TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

DE SARREBOURG

Juge des contentieux

de la protection

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00073 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LQMA

Minute n° 26/68

du 01 juin 2026

section civile

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

PARTIES DEMANDERESSES :

Monsieur [F] [T], demeurant [Adresse 3]

Madame [M] [L], demeurant [Adresse 3]

représentés par M^e Cédric GIANCECCHI, avocat au barreau de METZ

PARTIE DÉFENDERESSE :

Madame [W] [O], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e David MARTIN, avocat au barreau de METZ

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

JUGE : Véronique KRETZ

GREFFIER : Nadège BOUROLLEAU

DÉBATS :

À l’audience du 02 février 2026

tenue publiquement

JUGEMENT :

mis à disposition au greffe

rendu par décision contradictoire, en premier ressort

signé par Véronique KRETZ, vice-présidente, en charge des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Sarrebourg, assistée de Nadège BOUROLLEAU, greffier, n’ayant pas participé au délibéré.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat de location en date du 3 avril 2014, M. [F] [T] et Mme [M] [L] ont donné à bail à Mme [W] [O] un logement situé [Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 285 euros, outre 30 euros de provisions sur charges.

Par jugement en date du 2 septembre 2024, la juridiction de céans a constaté l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail et a ordonné l’expulsion de Mme [W] [O].

Par acte du commissaire de justice en date du 28 octobre 2024, un commandement de quitter les lieux a été délivré à Mme [W] [O].

Par acte du commissaire de justice en date du 24 janvier 2025, une sommation d’assister à l’état des lieux de sortie a étés signifiée à Mme [O].

Un état des lieux de sortie a été réalisé par Me [A] en date du 3 février 2025.

Par acte du commissaire de justice en date du 1er juillet 2025, M. [F] [T] et Mme [M] [L] a fait comparaître Mme [W] [O] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de Sarrebourg aux fins de la voir condamner, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, au paiement des sommes suivantes :

16.676 euros au titre de la remise en état de l’appartement selon devis de l’entreprise DOK TRAVAUX, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,120 euros au titre en réparation des VIGIKS et de l’émetteur manquant,118,31 euros au titre de sa participation à l’établissement de l’état des lieux de sortie,1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre le paiement des entiers frais et dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 1er septembre 2025 et plaidée à l’audience du 13 avril 2026.

M. [F] [T] et Mme [M] [L], représentés par leur Conseil, se sont rapportés à leurs conclusions écrites du 27 novembre 2025 dans lesquelles ils reprennent les demandes de leur assignation introductive d’instance.

Au soutien de leurs demandes, ils contestent les allégations de Mme [O] selon lesquelles un rendez-vous aurait été fixé pour la remise des clés et que l’agence mandatée par les bailleurs ne s’y serait pas présentée. Ils exposent qu’une sommation d’assister à l’état des lieux de sortie lui a été signifiée par acte de commissaire de justice du 24 janvier 2025, puis qu’un état des lieux de sortie a été établi le 3 février 2025 par Me [A]. Ils soutiennent que ce procès-verbal est parfaitement opposable à Mme [O], dès lors que son absence résulte de son propre fait, celle-ci ayant quitté les lieux sans les restituer régulièrement et sans communiquer sa nouvelle adresse au bailleur. Ils ajoutent qu’elle ne saurait se prévaloir de cette situation pour contester la valeur juridique du constat dressé.

Sur les dégradations locatives, ils font valoir que l’état des lieux de sortie révèle de nombreuses dégradations imputables à la locataire. Ils contestent l’argument selon lequel, l’état des lieux ayant été établi plusieurs mois après son départ, les bailleurs auraient pu modifier l’état du logement. Ils soutiennent que Mme [O] ne précise d’ailleurs pas quelles modifications auraient été apportées par les propriétaires.

Ils exposent que Mme [O] a recouvert les murs, plafonds et boiseries de l’appartement d’un enduit de type crépi taloché beige et blanc, créant une décoration irrégulière et inadaptée, nécessitant une remise en peinture intégrale du logement. Ils indiquent également que le constat de sortie relève l’enlèvement du mobilier de cuisine, de l’évier et de l’électroménager présents lors de l’entrée dans les lieux, l’enlèvement du moyen de chauffage, une vitre cassée, un interphone à rebrancher, des clenches manquantes, une VMC démontée dans les toilettes, ainsi qu’un état général de saleté important.

Ils soutiennent que ces désordres ne relèvent pas de la vétusté ni de l’usure normale des lieux, mais de dégradations locatives imputables à la locataire. Ils contestent ainsi l’application d’un coefficient de vétusté de 10 % par an, en faisant valoir que le mobilier de cuisine, l’électroménager, les moyens de chauffage, l’interphone ou la VMC ne se sont pas naturellement dégradés, mais ont été enlevés ou démontés. Ils ajoutent que l’état des lieux d’entrée établit que le logement avait été remis en bon état, avec un système de chauffage et une cuisine équipée.

Les demandeurs précisent avoir fait établir un devis par l’entreprise Doc Travaux pour la remise en état du logement, dont le montant s’élève à 16.676 euros, somme dont ils demandent le paiement par Mme [O]. Ils sollicitent en outre la somme de 120 euros correspondant aux Vigik et à l’émetteur non restitués, ainsi que celle de 118,31 euros au titre de la participation de la locataire aux frais d’établissement de l’état des lieux de sortie par commissaire de justice.

Mme [W] [O], représentée par son Conseil, s’est rapportée à ses conclusions écrites du 24 octobre 2025, dans lesquelles elle sollicite le rejet de l’ensemble des demandes formées à son encontre, la condamnation des demandeurs aux entiers dépens ainsi qu’à lui payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle soutient, en premier lieu, que le procès-verbal d’état des lieux de sortie établi par Me [A] le 3 février 2025 ne présente pas de caractère contradictoire. Elle fait valoir qu’elle n’a pas été touchée par la sommation d’assister à cet état des lieux, laquelle a donné lieu à l’établissement d’un procès-verbal de recherches infructueuses. Elle en déduit que ce procès-verbal ne peut se voir reconnaître une pleine valeur probatoire à son encontre.

Elle expose ensuite que les demandeurs lui ont fait délivrer un commandement de quitter les lieux le 28 octobre 2024, à la suite duquel elle a immédiatement quitté le logement. Elle indique qu’un rendez-vous avait été fixé oralement pour la remise des clés, mais que l’agence mandatée par les bailleurs ne s’y est pas présentée. Elle affirme avoir alors déposé les clés dans la boîte aux lettres.

Sur les dégradations alléguées, Mme [O] conteste toute imputabilité. Elle fait valoir qu’elle a quitté les lieux au début du mois de novembre 2024, tandis que le constat de sortie n’a été établi que plusieurs mois plus tard, de sorte qu’elle ignore ce qui a pu se produire dans l’intervalle. Elle soutient que le propriétaire a pu librement pénétrer dans les lieux et en modifier l’état avant l’établissement du constat de sortie.

Elle ajoute que les pièces produites au titre de la sortie des lieux ne sont pas de même nature que celles établies lors de l’entrée dans les lieux. Elle relève que l’état des lieux d’entrée a été établi amiablement entre les parties, tandis que l’état des lieux de sortie résulte d’un constat non contradictoire de commissaire de justice. Elle soutient dès lors qu’une comparaison directe entre ces deux documents ne peut être opérée.

Mme [O] fait également valoir qu’elle est entrée dans les lieux le 25 avril 2014 et qu’elle y est demeurée pendant onze ans. Elle soutient qu’après une telle durée d’occupation, les éléments intérieurs du logement, notamment les peintures, le mobilier de cuisine et les aménagements, se sont naturellement usés. Elle estime que les demandeurs ne peuvent ainsi prétendre faire remettre à neuf leur logement aux frais de la locataire sortante.

Elle invoque à ce titre la vétusté des éléments du logement, en faisant valoir que les assureurs appliquent, en cas de sinistre, un coefficient de vétusté de 10 % par an, ce qui conduit à considérer qu’au terme de dix années, le mobilier a perdu toute valeur vénale et se trouve totalement amorti. Elle en déduit que le bailleur ne peut lui faire supporter le coût de remise en état de biens ou aménagements intérieurs entièrement amortis.

Enfin, elle conteste le montant réclamé, qu’elle qualifie d’excessif, en soulignant que la somme de 16 674 euros est sollicitée sur la base d’un simple devis, lequel ne présente selon elle aucune valeur probante particulière.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 avril 2026, puis prorogée au 1er juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes au titre des dégradations locatives

Aux termes de l’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Aux termes de l’article 1730 du code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

Il appartient ainsi au bailleur qui sollicite l’indemnisation de dégradations locatives d’établir l’existence des désordres, leur imputabilité au locataire et leur coût.

En l’espèce, Mme [O] conteste en premier lieu l’opposabilité du procès-verbal d’état des lieux de sortie établi le 3 février 2025 par Me [A], commissaire de justice, en soutenant qu’elle n’aurait pas été touchée par la sommation d’assister à cet état des lieux, laquelle a donné lieu à l’établissement d’un procès-verbal de recherches infructueuses.

Toutefois, Mme [O] ne justifie pas avoir informé les bailleurs de son départ effectif des lieux au mois de novembre 2024, ni leur avoir communiqué sa nouvelle adresse, ni leur avoir remis les clés du logement dans des conditions régulières. Elle se borne à soutenir qu’un rendez-vous oral aurait été fixé avec l’agence des bailleurs pour la remise des clés, que celle-ci ne s’y serait pas présentée et qu’elle aurait alors déposé les clés dans la boîte aux lettres, sans produire aucun élément de nature à établir ces affirmations.

Il ressort au contraire des pièces produites que Mme [O] a été sommée d’assister à l’état des lieux de sortie par acte de commissaire de justice du 24 janvier 2025. Dès lors qu’elle n’avait pas communiqué sa nouvelle adresse au bailleur, la signification n’a pu être réalisée que selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile. Le commissaire de justice a détaillé les diligences accomplies afin de rechercher la nouvelle adresse de l’intéressée, en précisant notamment qu’il lui avait adressé un courriel et avait tenté de la joindre téléphoniquement, sans que Mme [O] ne prenne contact avec l’étude.

Dans ces conditions, Mme [O], qui a quitté les lieux sans organiser régulièrement leur restitution et sans communiquer sa nouvelle adresse, ne peut utilement se prévaloir des conséquences de sa propre carence pour contester l’opposabilité du procès-verbal d’état des lieux de sortie. L’état des lieux établi le 3 février 2025 ensuite de la sommation d’assister doit donc être retenu comme opposable à Mme [O].

Mme [O] soutient encore que, dès lors qu’elle aurait quitté les lieux au début du mois de novembre 2024 et que l’état des lieux de sortie n’a été établi que plusieurs mois plus tard, les bailleurs auraient pu pénétrer dans l’appartement et modifier son état.

Ce moyen ne peut être accueilli. D’une part, Mme [O] ne rapporte pas la preuve de la date à laquelle elle aurait effectivement quitté les lieux, ni de la remise régulière des clés. D’autre part, elle n’indique pas quelles interventions, quels travaux ou quelles modifications auraient été réalisés par les bailleurs dans l’intervalle. L’allégation selon laquelle les propriétaires auraient volontairement dégradé leur propre bien, afin d’en faire supporter le coût à la locataire, n’est étayée par aucun élément et apparaît dépourvue de sérieux.

Il convient dès lors d’examiner les désordres constatés dans le procès-verbal d’état des lieux de sortie.

Il résulte du procès-verbal établi le 3 février 2025 par Me [A]. que l’appartement a été restitué avec une absence totale de cuisine, d’évier, de meubles sous-évier et d’électroménager, alors que l’état des lieux d’entrée mentionnait un logement donné à bail avec une cuisine équipée. Le commissaire de justice a également constaté l’absence totale de moyen de chauffage, aucun convecteur ni système de climatisation réversible n’étant présent dans le logement.

Le procès-verbal relève encore qu’il manque la clenche de la porte en bois du séjour. Il constate que les murs, le plafond et les boiseries du séjour sont recouverts d’un enduit beige et blanc de type crépi taloché. Dans la salle de bain, le commissaire de justice constate la présence du même enduit beige et blanc de type crépi taloché sur les murs, la face interne et le plafond, ainsi que l’absence de clenche. Dans les toilettes, les murs sont également recouverts aux trois quarts du même enduit beige et blanc de type crépi taloché.

Le commissaire de justice décrit un « parti pris décoratif très particulier », laissant un sentiment de « lourdeur notoire », en raison de la présence, y compris au plafond et sur les boiseries, d’un enduit beige et blanc de type crépi taloché identique à celui des murs. Il précise encore que les taches d’enduit ne présentent pas d’unité et sont plus nombreuses à certains endroits qu’à d’autres.

Ces constatations ne relèvent pas d’une simple usure normale du logement après onze années d’occupation. Si le locataire peut procéder à des aménagements décoratifs et repeindre les lieux loués, encore faut-il que ces aménagements n’altèrent pas la possibilité de restituer un logement normalement habitable et relouable. En l’espèce, le recouvrement généralisé des murs, plafonds et boiseries par un enduit de type crépi taloché beige et blanc, appliqué de manière irrégulière et décrit par le commissaire de justice comme un « parti pris décoratif très particulier », excède manifestement un simple choix décoratif ordinaire.

L’état du logement ainsi restitué ne permettait pas aux bailleurs de le relouer en l’état. La remise en peinture et la reprise des surfaces ne procèdent donc pas d’une volonté des bailleurs de remettre à neuf leur bien aux frais de la locataire, mais de la nécessité de remédier à une modification anormale et généralisée de l’aspect intérieur du logement.

De même, l’absence de cuisine, d’évier, de meubles sous-évier, d’électroménager et de moyen de chauffage ne peut être assimilée à de la vétusté. Ces éléments ne se sont pas naturellement usés ou dégradés par l’effet du temps : ils ont été enlevés, alors qu’ils étaient présents lors de l’entrée dans les lieux. Mme [O] ne justifie d’aucun accord des bailleurs l’autorisant à les retirer ni d’aucune restitution de ces éléments.

L’argument tiré de l’application d’un coefficient de vétusté de 10 % par an doit donc être écarté. La vétusté ne saurait exonérer le locataire de la réparation de dégradations ou d’enlèvements imputables à son fait. Elle ne peut davantage justifier que soient laissés à la charge du bailleur les frais rendus nécessaires par la restitution d’un logement dépourvu de ses équipements essentiels et recouvert d’un enduit décoratif généralisé ne permettant pas une relocation normale.

Les demandeurs produisent un devis de l’entreprise Dok Travaux d’un montant de 16 676 euros. Ce devis correspond aux désordres constatés dans l’état des lieux de sortie, puisqu’il vise notamment la reprise du crépi pour un montant de 7 200 euros hors taxes, les travaux de ponçage et de peinture des portes, l’installation d’une cuisine comprenant meuble sous-évier, évier, mitigeur, siphon, meuble haut, plan de travail, plaque de cuisson et réfrigérateur, les frais de nettoyage pour un montant de 1 150 euros, ainsi que divers petits travaux et le remplacement de vitres.

Le montant sollicité est ainsi suffisamment justifié par la concordance entre les constatations précises du commissaire de justice et les postes détaillés du devis produit.

Le seul fait que les demandeurs produisent un devis, et non une facture acquittée, ne suffit pas à exclure leur indemnisation, dès lors que le dommage est établi dans son principe comme dans son étendue.

Il convient en conséquence de condamner Mme [W] [O] à payer aux demandeurs la somme de 16.676 euros au titre des dégradations locatives.

Sur les vigiks et l’émetteur manquants

Il ressort du procès-verbal d’état des lieux de sortie qu’aucune clé ni aucun digicode du portail n’ont été restitués. Il est par ailleurs établi que trois vigiks et un émetteur sont manquants.

Mme [O] soutient avoir laissé les clés dans la boîte aux lettres, sans en justifier. Or, elle avait été destinataire d’un commandement de quitter les lieux délivré le 28 octobre 2024 par le même commissaire de justice et il lui appartenait, si elle entendait restituer les lieux, de se rapprocher du bailleur, de son mandataire ou du commissaire de justice afin de remettre les clés dans des conditions régulières et vérifiables.

La demande formée à hauteur de 120 euros au titre des trois vigiks et de l’émetteur manquant apparaît justifiée. Il y sera fait droit.

Sur les frais d’état des lieux de sortie

Aux termes de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu’un état des lieux ne peut être établi contradictoirement et amiablement, il est établi par un commissaire de justice, à l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

En l’espèce, l’état des lieux de sortie n’a pu être établi amiablement en raison de l’absence de Mme [O], laquelle n’a pas organisé la restitution régulière des lieux, n’a pas communiqué sa nouvelle adresse et n’a pas déféré à la sommation d’assister qui lui a été délivrée selon les modalités légalement applicables.

Les demandeurs justifient solliciter la somme de 118,31 euros au titre de la participation de Mme [O] aux frais d’établissement de l’état des lieux de sortie. Il convient de faire droit à cette demande.

Sur les autres demandes

Partie succombante, Mme [W] [O] sera condamnée aux entiers frais et dépens conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des demandeurs l’intégralité des frais exposés par eux et non compris dans les dépens. Mme [O] sera condamnée à leur payer la somme de 850 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

La Vice-présidente chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

Condamne Mme [W] [O] à payer à M. [F] [T] et Mme [M] [L] la somme de 16 676 euros au titre des dégradations locatives ;

Condamne Mme [W] [O] à payer à M. [F] [T] et Mme [M] [L] la somme de 120 euros au titre des trois vigiks et de l’émetteur manquants ;

Condamne Mme [W] [O] à payer à M. [F] [T] et Mme [M] [L] la somme de 118,31 euros au titre de sa participation aux frais d’établissement de l’état des lieux de sortie ;

Dit que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Condamne Mme [W] [O] à payer M. [F] [T] et Mme [M] [L] la somme de 850 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne Mme [W] [O] aux dépens ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LA VICE-PRESIDENTE