Tribunal Judiciaire de Metz, Ch4 référé jcp, 12 février 2026, n° 25/00431

TJ Metz 12 février 2026

Arguments

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Accepté
Montant de l'arriéré locatif
La cour a constaté que Madame [M] [F] n'a pas contesté le montant de la dette, justifiant ainsi la condamnation au paiement des arriérés.
Accepté
Indemnité d'occupation en cas d'impayé
La cour a jugé que l'indemnité d'occupation était justifiée en raison de l'impayé et a fixé son montant.

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Sur la décision

Référence :	TJ Metz, ch4 référé jcp, 12 févr. 2026, n° 25/00431
Numéro(s) :	25/00431
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "conditionnelle" ordonnée en référé avec suspension des effets de la clause résolutoire
Date de dernière mise à jour :	15 mars 2026
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Texte intégral

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 12 FEVRIER 2026

N° RG 25/00431 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LPJV

Minute JCP n° 26/126

PARTIE DEMANDERESSE :

E.P.I.C. MOSELIS

dont le siège social est sis [Adresse 2]

[Localité 1]

Représenté par Mme [B] [D], chargée de contentieux, munie d’un pouvoir écrit

PARTIE DÉFENDERESSE :

Madame [M] [F]

demeurant [Adresse 3]

[Localité 2]

Comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Mathilde DESAUBLIAUX

GREFFIER : Mélissa MALOYER

Débats à l’audience publique de référé du 18 décembre 2025

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à l’EPIC MOSELIS par LS (+ pièces par voie de case)

— copie certifiée conforme délivrée le à Madame [M] [F] par LS

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 9 octobre 2015, l’EPIC MOSELIS a consenti à Madame [M] [F] et Monsieur [G] [E] un bail comprenant un appartement à usage d’habitation, un garage individuel et un emplacement de stationnement extérieur situés au [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 710,82 euros dont 123,80 euros de provision sur charges, 40 euros de loyer pour le garage et 5 euros de loyer pour l’emplacement de stationnement extérieur.

Monsieur [G] [E] est décédé le 3 septembre 2016.

Des loyers étant demeurés impayés, l’EPIC MOSELIS a fait signifier à Madame [M] [F] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 5 février 2025.

L’EPIC MOSELIS a ensuite fait assigner Madame [M] [F] en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Metz par acte de commissaire de justice du 11 juillet 2025 pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— le constat de la résiliation de plein droit du bail par l’effet du jeu de la clause résolutoire,

— l’autorisation de faire procéder à l’expulsion de Madame [M] [F], avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

— la condamnation de Madame [M] [F] au paiement, à titre provisionnel, de 2 196,56 euros au titre de l’arriéré locatif au 3 juillet 2025, avec les intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance à intervenir ;

— la condamnation de Madame [M] [F] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation de 805,10 euros révisable selon les mêmes modalités et périodicités que le loyer et à procéder à la régularisation des charges ;

— le rappel de ce qu’il appartenait à Madame [M] [F] d’assurer le logement jusqu’à parfaite libération des lieux, au besoin l’y condamner ;

— la condamnation de Madame [M] [F] aux entiers frais et dépens et à lui verser 150 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la transmission de l’ordonnance par les soins du greffe au représentant de l’Etat.

A l’audience du 18 décembre 2025 à l’aquelle l’affaire a été appelée et retenue, l’EPIC MOSELIS était représenté par sa chargée de recouvrement duement munie d’un pouvoir ; Madame [M] [F] a comparu en personne.

L’EPIC MOSELIS, se reportant aux termes de son assignation a maintenu ses demandes, précisant que la dette locative s’élevait à 1 176,50 euros au 17 décembre 2025 et que Madame [M] [F] ayant repris le paiement du loyer courant, outre un versement supplémentaire de 30 euros par mois, elle était favorable à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Madame [M] [F], indiquant avoir repris le paiement de son loyer depuis le mois d’août 2025, a sollicité l’octroi de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire, proposant de verser 30 euros par mois en sus du loyer et des charges courants pour régler sa dette.

Elle a fait état de revenus à hauteur de 960 euros par mois.

Le recueil des observations du bailleur dans le cadre du diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience (projet de relogement de la locataire dans un logement moins grand).

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 12 février 2026 .

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de Moselle par voie électronique le 15 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’EPIC MOSELIS justifie avoir informé la Caisse d’Allocations Familiales de Moselle des difficultés financières rencontrée par Madame [M] [F] par courrier reçu le 17 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur jusqu’au 29 juillet 2023, applicable aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 9 octobre 2015 contient une clause résolutoire (article 6) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 5 février 2025, pour la somme en principal de 1 067,14 euros ;

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater la résiliation du bail à la date du 5 avril 2025 à minuit du fait de l’acquisition des effets de la clause résolutoire contenue dans le bail.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF :

L’EPIC MOSELIS produit un décompte démontrant que Madame [M] [F] restait devoir, la somme de 1 076,50 euros à la date du 17 décembre 2025.

Madame [M] [F] n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la dette. Elle sera donc condamnée à verser à l’EPIC MOSELIS la somme de 1 076,50 euros à titre provisionnel, au titre de l’arriéré de loyers et de charges au 17 décembre 2025 (loyer et charges du mois de décembre 2025 non compris), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément à la demande de l’EPIC MOSELIS.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.. »

Les articles 24 VI et 24 VIII de la même loi énumèrent les conséquences du constat de l’acquisition des effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail lorsque le locataire a été admis au bénéfice d’une procédure de surendettement.

Enfin, l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit : " Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l’espèce, Madame [M] [F] a sollicité à l’audience l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire, proposant de verser 30 euros pas mois en sus du loyer et des charges courants pour régler sa dette locative.

L’EPIC MOSELIS a indiqué être favorable à cette demande.

L’historique de compte actualisé figurant au dossier permet de confirmer la reprise du versement intégral du loyer courant.

Compte tenu de ces éléments, Madame [M] [F] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette en 35 versements de 30 euros et un 36ème versement soldant la dette en principal et intérêts.

Conformément à la demande formée à l’audience par Madame [M] [F], les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera l’expulsion de Madame [M] [F] et sa condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle de 805,10 euros par mois, conformément à la demande de l’EPIC MOSELIS, ladite indemnité étant révisable comme l’aurait été le loyer mais l’EPIC MOSELIS ne pouvant pas régulariser les charges.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [M] [F], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la Préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’EPIC MOSELIS, Madame [M] [F] sera condamnée à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489, 514 et 515 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS l’action de l’EPIC MOSELIS recevable ;

CONSTATONS la résiliation à la date du 5 avril 2025 à minuit du bail conclu le 9 octobre 2015 entre l’OPH MOSELIS, d’une part et Madame [M] [F] et Monsieur [G] [E], d’autre part (bail ne liant plus désormais que l’EPIC MOSELIS et Madame [M] [F]) concernant l’appartement à usage d’habitation, le garage individuel et l’emplacement de stationnement extérieur situés au [Adresse 5], du fait de l’acquisition des effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNONS Madame [M] [F] à verser à l’EPIC MOSELIS à titre provisionnel la somme de 1 076,50 euros au titre de l’arriéré de loyer et de charges au 17 décembre 2025 (loyer et charge du mois de décembre 2025 non compris), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Madame [M] [F] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 30 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 30 de chaque mois et pour la première fois le 30 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [M] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’EPIC MOSELIS puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Madame [M] [F] soit condamnée à verser à l’EPIC MOSELIS une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle de 805,10 euros, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, ladite indemnité étant révisable comme l’aurait été le loyer mais l’EPIC MOSELIS ne pouvant pas régulariser les charges ;

RAPPELONS que Madame [M] [F] demeure tenue d’assurer son logement contre les risques locatifs jusqu’à la parfaite libération des lieux ;

CONDAMNONS Madame [M] [F] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la Préfecture ;

CONDAMNONS Madame [M] [F] à verser à l’EPIC MOSELIS une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire et sera transmise au Préfet de la Moselle par le greffe.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du Juge des contentieux de la protection, le 12 février 2026, la minute étant signée par Madame DESAUBLIAUX, vice-présidente, et par Madame MALOYER, greffière.

La greffière, La vice-présidente,