Min N° 24/00855

N° RG 24/02974 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDTAZ

S.C.I. BET J

C/

M. [R] [Y]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 13 novembre 2024

DEMANDERESSE :

S.C.I. BET J

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Chloé CHOUMER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDEUR :

Monsieur [R] [Y]

[Adresse 1]

[Localité 3]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. LETHEUREAU Noel, Juge

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 25 septembre 2024

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Chloé CHOUMER,

Copie délivrée

le :

à : Monsieur [R] [Y]

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 12 septembre 2023, ayant pris effet le 15 septembre 2023, la SCI B et J a donné à bail à M. [R] [Y] un logement situé [Adresse 2], à Montry (77540), pour un loyer mensuel initial de 595 euros, des provisions mensuelles sur charges de 15 euros, outre un dépôt de garantie de 610 euros.

Par acte de commissaire de justice du 26 février 2024, la SCI B et J a fait signifier à M. [R] [Y] un commandement d’avoir à payer la somme de 1 347,16 euros dont 1 230 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de janvier 2024.

Par acte de commissaire de justice du 11 juin 2024, la SCI B et J a fait assigner M. [R] [Y] à l’audience du 25 septembre 2024 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux, aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail ;

— ordonner l’expulsion de M. [R] [Y] ainsi que tous occupants de son chef, et ce, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si nécessaire ;

— dire que le sort des meubles meublants sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures d’exécution ;

— condamner M. [R] [Y] au paiement de la somme de 2 470 euros au titre de l’arriéré locatif ainsi que 140 euros de frais d’huissier arrêtées au mois de mai 2024 inclus, augmenté des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1 347,16 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

— condamner M. [R] [Y] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges, et ce jusqu’à libération effective des lieux ;

— condamner M. [R] [Y] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

À l’audience du 25 septembre 2024 la SCI B et J, représentée par son conseil, s’en rapporte à l’acte introductif d’instance sauf à actualiser la dette locative à 4 910 euros selon décompte arrêté au 12 septembre 2024. Elle précise par ailleurs s’opposer à tout délais de paiement.

M. [R] [Y] ne comparaît pas ni n’est représenté à cette audience. La présente décision étant susceptible d’appel, elle sera dès lors réputée contradictoire en application de l’article 473 du Code de procédure civile.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 13 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la non-comparution du défendeur

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, bien que régulièrement assigné à étude, M. [R] [Y] n’a pas comparu et n’était pas représenté lors de l’audience du 25 septembre 2024. Il sera dès lors fait application des dispositions susvisées.

2. Sur la recevabilité de la demande en résiliation

Il résulte des termes du I de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au jour de l’assignation, que lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

En l’espèce, alors que la dette locative était d’un montant supérieur à deux loyers mensuels hors charges, la SCI B et J justifie avoir signalé le commandement de payer à la CCAPEX le 24 janvier 2023.

Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur au jour de l’assignation, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, la SCI B et J justifie qu’une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-et-Marne par voie électronique le 28 mai 2024, soit plus de six semaines avant la première audience.

La SCI B et J est dès lors recevable en sa demande en résiliation.

3. Sur la résiliation du contrat de bail

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail, si une clause du contrat de bail d’habitation prévoit la résiliation de plein droit du contrat pour non-paiement du loyer et des charges, elle ne peut jouer qu’après délivrance d’un commandement de payer resté infructueux durant deux mois consécutifs.

En l’espèce, le contrat de bail comporte, en son article 2.5, une clause résolutoire stipulant qu’à défaut de paiement à l’échéance des loyer et charges au terme convenu, le bail sera résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par exploit délivré le 26 février 2024, la SCI B et J a fait commandement à M. [R] [Y] de payer la somme de 1 230 euros au titre des loyers et charges de retard, visant la clause résolutoire insérée au bail.

Il résulte du décompte des loyers versé aux débats que les causes du commandement de payer n’ont pas été intégralement réglées dans le délai de deux mois suivant la signification de ce dernier.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont dès lors été réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 12 septembre 2023 à compter du 27 avril 2024.

Il convient par conséquent d’autoriser la SCI B ET J à procéder à l’expulsion de M. [R] [Y], et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

4. Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 27 avril 2024 et M. [R] [Y] est donc occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de condamner la locataire au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et ce jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

5. Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi

Selon l’article 1728 du code civil, repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 précise que le juge peut vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 12 septembre 2023, du commandement de payer délivré le 26 février 2024 et du décompte de la créance actualisé au 12 septembre 2024, que la SCI B et J rapporte la preuve d’un arriéré de loyers et charges dû par le locataire au bailleur.

Le bailleur invoque une dette locative s’établissant à un total de 4 910 euros au 12 septembre 2024, échéance de septembre 2024 incluse. Ce décompte tient compte des loyers dus et des sommes versés par le locataire.

En conséquence, il convient de condamner Mme [K] [S] à payer à la SCI B et J la somme de 4 910 euros, au titre des sommes dues au 12 septembre 2024, échéance de septembre incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 230 euros à compter du 16 janvier 2024, date de l’assignation, et du présent jugement pour le surplus.

6. Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner M. [R] [Y] aux dépens de l’instance, en ce compris notamment le coût du commandement de payer du 26 février 2024.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SCI B et J les frais irrépétibles exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner M. [R] [Y] à payer à la SCI B et J la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, aucun élément ne s’y opposant, il sera rappelé, en application de l’article 514 du Code de procédure civile, que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort :

DÉCLARE la SCI B et J recevable en sa demande de résiliation du bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 septembre 2023 entre la SCI B et J, d’une part, et M. [R] [Y], d’autre part, portant sur le logement sis [Adresse 2], à Montry (77540) sont réunies à la date du 27 avril 2024, et qu’en conséquence, le bail se trouve résilié de plein droit à cette date ;

AUTORISE M. [R] [Y], à défaut de départ volontaire des lieux, à procéder à l’expulsion de M. [R] [Y] ainsi que de tous occupants de son chef, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le sort des meubles se trouvant sur les lieux étant alors régi par les articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [R] [Y] à payer à la SCI B et J une indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 27 avril 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE M. [R] [Y] à payer à la SCI B et J la somme de 4 910 euros au titre de la dette locative, composée des loyers, charges locatives et indemnités d’occupation, arrêtée au 12 septembre 2024, échéance de septembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 230 euros à compter du 26 février 2024, et pour le solde restant à compter de la présente décision ;

CONDAMNE M. [R] [Y] aux dépens de l’instance, en ce compris notamment le coût des commandements de payer du 26 février 2024 ;

CONDAMNE M. [R] [Y] à payer à la SCI B et J la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Le présent jugement prononcé hors la présence du public, par mise à disposition au greffe le 13 novembre 2024, a été signé par le président et la greffière.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION