TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTBÉLIARD

[Adresse 11]

03.81.90.70.00

N° RG 25/00180 – N° Portalis DBXR-W-B7J-D5DQ

N° de minute : 25/00400

Nature affaire : 5AA

Expéditions délivrées

le

à : Maître Julia BOUVERESSE

Préfet

Exécutoire délivrée

le

à : Maître Julia BOUVERESSE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

DU 30 SEPTEMBRE 2025

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIE DEMANDERESSE :

Madame [N] [P]

née le 25 Mars 1969 à [Localité 5], demeurant [Adresse 4]

Madame [E] [P]

née le 31 Mai 1948 à [Localité 7], demeurant [Adresse 1]

Madame [T] [P] épouse [F]

née le 29 Mai 1973 à [Localité 5], demeurant [Adresse 10]

Monsieur [X] [P]

né le 05 Janvier 1972 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]

tous représentés par Maître Julia BOUVERESSE de la SCP BOUVERESSE AVOCATS, avocats au barreau de MONTBELIARD

PARTIE DÉFENDERESSE :

Monsieur [Z] [H]

né le 02 Août 1974 à [Localité 9], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Claudine MONNERET : Président

Martine FAUCHON : Greffier

DEBATS :

à l’audience du 03 Septembre 2025

JUGEMENT :

Contradictoire, premier ressort

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe du Juge des contentieux et de la protection du Tribunal judiciaire le 30 Septembre 2025 et signé par Claudine MONNERET, Juge des contentieux de la protection et Martine FAUCHON, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 1er mars 2021, Monsieur [K] [P] a donné en location à Monsieur [Z] [H] un logement à usage d’habitation sis à [Adresse 12], moyennant un loyer mensuel initial de 580 euros.

Il est décédé le 13 août 2023 et a laissé pour lui succéder Madame [N] [P], Madame [E] [P], Madame [T] [P] épouse [F] et Monsieur [X] [P].

À la suite d’impayés, les consorts [P] ont fait délivrer à Monsieur [Z] [H] un commandement de payer en date du 19 août 2024 pour la somme en principal de 3193 euros.

Par acte de commissaire de justice délivré le 13 juin 2025, Madame [N] [P], Madame [E] [P], Madame [T] [P] épouse [F] et Monsieur [X] [P] ont fait assigner Monsieur [Z] [H] devant le juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de MONTBÉLIARD aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

les déclarer recevables en leurs demandes ;

constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de location signé le 1er mars 2021, et en conséquence constater, à défaut prononcer, la résiliation du bail ;

ordonner la libération des lieux par le défendeur et de toute personne de son chef et la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie ;

ordonner, à défaut de libération des lieux, l’expulsion du défendeur du logement qu’il occupe sans droit ni titre, ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique ;

assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du jugement jusqu’au jour de complète libération des lieux et remise des clés ;

ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls du défendeur ;

condamner le défendeur au paiement de la somme de 7824,32 euros au titre des loyers et charges impayés au 15 mai 2025, avec intérêts au taux légal produit par chaque échéance impayée en application de l’article 1231-6 du code civil ;

le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 580 euros, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à restitution des clés ;

ordonner la capitalisation des intérêts ;

condamner le défendeur au paiement de la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en eux compris le coût du commandement de payer du 19 août 2024.

À l’audience du 3 septembre 2025, Madame [N] [P], Madame [E] [P], Madame [T] [P] épouse [F] et Monsieur [X] [P], représentés par leur Conseil, réitèrent leurs prétentions, sauf à actualiser leur créance à la somme de 8944 euros. Ils refusent les délais de paiement sollicités par Monsieur [Z] [H] et la suspension de la clause résolutoire. Ils précisent que le locataire n’a pas repris le versement intégral du loyer courant.

Monsieur [Z] [H] ne conteste pas devoir la somme réclamée au titre des loyers impayés, mais offre de s’en acquitter par versements mensuels de 250 euros en sus du loyer courant, et sollicite la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés en cas de respect de l’échéancier qui serait ainsi fixé. Il expose percevoir des revenus mensuels de 1900 euros dans le cadre de sa mission intérimaire de cariste.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail

La notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département du [Localité 6] a été effectuée dans le délai requis, pour avoir été réceptionnée par voie électronique le 18 juin 2025, soit six semaines au moins avant la première audience du 3 septembre 2025.

En conséquence, la demande en résiliation de bail des consorts [P], qui respecte les dispositions de l’article 24 II et III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, doit être déclarée recevable.

Sur la clause résolutoire

Le contrat de location du 1er mars 2021 prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie du loyer, des charges ou autres accessoires, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Ainsi, le nouveau délai de 6 semaines pour le locataire après un commandement de payer pour régler sa dette, avant que la clause de résiliation de plein droit ne produise effet, ne s’applique qu’aux nouveaux baux conclus après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, les baux en cours restant soumis à l’ancien délai de 2 mois.

À la suite d’impayés, les consorts [P] ont fait délivrer à Monsieur [Z] [H] un commandement de payer en date du 19 août 2024 pour la somme en principal de 3193 euros.

Monsieur [Z] [H] n’a, dans le délai de deux mois, ni réglé les causes du commandement, ni saisi la juridiction compétente pour solliciter la suspension de l’effet de la clause résolutoire du bail et l’octroi d’un délai de paiement, de sorte que la clause résolutoire s’est appliquée de plein droit à la date du 22 octobre 2024 (soit le premier jour ouvrable après le samedi 19 octobre 2024).

En conséquence, il est occupant sans droit ni titre du logement depuis cette date et il y a donc lieu d’ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation présente un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

Monsieur [Z] [H] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 22 octobre 2024, causant ainsi un préjudice aux consorts [P].

Il convient de réparer ce dommage et de fixer une indemnité d’occupation mensuelle de 580 euros, que Monsieur [Z] [H] sera tenu de régler aux consorts [P] à compter du 22 octobre 2024 et jusqu’à son départ effectif.

Sur l’astreinte

Le concours de la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Monsieur [Z] [H] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, les consorts [P] obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation réparant leur préjudice résultant de l’occupation des lieux.

Sur les loyers et charges ou indemnités d’occupation impayés

Conformément à l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi.

Les consorts [P] établissent le principe et le quantum de la créance locative invoquée en versant aux débats les pièces suivantes :

le contrat de location signé par les parties le 1er mars 2021, prévoyant un loyer initial de 580 euros, charges en sus, payable avant le 15 de chaque mois ;

les mises en demeure du 7 avril et 16 juillet 2024 ;

le commandement de payer du 19 août 2024 ;

le décompte de créance locative au 31 août 2025 faisant apparaître un arriéré de 8944 euros.

Il convient cependant de déduire un montant total de 153,32 euros (commandement de payer) correspondant à des frais déjà compris dans les dépens.

Par ailleurs, dans le cas d’une créance périodique, le point de départ des intérêts court sur le montant des sommes dues au jour de la sommation.

Monsieur [Z] [H] n’invoque ni ne justifie d’un paiement libératoire ou d’une cause exonératoire de règlement.

Il convient en conséquence de le condamner à payer aux consorts [P] la somme de 8790,68 euros au titre des loyers et charges ou indemnités d’occupation impayés au 31 août 2025 (terme d’août 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 7824,32 euros et à compter du présent jugement sur le surplus.

Sur l’octroi de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

Aux termes de l’article 24 VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

En l’espèce, Monsieur [Z] [H] n’a pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience et les bailleurs s’opposent aux délais de paiement sollicités ; au surplus, au regard de sa situation professionnelle et financière, il est manifeste qu’il n’est pas en capacité d’apurer la dette dans le délai prévu par la loi.

Il sera en conséquence débouté de sa demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire.

Sur la capitalisation des intérêts

Il y a lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil qui dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêts si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [Z] [H] sera condamné aux entiers dépens de l’instance, en eux compris le coût du commandement de payer du 19 août 2024.

Il paraît inéquitable de laisser les consorts [P] supporter l’intégralité des frais non compris dans les dépens qu’ils ont pu exposer ; une indemnité de 800 euros leur sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Étant compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu d’écarter en tout ou partie l’exécution provisoire de droit prévue par l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

DÉCLARE RECEVABLE la demande en résiliation de bail formée par Madame [N] [P], Madame [E] [P], Madame [T] [P] épouse [F] et Monsieur [X] [P] ;

CONSTATE que le bail consenti le 1er mars 2021 à Monsieur [Z] [H] par Monsieur [K] [P] aux droits duquel viennent Madame [N] [P], Madame [E] [P], Madame [T] [P] épouse [F] et Monsieur [X] [P], portant sur le logement sis à [Adresse 12], se trouve résilié par l’effet du jeu de la clause résolutoire depuis le 22 octobre 2024 ;

En conséquence, ORDONNE à Monsieur [Z] [H] de libérer les lieux loués de tous occupants et de tous biens de son chef ;

DIT qu’à défaut d’avoir libéré les lieux DEUX MOIS après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son EXPULSION et à celle de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique ;

REJETTE la demande d’astreinte ;

RAPPELLE que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE à 580 euros le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due par Monsieur [Z] [H] à Madame [N] [P], Madame [E] [P], Madame [T] [P] épouse [F] et Monsieur [X] [P], au paiement de laquelle il sera condamné à compter du 22 octobre 2024 et jusqu’à la libération des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [H] à payer à Madame [N] [P], Madame [E] [P], Madame [T] [P] épouse [F] et Monsieur [X] [P] la somme de 8790,68 euros (huit mille sept cent quatre-vingt-dix euros et soixante-huit centimes) au titre de l’arriéré de loyers et charges ou d’indemnités d’occupation arrêté au 31 août 2025 (terme d’août 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 13 juin 2025 sur la somme de 7824,32 euros et à compter du présent jugement sur le surplus ;

DIT n’y avoir lieu à accorder des délais de paiement ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les conditions prévues par les dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [H] aux entiers dépens de l’instance, en eux compris le coût du commandement de payer du 19 août 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [H] à payer à Madame [N] [P], Madame [E] [P], Madame [T] [P] épouse [F] et Monsieur [X] [P] la somme de 800 euros (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé le 30 septembre 2025 à [Localité 8], et ont signé :

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,