la profession d’ostéopathe et d’activités s’y rattachant directement.

Des loyers sont demeurés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 19 février 2025, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, à Madame [M] [Y], pour une somme de 14 795,23 euros au titre de la dette locative arrêtée au 1er février 2025 (mois de février 2025 inclus).

Par acte de commissaire de justice du 27 mars 2025, la société LE ZEBRE a fait assigner Madame [M] [Y] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre aux fins de voir principalement :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail liant la requérante d’une part à Madame [M] [Y] d’autre part ;Condamner Madame [M] [Y], à libérer le local professionnel sis Cabinet médical «Le Zèbre», [Adresse 3] à [Localité 8] ;Ordonner en conséquence son expulsion du local professionnel sis Cabinet médical «Le Zèbre», [Adresse 3] à [Adresse 7] [Localité 1], ainsi que celle de tout occupant de son chef, en la forme ordinaire et accoutumée même avec l’assistance d’un serrurier et de la [Localité 9] Publique si besoin est ;Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers personnels de Madame [M] [Y], garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles qu’il plaira à Madame ou Monsieur le Président de désigner, aux risques et périls de Madame [M] [Y], et ce en garantie des loyers, indemnités d’occupation et réparations locatives qui pourraient être dus ;Condamner Madame [M] [Y], à payer à la requérante, à titre provisionnel, la somme de 15.952,59 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation dus au 20 mars 2025, terme du mois de mars 2025 inclus ;Condamner Madame [M] [Y] au paiement d’une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et charges échus, et ce depuis la date d’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux ;Condamner Madame [M] [Y] au versement d’une somme de 2.000 Euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile à l’endroit de la requérante ;Condamner Madame [M] [Y] aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer en date du 19 février 2025 et de sa dénonciation à la caution.

A l’audience du 7 juillet 2025, la société LE ZEBRE a confirmé oralement les termes de son assignation et versé un décompte actualisé au 1er juillet 2025 sans modifier ses demandes.

Régulièrement assignée (remise de l’acte à l’étude), Madame [M] [Y] n’a pas comparu.

Conformément aux dispositions des article 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions de la partie demanderesse, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et à la note d’audience.

MOTIFS DE L’ORDONNANCE

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 1103 du code civil prévoit que le contrat est la loi des parties.

Il est constant que le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

< le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

< le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

< la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce,

La clause résolutoire mentionnée dans le bail à son article 10 prévoit un délai d’effet d’un mois, et produit tous ses effets.

Concernant le commandement de payer du 19 février 2025, il a été régulièrement délivré à l’adresse des lieux loués (remise à étude).

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement du 19 février 2025 en ce qu’il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent. Il précise en outre qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 14 795,23 euros au titre de l’arriéré locatif à la date du 1er février 2025.

Selon le décompte au 1er juillet 2025 versé aux débats, les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance. La clause résolutoire est donc acquise à compter du 20 mars 2025.

L’obligation de Madame [M] [Y] de quitter les lieux n’étant pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation due par Madame [M] [Y], depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel outre les charges, taxes et accessoires.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

La contestation est sérieuse quand l’un des moyens de défense n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision du juge du fond.

Cette condition est suffisante et la provision peut être octroyée, quelle que soit l’obligation en cause. La nature de l’obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, qui peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.

Il appartient au demandeur de prouver l’existence de l’obligation, puis au défendeur de démontrer qu’il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande. La non-comparution du défendeur ne peut, à elle seule, caractériser l’absence de contestation sérieuse.

L’existence d’une contestation sérieuse s’apprécie à la date de sa décision et non à celle de sa saisine.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, dans sa version applicable au litige, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 1103 du code civil prévoit : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En l’espèce,

Au vu du décompte au 1er juillet 2025 produit par la société LE ZEBRE, l’obligation de Madame [M] [Y] au titre des loyers, charges et accessoires au 20 mars 2025 (mois de mars 2025 inclus) n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 15.952,59 euros, somme au paiement de laquelle il convient de condamner Madame [M] [Y].

Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [M] [Y], partie perdante, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

L’équité et les circonstances de l’espèce commandent de condamner Madame [M] [Y] à payer à la société LE ZEBRE la somme de 2 000 euros sur le fondement de ces dispositions.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, exécutoire à titre provisoire,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir au fond, mais dès à présent, par provision ;

Constate l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 20 mars 2025 ;

Ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de Madame [M] [Y], et de tout occupant de son chef des lieux situés au [Adresse 4] à [Localité 8], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Dit que le sort des meubles et autres objets garnissant les lieux sera réglé selon les dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne Madame [M] [Y], à verser à titre provisionnel à la société LE ZEBRE, à compter de la résiliation du bail au 20 mars 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

Condamne par provision Madame [M] [Y] à payer à la société LE ZEBRE la somme de 15.952,59 euros au titre des loyers, charges et accessoires au titre de l’arriéré locatif arrêté au 20 mars 2025 (mois de mars 2025 inclus),

Condamne Madame [M] [Y] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement ;

Condamne Madame [M] [Y] à payer à la société LE ZEBRE la somme de 2 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

FAIT À [Localité 10], le 29 septembre 2025.

LE GREFFIER

Flavie GROSJEAN, Greffier

LE PRÉSIDENT,

Karine THOUATI, Vice-présidente