TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : [Z] [B] [V]

[H] [W]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Cyril LAROCHE

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 25/10942 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBNZB

N° MINUTE :

4

JUGEMENT

rendu le 21 mai 2026

DEMANDERESSE

Madame [S] [Q], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Cyril LAROCHE de la SELEURL CYRIL LAROCHE AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #D1605

DÉFENDEURS

Monsieur [Z] [B] [V], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Madame [H] [W], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Emmanuelle RICHARD, Vice-présidente , juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 mars 2026

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 21 mai 2026 par Emmanuelle RICHARD, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 21 mai 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/10942 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBNZB

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat sous seing privé non daté mais à effet du 1er décembre 2016, Mme [S] [Q] a donné à bail à M. [Z] [B] [V] et Mme [H] [W] un logement situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 1 040 euros ainsi que 60 euros de provision pour charges.

A raison d’impayés locatifs, Mme [S] [Q] a adressé une lettre de mise en demeure à ses locataires, reçue le 3 mars 2025.

Puis, elle a fait signifier le 30 juillet 2025, par acte de commissaire de justice, un commandement de payer la somme de 21 611 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, et visant la clause résolutoire contractuelle.

Le 31 juillet 2025, Mme [S] [Q] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de [Localité 1].

Par acte de commissaire de justice délivré le 4 novembre 2025 à étude, Mme [S] [Q] a fait assigner M. [Z] [B] [V] et Mme [H] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— ordonner l’expulsion de M. [Z] [B] [V] et Mme [H] [W], et de tout occupant de leur chef, et, au besoin, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— les condamner à lui payer la somme de 18 429 euros au titre de l’arriéré des loyers et charges, avec intérêts au taux légal à compter du 3 mars 2025 (date de réception de la mise en demeure) ;

— les condamner à lui payer jusqu’au départ effectif des lieux une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer mensuel, charges comprises ;

— les condamner à lui payer la somme de 1842 euros par application de la clause pénale du bail au titre du retard de paiement du loyer et des charges ;

— les condamner au paiement d’une somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture.

L’assignation a été dénoncée le 6 novembre 2025 à la préfecture de [Localité 1], mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

A l’audience du 10 mars 2026, à laquelle l’affaire a été appelée, Mme [S] [Q], représentée par son conseil, soutient ses demandes telles qu’exposées dans son assignation. Elle actualise sa créance à la somme de 24 194 euros au 09 mars 2026, échéance de mars 2026 incluse. Mme [S] [Q] considère qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et s’oppose à tout délai de paiement.

Bien que régulièrement assignés à étude, M. [Z] [B] [V] et Mme [H] [W] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 21 mai 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Par ailleurs, a peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, Mme [S] [Q] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience, et justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, alors même que cette dernière obligation ne lui incombait pas à peine d’irrecevabilité de la demande.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux, étant précisé qu’un commandement de payer notifié pour une somme erronée et supérieure au montant de la créance réelle du bailleur au titre des loyers reste néanmoins valable jusqu’à due concurrence des sommes exigibles (Civ. 3e, 5 février 1992, n° 90-18.557).

En l’espèce, le bail conclu le 1er décembre 2016 entre Mme [S] [Q] et M. [Z] [B] [V] et Mme [H] [W] contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement du loyer et des charges au terme convenu, deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Un commandement d’avoir à payer dans un délai de deux mois la somme en principal de 21 611 euros, hors coût de l’acte, visant et reproduisant textuellement cette clause, a été signifié à M. [Z] [B] [V] et Mme [H] [W] le 30 juillet 2025.

Il sera donc fait application du délai de deux mois prévu tant par la clause résolutoire du bail que par le commandement de payer délivré aux locataires.

Or, il ressort du décompte produit par Mme [S] [Q] que la dette n’a pas été régularisée dans le délai imparti.

Mme [S] [Q] est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 1er octobre 2025.

Il convient, par conséquent, d’ordonner au locataire, ainsi qu’à tous les occupants de son chef, de quitter les lieux et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Mme [S] [Q] de faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constituant une faute civile, ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue ainsi la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, M. [Z] [B] [V] et Mme [H] [W] sont redevables d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er octobre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi.

Toutefois, pour une meilleure compréhension des sommes dues, cette indemnité d’occupation sera traitée au titre de la dette locative jusqu’à la date du 09 mars 2026. M. [Z] [B] [V] et Mme [H] [W] seront, par ailleurs, condamnés à verser cette indemnité d’occupation à compter de l’échéance d’avril 2026 et jusqu’à complète libération des lieux.

Sur la demande en paiement au titre de la dette locative

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Par ailleurs, conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Enfin, en application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par Mme [S] [Q] que M. [Z] [B] [V] et Mme [H] [W] sont redevables de la somme de 24 194 euros au 09 mars 2026, échéance de mars 2026 incluse, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et charges impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

M. [Z] [B] [V] et Mme [H] [W], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Par conséquent M. [Z] [B] [V] et Mme [H] [W] seront condamnés au paiement de la somme de 24 194 euros, laquelle portera intérêt au taux légal à compter du 3 mars 2025 (date de réception de la mise en demeure), sur la somme de 16 568 euros, du 30 juillet 2025 (date du commandement de payer les loyers) sur la somme de 21 611 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été demandée, elle sera ordonnée en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande au titre de la clause pénale

L’article 4, i), de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble.

En l’espèce, le bail prévoit que le preneur doit payer une somme égale à 10 % des sommes dues en cas de loyers impayés.

Cette clause étant réputée non écrite en application des dispositions précitées, la demande de tendant à son application sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Enfin, selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, M. [Z] [B] [V] et Mme [H] [W], qui succombent, supporteront la charge des dépens.

M. [Z] [B] [V] et Mme [H] [W] seront condamnés à verser à Mme [S] [Q] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, la nature du litige étant compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit attachée à la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action de Mme [S] [Q] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 1er décembre 2016 entre Mme [S] [Q] et M. [Z] [B] [V] et Mme [H] [W] concernant le logement situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 1er octobre 2025 ;

ORDONNE en conséquence à M. [Z] [B] [V] et Mme [H] [W] de libérer de leurs personnes, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, et de restituer les clés ;

DIT qu’à défaut pour M. [Z] [B] [V] et Mme [H] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Mme [S] [Q] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurierr et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [Z] [B] [V] et Mme [H] [W] à payer à Mme [S] [Q] la somme de 24 194 euros (décompte arrêté au 09 mars 2026, échéance de mars 2026 incluse), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, avec intérêt au taux légal à compter du 3 mars 2025 sur la somme de 16 568 euros, du 30 juillet 2025 sur la somme de 21 611 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE M. [Z] [B] [V] et Mme [H] [W] à verser à Mme [S] [Q] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, payable et révisable dans les mêmes conditions que celles prévues au contrat de bail résilié, et ce, à compter de l’échéance d’avril 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux constituée par la remise des clefs ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

DÉBOUTE Mme [Q] de sa demande au titre de la clause pénale ;

DÉBOUTE Mme [Q] du surplus de ses demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE M. [Z] [B] [V] et Mme [H] [W] aux dépens ;

CONDAMNE M. [Z] [B] [V] et Mme [H] [W] à payer à Mme [S] [Q] la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière La juge des contentieux de la protection