TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le :

à M^e HOFFMANN, M^e ISSAD

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à M^e DONAT

■

8ème chambre

1ère section

N° RG 24/01199

N° Portalis 352J-W-B7I-C34JV

N° MINUTE :

Assignation du :

29 Septembre 2017

JUGEMENT

rendu le 18 Février 2025

DEMANDEUR

Monsieur [J] [G]

[Adresse 5]

[Localité 10]

représenté par Maître Geoffrey DONAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1811

DÉFENDEURS

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1], représenté par son administrateur provisoire Maître [S] [O], administrateur judiciaire

[Adresse 7]

[Localité 8]

représenté par Maître Marc HOFFMANN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1364

S.A.R.L. ADMINISTRATION DE BIENS LOCATION ET GESTION IMMOBILIERE, exploité sous l’enseigne AB-LEGIM

[Adresse 6]

[Localité 9]

représentée par Maître Farauze ISSAD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C2017

Décision du 18 Février 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 24/01199 – N° Portalis 352J-W-B7I-C34JV

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente, statuant en juge unique,

assistée de Madame Justine EDIN, Greffière.

DÉBATS

A l’audience du 04 Décembre 2024

tenue en audience publique

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

M. [J] [G] est propriétaire d’un bien correspondant aux lots n°3 et 36 d’un immeuble sis [Adresse 2]) et soumis au statut de la copropriété.

Diverses procédures opposent M. [G] et le syndicat des copropriétaires de cet immeuble.

Par acte du 29 septembre 2017, M. [G] a ainsi notamment fait assigner le syndicat des copropriétaires et le syndic de copropriété devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins notamment d’obtenir la nullité de l’assemblée générale du 29 mai 2017.

Par jugement du 11 janvier 2022, par suite de la démission du syndic de l’immeuble, la SARL Administration de Biens Location et Gestion Immobilière (ci-après « la société AB-Legim ») et de la désignation – par ordonnance du 2 juillet 2019 – d’un administrateur provisoire en la personne de Maître [S] [O], le tribunal a renvoyé l’affaire à l’audience de plaidoiries du 6 avril 2022 à 14 heures, a enjoint au syndicat des copropriétaires de produire à cette audience son entier dossier de plaidoirie comprenant les pièces visées à son bordereau, a dit que le dispositif du jugement vaut convocation des parties et a réservé les dépens.

A l’audience du 6 avril 2022, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi.

Aux termes de ses écritures signifiées par voie électronique le 3 janvier 2023, M. [G] demandait au tribunal de rabattre l’ordonnance de clôture, de rouvrir les débats, de constater la nullité de plein droit du contrat de syndic que la société AB Legim détenait de l’assemblée générale du 7 mars 2016, de prononcer la nullité de plein droit du contrat de syndic que la société AB Legim détient de l’assemblée générale du 7 mars 2016 et, sous le bénéfice de l’exécution provisoire:

à titre principal, prononcer la nullité de l’assemblée générale en date du 29 mai 2017 dans son intégralité,

à titre subsidiaire, prononcer la nullité des résolutions n°2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14 et 15, 22 et 26.3,

en tout état de cause, condamner solidairement le syndicat des copropriétaires et la société AB Legim à payer à M. [G], à titre de dommages et intérêts, les sommes de 53,91 et 30,43 euros correspondant à des frais approuvés lors d’assemblées générales précédemment annulées par ce tribunal, condamner les mêmes in solidum à lui payer 4.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, fixer ces sommes au passif de la copropriété, ordonner à son profit la dispense des frais de procédure prévue par l’article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 29 novembre 2019, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4] (75018), représenté par Maître [S] [O] en qualité d’administrateur provisoire demande au tribunal de :

à titre principal, dire et juger que l’action en justice introduite par M. [G] et tendant à la condamnation du syndicat des copropriétaire au paiement de sommes d’argent ne peut prospérer du fait de la désignation d’un administrateur provisoire du syndicat, et le débouter de l’ensemble de ses prétentions,

à titre subsidiaire, le dire et juger irrecevable et mal fondé en ses demandes visant, tant à l’annulation de l’entière assemblée générale du 29 mai 2017 qu’à l’annulation de certaines de ses résolutions, le débouter de l’ensemble de ses prétentions, à titre infiniment subsidiaire, condamner la société AB-Legim à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de toute condamnation à indemniser un quelconque préjudice de M. [G],

en toute hypothèse, condamner les parties succombant à l’instance à payer au syndicat des copropriétaires 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 26 décembre 2022, la société AB-Legim demandait au tribunal de débouter M. [G] de l’ensemble de ses prétentions, de le dire irrecevable et mal fondé en ses demandes d’annulation de l’entière assemblée générale du 29 mai 2017 et, subsidiairement, des résolutions susvisées et de condamner les parties succombant à payer au syndicat représenté par son administrateur, 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Par jugement du 14 mars 2023, la radiation de l’affaire a été prononcée, en raison d’un défaut de communication de pièces en demande.

Une demande de réinscription au rôle a été formée par M. [G] et l’affaire a été rappelée à l’audience de mise en état du 29 janvier 2024.

Aucune des parties n’a conclu à nouveau après la réinscription de l’affaire.

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Une nouvelle ordonnance de clôture a été prononcée le 04 mars 2024.

L’affaire, appelée à l’audience du 4 décembre 2024, a été mise en délibéré au 18 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Indiquons à titre liminaire que la demande de révocation de l’ordonnance de clôture formée par M. [G] aux termes de ses dernières écritures est devenue sans objet dès lors que le dossier a été rappelé en mise en état en janvier 2024, d’une part, et qu’il n’a depuis lors pris aucune écriture actualisée, d’autre part.

Rappelons par ailleurs qu’aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, tel que modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicables aux instances en cours à cette date : " Les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions.

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n’auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées. "

En application de cette disposition légale, le tribunal n’a à statuer que sur les seules prétentions formées au dispositif des dernières écritures des parties, ci-dessus énoncées.

Sur la demande en annulation de l’assemblée générale du 29 mai 2017

M. [G] soutient être copropriétaire défaillant à l’assemblée générale querellée et être donc recevable à solliciter son annulation dans son intégralité.

Il se prévaut à cette fin du non-respect du délai légal de convocation de 21 jours, d’une part, et du défaut de mandat valable du syndic ayant convoqué cette assemblée, d’autre part.

En défense, tant le syndicat des copropriétaires que la société AB-Legim soutiennent que M. [G] ne peut pas solliciter l’annulation de cette assemblée en son entiereté dès lors qu’il n’est ni opposant à l’ensemble des résolutions soumises au vote ni défaillant.

******************

Aux termes de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, « Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée sans ses annexes. »

L’article 9 du décret du 17 mars 1967, dans sa version applicable au litige, indique en son troisième alinéa que sauf urgence, la convocation de l’assemblée générale est notifiée au moins vingt-et-un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long.

L’article 13 du décret précité dispose que « L’assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11,I. »

La nullité d’une assemblée générale pour défaut du délai de convocation est de droit, sans que le demandeur ait à justifier d’un quelconque préjudice, la présence de ce dernier à l’assemblée générale viciée étant sans incidence.

C’est au syndic qu’il appartient de rapporter la preuve de la régularité des convocations (Civ., 3ème, 09 nov. 1984, notamment).

Sur ce,

Le tribunal relève que, contrairement à ce qu’avancent les parties défenderesses, le procès-verbal de l’assemblée générale querellée indique, en première page, que M. [G] fait partie des copropriétaires absents et non-représentés, de sorte qu’il revêt la qualité de défaillant et est donc recevable à solliciter son annulation intégrale.

Il ressort par ailleurs des pièces produites par M. [G] que sa convocation lui a été envoyée le 09 mai 2017, soit d’ores et déjà en deçà du délai légal prévu à l’article 42 précité ; il a par conséquent nécessairement reçu ladite convocation dans un délai encore plus réduit.

Les parties défenderesses ne prétendent ni au demeurant ne justifient à l’inverse de ce que ledit délai aurait été respecté ; elles ne font pas valoir davantage l’existence d’un éventuel cas d’urgence.

Dans ces conditions et pour ce seul motif il convient d’annuler l’assemblée générale du 29 mai 2017 dans son intégralité, et ce sans qu’il y ait lieu d’examiner le surplus des griefs allégués à cette fin.

Sur les demandes en paiement à l’encontre du syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires et la société AB-Legim se prévalent des dispositions de l’article 29-3 de la loi du 10 juillet 1965, et soutiennent que du fait de la désignation d’un administrateur provisoire M. [G] ne peut plus former utilement de demandes à l’encontre du syndicat des copropriétaires, qui doivent donc être rejetées.

M. [G] ne forme aucune observation sur ce point.

******************

L’article 29-3 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au litige, prévoit que " I. – L’ordonnance de désignation d’un administrateur provisoire prévue à l’article 29-1 emporte suspension de l’exigibilité des créances, autres que les créances publiques et sociales, ayant leur origine antérieurement à cette décision, pour une période de douze mois.

Elle interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance a son origine antérieurement à cette décision et tendant à :

1° La condamnation du syndicat débiteur au paiement d’une somme d’argent ;

2° La résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent.

Elle arrête ou interdit également toute procédure d’exécution de la part de ces créanciers ainsi que toute procédure de distribution n’ayant pas produit un effet attributif avant cette décision.

L’ordonnance de désignation emporte également suspension des stipulations contractuelles prévoyant des majorations ou des pénalités de retard ainsi que la résolution de plein droit du contrat.

Le présent I est applicable aux emprunts collectifs conclus par le syndicat des copropriétaires. Si, en application de l’article 26-6, le prêteur bénéficie d’une délégation du syndic l’autorisant à prélever directement auprès de chaque copropriétaire les sommes dues par ce dernier au titre du remboursement de l’emprunt collectif et du paiement des accessoires, cette délégation est suspendue par l’ordonnance de désignation.

II. – Le juge, statuant en la forme des référés, peut, sur demande de l’administrateur provisoire, proroger les suspensions et interdictions prévues au I du présent article jusqu’à trente mois.

III. – Le juge, statuant en la forme des référés, peut, sur demande de l’administrateur provisoire, prononcer la résiliation d’un contrat ou ordonner la poursuite de l’exécution du contrat.

IV. – Les actions en justice et les voies d’exécution autres que celles suspendues, interdites ou arrêtées dans les conditions prévues au présent article sont poursuivies à l’encontre du syndicat des copropriétaires, après mise en cause de l’administrateur provisoire ".

Sur ce,

En application des dispositions de l’article 29-3 I de la loi du 10 juillet 1965, il s’avère que toutes les demandes en paiement formées par M. [G] à l’encontre du syndicat des copropriétaires sont interrompues compte tenu de la désignation de Me [O] en qualité d’administrateur provisoire par ordonnance du 22 octobre 2019.

Le fait pour M. [G] de solliciter « la fixation de ces sommes au passif de la copropriété » est inopérant.

Le tribunal relève d’ailleurs que M. [G] n’a formé aucune contestation sur ce point, et n’a pas davantage estimé utile d’attraire à la cause l’administrateur provisoire.

Il convient dès lors et pour ce seul motif de rejeter l’ensemble des demandes en paiement formées par M. [G] à l’encontre du syndicat des copropriétaires, en ce inclus celles formées au titre des frais irrépétibles et des dépens.

La demande de garantie formée par le syndicat des copropriétaires à l’encontre de son ancien syndic devient par conséquent sans objet.

Sur les demandes indemnitaires à l’encontre du syndic

M. [G] soutient qu’en ne respectant pas le délai légal de convocation de l’assemblée générale critiquée, d’une part, et en n’ayant pas davantage respecté les formalités de convocation et de tenue des assemblées antérieures des 7 mars 2012 et 23 juillet 2013, annulées judiciairement, d’autre part, la société AB-Legim a failli à sa mission de syndic.

Il estime que ces fautes lui ont causé un préjudice consistant en les sommes représentant les frais afférents à chacune de ces assemblées de 2012 et 2013, calculées au prorata de ses tantièmes de charges générales.

La société AB-Legim conteste toute faute dans l’exercice de sa mission, estimant que le demandeur succombe à en rapporter la preuve, et conclut au rejet de sa prétention indemnitaire.

******************

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que le syndic est chargé « d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ».

Si le syndic engage sa responsabilité contractuelle à l’égard du syndicat des copropriétaires sur ce fondement, les copropriétaires qui subissent un préjudice personnel et direct sont fondés à mettre en cause la responsabilité délictuelle du syndic sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Cette responsabilité suppose qu’une faute ayant causé un préjudice direct et personnel, dont la preuve incombe au copropriétaire demandeur, puisse être retenue à l’encontre du syndic.

Compte tenu de l’ampleur des tâches qui lui incombent et des difficultés pratiques auxquelles il est fréquemment confronté, le syndic est tenu d’une obligation de diligence et de vigilance, donc de moyens et non pas de résultat (ex. : Cour d’appel de Paris, 19 novembre 2014, n° RG 12/00684).

Sur ce,

Le tribunal relève en premier lieu que s’il se prévaut de la violation du délai légal de convocation de l’assemblée générale querellée comme élément constitutif d’une faute de la société AB-Legim, M. [G] ne forme aucune prétention indemnitaire chiffrée subséquente à cette prétendue faute, de sorte qu’il n’y a pas lieu de retenir ce moyen.

Le tribunal relève en deuxième lieu que si M. [G] se prévaut de l’annulation judiciaire de deux assemblées antérieures de 2012 et 2013, il succombe à démontrer en quoi ces annulations lui ont causé les préjudices dont il réclame réparation, alors que, quand bien même ces assemblées ont été annulées par décisions judiciaires, il s’agit d’annulations a posteriori ; mais lesdites assemblées s’étaient quand même tenues, leur convocation et leur organisation nécessitant obligatoirement pour le syndic l’engagement de frais dont M. [G] ne prétend ni ne justifie qu’ils n’auraient pas été dépensés à ces fins.

Enfin et au surplus, à supposer avérée une faute du syndic, le seul préjudice réparable dont M. [G] aurait pu se prévaloir est une perte de chance de ne pas avoir à régler les sommes litigieuses, ce qu’il ne sollicite pas, fût-ce à titre subsidiaire.

Il convient en conséquence de le débouter de ses demandes indemnitaires formées à l’encontre de la société AB-Legim.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En application de l’article 514 modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux seules instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Sur ce,

Compte tenu de la solution du litige, il s’avère que M. [G], demandeur, succombe en la plupart de ses prétentions dont toutes celles formées à l’encontre de la société AB-Legim, de sorte qu’il doit être considéré comme partie perdante.

Il sera par conséquent condamné aux dépens, et ses demandes formées au titre de la dispense de l’article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 et des frais irrépétibles seront rejetées.

En équité, les demandes formées au même titre par le syndicat des copropriétaires et la société AB-Legim seront également rejetées.

La nature et l’ancienneté du litige commandent d’ordonner l’exécution provisoire.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

PRONONCE l’annulation de l’assemblée générale du 29 mai 2017 des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], dans son intégralité,

DEBOUTE M. [U] [G] de l’ensemble de ses prétentions en paiement formées à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3],

DEBOUTE M. [U] [G] de ses prétentions indemnitaires formées à l’encontre de la SARL Administration de Biens Location et Gestion Immobilière,

REJETTE l’ensemble des demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE M. [U] [G] de sa demande de dispense en application de l’article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965,

CONDAMNE M. [U] [G] aux dépens,

PRONONCE l’exécution provisoire de la présente décision,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes,

Fait et jugé à [Localité 11] le 18 Février 2025.

La Greffière La Présidente