MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 07 Octobre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00417 – N° Portalis DB3T-W-B7J-VY2H

CODE NAC : 30B – 0A

AFFAIRE : [B] [P] C/ S.A.R.L. COCCIN’ELLES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Isabelle KLODA, Première vice-présidente

LE GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [B] [P] née le 04 Novembre 1934 à MONTFAUCON (02), demeurant 61, avenue Pasteur – 94290 VILLENEUVE-LE-ROI

représentée par M^e Eric COURMONT, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 45

DEFENDERESSE

S.A.R.L. COCCIN’ELLES, immatriculée au RCS de CRETEIL sous le n° 509 799 0425, dont le siège social est sis 52, avenue Le Foll – 94290 VILLENEUVE-LE-ROI

représentée par M^e Michel LANGA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0557

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Débats tenus à l’audience du : 09 Septembre 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 07 Octobre 2025

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 07 Octobre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 25 janvier 2022, Mme [B] [P] a donné à bail commercial à la SARL COCCIN’ELLES des locaux situés 52, avenue Le Foll à Villeneuve-le-Roi (94290), moyennant un loyer annuel de 18 000,00 €, hors charges et hors taxes, payable mensuellement, par avance.

Des loyers sont demeurés impayés.

Mme [B] [P] a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte d’huissier du 23 décembre 2024 à la SARL COCCIN’ELLES pour une somme de 18 397,56 € au titre de l’arriéré locatif.

C’est dans ces conditions que par acte d’huissier du 24 février 2025, Mme [B] [P] a fait assigner la SARL COCCIN’ELLES devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de la SARL COCCIN’ELLES et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,

— ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,

— condamner la SARL COCCIN’ELLES à payer à Mme [B] [P] la somme provisionnelle de 22 797,66 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 5 février 2025,

— condamner la SARL COCCIN’ELLES au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle de 2 000 € jusqu’à la libération des locaux,

— condamner la SARL COCCIN’ELLES au paiement d’une somme de 3 000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

A l’audience du 9 septembre 2025, Mme [B] [P], par l’intermédiaire de son conseil, a maintenu les prétentions de son assignation et les moyens qui y sont contenus, actualisé la dette locative à la somme de 34 347,66 €, échéances de septembre 2025 incluse, et s’est opposée à tout délai de paiement.

Vu les conclusions développées à l’audience par la SARL COCCIN’ELLES, qui sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi des plus larges délais de paiement ;

Il est produit un état néant des inscriptions sur le fonds de commerce.

A l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 7 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, Mme [B] [P] n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 18 397,56 €.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 24 janvier 2025.

Sur la demande de délai de paiement

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Au cas présent, la dette n’a fait que s’accroître depuis la délivrance du commandement de payer, sans que la SARL COCCIN’ELLES présente de garanties pour la reprise de l’activité.

Par ailleurs, la SARL COCCIN’ELLES ne produit aucun élément sur sa situation financière, ne mettant pas en mesure le juge des référés de s’assurer qu’elle sera en mesure de respecter les délais qui lui seraient accordés.

Compte tenu de ces circonstances, il convient de débouter la SARL COCCIN’ELLES de sa demande de délai de paiement.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 24 janvier 2025.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la la SARL COCCIN’ELLES et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Enfin, il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la SARL COCCIN’ELLES depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par Mme [B] [P], l’obligation de la SARL COCCIN’ELLES au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 30 septembre 2025 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 34 347,66 €, somme au paiement de laquelle il convient de condamner la SARL COCCIN’ELLES, avec intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement à hauteur de 18 397,56 € et à compter du 24 février 2025 pour le solde.

Sur les demandes accessoires

Succombant à l’instance au sens de l’article 696 du code de procédure civile, la SARL COCCIN’ELLES sera condamnée aux dépens.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la SARL COCCIN’ELLES ne permet d’écarter la demande de Mme [B] [P] formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

REJETONS les demandes de suspension des effets de la clause résolutoire et de délai de paiement formulées par la la SARL COCCIN’ELLES,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 24 janvier 2025,

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SARL COCCIN’ELLES et de tout occupant de son chef des lieux situés 52, avenue Le Foll à Villeneuve-le-Roi (94290) avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la SARL COCCIN’ELLES, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et CONDAMNONS la SARL COCCIN’ELLES à la payer,

CONDAMNONS par provision la SARL COCCIN’ELLES à payer à Mme [B] [P] la somme de 34 347,66 € au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 30 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 23 décembre 2024 sur 18 397,56 € euros et à compter du 24 février 2025 sur le surplus, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures,

CONDAMNONS la SARL COCCIN’ELLES aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement,

CONDAMNONS la SARL COCCIN’ELLES à payer à Mme [B] [P] la somme de 1 000,00 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 7 octobre 2025.

LE GREFFIER, LE JUGE DES RÉFÉRÉS