MINUTE N° : 25/00675

JUGEMENT

DU 11 Juillet 2025

N° RC 25/01592

DÉCISION

réputée contradictoire et en premier ressort

TOURAINE LOGEMENT

ET :

[F] [X]

Débats à l’audience du 24 Avril 2025

Le

Copie executoire et copie à :

Maître BENDJADOR

Copie à :

Monsieur le Prefet d'[Localité 4] et [Localité 5]

Copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

TENUE le 11 Juillet 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA

DÉBATS :

A l’audience publique du 24 Avril 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 11 Juillet 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

TOURAINE LOGEMENT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Maître Abed BENDJADOR de la SELARL ABED BENDJADOR, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

D’une Part ;

ET :

Madame [F] [X], demeurant [Adresse 3]

non comparante

D’autre Part ;

EXPOSE DES MOTIFS

Par contrat sous seing privé, signé le 26 mars 2024, la SA TOURAINE LOGEMENT a donné à bail à Mme [F] [X], un bien immobilier avec cellier à usage d’habitation situé à [Adresse 6], pour un loyer mensuel principal payable à terme échu de 583, 27 euros outre 48,92 euros de provision sur charges.

Invoquant l’existence de loyers demeurés impayés, la SA TOURAINE LOGEMENT a :

— saisi la CAF le 20 janvier 2024 de la situation,

— fait signifier le 28 juin 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire à Mme [F] [X],

— saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS par acte de commissaire de justice du 24 décembre 2024, dénoncé au préfet d’Indre et Loire le 27 décembre 2024 pour voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

constater l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement prononcer la résiliation du bail ;

ordonner l’expulsion de Mme [F] [X] devenue sans droit ni titre ;

et obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 684,90 euros visée au commandement euros à parfaire de la somme mensuelle de 575,65 euros au titre des loyers et charges impayés du 28 juin 2024 à la date de la résiliation, d’une indemnité mensuelle d’occupation de 575,65 euros jusqu’à la libération de lieux, outre une somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Au soutien de ses prétentions, le bailleur fait valoir que sa locataire n’a pas régularisé la situation relative aux loyers dans le délai imparti par le commandement, et qu’en application de la clause résolutoire prévue au bail ce dernier se trouve résilié de plein droit.

A l’audience du 27 février 2025, la SA TOURAINE LOGEMENT, représentée par son conseil, a repris les termes de son assignation et actualisé sa créance à 203,92 euros, en indiquant que les paiements ont été repris et qu’elle était d’accord pour que des délais suspensifs soient accordés à sa locataire dans la mesure où un plan d’apurement aujourd’hui respecté a été signé entre les parties le 11 décembre 2024.

La SA TOURAINE LOGEMENT a été autorisée à verser ce plan aux débats ; ce qui a été fait par courrier du 5 mai 2024.

Mme [F] [X] n’est ni présente, ni représentée. La décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire.

Le diagnostic social et financier est revenu non renseigné en raison de l’absence de réponse de la locataire.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néammoins statué sur le fond , le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

1 ) Sur la recevabilité de l’action en résiliation et en expulsion

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, la SA TOURAINE LOGEMENT justifie de la saisine de la CAF et de la dénonciation de l’assignation au représentant de l’État conformément aux dispositions précitées.

L’action est donc recevable.

2) Sur le fond

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à l’espèce, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » ;

En l’espèce, la SA TOURAINE LOGEMENT produit :

— le bail conclu le 26 mars 2024 contenant une clause résolutoire,

— le commandement de payer visant cette clause, signifié le 28 juin 2024, pour la somme en principal de 684,90 euros,

— une décompte de créance arrêté au 17 avril 2025,

Il en ressort que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois , de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans les baux étaient réunies à la date du 12 août 2024

— Sur la demande en paiement au titre de l’arrieré locatif et de l’indemnité d’occupation

Le paiement des loyers et des charges échus constitue l’obligation principale d’un locataire à l’égard de son bailleur en vertu de l’article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

Depuis la résiliation du bail, Mme [F] [X] qui se maintient dans les lieux et cause ainsi un préjudice à son bailleur, est redevable d’une indemnité d’occupation qu’il convient de fixer au montant actuel du loyer actualisé et des charges justifiées.

Mme [F] [X] est donc redevable des loyers dus avant la déchéance du terme et des indemnités d’occupations postérieures à l’acquisition de la clause résolutoire.

En l’espèce, le bailleur produit un décompte de la créance d’un montant de 203,92 euros à la date du 17 avril 2025 (échéance du mois de mars 2025 comprise), au titre des loyers et indemnités d’occupation échus.

Mme [F] [X], non comparante, ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette.

Toutefois, en application de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, le décompte de créance n’appelle pas d’observation. La créance 203,92 euros à la date du 17 avril 2025 (échéance du mois de mars 2025 comprise), au titre des loyers et indemnité d’occupation échus sera donc retenue.

— Sur les délais de paiement.

L’article 24 V, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que " Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) ; l’article 24 VII ajoute que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

Le décompte de créance produit démontre que Mme [F] [X] a repris à le paiement des loyers courants au jour de l’audience et respecte en outre le plan d’apurement convenu avec le bailleur.

L’absence d’indication sur sa capacité à apurer la dette locative est compensée par le fait que la plan d’apurement est respecté depuis 5 mois et que le montant de l’arriéré est faible.

A l’audience, le bailleur a donné son accord pour que des délais supensifs soient accordés à sa locataire.

En conséquence, Mme [F] [X] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas d’apurement intégral de la dette selon l’échéancier, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, à défaut de règlement d’une mensualité ou du loyer et charges courants, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible en l’absence de régularisation dans les 15 jours. La clause résolutoire reprendra alors ses effets et aura pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail. L’expulsion sera ordonnée et jusqu’à libération complète des lieux, la locataire se trouvera redevable, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance.

3) Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [F] [X], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture et du commandement de payer.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Afin de favoriser le règlement des loyers et compte tenu de la situation respective des parties, il n’apparaît pas équitable de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 mars 2024 entre la SA TOURAINE LOGEMENT et Mme [F] [X] concernant le bien immobilier sis à [Adresse 6], sont réunies à la date du 12 août 2024 ;

CONDAMNE Mme [F] [X] à verser à la SA TOURAINE LOGEMENT la somme de 203,92 euros arrêtée au 17 avril 2025 (échéance du mois de mars 2025 incluse) ;

AUTORISE Mme [F] [X] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 4 mensualités de 50 euros chacune et une cinquième et dernière mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir en même temps que le paiement du loyer courant et pour la première fois avec le loyer dû dans le mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que jusqu’à la décision définitive sur la procédure de surrendettement, toute mensualité impayée qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l’arriéré restée impayée quinze jours après sa date d’exigibilité justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Mme [F] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA TOURAINE LOGEMENT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Mme [F] [X] soit condamnée à verser à la SA TOURAINE LOGEMENT, jusqu’à libération définitive des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges justifiées qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance ;

DIT qu’il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [F] [X] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

DIT qu’à la diligence du greffier, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'[Localité 4] et [Localité 5] en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,