TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copies délivrées

le :

— M^e IBARA / CCC

— M^e REGNAULT / CCC + CE

■

18° chambre

2ème section

N° RG 24/11009

N° Portalis 352J-W-B7I-C5MYF

N° MINUTE : 6

Assignation du :

02 septembre 2024

Contradictoire

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

rendue le 12 novembre 2025

DEMANDERESSE

S.A.R.L. SOCIETE HOTELIERE REGENCE venant aux droits de la S.A.R.L. LA NOUVELLE REGENCE HOTEL

[Adresse 3]

[Localité 7]

représentée par Maître Rochfelaire IBARA de la SELASU RFI AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0923

DEFENDEURS

Monsieur [B] [R]

[Adresse 2]

[Localité 8]

Monsieur [P] [C] [R]

[Adresse 1]

[Localité 9]

Madame [Y] [S] [R]

[Adresse 2]

[Localité 8]

Madame [Z] [A] [N] [V] née [R]

[Adresse 2]

[Localité 8]

Monsieur [J] [R]

[Adresse 5]

[Localité 11] AUSTRALIE

S.A.S. [L] MULHAUSER-MSG, ès qualité de mandataire et gestionnaire de biens des consorts [R]

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentés par Maître Sébastien REGNAULT de l’AARPI OPERA AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #K0055

MAGISTRAT DE LA MISE EN ETAT

Madame Lucie FONTANELLA, Vice-présidente

assistée de Madame Vanessa ALCINDOR, Greffier

DEBATS

A l’audience du 10 septembre 2025, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue le 12 novembre 2025.

ORDONNANCE

Rendue par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Vu l’assignation délivrée le 02 septembre 2024 par la S.A.R.L. SOCIÉTÉ HÔTELIÈRE RÉGENCE à mesdames [I] [U] veuve [R] (décédée préalablement le 18 octobre 2023), [Y] [R] épouse [E] [D] et [Z] [R] épouse [A] [N] [V], ainsi qu’à messieurs [B], [P] et [J] [R] et à la S.A.S. [L] MULHAUSER-MSG ;

Vu les conclusions du 28 avril 2025 des consorts [R] et de la S.A.S. [L] MULHAUSER-MSG saisissant le juge de la mise en état d’un incident et leurs dernières conclusions du 02 juin 2025 sollicitant de :

« Juger irrecevables les demandes de la SOCIETE HOTELIERE REGENCE en nullité des baux successifs depuis le bail du 18 mars 1993 et en particulier du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2007 et ayant fait l’objet d’un congé refus de renouvellement avec offre d’indemnité d’éviction à effet du 30 juin 2016 et en tout état de cause prononcer l’irrecevabilité des demandes de la SOCIETE HOTELIERE REGENCE en nullité des baux successifs depuis le bail du 18 mars 1993 et en particulier du bail renouvelé à compter du 1 er janvier 2007 et ayant fait l’objet d’un congé refus de renouvellement avec offre d’indemnité d’éviction à effet du 30 juin 2016,

Juger irrecevables les demandes de la SOCIETE HOTELIERE REGENCE en nullité des actes subséquents au bail du 18 mars 1993 et ses renouvellements et en tout état de cause prononcer l’irrecevabilité des demandes de la SOCIETE HOTELIERE REGENCE en nullité des actes subséquents au bail du 18 mars 1993 et ses renouvellements,

Juger irrecevable la demande de la SOCIETE HOTELIERE REGENCE en nullité des commandements de payer du 9 novembre 2015 et du 3 octobre 2019 et en tout état de cause prononcer l’irrecevabilité des demandes de la SOCIETE HOTELIERE REGENCE en nullité des commandements de payer du 9 novembre 2015 et du 3 octobre 2019,

Juger irrecevable la demande de la SOCIETE HOTELIERE REGENCE en nullité du congé comportant refus de renouvellement du 15 décembre 2015 et prononcer l’irrecevabilité de la demande de la SOCIETE HOTELIERE REGENCE en nullité du congé comportant refus de renouvellement du 15 décembre 2015,

Débouter la SOCIETE HOTELIERE REGENCE de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

Condamner la SOCIETE HOTELIERE REGENCE au paiement de la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner la SOCIETE HOTELIERE REGENCE aux entiers dépens. »

Vu les dernières conclusions d’incident du 08 septembre 2025 de la S.A.R.L. SOCIÉTÉ HÔTELIÈRE RÉGENCE, sollicitant du juge de la mise en état de :

« PRONONCER à titre reconventionnelle l’irrecevabilité des « conclusions sur incidents » des consorts [R] comme ne remplissant pas aux conditions des articles 4, 5, 31 et 768 du code de procédure civile.

DECLINER toute compétence à statuer sur la question préjudicielle de l’interprétation des baux litigieux et renvoyer les parties à mieux se pourvoir devant le tribunal afin qu’il soit statué sur la question de fond d’interprétation des baux litigieux dont dépend étroitement la détermination du régime et durée de la prescription applicable à la demande en annulation des baux litigieux.

ORDONNER que les consorts [R] ont succombé dans l’administration de la preuve de la connaissance par le preneur dès la conclusion du bail initial du changement d’usage des locaux d’habitation loués en locaux à usage autre que d’habitation sans obtenir au préalable une autorisation de changement d’usage et proposer une compensation réelle en violation des dispositions d’ordre public de l’article L631-7 du CCH.

ORDONNER qu’en minorant frauduleusement l’assiette du bail commercial des trois chambres du 6 ème étage de l’immeuble loué alors qu’elles sont effectivement mises à disposition de SOCIETE HOTELIERE REGENCE Sarl aux termes des rapports d’expertise judiciaire contradictoire de M.[X] et de la préfecture de police de [Localité 10], les bailleurs avaient la ferme intention de dissimuler le changement d’usage par eux opéré dès la conclusion du bail initial.

ORDONNER qu’en minorant le nombre de chambre loués de 33 chambres aux termes du bail initial à 27 chambres situées entre le 1 er et le 5 ème étage de l’immeuble loué, les consorts [R] avaient ab initio la ferme résolution de tromper et d’induire le preneur à bail en erreur sur l’étendue et la nature de l’assiette du bail dans le but de dissimuler le changement d’usage par eux perpétrés en mettant de surcroît à la disposition du preneur trois chambres de bonne au 6 ème étage de l’immeuble pourtant expressément exclues du périmètre des baux litigieux.

ORDONNER qu’en raison de la dissimulation et de l’exclusion apparente de trois chambres de bonne du 6eme étage effectivement mise à disposition du preneur le délai pour ce dernier pour agir en nullité des baux successifs des articles 2262 (ancien) et 2224 du code civil n’a pu courir en application des articles 1116 (ancien) et 1146 du code civil qu’à partir de la découverte aux termes du rapport d’audit du 10 juillet 2024 du changement d’usage illicitement opéré par les consorts [R] en violation de l’article L631-7 du CCH en affectant à la location professionnelle des locaux dont une partie au moins était réservée à l’habitation permanente de ses occupants à la date de référence du 1 er janvier 1970.

ORDONNER par déduction qu’en raison du report du point de départ de la prescription au plus tôt le 10 juillet 2024 date de la mission d’audit révélatrice de l’irrégularité des baux litigieux, la SOCIETE HOTELIERE REGENCE Sarl est en tout état de cause recevable et bien-fondée agir en nullité absolue tant pour les baux conclus avant le 18 juillet 2008 que pour les baux et actes renouvelés postérieurement à l’entré en vigueur de la loi 2008-541 du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile.

DEBOUTER les consorts [R] de l’ensemble de leurs demandes fins et conclusions en les jugeant très mal fondées.

CONDAMNER les consorts [R] aux entiers dépens d’instance et à payer à la SOCIETE HOTELIERE REGENCE Sarl une indemnité de procédure de 5.000,00€ au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile. »

Vu l’audience du juge de la mise en état du 10 septembre 2025 à laquelle l’incident a été mis en délibéré au 12 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En l’espèce, les défendeurs sont les propriétaires et l’administrateur de locaux sis [Adresse 3] à [Localité 7], donnés à bail commercial à la SOCIÉTÉ NOUVELLE DU RÉGENCE HÔTEL aux droits de laquelle vient la S.A.R.L. SOCIÉTÉ HÔTELIÈRE RÉGENCE, initialement par acte du 18 mars 1993, renouvelé par acte du 04 novembre 2002 puis le 1er janvier 2007 et pour lequel les bailleurs ont délivré congé le 15 décembre 2015 pour le 30 juin 2016.

Par jugement du 12 janvier 2021, le tribunal judiciaire de PARIS a notamment fixé l’indemnité d’éviction revenant à la locataire à 3 055 700 € et l’indemnité d’occupation due par celle-ci à 108 000 € par an ; les bailleurs ont interjeté appel de cette décision, l’affaire étant encore pendante devant la cour d’appel de PARIS.

Par jugement du 23 août 2022, le tribunal judiciaire de PARIS, de nouveau saisi par les bailleurs à la suite de la délivrance à la locataire d’un commandement du 03 octobre 2019 visant la clause résolutoire du bail et la mettant en demeure de payer une somme de 141 655,76 €, a notamment prononcé sa déchéance du droit à se maintenir dans les lieux dans l’attente du paiement d’une indemnité d’éviction et ordonné son expulsion.

La locataire a interjeté appel de cette dernière décision mais par arrêt du 25 avril 2024, la cour d’appel de PARIS a constaté l’absence d’effet dévolutif de l’appel et qu’elle n’était saisie d’aucune demande en raison de l’absence de mention dans la déclaration d’appel des chefs du jugement attaqué ; un certificat de non-pourvoi contre cet arrêt, signifié le 31 mai 2024, a été établi le 10 octobre 2024, de sorte que le jugement du 23 août 2022 est devenu définitif.

Par arrêt du 22 mai 2024, la cour d’appel de PARIS, dans l’instance relative à la fixation des indemnités d’éviction et d’occupation dues réciproquement entre les parties, a révoqué l’ordonnance de clôture du 20 décembre 2023 afin que les parties puissent conclure en conséquence de l’arrêt du 25 avril 2024 ; par conclusions du 14 juin 2024, les bailleurs ont sollicité de la cour, à titre principal, qu’elle constate la déchéance de la locataire de son droit au paiement d’une indemnité d’éviction.

C’est dans ce cadre que la demanderesse a assigné les bailleurs et leur mandataire gestionnaire du bien loué devant le tribunal judiciaire de PARIS afin, notamment, d’annulation, motif pris de la violation de l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation, des baux commerciaux consentis, ainsi que de commandements de payer du 06 novembre 2015 et 03 octobre 2019 et d’un congé du 15 décembre 2015, et de paiement de diverses indemnités, ainsi formulées, aux termes de ses dernières conclusions au fond :

«JUGER ET DIRE que le bail commercial du 18 mars 1993 ainsi que l’ensemble des actes renouvellement du 4 novembre 2002 et avenants subséquents consentis par les consorts [R] successivement à NOUVELLE RENGENCE SARL et à SOCIETE HOTELIERE RENGENCE Sarl sont nuls et de nul effet faute par les consorts [R] d’avoir requis et obtenu préalablement à la conclusion du bail commercial du 18 mars 1993 une autorisation de changement d’usage subordonnée à compensation aux fins d’exploitation de trois chambres de bonne au 6 ème étage, de la loge réservée à l’habitation du gardien de l’immeuble au RDC gauche et de la salle de restauration aménages au sous- sol de l’immeuble par annexion de la partie des caves de l’immeuble réservées à l’habitation de ses occupants au 1er janvier 1970.

JUGER ET DIRE que les commandements de payer du 6 novembre 2015 et 3 octobre 2019 en ce qu’ils visent une clause résolutoire stipulée aux termes d’un bail commercial entaché de nullité absolue sont nuls et de nuls effet et ne pouvaient en tant que tels justifier et fonder le principe de l’extinction du bail commercial conclu le 18 novembre 1993 avec effet au 1 er janvier 1988 par l’effet du congé donné le 15 décembre 2015 par les consorts [R] à SOCIETE HOTELIERE REGENCE Sarl pour le 31 décembre 2016 ni le principe de la déchéance de son droit au maintien dans les lieux prononcer aux termes du jugement (RG : 19/12351) du tribunal judiciaire de Paris du 23 août 2022.

JUGER ET DIRE qu’en ce que le bail commercial du 18 mars 1993 et son acte de renouvellement du 4 novembre 2002 ne répondent pas aux critères et au statut impératif des baux commerciaux de l’article L145-1 du code de commerce, il y a lieu de les disqualifier en baux d’habitation avec toutes les conséquences juridiques et financières que cette disqualification implique.

PRONONCER en conséquence, la nullité du bail commercial du 18 mars 1993 conclu entre les consorts [R]-[M] et la société NOUVELLE REGENCE HOTEL Sarl ainsi que l’ensemble de ses actes subséquents de renouvellement et avenants consentis par les consorts [R] à SOCIETE HOTEILIERE REGENCE Sarl pour changement illicite de l’usage des chambres de bonne du 6ème étage, de la loge du gardien de l’immeuble et de l’aménagement des caves enespace de restauration sans obtenir au préalable une autorisation de changement d’usage subordonnée à compensation en violation des dispositions d’ordre public de l’article L631-7 du code de la construction et de l’habitation.

PRONONCER en conséquence la nullité à défaut la caducité des commandements de payer des 6 novembre 2015 et 3 octobre 2019 ainsi que le congé avec refus de renouvellement et offre de paiement d’une indemnité d’éviction du 15 décembre 2015 en ce qu’ils se fondent et visent un bail commercial 31/34 en l’occurrence le bail du 18 mars 1993 entaché de nullité absolue pour violation des dispositions d’ordre public des articles L631-7 du code de la construction et de l’habitation et L145-41 et suivants du code de commerce.

CONDAMNER in solidum les consorts [R] à payer à SOCIETE HOTELIERE REGENCEvenant aux droits de NOUVELLE REGENCE HOTEL Sarl la somme totale, sauf à parfaire, de10.051.579,50 € dont :

° 20 970,73€ à titre de restitution du dépôt de garantie ;

° 2 075 760,78 € à titre de restitution des loyers, charges locatives impôts et taxes non compris ;

° 1 034 848,00 € à titre d’indemnité compensatrice du paiement du prix d’acquisition du fonds de commerce qu’il n’est plus permis à Société Hôtelière Régence venant aux droits de Nouvelle Régence Hôtel de répéter.

° 170 000,00€ Euros au titre de restitution des impenses.

° 5.000.000,00 € à titre de l’indemnisation de préjudice d’éviction consécutive à l’annulation du bail commercial

° 1.500.000,00€ à titre d’indemnisation du préjudice de dépréciation du fonds ainsi que la perte de chance de réaliser une plus-value ;

° 250.000,00 €au titre de l’indemnisation du préjudice moral pour harcèlement judiciaire et procédures abusives.

CONDAMNER [L] MULHAUSER-MSG SAS anciennement SOCIETE DE GESTION IMMOBILIERE DE CHAILLOT COPRO à payer et restituer à la SOCIETE HOTELIERE REGENCE Sarl venant aux droits de LA NOUVELLE REGENCE HOTEL Sarl les honoraires de commercialisation et de rédaction de l’acte de renouvellement du bail commercial du 18 mars 1993 en date du 4 novembre 2002.

CONDAMNER [L] MULHAUSER-MSG SAS anciennement SOCIETE DE GESTION IMMOBILIERE DE CHAILLOT COPRO à payer à SOCIETE HOTELIERE REGENCE Sarl venant aux droits de LA NOUVELLE REGENCE HOTEL Sarl une indemnité compensatrice de son préjudice de perte de chance d’éviter de contracter un bail de renouvellement entaché de nullité absolue d’un montant de 500.000,00€ consécutivement à l’annulation du bail commercial du 18 mars 1993 et l’ensemble des actes subséquents.

DONNER ACTE à SOCIETE HOTELIERE REGENCE Sarl de son offre d’indemnisation de la jouissance et de l’occupation des locaux sis à [Adresse 3] au titre des cinq dernières années avant l’annulation du bail qui ne saurait être distincte de l’évaluation des locaux d’habitation proposée par l’Observatoire des Loyers Parisiens (OLAP) et d’un montant supérieur à une indemnité mensuelle charges comprises de cinq mille euros (5 000€) à défaut d’indication de la superficie locative aux termes du bail commercial du 18 mars 1993 et de son acte de renouvellement du 4 novembre 2002.

JUGER ET DIRE, que les consorts [R] ne seront pas restituables outre mesure au titre de fruits consécutivement à l’annulation des baux sur le fondement de la maxime «fraus omnia corrompit » et «nemo auditur propriam turpidatem allegens» dont chacun des bailleurs est justiciable.

ORDONNER autant que nécessaire la compensation à due concurrence des créances réciproques connexes et liquides de restitutions, d’éviction et de dommages et intérêts de SOCIETE HOTELIERE REGENCE Sarl venant aux droits de NOUVELLE REGENCE HOTEL et d’indemnité d’occupation des consorts [R] dont le montant total ne pourra étant donné excéder les cinq dernières années d’occupation des lieux.

CONDAMNER in solidum les consorts [R] aux entiers dépens d’instance qui comprendront le coût de signification et de publication de la présente assignation et du jugement à intervenir au fichier immobilier ainsi que les frais d’évaluation en justice de l’indemnité d’éviction de SOCIETE HOTELIERE REGENCE Sarl.

CONDAMNER in solidum les consorts [R], à payer à SOCIETE HOTELIERE REGENCE Sarl venant aux droit de NOUVELLE REGENCE HOTEL la somme de 115 000 € à titre d’indemnité deprocédure sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

ORDONNER la publication du jugement à intervenir au fichier immobilier aux dépens des consorts [R].

DEBOUTER en tout état de cause les consorts [R] de l’ensemble de leurs demandes fins et conclusions contraires y compris celle tendant au retrait de l’exécution provisoire de droit en raison du caractère d’ordre public de la matière. »

Les bailleurs font valoir que ces demandes sont irrecevables, compte tenu :

— de la prescription de l’action en nullité des baux, du commandement du 06 novembre 2015, ainsi que du congé du 15 décembre 2015,

— de l’estoppel, principe interdisant de se contredire au détriment d’autrui, dès lors que la demandersse sollicite en même temps que la nullité du bail de pouvoir bénéficier de ses effets légaux en sollicitant une indemnité d’éviction,

— du principe de concentration des moyens, qui exige des plaideurs qu’ils présentent dès l’instance initiale l’ensemble des moyens de nature soit à fonder la demande, soit à justifier son rejet partiel, lequel fait obstacle à ce qu’elle engage une nouvelle instance pour contourner l’autorité de la chose jugée attachée au jugement qui a prononcé sa déchéance du droit à se maintenir dans les lieux dans l’attente du paiement d’une indemnité d’éviction et ordonné son expulsion et qui est aujourd’hui définitif,

— de ce que la nullité du commandement de payer du 03 octobre 2019 a déjà été présentée dans le cadre de l’action en opposition à celui-ci et rejetée par le jugement du 23 août 2022, devenu définitif, et se heurte donc à l’autorité de la chose jugée.

La demanderesse soutient que les conclusions sur incident des demandeurs ne sont pas recevables, que le juge de la mise en état n’est pas compétent pour statuer sur la question préjudicielle de l’interprétation des baux litigieux et conteste le bien-fondé des fins de non-recevoir opposées par les défendeurs.

Sur la demande tendant à déclarer les conclusions d’incident des défendeurs irrecevables

Il est constaté que la demanderesse ne justifie aucunement, en fait et en droit, de l’irrecevabilité des conclusions d’incident saisissant le juge de la mise en état.

Il convient en conséquence de rejeter cette demande.

Sur la compétence du juge de la mise en état pour statuer sur la prescription

Aux termes de l’article 789 du code de procédure civile, dans sa version en vigueur depuis le 1er septembre 2024, applicable au présent litige :

« Le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour:

(…)

6°Statuer sur les fins de non-recevoir.

Par dérogation au premier alinéa, s’il estime que la complexité du moyen soulevé ou l’état d’avancement de l’instruction le justifie, le juge de la mise en état peut décider que la fin de non-recevoir sera examinée à l’issue de l’instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond.

Dans le cas visé au précédent alinéa, la décision du juge de la mise en état, qui constitue une mesure d’administration judiciaire, est prise par mention au dossier. Avis en est donné aux avocats. Les parties sont alors tenues de reprendre la fin de non-recevoir dans les conclusions adressées à la formation de jugement. »

En vertu de l’article 122 du même code,

« Constitue une fin de non recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »

En l’espèce, il convient en premier lieu de relever que les disposition de l’article 789 6° in fine citées par la demanderesse, qui prévoyaient, lorsque le juge de la mise en état était saisi d’une fin de non-recevoir exigeant qu’une question de fond soit traitée au préalable, et qu’une partie s’opposait à ce qu’il statue sur celle-ci, qu’il renvoie l’affaire à la juridiction du fond pour qu’elle tranche ladite fin de non-recevoir, ne sont plus applicables et ont été remplacées par de nouvelles dispositions depuis le 1er septembre 2024.

En outre, et en tout état de cause, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire est compétent pour connaître des fins de non-recevoir soulevées dans les affaires relevant de sa compétence, ce qui est bien le cas de la présente procédure engagée par la société locataire aux fins d’annulation d’un bail commercial et d’actes subséquents, de sorte que le moyen tiré de la compétence du tribunal, juridiction du fond, pour déterminer au préalable la nature juridique du bail et le régime applicable à la prescription n’est pas pertinent.

Il y a lieu dès lors de rejeter la demande tendant à ce que le juge de la mise en état décline sa compétence et « renvoie les parties à mieux se pourvoir devant le tribunal ».

Par suite, il convient d’examiner les fins de non-recevoir soulevées par les défendeurs.

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action en nullité des baux, du commandement du 09 novembre 2015 (ou du 06 novembre 2015), ainsi que du congé du 15 décembre 2015

Il convient au préalable de préciser que le juge de la mise en état n’a pas pu vérifier la date exacte du commandement de payer délivré en novembre 2015 (le 09 novembre selon la demanderesse, le 06 novembre selon les défendeurs), dès lors qu’il a dû statuer à partir des faits constants et des pièces produites par les défendeurs, la demanderesse n’ayant pas, comme elle l’avait annoncé, déposé son dossier de plaidoiries; les deux dates seront donc indiquées.

Il est constant que la nullité affectant un bail en vertu de l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation est une nullité absolue car d’ordre public.

Avant l’entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008, l’article 2262 du code civil prévoyait que le délai de prescription de droit commun des actions était de trente ans.

Sous l’empire de l’ancien article 1304 du code civil (devenu l’article 1144), applicable aux actes conclus jusqu’à l’entrée en vigueur, le 18 juin 2008, de la loi du 17 juin 2008, il était de principe que la prescription applicable à l’action en nullité de ces actes commençait à courir du jour où lesdits actes avaient été faits, ou, en cas de vice du consentement, au jour où ce vice avait été découvert.

L’article 2224 du code civil applicable depuis le 18 juin 2008 dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

En application de l’article 26 II de la loi du 17 juin 2008 et de l’article 2222 du civil, en cas de réduction de la durée du délai de prescription par l’effet de la nouvelle loi, le nouveau délai court à compter du jour de l’entrée en vigueur de la nouvelle loi sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi ancienne ; ainsi, un délai de prescription de trente ans, réduit à cinq ans par la loi du 17 juin 2008, à compter de son entrée en vigueur le 18 juin 2008 se prescrit, s’il a commencé de courir avant cette date, le 19 juin 2013.

De la sorte, en l’espèce, l’action en nullité des baux litigieux s’est prescrite, soit pour une durée de trente ans, réduite à cinq ans par la réforme de 2008, au 18 juin 2013, soit, si le point de départ de la prescription se situe ultérieurement au 18 juin 2013, dans les cinq ans suivant celui-ci.

Il convient d’observer au préalable que si la demanderesse se prévaut d’un dol des bailleurs et de leur préposé auxquels elle reproche de lui avoir sciemment dissimulé qu’une partie des locaux était destinée à l’habitation au 1er janvier 1970 en déclarant dans le bail que les chambres de bonne du sixième étage n’étaient pas comprises dans celui-ci, elle n’agit pas en nullité pour dol mais uniquement pour violation de l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation.

S’il n’en reste pas moins qu’en vertu du principe selon lequel « la fraude corrompt tout », le point de départ de la prescription peut être reporté à la découverte de l’irrégularité frauduleusement dissimulée, encore faut-il démontrer la fraude, qui ne se présume pas, et notamment une intention de tromper ; or, si une partie des locaux loués (chambres 601 et 602 du sixième étage, loge de gardien et cave transformée en salle de restauration), à usage d’habitation, a été louée à la demanderesse, sans autorisation administrative et donc en violation de l’article L.631-7 précité, le simple fait que le bailleur ait exclu les chambres de bonnes du sixième étage de l’assiette du bail alors que la locataire en a quand même eu la jouissance ne démontre pas une intention de tromper ladite locataire, à laquelle cette exclusion n’était pas dissimulée, sur l’usage réel desdites chambres.

Au contraire, il est observé que la contrariété entre les stipulations du bail et la réalité de la jouissance des locaux constituait une anomalie de nature à attirer l’attention de professionnels en la matière.

Or, la demanderesse ne conteste pas avoir bénéficié de l’assistance de conseils successifs, au cours des procédures qui l’ont opposée aux bailleurs et des expertises réalisées, notamment la procédure en fixation de l’indemnité d’éviction, la procédure en opposition à un commandement de payer délivré le 03 octobre 2019 et l’expertise de monsieur [X] en 2016.

Assistée, dans les contentieux l’opposant aux consorts [R], de professionnels du droit qui sont censés, comme le rappellent les bailleurs, recueillir l’ensemble des informations nécessaires à la défense de ses intérêts, elle est elle-même censée avoir été mise en mesure de connaître l’irrégularité.

Il convient donc de constater que, si elle n’a pas alors connu cette irrégularité, elle aurait dû la connaître, tout particulièrement au moment de l’expertise de monsieur [X], qui, comme elle le rappelle, contenait une description des lieux incluant les chambres de bonnes pourtant exclues de l’assiette du bail du fait de leur usage d’habitation.

Dans ces conditions, le juge de la mise en état ne saurait se convaincre de ce qu’elle n’aurait découvert l’irrégularité qu’au moment de la réalisation d’un audit au cours de l’été 2024, au demeurant de façon fort opportune puisque, peu auparavant, la cour d’appel avait constaté l’absence d’effet dévolutif de l’appel contre le jugement du 23 août 2022 ayant prononcé la déchéance de son droit à se maintenir dans les lieux et ordonné son expulsion.

Dès lors, il convient de juger que le point de départ du délai de prescription quinquennale de l’action en nullité des baux litigieux a commencé de courir, au plus tard, au moment du dépôt du rapport de monsieur [X] le 26 juin 2017 et que ledit délai de prescription avait déjà expiré à la date de l’assignation du 02 septembre 2024.

En conséquence, il convient de constater que l’action en nullité des baux commerciaux litigieux est irrecevable comme prescrite.

Par suite, si le point de départ du délai de prescription de l’action peut être reporté à une date postérieure à la délivrance du commandement du 06 novembre 2015 (en date selon les défendeurs du 06 novembre 2015) et du congé du 15 décembre 2015, l’action en nullité de ces actes, fondée sur leur irrégularité tenant à la nullité du bail en vertu duquel ils ont été délivrés, devait être exercée dans les cinq ans suivant le moment où la locataire a connu, ou aurait dû connaître, l’irrégularité affectant ledit bail, soit au plus tard, selon ce qui a été jugé ci-dessus, le 26 juin 2022.

Le délai de prescription de l’action en nullité de ces actes étant expiré au moment de l’assignation du 02 septembre 2024, il convient de constater que les demandes à ce titre sont également prescrites et donc irrecevables.

Il convient en conséquence de déclarer irrecevables la demande d’annulation des baux, ainsi que la demande d’annulation du commandement du 09 novembre 2015 (ou du 06 novembre 2015) et du congé du 15 décembre 2015.

Sur la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de chose jugée sur la demande d’annulation du commandement de payer du 03 octobre 2019

Selon l’article 480 de procédure civile, « le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal , ou celui qui statue sur une exception de procédure, une fin de non-recevoir ou tout autre incident a, dès son prononcé, l’autorité de la chose jugée relativement à la contestation qu’il tranche ».

Aux termes de l’article 1355 du code civil, « l’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité ».

Les trois conditions prévues par ce texte sont cumulatives, de sorte qu’il convient, pour accueillir une fin de non-recevoir à ce titre, d’en caractériser la réunion.

La cause est la règle de droit qui sert de fondement à la demande, étant précisé que le principe de concentration des moyens impose au demandeur de présenter dès la première demande l’ensemble des moyens qu’il estime de nature à fonder celle-ci, mais également l’ensemble des faits juridiques qualifiés et des faits allégués à l’appui de la prétention, indépendamment de la règle de droit invoquée et de la qualification juridique.

Le fait nouveau ne peut résulter ni d’une évolution jurisprudentielle sur le point de droit jugé, ni d’une nouvelle preuve des mêmes faits, ni encore d’une diligence non respectée par la partie. En revanche, il peut s’agir de circonstances de fait ou de droit, ou d’un droit né après la décision rendue à l’issue de l’instance initiale.

En l’espèce, une demande de nullité du commandement de payer du 03 octobre 2019 a déjà été présentée dans le cadre de l’action en opposition à celui-ci et rejetée par le jugement du 23 août 2022, devenu définitif.

L’évocation d’un nouveau fondement juridique à l’appui de la demande d’annulation du commandement de payer, qui ne ressort pas de circonstances de fait ou de droit nouvelles, se heurte au principe de concentration des moyens, qui interdit de revenir sur une décision revêtue de l’autorité de chose jugée par un simple changement de l’argumentation juridique à l’appui d’une demande déjà rejetée.

Il convient donc de constater que la demande tendant au prononcé de la nullité du commandement de payer du 03 octobre 2019 se heurte à l’autorité de la chose jugée et n’est pas recevable.

Sur la demande tendant au débouté de l’ensemble des demandes de la S.A.R.L. SOCIÉTÉ HÔTELIÈRE RÉGENCE

Il n’entre pas dans les pouvoirs du juge de la mise en état de débouter une parties de ses demandes ; en revanche, il convient de constater que par suite de l’irrecevabilité des demandes d’annulation ci-dessus retenue, les demandes de restitution subséquentes des prestations réciproquement fournies dans le cadre des baux attaqués, ainsi que les demandes d’indemnisation de dommages résultant de leur annulation, sont également irrecevables.

Sur les frais de procédure

La demanderesse, qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance, ainsi qu’à payer une somme de 10 000 € aux défendeurs au titre de leurs frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe, susceptible d’appel dans les conditions de l’article 795 du code de procédure civile,

REJETTE la demande tendant à déclarer les conclusions d’incident des défendeurs irrecevables ;

REJETTE la demande tendant à ce que le juge de la mise en état décline sa compétence et « renvoie les parties à mieux se pourvoir devant le tribunal » ;

DÉCLARE irrecevables les demandes de la S.A.R.L. SOCIÉTÉ HÔTELIÈRE RÉGENCE en nullité des baux consentis par les consorts [R] portant sur les locaux sis [Adresse 3] à [Localité 7], en nullité du commandement du 09 novembre 2015 (ou du 06 novembre 2015), ainsi qu’en nullité du congé du 15 décembre 2015 ;

DÉCLARE irrecevable la demande d’annulation du commandement de payer du 03 octobre 2019 ;

CONSTATE que, par suite, les autres demandes de la S.A.R.L. SOCIÉTÉ HÔTELIÈRE RÉGENCE, toutes subséquentes à ses demandes d’annulation, sont également irrecevables ;

CONDAMNE la S.A.R.L. SOCIÉTÉ HÔTELIÈRE RÉGENCE aux entiers dépens de l’instance ainsi qu’à payer à mesdames [Y] [R] épouse [E] [D] et [Z] [R] épouse [A] [N] [V], ainsi qu’à messieurs [B], [P] et [J] [R] et à la S.A.S. [L] MULHAUSER-MSG, une somme de dix mille euros (10 000 €) en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Faite et rendue à Paris le 12 novembre 2025.

Le greffier Le juge de la mise en état

Vanessa ALCINDOR Lucie FONTANELLA