Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

1ère CHAMBRE CIVILE

RÉFÉRÉ : I. N° RG 25/00197 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LJND

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 13 JANVIER 2026

DEMANDERESSE :

S.C.I. CRISTAL, en la personne de son représentant légal,

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître François BATTLE, demeurant [Adresse 3], avocat au barreau de METZ, vestiaire : D301

DÉFENDERESSE :

S.A.R.L. MC, en la personne de son représentant légal,

dont le siège social est sis [Adresse 11]

représentée par Maître [I] [J] de la SA ACD, demeurant [Adresse 2], avocats au barreau de METZ, vestiaire : C301, avocat postulant, Maître [H] [Z], demeurant [Adresse 4], avocat au barreau de THIONVILLE, avocat plaidant

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Débats à l’audience publique du 25 NOVEMBRE 2025

Président : Madame Dominique ALBAGLY, Première Vice-Présidente

Greffier : Madame Anna FELTES

Les parties ont été avisées que l’ordonnance serait mise à leur disposition au greffe le 13 JANVIER 2026

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EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte authentique du 06 mai 2024, la SCI CRISTAL a donné à bail à la SARL MC un local commercial cellule H dépendant de l’ensemble immobilier " [Adresse 12] "désigné au cadastre de la commune d’HAUCONCOURT Section A N°[Cadastre 1] Lieudit [Adresse 9] surface 00 ha 02 a 53 ca moyennant un loyer annuel de 31 107,72 euros pour une durée de 9 ans.

La convention prévoit en page 47 une clause résolutoire.

Suivant exploit de commissaire de Justice du 07 février 2025, la SCI CRISTAL a fait notifier à la SARL MC un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à fournir au bailleur une garantie de première demande émanant d’un établissement bancaire français garantissant le paiement d’un an de loyer dans un délai d’un mois.

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Par acte de commissaire de Justice signifié en date du 17 avril 2025, auquel il est renvoyé pour un exposé complet des termes du litige, la SCI CRISTAL a fait assigner la SARL MC devant le Président du tribunal judiciaire de ce siège statuant en référé, sur le fondement des articles L.145-1 et suivants du Code de commerce et 834 et suivants du Code de procédure civile, pour voir :

— Constater que la clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail régularisé entre les parties est acquise depuis 07 mars 2025 ;

— Dire et juger que le bail commercial est résilié à compter de cette date ;

— Constater que la SARL MC est occupante sans droit ni titre depuis le 07 mars 2025,

— Ordonner l’expulsion de la SARL MC et de tous occupants de son chef des locaux sis cellule H dépendant de l’ensemble immobilier " [Adresse 12] "désigné au cadastre de la commune d'[Localité 7] Section A N°[Cadastre 1] Lieudit [Localité 10] surface 00 ha 02 a 53 ca et de toutes leurs dépendances ;

— Accorder le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— Condamner la SARL MC à lui verser une indemnité d’occupation correspondant à un forfait égal au double du loyer mensuel en vigueur, soit une indemnité d’occupation égale à un montant de 5 184,62 euros augmenté de 2 % du loyer trimestriel soit en l’espèce

7 776,93 euros par jour de retard, à l’époque où l’évacuation devait se intervenir courant à la date de prise d’effet de la résiliation soit le 07 mars 2025, jusqu’à la reprise des lieux par le bailleur ou à défaut ;

— Condamner la SARL MC à lui verser une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer courant à la date de la résiliation à compter de la date d’occupation sans droit ni titre soit à la date du 07 mars 2025 et jusqu’à reprise des lieux par le bailleur, conformément aux dispositions du bail ;

— Juger que le dépôt de garantie lui restera acquis conformément aux dispositions du bail;

— Rappeler le caractère exécutoire par provision de la décision à intervenir ;

— Condamner la SARL MC à lui verser par provision la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens, en ce compris les frais de commandement de payer.

La SARL MC a constitué avocat.

Dans ses dernières conclusions enregistrées au greffe le 25 novembre 2025, la SARL MC demande au Juge des référés :

A titre principal :

— De constater son acquiescement à la demande de résiliation du bail ;

— De juger qu’elle acquiesce à la demande de résiliation du bail ;

— De juger que le bail est résolu avec effet au 07 mars 2025 ;

— De constater qu’elle a quitté les lieux ;

— De débouter la demanderesse de ses demandes portant sur le dépôt de garantie et le paiement d’une indemnité d’occupation ;

A titre subsidiaire :

— De débouter la société CRISTAL de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

En tout état de cause :

— De condamner la société CRISTAL en tous les frais et dépens de la présente instance ;

— De condamner la société CRISTAL à lui payer une somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions enregistrées au greffe le 31 octobre 2025, la SCI CRISTAL demande au Juge des référés de :

— Constater que la clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail régularisé entre les parties est acquise depuis 07 mars 2025 ;

— Dire et juger que le bail commercial est résilié à compter de cette date ;

— Constater que la SARL MC est occupante sans droit ni titre depuis le 07 mars 2025 ;

— Ordonner l’expulsion de la SARL MC et de tous occupants de son chef des locaux sis cellule H dépendant de l’ensemble immobilier " [Adresse 12] "désigné au cadastre de la commune d'[Localité 7] Section A N°[Cadastre 1] Lieudit [Localité 8] [Adresse 6] [Localité 13] surface 00 ha 02 a 53 ca et de toutes leurs dépendances ;

— Accorder le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— Condamner la SARL MC à lui verser une indemnité d’occupation correspondant à un forfait égal au double du loyer mensuel en vigueur, soit une indemnité d’occupation mensuelle égale à un montant de 5 431,30 euros augmenté de 2 % du loyer trimestriel soit en l’espèce 8 012,58 euros par jour de retard, à l’époque où l’évacuation devait intervenir courant à la date de prise d’effet de la résiliation soit le 07 mars 2025, jusqu’à la reprise des lieux par le bailleur ou à défaut ;

— Condamner la SARL MC à lui verser une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer courant à la date de la résiliation à compter de la date d’occupation sans droit ni titre soit à la date du 07 mars 2025 et jusqu’à reprise des lieux par le bailleur, conformément aux dispositions du bail ;

— Juger que le dépôt de garantie d’un montant de 8 012,58 euros lui restera acquis conformément aux dispositions du bail ;

— Rappeler le caractère exécutoire par provision de la décision à intervenir ;

— Condamner la SARL MC à lui verser par provision la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens, en ce compris les frais de commandement de payer.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de résiliation de bail commercial

En application de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le Président du Tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 alinéa 1 du même Code, le Président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article L145-41 du Code commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

La clause résolutoire insérée au bail de la cause prévoit que celui-ci est résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, au moins un mois après un simple commandement de payer resté infructueux ou une sommation restée infructueuse d’avoir à exécuter la clause en souffrance, sans qu’il soit besoin de faire ordonner cette résiliation en Justice, ni de remplir aucune autre formalité.

Mais le commandement délivré précisait qu’à défaut de satisfaire à celui-ci, le requérant entendrait se pourvoir devant la juridiction compétente à l’effet d’obtenir la résiliation du contrat de location.

La clause résolutoire est ainsi prévue au bénéfice du bailleur qui peut y renoncer jusqu’à la constatation de la résiliation par une décision ayant autorité de la chose jugée.

Dès lors nonobstant l’accord de la preneuse, le constat de la résiliation du bail ne peut résulter que de la présente ordonnance.

En conséquence, il convient de constater que le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 08 mars 2025.

La SARL MC ayant quitté les lieux et restitué les clés, la demande aux fins d’ordonner la libération des lieux par la SARL MC et de tous autres occupants de son chef des lieux loués et, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier est devenue sans objet.

Sur la demande de provisions

Selon l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le Président du Tribunal judiciaire ou le Juge des contentieux de la protection dans la limite de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Les locaux ayant été occupés alors que le bail était résilié, il convient d’indemniser le bailleur à titre provisionnel.

Le contrat de bail dispose en outre, qu’au cas où, après résiliation du bail, les lieux ne seraient pas restitués au bailleur à bonne date, libres de toute occupation, l’indemnité d’occupation due par le preneur ou ses ayants-droits jusqu’à la restitution effective, sera égale, par jour de retard, à deux pour cent (2%) du montant du loyer trimestriel augmentés de tous droits à dommages et intérêts au profit du bailleur. La dite indemnité d’occupation s’entend hors droits en taxes, droits et taxes en sus à la charge du débiteur de ladite indemnité.

Par ailleurs si en fin de jouissance à quelque époque et de quelque manière qu’elle arrive, l’évacuation des lieux n’a pas lieu dans les huit jours, l’indemnité d’occupation qui serait alors due est d’ores et déjà fixée, à un forfait égal au double du loyer mensuel en vigueur à l’époque où l’évacuation devait intervenir.

Cependant, la mise en œuvre de ces clauses pénales cumulatives est de nature à constituer un avantage manifestement excessif pour le bailleur qui n’a subi aucun préjudice financier en l’absence d’impayés locatifs et dont l’appréciation relève du pouvoir modérateur du juge du fond.

En conséquence, il n’y a pas lieu à référé sur cette demande.

Il sera fait droit à la demande subsidiaire de la SCI CRISTAL et la SARL MC sera condamnée au paiement d’une indemnité égale au loyer courant au 08 mars 2025, soit 2 670,65 euros. Cette indemnité cessera toutefois d’être due à compter de la présente décision, le bail étant résilié et les locaux restitués.

Le contrat de bail prévoit en page 46, que le preneur s’engage à fournir au bailleur, dans les quatre-vingt-dix jours des présentes, une garantie à première demande émanant d’un établissement bancaire français , garantissant le paiement d’un an de loyer.

Dans le cas où le preneur ne fournirait pas la garantie à premier demande dans les quatre-vingt-dix jours des présentes, le présent bail sera résilié de plein droit, quinze jours après une mise en demeure adressée au preneur par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte extra-judiciaire, mentionnant l’intention du bailleur de se prévaloir de la présente clause. En cas de résiliation, celle-ci sera réalisée sans indemnité à l’exception du dépôt de garantie qui sera conservé définitivement par le bailleur à titre d’indemnité.

Le bailleur se prévaut d’un dépôt de garantie d’un montant de 8 012,58 euros qu’il entend conserver alors qu’il n’a subi aucun préjudice financier lié à l’absence de présentation d’une garantie financière, le preneur s’étant acquitté régulièrement des loyers et charges.

La mise en œuvre de cette clause pénale apparaît également représenter un avantage manifestement excessif pour le bailleur dont l’appréciation relève du pouvoir modérateur du juge du fond.

En conséquence, il n’y a pas lieu à référé sur cette demande.

Sur les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile

Selon l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SARL MC, partie qui succombe, sera condamnée aux entiers frais et dépens, en ce compris le coût de l’assignation et celui de commandement de payer.

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens,

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Il convient d’allouer la somme de 1 500 euros à la SCI CRISTAL en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que la SARL MC devra verser.

La SARL MC sera déboutée de cette même demande.

PAR CES MOTIFS

Madame Dominique ALBAGLY, Première Vice-Présidente, Juge des référés par délégation, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, en premier ressort :

RENVOIE les parties à se pourvoir au principal ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent,

CONSTATE la résiliation du bail daté du 06 mai 2024 conclu entre la SCI CRISTAL et la SARL MC et ce, à compter du 08 mars 2025 ;

DÉCLARE sans objet la demande aux fins d’ordonner la libération des lieux par la SARL MC et de tous autres occupants de son chef des lieux loués et, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande d’indemnité d’occupation contractuelle ;

CONDAMNE la SARL MC à payer à la SCI CRISTAL, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation égale au loyer courant, soit 2 670,65 euros, du 08 mars 2025 jusqu’au jour de la présente décision ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande visant à juger que le dépôt de garantie d’un montant de 8 012,58 euros restera acquis à la SCI CRISTAL ;

CONDAMNE la SARL MC à payer à SCI CRISTAL la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la SARL MC aux frais et dépens ;

DÉBOUTE les parties de toute autre demande ;

RAPPELLE que cette ordonnance de référé est immédiatement exécutoire à titre provisoire et sans constitution de garantie particulière, même en cas d’appel.

Ordonnance rendue publiquement par mise à disposition au greffe le treize janvier deux mil vingt six par Madame Dominique ALBAGLY, Première Vice-Présidente du Tribunal judiciaire, assistée de Madame Anna FELTES, Greffier.

Le Greffier La Première Vice-Présidente