AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 12 FEVRIER 2026

N° RG 25/00483 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LRF7

Minute JCP n° 26/129

PARTIE DEMANDERESSE :

E.P.I.C. [R]

dont le siège social est sis [Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par Mme [Q] [S], chargée de recouvrement, munie d’un pouvoir écrit

PARTIE DÉFENDERESSE :

Monsieur [B] [J]

demeurant [Adresse 3]

[Localité 2]

Non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Mathilde DESAUBLIAUX

GREFFIER : Mélissa MALOYER

Débats à l’audience publique de référé du 18 décembre 2025

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à l’EPIC [R] par LS (+ pièces par voie de case)

— copie certifiée conforme délivrée le à M. [B] [J] par LS

RAPPEL DES FAITS

L’EPIC [R] a donné à bail à Monsieur [B] [J] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], par contrat du 30 mars 2021 et pour un loyer mensuel de 352,60 euros dont 47,24 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, l’EPIC [R] a fait signifier à Monsieur [B] [J], un commandement de payer visant la clause résolutoire le 20 décembre 2024 .

L’EPIC [R] a ensuite fait assigner Monsieur [B] [J] en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Metz par de commissaire de justice du 18 juillet 2025 pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— le constat de la résiliation de plein droit du bail par l’effet du jeu de la clause résolutoire,

— l’autorisation de faire procéder à l’expulsion de Monsieur [B] [J], avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

— la condamnation de Monsieur [B] [J] au paiement, à titre provisionnel, de 2 540,94 euros au titre de l’arriéré locatif au 3 juillet 2025 (somme à parfaire), avec les intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance à intervenir,

— la condamnation de Monsieur [B] [J] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation de 389,48 euros, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux,

— l’autorisation pour L’EPIC [R] de réviser le montant de cette indemnité d’occupation mensuelle selon les mêmes modalités et périodicités que le loyer et à procéder à la régularisation des charges,

— le rappel de ce qu’il appartenait à Monsieur [B] [J] d’assurer le logement jusqu’à parfaite libération des lieux, au besoin l’y condamner,

— la condamnation de Monsieur [B] [J] aux entiers frais et dépens dont le coût de la signification du commandement de payer, et à lui verser la somme de 150 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— la transmission de l’ordonnance par les soins du greffe au représentant de l’Etat.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 18 décembre 2025.

A cette audience, l’EPIC [R] était représenté par sa chargée de recouvrement duement munie d’un pouvoir ; Monsieur [B] [J], bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice signifié à étude, n’a pas comparu et n’était pas représenté.

L’EPIC [R], se reportant aux termes de son assignation, a maintenu ses demandes, précisant que la dette locative s’élevait désormais à la somme de 1 384,64 euros, que la CAF avait repris le versement de l’APL et que Monsieur [B] [J] avait repris le paiement de son loyer et de ses charges, outre un versement complémentaire de 60 euros,ce depuis le mois de février 2025,raison pour laquelle il n’était pas opposé à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience. Il en résulte que Monsieur [B] [J] s’est trouvé en difficulté financière suite à la perte de son emploi. Un accord a pu être trouvé avec le bailleur quant au remboursement de la dette par versements de 70 euros par mois et le bailleur a pu confirmer que le montant de la dette diminuait.

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 12 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de Moselle par voie électronique le 21 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’EPIC [R] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 30 décembre 2024 , soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur jusqu’au 29 juillet 2023, applicable aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 30 mars 2021 contient une clause résolutoire (article 6) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 20 décembre 2024, pour la somme en principal de 1 234,31 €

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 février 2025 à minuit du fait de l’acquisition des effets de la clause résolutoire contenue dans le bail.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF :

L’EPIC [R] produit un décompte démontrant que Monsieur [B] [J] restait devoir la somme de 1 384,64 € à la date du 17 décembre 2025 .

Monsieur [B] [J] n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la dette. Il sera donc condamné à verser à L’EPIC [R] la somme de 1 384,64 euros à titre provisionnel, au titre de l’arriéré de loyers et de charges au 17 décembre 2025 (loyer et charges du mois de décembre 2025 non compris), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément à la demande de l’EPIC [R].

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.. »

Les articles 24 VI et 24 VIII de la même loi énumèrent les conséquences du constat de l’acquisition des effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail lorsque le locataire a été admis au bénéfice d’une procédure de surendettement.

Enfin, l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit : " Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l’espèce, l’EPIC [R] a indiqué à l’audience être favorable à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résloutoire du fait de la reprise du paiement du loyer et des charges courants par Monsieur [B] [J] et du respect par l’intéressé de ses engagements quant au remboursement de l’arriéré de loyer.

L’historique de compte actualisé figurant au dossier permet de confirmer la reprise du versement intégral du loyer courant.

Compte tenu de ces éléments, Monsieur [B] [J] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette en 23 versements de 60 euros et un 24ème versement soldant la dette en principal et intérêts.

Conformément à la demande formée à l’audience par l’EPIC [R], les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera l’expulsion de Monsieur [B] [J] et sa condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle de 389,48 euros par mois, conformément à la demande formulée par l’EPIC [R], ladite indemnité étant révisable comme l’aurait été le loyer mais l’EPIC [R] ne pouvant pas régulariser les charges.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [B] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la Préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir L’EPIC [R], Monsieur [B] [J] sera condamné à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489, 514 et 515 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS l’action de l’EPIC [R] recevable ;

CONSTATONS la résiliation à la date du 20 février 2025 à minuit du bail conclu le 30 mars 2021 entre l’EPIC [R] et Monsieur [B] [J] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] du fait de l’acquisition des effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [J] à verser à l’EPIC [R] à titre provisionnel la somme de 1 384,64 euros au titre de l’arriéré de loyer et de charges au 17 décembre 2025 (loyer et charges du mois de décembre 2025 non compris), avec les intérêts au taux légal à compter à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Monsieur [B] [J] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 23 mensualités de 60 euros chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 30 de chaque mois et pour la première fois le 30 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [B] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’EPIC [R] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [B] [J] soit condamné à verser à l’EPIC [R] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle de 389,48euros, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, ladite indemnité étant révisable comme l’aurait été le loyer mais l’EPIC [R] ne pouvant pas régulariser les charges ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la Préfecture ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [J] à verser à l’EPIC [R] une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire par provision et sera transmise à la préfecture de la Moselle par le greffe.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du Juge des contentieux de la protection, le 12 février 2026, la minute étant signée par Madame DESAUBLIAUX, vice-présidente, et par Madame MALOYER, greffière.

La greffière, La vice-présidente,