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REPUBLIQUE FRANCAISE – AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°

1ERE CHAMBRE

AFFAIRE N° RG 24/03151 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-G4FW

NAC : 70B

JUGEMENT CIVIL

DU 27 MAI 2025

DEMANDEUR

M. [P] [U]

[Adresse 2]

[Adresse 20].

[Localité 9] ([21])

Rep/assistant : M^e Jacques HOARAU, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DEFENDEURS

M. [O] [H]

[Adresse 5]

[Adresse 14]

[Localité 10] (REUNION)

Rep/assistant : M^e Philippe CREISSEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Mme [N] [V]

[Adresse 18]

[Adresse 14]

[Localité 8] (REUNION)

Rep/assistant : M^e Audrey BOUVIER, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

M. [J] [V]

[Adresse 18]

[Adresse 14]

[Localité 8] (REUNION)

Rep/assistant : M^e Audrey BOUVIER, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Mme [Z] [S] [M] veuve [B] [K] [H]

[Adresse 14]. [Adresse 17].

[Localité 8] (REUNION)

Rep/assistant : M^e Philippe CREISSEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

M. [L] [V]

N° [Adresse 4]

[Adresse 14]

[Localité 8] (REUNION)

Rep/assistant : M^e Audrey BOUVIER, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

M. [T] [V]

[Adresse 18]

[Adresse 14]

[Localité 8] (REUNION)

Rep/assistant : M^e Audrey BOUVIER, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

M. [C] [V]

[Adresse 18]

[Adresse 14]

[Localité 8] (REUNION)

Rep/assistant : M^e Audrey BOUVIER, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

M. [W] [V]

[Adresse 16].

[Localité 1]

ni comparant, ni représenté,

Copie exécutoire délivrée le :

Expédition délivrée le :

à M^e Audrey BOUVIER

M^e Philippe CREISSEN

M^e Jacques HOARAU

COMPOSITION DU TRIBUNAL

LORS DES DEBATS :

Le Tribunal était composé de :

Madame Brigitte LAGIERE, Vice-Présidente

Madame Patricia BERTRAND, Juge,

Madame Dominique BOERAEVE, Juge,

assistées de M^me Dévi POUNIANDY, Greffier

Le Juge de la mise en état a présenté le rapport conformément à l’article 785 du C.P.C..

Les débats ont eu lieu à l’audience tenue le 25 Février 2025.

MISE EN DELIBERE

A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le

jugement serait mis à leur disposition le 22 avril 2025. A cette date, la mise à disposition a été prorogée au 27 Mai 2025.

JUGEMENT :

Réputé contradictoire

du 27 Mai 2025,

en premier ressort

Prononcé par mise à disposition par Madame Brigitte LAGIERE, Présidente assistée de M^me Dévi POUNIANDY, Greffière Greffier

En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 19 mars 2024, Monsieur [P] [U] a fait assigner en référé devant le Tribunal judiciaire de Saint Denis Monsieur [O] [H] et Madame [Z] [S] [M] veuve [H] en exposant que, suivant acte notarié du 26 décembre 2022, il a fait l’acquisition auprès des consorts [A] d’un terrain cadastré AV n° [Cadastre 6], sis au n°[Adresse 3] à Bois de Nèfles Saint Paul, terrain contigu à la parcelle occupée par Madame [H] n° [Cadastre 7], usufruitière des droits indivis, soit 1/7ème qu’elle possède sur ce terrain et dont elle a fait donation à son fils [O] [H] ;

que, préalablement à la vente, les consorts [A] ont fait établir amiablement et contradictoirement au bornage des parcelles n°[Cadastre 6] et [Cadastre 7] ;

qu’à la suite de ce bornage dont ils ont signé le procès-verbal, les défendeurs ont bien relevé que le portail et une partie de la voie de passage empiétaient sur la parcelle AV n° [Cadastre 6] mais n’ont rien entrepris pour y remédier, malgré une sommation interpellative du 18 mars 2023 et un procès-verbal de constat du 5 avril 2023 ;

que ce trouble manifestement illicite devait cesser.

Par acte du 30 mai 2024, Monsieur [U] a fait citer les consorts [A] en intervention forcée compte tenu de la contestation élevée par les consorts [H].

Suivant ordonnance rendue le 26 septembre 2024, le Juge des référés, faisant droit à la demande des consorts [H], a renvoyé l’affaire devant le tribunal statuant au fond.

Aux termes de ses dernières écritures, Monsieur [U] soulève, à titre principal, l’irrecevabilité des demandes des consorts [H], telles qu’elles sont énoncées dans le dispositif de leurs conclusions des 20 novembre et 17 décembre 2024, et ce, par application du principe de l’estoppel.

Dans tous les cas, il conclut au débouté de leur demande de prescription acquisitive et demande leur condamnation solidaire à déposer, supprimer et enlever sur le terrain AV n° [Cadastre 6] :

— la voie de passage qu’ils empruntent pour accéder du terrain AV n° [Cadastre 7] à la voie publique,

— le portail ouvrant sur la voie publique,

— l’abri de voiture,

et ce, sous astreinte de 1.000 euros par jour pendant 30 jours.

Il demande également leur condamnation solidaire à lui payer les sommes suivantes :

—  20.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance,

—  1.000 euros par mois au titre d’une indemnité d’occupation jusqu’à libération des lieux,

—  7.500 euros par application de l’article 700 du Code de procédure civile.

A titre subsidiaire, pour le cas où le tribunal reconnaîtrait la qualité de propriétaire des consorts [H], il demande l’annulation de la vente du 22 décembre 2022 car la construction d’une maison était la cause impulsive et déterminante de l’achat du terrain, et la condamnation des consorts [V] à lui payer les sommes suivantes :

—  120.000 euros en remboursement du prix de vente, outre les sommes exposées au titre des frais de négociation, de notaire et d’enregistrement, et ce, sous astreinte,

—  10.000 euros en réparation du préjudice subi,

—  7.500 euros par application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Les consorts [H] répliquent qu’en l’absence de bornage légitime antérieur et étant propriétaires indivis titrés de la parcelle AV [Cadastre 7], ils ont possédé pendant plus de 40 ans, par eux-mêmes et pour eux-mêmes, une partie de la parcelle AV [Cadastre 6] sur laquelle ils empiéteraient, à titre de propriétaire, de façon publique, paisible et apparente, en y ayant édifié des ouvrages de clôtures, de desserte et de bâti et dont Monsieur [U] a eu nécessairement connaissance avant d’acquérir la parcelle AV [Cadastre 6].

Ils font valoir, pour conclure à la recevabilité de leur demande, que le juge des référés n’était pas compétent pour se prononcer sur le fond du droit et sur l’existence ou non d’une usucapion prescriptive ;

qu’il était saisi du constat factuel d’une possession apparente, publique, ancienne et à titre de propriétaire susceptible de permettre d’opposer valablement un usucapion prescriptif, ce qui constitue une contestation sérieuse en référé ;

qu’ils ne viennent pas se prévaloir d’une position contraire mais pour qualifier plus exactement les faits de possession soumis à l’appréciation du juge du fond.

Ils précisent que l’empiétement sur la parcelle [Cadastre 12] est intervenu à partir de 1981 ;

que le compteur d’eau y est installé ;

que Madame [M], pour elle-même, est devenue propriétaire de l’empiétement bien avant que Monsieur [U] ne devienne propriétaire du surplus de la parcelle [Cadastre 11] en 2022 seulement.

Ils concluent à la nullité du PV de bornage signé le 30 juin 2022 avec le géomètre de Monsieur [U] au motif que, dans son procès-verbal, il indique expressément qu’il n’a pas tenu compte des signes de possession que matérialisent pourtant les constructions relevées en 2008 par un autre géomètre-expert, qui empiéteraient sur la parcelle AV [Cadastre 6] ;

que cette omission a été de nature à tromper leur consentement.

Ils demandent, outre le rejet des prétentions de Monsieur [U], à être déclarés propriétaires par le bénéfice d’une usucapion prescriptive de la partie qu’ils occupent de la parcelle AV [Cadastre 6].

Ils réclament la somme de 4.500 euros par application de l’article 700 du Code de Procédure civile.

Dans tous les cas, ils demandent que l’exécution provisoire du jugement ne soit pas prononcée.

Les consorts [V] font valoir que les défendeurs reconnaissent leur occupation de la parcelle AV n°[Cadastre 6] mais ne rapportent pas l’existence d’une usucapion abrégée ;

que tous les actes produits ne concernent que la parcelle [Cadastre 13] ;

qu’ils n’établissent pas non plus une prescription trentenaire, ne pouvant se prévaloir d’une occupation de bonne foi depuis 1981 ;

qu’ils n’ont d’ailleurs pas justifié de la date exacte des constructions empiétant sur la parcelle voisine.

Les consorts [V] s’associent à aux exceptions soulevées par Monsieur [U] et concluent à l’irrecevabilité de la demande des consorts [H].

Ils réclament la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

ET SUR QUOI

Sur la recevabilité des prétentions en défense des consorts [H]

Monsieur [U] invoque le principe de l’estoppel pour conclure à l’irrecevabilité des prétentions des consorts [H].

Les conditions de mise en œuvre du principe selon lequel nul ne peut se contredire au détriment d’autrui ont été encadrées par la Cour de Cassation de façon rigoureuse.

En effet, l’estoppel doit être constitutif d’un changement de position en droit, de nature à induire une partie en erreur sur ses intentions.

Plus précisément, par plusieurs décisions rendues le 15 mars 2018, la deuxième chambre civile de la Cour de Cassation indique que l’estoppel est une attitude procédurale consistant pour une partie, au cour d’une même instance, à adopter des positions contraires ou incompatibles entre elles dans des conditions qui induisent en erreur un adversaire sur ses intentions.

Le principe de l’estoppel n’est pas réductible à une simple contradiction mais sanctionne un défaut de loyauté.

En l’espèce, Monsieur [U] a saisi le juge des référés sur le fondement des dispositions des articles 834 et 835 alinéa 1 du Code de procédure civile.

Si, aux termes de son ordonnance, le juge des référés n’a pas caractérisé l’urgence ou le trouble manifestement illicite, il a néanmoins ordonné la « passerelle » demandée par les défendeurs.

Or, si cette technique emporte la saisine automatique du tribunal statuant au fond, il s’agit d’une autre instance permettant aux parties de développer des moyens qu’elles n’auraient pu soumettre au juge des référés.

Il n’y a aucune position contraire dans les écritures des consorts [H] devant le juge du fond et encore moins une intention d’induire Monsieur [U] en erreur.

Il convient de rejeter la fin de non-recevoir tirée de l’estoppel.

Sur l’usucapion soulevée par les consorts [H]

En vertu de l’article 2258 du Code civil, la prescription acquisitive est un moyen d’acquérir un bien ou un droit par l’effet de la possession sans que celui qui l’allègue soit obligé d’en rapporter un titre ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi.

L’article 2261 du Code civil dispose également que, pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire.

Enfin, si le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans, il est réduit à dix ans en cas d’acquisition de bonne foi et par juste titre.

Il est constant, en l’espèce, que, par acte notarié du 26 décembre 2022, les six consorts [A], résidant pour cinq d’entre eux [Adresse 4] à [Localité 15], ont vendu à Monsieur [P] [U] une parcelle de terrain nu d’une surface de 570 m², cadastrée AV n° [Cadastre 6], située [Adresse 3] à [Localité 15], moyennant le prix de 120.000 euros ;

que cette parcelle AV [Cadastre 6], contiguë à la parcelle AV [Cadastre 7] avec laquelle elle formait une unité foncière appartenant à Monsieur [B] [X] [H] (décédé en 1980), a été acquise le 8 janvier 1973 par Monsieur [Y] [A] auprès de Monsieur [F] [H], un des fils de [B] [X] [H] ;

que, par acte 16 juillet 1981, Monsieur [B] [K] [H], un autre des enfants de [B] [X] [H], a cédé à Madame [Z] [S] [M] une partie indivise de terrain figurant au cadastre section AV n°[Cadastre 7], étant précisé que les droits vendus par Monsieur [B] [K] [H] n’étaient pas ceux recueillis dans la succession de ses parents mais ceux acquis de la succession de son frère [D] [H] ;

que, par acte notarié du 28 mai 2015, Madame [M] en a fait donation de la nue-propriété à son fils [O] [H], s’étant gardée l’usufruit.

Il est non moins constant qu’un bornage a été effectué en Juillet 2008 par un géomètre-expert à la requête de Monsieur [B] [K] [H] qui souhaitait fixer les limites séparatives entre sa parcelle et celles de voisins, les consorts [I] ;

que le document produit par le géomètre-expert démontre bien l’existence d’un empiétement de la parcelle AV [Cadastre 7] sur la parcelle AV [Cadastre 6], matérialisé par l’implantation d’un garage, d’un compteur d’eau, d’un portail et d’une clôture.

A propos du procès-verbal de bornage et de reconnaissance de limites entre les deux parcelles AV [Cadastre 6] et AV [Cadastre 7] dressé en 2022 à la requête des consorts [V], aucun élément ne permet d’établir que le géomètre-expert ait volontairement dissimulé des faits apparents de nature à obtenir le consentement des consorts [H].

En revanche, son procès-verbal n’apporte rien aux débats dès lors que :

— d’une part, il ne fait pas mention du bornage intervenu en juillet 2008 et ne fait pas état des constructions pourtant visibles sur la parcelle AV n°[Cadastre 7],

— d’autre part, il se réfère à un procès-verbal de bornage établi par le même cabinet OIT en 2019 non produit aux débats alors qu’il est indiqué « la limite A-B est définie suivant le plan et le procès-verbal de bornage établis par le cabinet OIT le 21/05/2019 – dossier 2702.1, proposée par le présent procès-verbal de bornage. ».

Mais, en tout état de cause, les consorts [H] ne sauraient bénéficier de la prescription abrégée de dix ans prévue par l’article 2272 alinéa 2 du Code civil puisqu’ils ne disposent d’aucun juste titre sur la parcelle AV [Cadastre 6].

Ce sont donc les dispositions de l’article 2272 alinéa 1 qui s’appliquent en l’espèce.

Il n’est pas sérieusement contestable que Madame [M], propriétaire depuis plus de trente ans d’une partie de la parcelle AV [Cadastre 7], sur laquelle elle réside, occupe en toute bonne foi une partie de la parcelle AV [Cadastre 6] sur laquelle elle a implanté son compteur d’eau, l’abri voiture et le portail d’entrée donnant sur le chemin d’accès, et ce, de façon continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire.

Cependant, les trois attestations de voisins rédigées de façon identique sont contredites par celles des consorts [E], également riverains.

De plus, et surtout, aux termes de son attestation « Nous soussignés RUNEO ( anciennement VEOLIA EAU) certifions que Mme [R] [G] [S] ( née le 21/12/1944) était bien abonnée à l’adresse suivante depuis novembre 2003 jusqu’au transfert à la CREOLE au mois de juillet 2010 » le Service des Eaux n’indique pas une date antérieure à 2003.

De fait, les consorts [H] échouent à démontrer l’existence d’une prescription trentenaire.

Leur demande reconventionnelle sera rejetée.

Sur les demandes de Monsieur [U]

Monsieur [U] apparaît dès lors fondé à demander la suppression des ouvrages construits sur son terrain, et ce, sous peine d’une astreinte dont le montant et les modalités sont précisées ci-après.

En revanche, Monsieur [U] ne produit pas élément de nature à justifier l’existence d’un préjudice causé par le comportement des consorts [H]

Contrairement à ce que soutient Monsieur [U], aucune disposition légale n’impose une superficie minimale de terrain pour pouvoir construire une maison.

Cette superficie conditionnera celle de la construction projetée, d’où l’importance en l’espèce de la superficie de l’empiétement que Monsieur [U] évalue à plus de la moitié de son terrain,

Or, aucun des document fourni ne permet de déterminer la superficie de la partie de terrain faisant l’objet d’un empiétement, estimée « significative » par le Commissaire de justice dans son PV de constat dressé le 5 avril 2023.

De plus, le PV de bornage établi le 22 juin 2022 a été annexé à l’acte de vente du 26 décembre 2022, lequel indique qu’à sa date, le terrain était sans usage particulier et que, selon les déclarations des vendeurs, il n’existait aucune action ou litige en cours pouvant porter atteinte au droit de propriété.

Monsieur [U] a eu tout le loisir de visiter le terrain avant son acquisition et il n’aurait pas manqué de remarquer la présence d’un empiétement surtout s’il est aussi important qu’il l’affirme.

Si préjudice il y a, il apparaît imputable aux vendeurs contre lesquels Monsieur [U] n’a formulé une demande de condamnation au paiement de dommages et intérêts qu’à titre subsidiaire, pour le cas où le tribunal reconnaîtrait la qualité de propriétaire des consorts [H] par prescription trentenaire.

Il convient, en conséquence, de le débouter de ce chef de demande à l’encontre des consorts [H] ainsi que sa demande en paiement d’une indemnité depuis la date de la vente.

En revanche, l’équité commande en la cause de lui allouer la sommer de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Les consorts [V] seront déboutés de leur demande formulée sur le même fondement.

Enfin, l’exécution provisoire étant compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

VU l’ordonnance de référé rendue le 26 septembre 2024,

DÉCLARE les consorts [H] recevables mais non fondés en leur demande reconventionnelle,

LES CONDAMNE solidairement à déposer, supprimer et enlever sur le terrain AV n°[Cadastre 6] appartenant à Monsieur [P] [U], le compteur d’eau, le portail assurant l’accès à la parcelle [Cadastre 19], l’abri de voiture en bois sous tôle ainsi que tous les matériaux et objets qu’ils y ont déposés, et ce, sous astreinte de 600 euros par jour de retard à compter du trentième jour suivant la signification du présent jugement, et ce, pendant 30 jours,

DIT qu’au terme de ce délai de 30 jours, il sera statué sur l’astreinte définitive,

DÉBOUTE Monsieur [P] [U] de sa demande de dommages et intérêts formulée à l’encontre des consorts [H],

CONDAMNE les consorts [H] à payer à Monsieur [U] la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

DÉBOUTE les consorts [V] de leur demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement,

CONDAMNE les consorts [H] aux dépens sauf ceux relatifs à la mise en cause des consorts [V] qui seront laissés à la charge de Monsieur [U].

EN FOI DE QUOI LA PRÉSIDENTE ET LA GREFFIÈRE ONT SIGNE LE PRÉSENT JUGEMENT.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE