Tribunal Judiciaire de Montauban, Jcp ctx general, 21 juillet 2025, n° 24/00007

TJ Montauban 21 juillet 2025

Arguments

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Accepté
Manquement à l'obligation de délivrance d'un logement décent
La cour a constaté que le logement était effectivement indécent et que les désordres persistants justifiaient une indemnisation pour préjudice de jouissance.
Rejeté
Existence d'un préjudice moral
La cour a estimé que les locataires n'ont pas démontré l'existence d'un préjudice moral distinct de celui réparé au titre du trouble de jouissance.
Accepté
Obligation de délivrance des quittances de loyer
La cour a constaté que la SCI HAMAMELIS n'avait pas délivré les quittances demandées pour certaines périodes, ce qui justifie leur demande.
Accepté
Frais exposés non compris dans les dépens
La cour a jugé équitable de condamner la SCI HAMAMELIS à rembourser une partie des frais d'avocat des locataires.

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Sur la décision

Référence :	TJ Montauban, jcp ctx general, 21 juil. 2025, n° 24/00007
Numéro(s) :	24/00007
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	4 août 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Laure COMBEDAZOUAziz HEDABOU
Parties :	S.C.I. HAMAMELIS

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 4]

[Adresse 8]

[Localité 6]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 24/00007 – N° Portalis DB3C-W-B7H-ECCO

Minute : 237/25

Code NAC : 30G

JUGEMENT

Du : 21 Juillet 2025

[E] [B] [P]

[X] [T]

S.C.I. HAMAMELIS

Expédition revêtue de la

formule exécutoire

délivrée à [E] [B] [P] (LRAR), [X] [T] (LRAR) et M^e Aziz HEDABOU (dépôt case avocat)

Expédition délivrée à S.C.I. HAMAMELIS (LRAR) et M^e Laure COMBEDAZOU (dépôt case avocat)

JUGEMENT

A l’audience publique du Tribunal judiciaire tenue le VINGT ET UN JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ;

Sous la Présidence de Madame Florence DESBONNEZ, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de M^me Elisa CILLIERES, Greffière ;

Après débats à l’audience du DIX NEUF MAI DEUX MIL VINGT CINQ, a été rendu le jugement suivant, mis à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [E] [B] [P]

né le 01 Janvier 1965 à

[Adresse 2]

[Localité 5]

représenté par M^e Aziz HEDABOU, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

Madame [X] [T]

née le 09 Août 1979 à

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Aziz HEDABOU, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

ET :

DEFENDEUR(S) :

S.C.I. HAMAMELIS

domiciliée : chez Monsieur [K] [W]

[Adresse 11]

[Localité 7]

représentée par M^e Laure COMBEDAZOU, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE, substituée à l’audience,

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat prenant effet le 2 juin 2020, la SCI HAMAMELIS représentée par Monsieur [W] [K] a donné à bail à Monsieur [E] [B] [P] un logement situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 535 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 25 euros.

Des désordres sont apparus dans ce logement.

Une tentative de conciliation en date du 14 novembre 2023 s’est révélée infructueuse.

Par courrier recommandé avec avis de réception en date du 31 octobre 2023, Mr [B] [P] a donné congé du bail ci-dessus en raison de l’insalubrité du logement et les époux [B] [P] ont quitté les lieux le 1er décembre 2023.

Par acte délivré le 27 décembre 2023, Monsieur [E] [B] [P] et Madame [X] [T] épouse [B] [P] ont fait assigner la SCI HAMAMELIS devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montauban, sur le fondement des articles 1719-1 du code civil, du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 afin de voir :

— condamner la SCI HAMAMELIS à leur payer la somme de 14 235 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance

— condamner la SCI HAMAMELIS à leur payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral

— condamner la SCI HAMAMELIS à leur payer la somme de 535 euros au titre du dépôt de garantie

— condamner la SCI HAMAMELIS à leur délivrer les quittances de loyers, sous astreinte de 10 euros par jour à compter du prononcé du jugement à intervenir

— condamner la SCI HAMAMELIS à leur payer la somme de 1 500 euros au titre de

l’article 700, alinéa 2 du code de procédure civile

— rappeler que la décision à intervenir est assortie de l’exécution provisoire

L’affaire a été examinée à l’audience du 22 janvier 2024 en présence des époux [B] [P] représentés par leur conseil. Ils ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance. La SCI HAMAMELIS n’était ni présente, ni représentée.

Par jugement du 29 avril 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montauban a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 23 septembre 2024, le gérant de la SCI HAMAMELIS demeurant en Suisse et n’ayant pu prendre connaissance de l’assignation avant l’audience.

L’affaire a ensuite fait l’objet de plusieurs renvois aux dates suivantes : 25 novembre 2024, 10 février et 19 mai 2025.

L’affaire a été examinée à cette date en présence des parties respectivement représentées par leur conseil.

Les époux [B] [P] sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance, précisant que la demande au titre de la restitution du dépôt de garantie est sans objet, la SCI HAMAMELIS ayant donné son accord pour procéder au remboursement de la somme de 535 euros due à ce titre.

Ils exposent avoir pris à bail, le 2 juin 2020, un logement appartenant à la SCI HAMAMELIS. Dès le mois de septembre 2020, ils ont constaté des désordres au sein de leur logement. Les multiples relances auprès du bailleur sont demeurées infructueuses, les travaux n’ayant pas été effectués conformément aux règles de l’art ou de menus travaux ayant été expédiés sans aucun soin.

Ils ont dès lors alerté le service communal d’hygiène et de santé de la commune de [Localité 10] qui a constaté les désordres et établi un rapport le 4 avril 2022 aux termes duquel il est constaté que le logement est affecté de graves et dangereux désordres, contrevenant au règlement sanitaire départemental et constituant des manquements aux critères de décence.

Devant l’inertie du bailleur, ils ont quitté les lieux le 1er décembre 2023.

En défense, la SCI HAMAMELIS soutient avoir pris en considération les demandes de ses locataires et avoir entrepris des actions pour remédier aux anomalies dénoncées.

Elle ne conteste pas devoir restituer le montant du dépôt de garantie, précisant que celui-ci- sera restitué en cours de procédure.

Sur les quittances de loyer, elle rappelle que leur remise est obligatoire dès lors que les locataires en font la demande expresse et qu’elle s’est exécutée à chaque demande. Elle souligne que les requérants ne justifient d’aucun préjudice du fait de l’absence de production des quittances qu’ils n’ont pas sollicitées, et qu’il n’existe aucune contestation sur les paiements des loyers et les quittances valablement remises.

Elle demande au tribunal de débouter les requérants de leur demande au titre du préjudice de jouissance ou de réduire le montant. Elle considère d’une part qu’aucun préjudice de cet ordre ne peut être retenu pour la période antérieure au 21 septembre 2021, les locataires sortants ne justifiant pas l’en avoir informée sur la période antérieure, et d’autre part avoir réagi avec célérité aux sollicitations des locataires. Ensuite, ces derniers évaluent leur préjudice sur toute la durée du bail et prennent comme base de calcul le montant du loyer. Or, les désordres n’affectaient que partiellement le logement.

Sur la demande de dommages et intérêts formulée par les locataires en raison d’une pièce dont la superficie est inférieure à 9m2, elle ajoute que le contrat de location ne qualifie pas cette pièce de chambre, et que les deux pièces situées à l’étage ont chacune une superficie qui excède 9m2.

Elle demande au tribunal de débouter les requérants de leur demande au titre de leur préjudice moral puisqu’elle a toujours tenté de mettre un terme aux désordres et l’intégralité des quittances demandées ont été remises.

Elle s’oppose à la demande des époux [B] [P] au titre de l’article 700 du code de procédure civile et demande au tribunal de les condamner au paiement de la somme de 2 000 euros à ce titre.

La décision a été mise en délibéré au 21 juillet 2025.

La SCI HAMAMELIS a été autorisée à justifier du paiement du dépôt de garantie avant le 30 mai 2025, ce qu’elle a fait dans les délais accordés par la présente juridiction.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’indécence du logement

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de mettre à disposition un logement et ses équipements dans leurs consistance et aux conditions prévues au contrat et de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 indique que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à [Localité 9] et à Mayotte, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces collectivités ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à [Localité 9] et à Mayotte ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

Le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

Ces obligations forment plus généralement l’obligation de délivrance du bail. De telles obligations sont des obligations de résultat et ne nécessitent pas de rapporter la preuve d’une faute du bailleur ou d’un défaut de diligences.

L’article 1231-1 du code civil dispose que « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

Il est constant que l’obligation de délivrance d’un logement décent présente un caractère d’ordre public, sans qu’il ne soit besoin d’aucune stipulation particulière, et que l’indemnisation du preneur pour les troubles de jouissance subis du fait du manquement par le bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent n’est pas subordonnée à une mise en demeure préalable du bailleur.

Il convient de rappeler que faute de délivrance d’un logement décent, le bailleur peut être tenu d’indemniser le preneur du préjudice de jouissance subi.

Il est, également, important de souligner que la décence est appréciée souverainement par les juges du fond.

En l’espèce, les époux [B] [P] versent aux débats :

— le courrier qu’ils ont adressé le 21 septembre 2021 à Monsieur [K] l’informant des désordres au sein du logement loué

— une fiche de signalement auprès de la mairie de [Localité 10], en son service communal d’hygiène et de santé, en date du 11 mars 2022

— le courrier envoyé par recommandé avec avis de réception à Monsieur [K] le 28 mars 2022 aux fins de relance pour remédier aux désordres affectant leur logement

— l’accusé réception du signalement par le service communal d’hygiène et de santé, en date du 1er juin 2022

— le courrier adressé le 1er juin 2022 par le service communal d’hygiène et de santé à Monsieur [W] [K] afin de lui indiquer les désordres constatés dans le logement loué et lui demander ses intentions. Les désordres sont les suivants :

*caractéristiques d’habitabilité : présence d’une pièce principale dont la superficie est inférieure à 9 m2 (nécessité de requalifier le bail)

*ventilation : système de ventilation absent dans la salle de bain

* humidité/infiltrations : infiltrations d’eau dans les pièces situées à l’étage, présence de moisissures au niveau des fenêtres de toit, mauvais état des menuiseries (non étanches à l’eau et à l’air), présence d’humidité dans les deux chambres

* installation électrique : présence de fils électriques apparents au niveau des luminaires, absence d’obturateurs au niveau du tableau électrique

* risques particuliers : détérioration de la poutre de la 1ère chambre, avec présence de dépôt de bois sur le sol selon les dires de la locataire

*parties communes et abords : risques structurels (fissures), manifestations d’humidité et d’infiltration d’eau, encombrement à proximité des caves

* remarques complémentaires : présence d’une odeur d’humidité dans la 1ère chambre à gauche ; selon les dires de la locataire, le système de chauffage dans le séjour ne fonctionne pas, la 1ère chambre à gauche ne peut être qualifiée comme telle, celle-ci présente une superficie inférieure à 9m2 avec présence d’une poutre traversante à hauteur d’homme ; un diagnostic pour vérifier l’absence d’insectes xylophages semblerait être nécessaire pour la poutre de la 1ère chambre à gauche

* rappel de l’obligation de réaliser certains diagnostics, à savoir : le diagnostic de performance énergétique, le constat de risque d’exposition au plomb si le logement a été construit avant le 1er janvier 1949, le diagnostic électricité, lorsque l’installation intérieure d’électricité a été réalisée il y a plus de 15 ans et pour les contrats de location conclus à partir du 1er janvier 2018, l’état des risques naturels, miniers et technologiques

— l’accusé réception du courrier de Monsieur [B] [P] sur l’état de son logement par le service communal d’hygiène et de santé, en date du 1er mars 2023

— le courrier adressé le 1er mars 2023 par le service communal d’hygiène et de santé à Monsieur [W] [K] afin de lui rappeler l’obligation liée à la réalisation de certains diagnostics, de l’informer et de l’inviter à remédier aux désordres persistants, à savoir :

*caractéristiques d’habitabilité : présence d’une autre pièce principale dont la largeur est inférieure à 2m

*ventilation : système de ventilation non fonctionnel lors de la visite dans la salle de bains

*humidité/infiltrations : infiltrations d’eau au niveau de la poutre située dans le salon, au niveau du plafond, de la fenêtre du toit et du placard de la 1ère chambre à gauche, au niveau de la poutre et du plafond de la 2ème chambre, au niveau de la VMC de la salle de bains ; condensation présente au niveau de la fenêtre de toit de la 2ème chambre, présence de moisissures au niveau de l’encadrement de la fenêtre de toit de la 2ème chambre, mauvais état des menuiseries (fenêtres de toit)

* installation électrique : présence de fils électriques apparents dans le cagibi ainsi qu’au niveau de la poutre présente dans le salon

* remarques complémentaires : aucun diagnostic permettant de vérifier l’absence d’insectes xylophages n’a été réalisé ; la problématique d’infiltration d’eau perdure et aucun travaux n’a été réalisé ; présence d’une douille DCL mal fixée au plafond des toilettes

En conséquence, il est établi que le logement pris à bail par les époux [B] [P] est indécent au vu des désordres constatés et imputables à la SCI HAMAMELIS.

Sur les demandes indemnitaires

Les époux [B] [P] sollicitent une indemnisation correspondant à la moitié du montant mensuel du loyer soit la somme mensuelle de 267,50 euros sur toute la durée du bail, soit du 2 juin 2020 au 30 novembre 2023.

En cas de manquement par le bailleur à son obligation contractuelle de délivrance d’un logement décent répondant aux prescriptions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, une réduction du loyer peut être sollicitée par le locataire, à titre de réparation du trouble de jouissance qui en est résulté.

Les époux [B] [P] ont subi, du fait du manquement partiel de la bailleresse à son obligation de délivrance d’un logement décent un préjudice de jouissance.

La SCI HAMAMELIS justifie s’être montrée réactive et être intervenue dans le logement à compter du 27 mars 2022 pour tenter de remédier aux fuites affectants celui-ci et avoir effectué de menues réparations en produisant une facture en date du 23 octobre 2022 relative à des travaux électriques, deux factures en date du 9 novembre 2022 et du 2 janvier 2023 portant sur l’achat et la pose de quatre radiateurs. Cependant, force est de constater que ses démarches sont insuffisantes puisque les désordres persistent. La SCI HAMAMELIS ne justifie pas avoir entrepris les démarches nécessaires à la résolution des désordres constatés par le service communal d’hygiène et de santé le 4 avril 2022 et dont elle a été informée par courrier du 1er juin 2022.

Le montant du loyer contractuellement prévu s’élève à la somme de 535 euros.

Au regard des désordres constatés et persistants au 1er mars 2023, et des faibles démarches effectuées par la bailleresse aux fins de réalisation de travaux pour y remédier, le préjudice subi imputable aux manquements de la SCI HAMAMELIS à son obligation de délivrance doit s’apprécier à hauteur de 133,75 euros par mois pour la période du 1er juin 2022 au 30 novembre 2023.

La SCI HAMAMELIS sera donc condamnée au titre de la réduction de loyer octroyée sur la période considérée de dix-huit mois à payer aux époux [B] [P] la somme de 2 407,50 euros en réparation de leur trouble de jouissance.

Les époux [B] [P] seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts pour préjudice moral dès lors qu’ils ne démontrent pas avoir subi un préjudice autre que celui réparé au titre du trouble de jouissance.

Sur la demande au titre des quittances de loyer

L’article 21 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande.

En l’espèce, le bail a pris effet le 2 juin 2020 et s’est terminé le 30 novembre 2023.

Il résulte des pièces versées aux débats que la SCI HAMAMELIS a transmis aux locataires une quittance de loyer à chaque demande de ces derniers. Les quittances ont été établies pour la période de septembre 2021 au mois de septembre 2023.

Il résulte de l’acte introductif d’instance et des conclusions subséquentes que les époux [B] [P] ont formulé une demande de production des quittances de loyer. La SCI HAMAMELIS ne justifie pas avoir transmis les quittances de loyer aux locataires pour la période du mois de juin 2020 au mois d’août 2021, et celles d’octobre et novembre 2023.

Dès lors, la SCI HAMAMELIS est condamnée à délivrer aux époux [B] [P] ces quittances, dans le délai de 20 jours à compter de la signification de la présente décision, sous peine d’astreinte provisoire de 10 euros par jour de retard.

Sur la demande au titre de la restitution du dépôt de garantie

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 énonce que « lorsqu’un dépôt de garantie est prévu au contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal… Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elle soient dûment justifiées ».

Il résulte des débats que le bailleur a accepté de restituer le montant du dépôt de garantie et a effectué un virement de 535 euros le 26 mai 2025.

Dès lors, la demande formulée à ce titre est sans objet.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la SCI HAMAMELIS succombant à l’instance, elle sera condamnée aux dépens.

Conformément à l’article 700 2 du code de procédure civile, il est équitable de condamner la SCI HAMAMELIS à payer aux époux [B] [P] la somme de 500 euros au titre des frais exposés non compris dans les dépens.

La SCI HAMAMELIS est déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Le tribunal rappelle que l’exécution provisoire est de droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI HAMAMELIS à payer à Monsieur [E] [B] [P] et à Madame [X] [T] épouse [B] [P] la somme de 2 407,50 euros en réparation de leur préjudice de jouissance ;

DEBOUTE Monsieur [E] [B] [P] et Madame [X] [T] épouse [B] [P] de leur demande indemnitaire au titre de leur préjudice moral ;

CONDAMNE la SCI HAMAMELIS à délivrer à Monsieur [E] [B] [P] et à Madame [X] [T] épouse [B] [P] les quittances de loyer pour la période de juin 2020 au mois d’août 2021, et celles au titre des mois d’octobre et novembre 2023, dans le délai de vingt jours à compter de la signification de la présente décision, sous peine d’astreinte provisoire de 10 euros par jour de retard ;

DIT que la demande au titre de la restitution du dépôt de garantie est sans objet ;

CONDAMNE la SCI HAMAMELIS à payer à Monsieur [E] [B] [P] et à Madame [X] [T] épouse [B] [P] la somme de 500 euros au titre de l’article 700-2 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SCI HAMAMELIS de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI HAMAMELIS aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits,

La greffière, La juge,