AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 26 MARS 2026

N° RG 25/00502 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LRNK

Minute JCP n° 195/2026

PARTIE DEMANDERESSE :

E.P.I.C. MOSELIS

dont le siège social est sis, [Adresse 2]

représentée par Mme, [I], [R], membre de l’entreprise munie d’un pouvoir spécial

PARTIE DÉFENDERESSE :

Madame, [U], [V]

demeurant, [Adresse 3]

comparante en personne assistée de M^e Nino DANELIA, avocat au barreau de METZ

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Laure FOURMY

GREFFIER : Amelie KLEIN

Débats à l’audience publique de référé du 22 janvier 2026

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à EPIC MOSELIS (+pièces)

— copie certifiée conforme délivrée le à Mme, [V]

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 10 août 2009, l’Office Public d’Aménagement et de Construction de la Moselle ( O.P.A.C. MOSELIS), devenu E.P.I.C. MOSELIS, a consenti à Madame, [U], [V] un bail d’habitation sur un logement situé, [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 409,58 euros ainsi que 69,63 euros de provisions sur charges.

Le 19 mars 2025, l’E.P.I.C. MOSELIS a fait signifier à Madame, [U], [V] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 1135,03 euros.

Par acte de commissaire de justice du 12 août 2025 remis à étude, l’E.P.I.C. MOSELIS a fait assigner Madame, [U], [V] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz, afin de voir :

Constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ;Constater de plein droit la résiliation du bail signé par les parties ; Ordonner l’expulsion de Madame, [U], [V], ainsi que de tous occupant de son chef, si nécessaire avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, faute de libération volontaire des lieux dans les deux mois suivants la signification du commandement de quitter les lieux ; Condamner Madame, [U], [V] à titre provisionnel au paiement de l’arriéré locatif à la somme de 1865,92 euros au titre des arriérés de loyers et charges impayés, selon décompte arrêté à la date du 25 juillet 2025 ( sauf à parfaire) assortie des intérêts à compter de l’ordonnance à intervenir ; La condamner au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 556,40 euros à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux, révisable selon les mêmes modalités et périodicités que le loyer et à procéder à régularisation des charges ; Rappeler qu’il appartient à Madame, [U], [V] d’assurer le logement jusqu’à parfaite libération des lieux ; La condamner à payer la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers frais et dépens, dont le coût de la signification du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 19 mars 2025 soit la somme de 89,20 euros ; Rappeler que l’ordonnance est assortie de l’exécution provisoire ; Rappeler que cette ordonnance sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat.

Madame, [U], [V] a constitué avocat.

Par conclusions enregistrées au greffe le 22 janvier 2026, elle demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de, notamment :

Déclarer l’E.P.I.C. MOSELIS irrecevable dans son action pour non-respect des dispositions d’ordre public de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ; Débouter l’E.P.I.C. MOSELIS de l’intégralité de ses demandes, fins, moyens et conclusions;

À titre subsidiaire :

Lui accorder un délai de grâce, et à défaut un délai de paiement de trois ans de manière rétroactive, ou en tous cas à compter de la décision à intervenir, pour s’acquitter des sommes réclamées, après prise en compte des paiements, par MOSELIS, suivant un échéancier qui sera établi par la juridiction ; Rappeler la suspension de toutes mesures d’exécution pendant ce délai de trois ans ; Déclarer que les sommes réclamées par MOSELIS et pour lesquelles le report de trois années sera ordonné ne porteront intérêts à un taux supérieur au taux légal et que les paiements réalisés s’imputeront prioritairement sur le capital ; Déclarer que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai de report de trois ans ; Constater que Madame, [U], [V] s’est acquittée de l’intégralité des arriérés avant la première audience et qu’elle est à jour des loyers et charges courants. En conséquence :

Déclarer que les délais de paiement ayant été respectés rétroactivement, la clause résolutoire doit être réputée n’avoir jamais jouée ; Débouter l’E.P.I.C. MOSELIS de l’intégralité de ses demandes, fins, moyens et conclusions; Condamner l’E.P.I.C. MOSELIS à payer à l’avocat désigné de Madame, [U], [V], la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 alinéa 2 du code de procédure civile. Déclarer que le jugement à intervenir sera exécutoire à l’égard de l’E.P.I.C. MOSELIS, et que l’exécution provisoire sera écartée pour toute éventuelle condamnation à son égard et ce au regard de sa situation précaire, qui la priverait d’un éventuel appel ; Condamner l’E.P.I.C. MOSELIS aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 22 janvier 2026.

À l’audience, l’E.P.I.C. MOSELIS, représentée par sa chargée de contentieux, a actualisé sa créance locative, laquelle est désormais soldée, suivant le décompte du 21 janvier 2026; elle a précisé maintenir sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En défense, Madame, [U], [V], présente à l’audience, précise ne pas avoir reçu la notification à la préfecture.

L’affaire était mise en délibéré au 26 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

La demanderesse a été autorisée à verser, en tant que de besoin, une note en délibéré avant le 5 février, le défendeur pouvant répliquer avant le 20 février, concernant le défaut de saisine de la CAF soulevé par le défendeur.

Aucune note en délibéré n’est parvenue au tribunal.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des demandes:

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 : “I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

(…)

Lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

(…)

II. – Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

III. – A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

IV. – Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.”

En l’espèce, le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à la locataire le 19 mars 2025.

En outre, l’E.P.I.C. MOSELIS produit un courriel du 23 juin 2025 par lequel cet EPIC indiquait à la CAF ne pas avoir reçu l’accusé de reception de son courrier de saisine transmis le 17 mars 2025 aux fins d’information de la situation d’impayés locatifs.

Par courrier électronique du 17 juillet 2025, la CAF a expliqué à, [Localité 1] ne pas avoir tenu compte de cette saisine, en raison de l’existence d’un signalement d’impayés en cours depuis le mois de mars 2019.

Dans ces conditions, il est établi que la CAF a dûment été destinataire d’un signalement le 17 mars 2025, mais qu’elle n’a pas entendu en accuser réception dans la mesure où un précédent signalement était déjà en cours.

Par conséquent, l’action est rececvable, la CAF ayant dûment été avisée le 17 mars 2025 de la situation d’impayés locatifs, soit dans un délai de deux mois au moins avant l’assignation délivrée le 12 août 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le désistement :

L’article 394 du Code de procédure civile dispose que le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance.

En l’espèce, l’E.P.I.C. MOSELIS a indiqué à l’audience se désister de ses demandes principales en résiliation du bail, expulsion de la locataire et fixation d’un indemnité d’occupation, compte tenu du règlement intervenu de la part de la locataire.

Il lui en sera donné acte.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens:

Mme, [V] n’a soldé sa dette (1865.92 euros) qu’après l’assignation du 12 août 2025, le commandement de payer délivré le 19 mars 2025 étant resté infructueux.

Dans ces conditions, force est de constater que MOSELIS a été contrainte d’initier la présente procédure pour faire valoir ses intérêts.

En conséquence, en application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame, [U], [V] , partie perdante, sera condamnée aux dépens, qui comprendront de plein droit le coût du commandement de payer, sans qu’il y ait lieu de répartir autrement ces dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile:

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, Madame, [U], [V], tenue aux dépens, sera condamnée à payer à l’E.P.I.C. MOSELIS la somme de 150 euros, au titre des frais non compris dans les dépens, en considération de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Sur l’exécution provisoire:

La présente ordonnance est de plein droit assortie de l’exécution provisoire, en vertu de l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Laure FOURMY, juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Metz, statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, rendue après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

DECLARONS l’E.P.I.C. MOSELIS recevable en ses demandes;

CONSTATONS que l’E.P.I.C. MOSELIS s’est désistée de ses demandes principales en résiliation du bail, en expulsion de la locataire et au titre de la fixation d’une indemnité d’occupation ;

REJETONS toute autre demande ;

CONDAMNONS Madame, [U], [V] à payer à l’E.P.I.C. MOSELIS la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, qui sera recouvrée conformément à la réglementation relative à l’aide juridictionnelle ;

CONDAMNONS Madame, [U], [V] aux dépens, en ce compris de plein droit le coût du commandement de payer du 19 mars 2025, de l’assignation en référé, et de sa notification à l’autorité préfectorale du 13 août 2025 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire conformément à l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile ;

Ainsi prononcé les jour, mois et an susdits par Madame FOURMY, Vice Présidente, assistée de Madame KLEIN, greffière ;

La greffière La Vice Présidente