TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 03 juillet 2025 prorogée au 14 Août 2025

Président : Monsieur BOTTERO, Vice-Président

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 15 Mai 2025

GROSSE :

Le 14 août 2025

à M^e LABI

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EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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N° RG 25/01563 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6FRT

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [Y] [P]

née le 25 Décembre 1949 à [Localité 7]

demeurant [Adresse 2] – En qualité de bailleresse – [Localité 1]

représentée par M^e Henri LABI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [J] [X]

née le 20 Octobre 1956 à [Localité 8] (TUNISIE)

demeurant [Adresse 3]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 4 octobre 2021 avec prise d’effet au 1er août 2021, Madame [Y] [P] a donné à bail à Madame [J] [X] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] pour un loyer mensuel de 633,12 euros, outre 40 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [Y] [P] a fait signifier à Madame [J] [X] par acte de commissaire de justice en date du 7 novembre 2024 un commandement de justifier de l’assurance locative et l’occupation effective des lieux loués, de payer la somme de 1.424,71 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 mars 2025, Madame [Y] [P] a fait assigner Madame [J] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater le manquement grave et réitéré de la locataire à ses obligations légales et coventionnelles de régler le montant des loyers et charges et de justifier de l’assurance locative et de l’occupation des lieux,

— constater que le locataire présente une dette locative, décompte arrêté au 31 mars 2025, d’un montant de 4.171,62 euros,

En conséquence,

— constater la mise en œuvre de la clause résolutoire insérée dans le bail,

— prononcer la résiliation judiciaire du bail portant sur le logement situé à [Adresse 5],

— prononcer l’expulsion immédiate et sans délai de la locataire, ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux loués sis à [Adresse 6], avec au besoin, le concours de la force publique,

— condamner Madame [J] [X] à payer à Madame [Y] [P] la somme de 4 172,62 euros représentant le montant de la dette locative, décompte arrêté au 31 mars 2025,

— condamner Madame [J] [X] à payer à Madame [Y] [P] une indemnité d’occupation égale au dernier montant du loyer échu, charges en sus, à compter de la présente ordonnance et jusqu’à libération effective des lieux,

Sur l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Madame [J] [X] à payer à Madame [Y] [P] la somme de 1 000 euros sur le fondement de ce texte,ainsi qu’aux entiers dépens de la procédure.

Au soutien de ses prétentions, Madame [Y] [P] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 7 novembre 2024 et ce, pendant plus de deux mois.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 15 mai 2025.

A cette audience, Madame [Y] [P], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 4.866,89 euros, selon décompte en date du 15 mai 2025, terme de mai inclus. La requérante précise qu’un versement de 695,27 euros a été effectué le 15 avril 2025.

Bien que régulièrement assigné à étude, Madame [J] [X] ne comparait pas et n’est pas représentée.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 3 juillet 2025 prorogée au 14 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 1er mars 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 15 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour défaut d’assurance ne produit effet que dans un délai d’un mois après un commandement demeuré infructueux.

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En présence simultanée d’une demande d’acquisition de clause résolutoire pour défaut d’assurance et pour impayés de loyer, le juge examine d’abord le fondement relatif au défaut d’assurance de nature à chronologiquement entraîner l’acquisition de la clause résolutoire en premier.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou un mois s’agissant de justifier d’une assurance contre les risques locatifs est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative ou justifier d’une assurance durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le contrat de bail en date du 4 octobre 2021 contient une clause résolutoire rédigée dans les termes suivants : « Le présent contrat sera résilié de plein droit : en cas de défaut de paiement du loyer, des provisions de charge, ou de la régularisation annuelle de charge, en cas de défaut de versement du dépôt de garantie, en cas de défaut d’assurance des risques locatifs par le locataire ( sauf si le bailleur a souscrit une assurance pour le locataire), en cas de trouble de voisinage constaté par une décision de justice». Cette clause ne stipulant pas un délai d’au moins deux mois pour régulariser l’impayé comme exigé par les dispositions d’ordre public de protection de la loi du 6 juillet 1989 et l’appréciation de sa validité excédant les pouvoirs du juge des référés, la constatation de l’acquisition d’une telle clause se heurte à une contestation sérieuse et il n’y a pas lieu à référé sur cette demande comme sur celles, subséquentes, d’expulsion et d’allocation d’une provision au titre d’une indemnité d’occupation.

A ce titre, il importe peu que le commandement délivré mentionne le délai exigé par la loi, la possibilité pour un tel acte de régulariser une clause qui ne serait pas conforme à la loi relevant, là encore, du juge du fond.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [J] [X] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Madame [J] [X] reste devoir la somme de 4.866,89 euros, à la date du 15 mai 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés, terme du mois de mai inclus.

Pour la somme au principal, Madame [J] [X], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Madame [J] [X] est donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 4.866,89 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1.424,71 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et à compter de l’assignation (si demande en ce sens et pour le montant fixé à l’assignation) et/ou du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Madame [J] [X], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [Y] [P] les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle la défenderesse sera condamnée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARE la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande tendant au constat de résiliation du bail et les demandes subséquentes (notamment l’expulsion de la locataire et le versement d’une indemnité mensuelle d’occupation) ;

RENVOYONS les parties à mieux se pourvoir au fond sur ces points ;

CONDAMNE Madame [J] [X] à verser à Madame [Y] [P], à titre provisionnel, la somme de 4.866,89 euros décompte arrêté au 15 mai 2025 incluant la mensualité de mai, correspondant à l’arriéré de loyers et charges, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Madame [J] [X] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE Madame [J] [X] à verser à Madame [Y] [P] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président