Juge des loyers commerciaux

S.A.S. C.S.F.

c/

Société AUTEUIL RENDEMENT

Grosse et copie délivrées

le

à M^e GOBBERS

à M^e HEMMERLING

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BÉTHUNE

N° RG 22/00912 – N° Portalis DBZ2-W-B7G-HMWH

Minute: 371 /2025

JUGEMENT DU 23 SEPTEMBRE 2025

JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

DEMANDERESSE

S.A.S. C.S.F., dont le siège social est sis Zone industrielle – Route de paris – 14120 MONDEVILLE

représentée par M^e Elisabeth GOBBERS-VENIEL, avocat postulant au barreau de BETHUNE et M^e Jean-Philippe CONFINO, avocat plaidant au barreau de PARIS

DEFENDERESSE

Société AUTEUIL RENDEMENT, dont le siège social est sis 51bis Boulevard de la Liberté – 59000 LILLE

représentée par M^e Ludovic HEMMERLING, avocat postulant au barreau de BETHUNE et M^e André JACQUIN, avocat plaidant au barreau de PARIS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : LE POULIQUEN Jean-François, 1er vice-président, en qualité de juge des loyers commerciaux par délégation du Président du tribunal judiciaire de BETHUNE ;

Assisté lors des débats de SOUPART Luc, cadre-greffier.

DÉBATS:

L’affaire a été appelée à l’audience des plaidoiries du 6 juin 2025 à 09 heures 30.

A la clôture des débats, l’affaire a été mise en délibéré et les parties ont été avisées que le jugement serait mis à la disposition au Greffe au 09 Septembre 2025. Puis le délibéré ayant été prorogé au 23 Septembre 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 25 avril 2008, la société Soprodim, aux droits de laquelle se trouve aujourd’hui la société civile Auteuil rendement, a donné à bail commercial sous diverses conditions suspensives à la société CSF un immeuble à usage de commerce sis lieu-dit « la Verte Plaine », zone Actigreen, à Barlin (Pas-de-Calais) destiné à servir à l’activité de commerce et de distribution de produits alimentaires de type supermarché avec distribution de carburants.

Ce bail a été consenti pour une durée de neuf années entières et consécutives commençant à courir à compter de la livraison des lieux loués, moyennant un loyer annuel fixé par paliers.

Par acte authentique du 7 octobre 2009, les parties ont constaté la réalisation des conditions suspensives et pris acte de la prise d’effet du bail au 25 septembre 2009. A l’expiration de sa durée contractuelle, intervenue le 24 septembre 2018, le bail s’est poursuivi par tacite prolongation.

Par acte d’huissier de justice du 26 mars 2021, la société CSF a notifié au bailleur une demande de renouvellement dudit bail commercial à compter du 1er avril 2021 en réservant ultérieurement l’information relative au montant auquel elle proposerait de voir fixer le loyer de renouvellement.

Par acte d’huissier de justice du 14 mai 2021, le bailleur a accepté le principe du renouvellement au 1er avril 2021 et a proposé la fixation du loyer annuel à 370 000,00 euros HT.

Le locataire a ensuite notifié à la société Auteuil rendement un mémoire préalable suivant lettre recommandée avec demande d’avis de réception présentée le 17 novembre 2021, au terme duquel il a sollicité la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 140 000,00 euros HT.

Suivant assignation délivrée le 15 mars 2022, la SAS CSF a assigné la société Auteuil rendement aux fins de voir le juge des loyers commerciaux, au visa des articles L.145-1 et suivants du code de commerce et des articles 1231-6 et 1343-2 du code civil :

A titre principal,

— fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2021 à la somme annuelle en principal HT à 140 000,00 euros ;

— condamner la société Auteuil rendement à lui rembourser les trop-perçus sur les loyers échus depuis le 1er avril 2021 ;

— condamner la société Auteuil rendement à lui payer les intérêts au taux légal sur les trop-perçus depuis leur date d’exigibilité jusqu’au remboursement à la société preneuse avec capitalisation pour les intérêts correspondant à des trop-perçus de loyers dus depuis plus d’un an ;

— condamner la société Auteuil rendement à lui payer la somme de 5 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

— A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où une expertise serait ordonnée avant dire droit, fixer un loyer provisionnel pour la durée de l’instance à la somme annuelle de 220 000,00 euros en principal HT et réserver les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— En toute hypothèse, juger que rien ne s’oppose au caractère exécutoire de droit de la décision à intervenir.

Par jugement contradictoire du 13 décembre 2022, le juge des loyers commerciaux a notamment :

— ordonné avant dire droit une expertise confiée à M. [W] [L] ;

— fixé le montant du loyer provisionnel du bail renouvelé à la somme annuelle de 264 340,11€ hors taxe et hors charge payable selon les modalités prévues par le bail expiré, et ce à compter du 1er avril 2021 ;

— dit que la différence entre le loyer payé par le locataire depuis le 1er avril 2021 jusqu’à la présente décision et le loyer provisionnel fixé sera consignée par la société Auteuil rendement dans le délai d’un mois de la présente décision sur un compte ouvert auprès de la CARPA jusqu’à la fixation par le juge des loyers commerciaux du montant du loyer du bail renouvelé ;

— sursis à statuer sur les autres demandes présentées et sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— réservé les dépens ;

— rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Le rapport d’expertise daté du 28 novembre 2013 a été déposé le 08 janvier 2024. M. [W] [L] y conclut à une valeur locative brute de 237 700,00 euros HT par an.

Par mémoire notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, date de l’avis de réception non lisible, la société CSF demande au juge des loyers commerciaux de :

— fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2021 à la somme annuelle en principal hors taxes de 167 000,00 euros ;

— juger que les trop-perçus de loyer produiront intérêts au taux légal depuis leur date d’exigibilité jusqu’au remboursement à la société preneuse, et ce en vertu de l’article 1231-6 du code civil, avec capitalisation dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du même code pour les intérêts correspondant à des trop-perçus de loyers dus depuis plus d’un an ;

— juger que la décision à intervenir constitue un titre exécutoire permettant au preneur d’agir en exécution forcée pour recouvrer le trop-perçu des loyers versés ;

— ordonner la déconsignation, à son profit, de l’intégralité des sommes consignées à la CARPA par la société Auteuil rendement en exécution du jugement avant dire droit du 13 décembre 2022 ;

— débouter la société Auteuil rendement de toutes demandes, fins ou conclusions contraires ;

— condamner la société Auteuil rendement à payer la somme de 15 000,00 euros, à son profit, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise ;

— juger que rien ne s’oppose au caractère exécutoire de droit de la décision à intervenir.

Par mémoire notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, avis de réception signé le 26 mai 2025, la société Auteuil rendement demande au juge des loyers commerciaux, au visa des articles R.145-23, L.145-33 et L.145-34 du code de commerce, de :

— rejeter toutes fins, moyens et conclusions contraires ;

A titre principal,

— fixer à la somme de 301 782,96 euros en principal HT et HC, le loyer annuel du bail renouvelé pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 2021 ;

Si, par extraordinaire, la clause de fixation du loyer nécessitait d’être interprétée,

— se déclarer incompétent au profit du tribunal judiciaire de Béthune ;

— renvoyer l’ensemble des demandes et de la procédure devant le tribunal judiciaire de Béthune ;

A titre subsidiaire,

— fixer à la somme de 273 562,29 euros en principal HT et HC, le loyer annuel du bail renouvelé pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 2021 ;

Sur les intérêts sur les arriérés de loyer,

— dire que les arriérés de loyers échus à compter du 1er avril 2021 porteront intérêts au taux légal à compter du 19 septembre 2022, date de la notification du mémoire en réponse, pour les loyers échus avant cette date, et à compter de chaque échéance contractuelle après la notification du mémoire ;

— dire que par application de l’article 1343-2 du code civil les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront eux-mêmes intérêts ;

Sur les intérêts en cas de trop perçu du loyer,

— dire que la somme de 79 650,54 euros HT séquestrée sur le compte CARPA de Maître [E] [T] à la demande du juge des loyers commerciaux ne sera productif d’aucun intérêt au profit de la SAS CSF pendant toute la durée du séquestre ;

— dire, sous la réserve qui précède, qu’en cas de trop perçu de loyer, les intérêts au taux légal sur les trop perçus du loyer courent à compter du 15 mars 2022, date de l’assignation, pour les loyers échus avant cette date, et à compter de chaque échéance contractuelle après l’assignation ;

En tout état de cause,

— l’autoriser à lever le séquestre de la somme de 79 650,54 euros à son profit ;

— débouter la SAS CSF de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner la SAS CSF aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise ainsi qu’au paiement de la somme de 15 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

EXPOSE DES MOTIFS

I) Sur la clause relative au loyer

Le contrat de bail, signé le 25 avril 2008, mentionne en ses pages 11 et 12 sous l’intitulé « LOYER » :

Le présent bail est respectivement consenti et accepté moyennant un loyer annuel HORS CHARGES et HORS TVA calculé de la manière suivante :

*1ère année : la somme de DEUX CENT TRENTE MILLE EUROS (230.000,00 €), OBSERVATION étant ici faite que ce premier loyer sera actualisé ainsi qu’il sera dit ci-après sous le paragraphe ACTUALISATION DU PREMIER LOYER,

*2ème année : la somme de DEUX CENT TRENTE MILLE EUROS (230.000,00 €) augmentée ou diminuée en fonction de l’indexation de loyer ci-après stipulé,

Indice de base : dernier indice connu à l’entrée en jouissance du bail.

*3ème année : le montant calculé pour la troisième année augmenté ou diminué en fonction de l’indexation de loyer ci-après stipulé,

Indice de base : indice de référence de l’année précédente.

*4ème année : le montant calculé pour la troisième année augmenté ou diminué en fonction de l’indexation de loyer ci-après stipulé,

Indice de base : indice de référence de l’année précédente.

*5ème année : la somme de TROIS CENT DEUX MILLE EUROS (302.000,00 €) (sans indexation)

*6ème année : la somme de TROIS CENT DEUX MILLE EUROS (302.000,00 €) augmentée ou diminuée en fonction de l’indexation de loyer ci-après stipulé (indice de base : indice de calcul de la 5ème année en prenant le même trimestre qu’en 4ème année), majoré de la somme de CINQ MILLE EUROS (5.000,00€)

*7ème année : le montant calculé pour la sixième année et augmenté ou diminué en fonction de l’indexation de loyer ci-après stipulé (indice de base : indice de référence de l’année précédente), augmenté de la somme de CINQ MILLE EUROS (5.000,00€)

*8ème année : le montant calculé pour la septième année, augmenté ou diminué en fonction de l’indexation de loyer ci-après stipulé (indice de base : indice de référence de l’année précédente) augmenté de la somme de CINQ MILLE EUROS (5.000,00€)

*9ème année : le montant calculé pour la huitième année, augmenté ou diminué en fonction de l’indexation de loyer ci-après stipulé (indice de base : indice de référence de l’année précédente), augmenté de la somme de CINQ MILLE EUROS (5.000,00€)

*Loyer du bail renouvelé :

D’ores et déjà les parties conviennent qu’à compter de la 10ème Année, le loyer sera ramené à la somme de DEUX CENT SOIXANTE MILLE EUROS (260.000,00 €) augmentée ou diminuée en fonction de l’indexation de loyer ci-après stipulée (indice de base : indice utilisé à l’entrée en jouissance).

Lequel loyer , le preneur s’oblige à payer en même temps que les charges, au bailleur ou pour lui à son mandataire, par trimestre et d’avance.

Il est ici précisé que tous travaux d’aménagement intérieurs qui pourraient éventuellement être réalisés par le preneur ne sauraient être pris en compte lors de la fixation du loyer des baux renouvelés ; une augmentation de la surface de vente sans augmentation de SHON ne donnera pas non plus lieu à revalorisation de loyer. (…) »

La société Auteuil rendement soutient, qu’en application de cette clause, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la somme de 260 000€, augmentée ou diminuée en fonction de l’indexation de loyer, ce que conteste la société C.S.F.

A) Sur la compétence du juge des loyers commerciaux pour interpréter la clause

Aux termes des dispositions de l’article 74 du code de procédure civile : « Les exceptions doivent, à peine d’irrecevabilité, être soulevées simultanément et avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir. Il en est ainsi alors même que les règles invoquées au soutien de l’exception seraient d’ordre public.

La demande de communication de pièces ne constitue pas une cause d’irrecevabilité des exceptions.

Les dispositions de l’alinéa premier ne font pas non plus obstacle à l’application des articles 103, 111, 112 et 118. »

Aux termes de son mémoire, la société Auteuil rendement demande au tribunal de « fixer à la somme de 301 782,96€ en principal hors taxes et hors charges, le loyer annuel du bail renouvelé pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 2021 [et] si, par extraordinaire, la clause de fixation du loyer nécessitait d’être interprétée, se déclarer incompétent au profit du tribunal judiciaire de Béthune. »

L’exception d’incompétence doit être soulevée avant toute défense au fond. La société Auteuil rendement ne peut en conséquence demander à titre principal la fixation du loyer à un certain montant en application d’une clause et à titre subsidiaire soulever l’incompétence du tribunal pour interpréter cette même clause.

Il convient en conséquence de déclarer l’exception d’incompétence soulevée par la société Auteuil rendement irrecevable.

En toute hypothèse, en application des dispositions de l’article R. 145-23 du code de commerce, le juge compétent pour statuer sur les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé est le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Lorsque ce juge est saisi d’une demande tendant à voir fixer le prix du bail renouvelé, il est naturellement compétent pour interpréter la clause du contrat fixant, selon l’une des parties, le prix du bail renouvelé.

B) Sur l’application de la clause

Aux termes des dispositions de l’article L. 145-9 du code de commerce : « Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement.

A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil.

Le bail dont la durée est subordonnée à un événement dont la réalisation autorise le bailleur à demander la résiliation ne cesse, au-delà de la durée de neuf ans, que par l’effet d’une notification faite six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil. Cette notification doit mentionner la réalisation de l’événement prévu au contrat.

S’agissant d’un bail comportant plusieurs périodes, si le bailleur dénonce le bail à la fin des neuf premières années ou à l’expiration de l’une des périodes suivantes, le congé doit être donné dans les délais prévus à l’alinéa premier ci-dessus.

Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné. »

Aux termes des dispositions de l’article L. 145-12 : « La durée du bail renouvelé est de neuf ans sauf accord des parties pour une durée plus longue.

Les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article L. 145-4 sont applicables au cours du bail renouvelé.

Le nouveau bail prend effet à compter de l’expiration du bail précédent, ou, le cas échéant, de sa prolongation, cette dernière date étant soit celle pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande.

Toutefois, lorsque le bailleur a notifié, soit par un congé, soit par un refus de renouvellement, son intention de ne pas renouveler le bail, et si, par la suite, il décide de le renouveler, le nouveau bail prend effet à partir du jour où cette acceptation a été notifiée au locataire par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. »

Il résulte de ces deux textes que d’un part à défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat et que d’autre part le bail renouvelé constitue un nouveau contrat qui prend effet à la fin du précédent contrat.

En conséquence, malgré l’intitulé de la sous partie dans laquelle se trouve cette mention, lorsque les parties ont indiqué dans le contrat que « d’ores et déjà les parties conviennent qu’à compter de la 10ème Année, le loyer sera ramené à la somme de DEUX CENT SOIXANTE MILLE EUROS (260.000,00 €) augmentée ou diminuée en fonction de l’indexation de loyer ci-après stipulée (indice de base : indice utilisé à l’entrée en jouissance) », elles ont entendu fixer le montant du loyer du bail prolonger par tacite reconduction et non du bail renouvelé. En effet, seul le bail prolongé tacitement peut connaître une 10e année.

Cette interprétation est renforcée par la mention qui suit immédiatement la précédente selon laquelle : « Il est ici précisé que tous travaux d’aménagement intérieurs qui pourraient éventuellement être réalisés par le preneur de sauraient être pris en compte lors de la fixation du loyer des baux renouvelés ; une augmentation de la surface de vente sans augmentation de SHON ne donnera pas non plus lieu à revalorisation de loyer. (…) ». En effet, si les parties avaient souhaité fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 260 000€ avec indexation, cette mention aurait été rendue inutile dans la mesure où l’appréciation de la valeur locative de l’immeuble aurait été inutile.

La société Auteuil rendement sera déboutée de sa demande.

II) Sur le loyer plafonné

Aux termes des dispositions de l’article L. 145-34 du code de commerce : « A moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. »

La société Auteuil rendement estime que le montant du loyer plafonné est de 273 562,29€ au 1er avril 2021 tandis que la société C.S.F estime que le montant du loyer plafonné est de 266 101,53€.

La société Auteuil rendement calcul le prix du loyer plafonné en faisant une moyenne du loyer résultant de l’application de l’indice des loyers commerciaux au loyer initial et du loyer résultant de l’application de l’indice du coût de la construction au loyer initial.

La société CSF estime que le prix du loyer plafonné doit être fixé au loyer résultant de l’application du seul indice des loyer commerciaux au loyer initial.

L’article L. 145-34 dans sa rédaction applicable au litige ne prévoit pas l’application de l’indice du coût de la construction.

Le loyer plafonné est en conséquence de 266 101,53€.

III) Sur la valeur locative de l’immeuble

Aux termes des dispositions de l’article L. 145-33 du code de commerce :

« Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1 Les caractéristiques du local considéré ;

2 La destination des lieux ;

3 Les obligations respectives des parties ;

4 Les facteurs locaux de commercialité ;

5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

Un décret en Conseil d’Etat précise la consistance de ces éléments. »

La société CSF estime que la valeur de locative de l’immeuble est de 167 000€ tandis que la société Auteil rendement estime que la valeur locative de l’immeuble est de 429 000€.

L’expert judiciaire désigné par le tribunal a conclu à une valeur locative de renouvellement de 237 700€.

A) Sur la surface

Le bail mentionne une surface hors d’œuvre nette de 2600 m2 et une surface de vente de 1800 m2.

L’expert judiciaire a évalué la valeur de locative de l’immeuble en tenant compte d’une surface utile de 2489 m2 et d’une surface pondérée de 1991 m2. Pour le calcul de la surface pondérée, il a retenu une surface de vente de 1798 m2.

La surface utile brute est définie dans le rapport d’expertise comme la surface de plancher déduction faite des éléments structuraux (murs intérieurs porteurs, poteaux, cloisons non amovibles) et des circulations verticales.

La surface utile nette est définie comme la surface effectivement réservée au travail, obtenue en déduisant de la surface utile brute, les circulations horizontales, les locaux sociaux et les sanitaires.

La surface pondérée est calculée à partir de la surface utile brute (ou, selon la charte de l’expertise en évaluation immobilière, si le bail le précise, la surface de plancher).

La société Auteuil rendement estime que la valeur locative de l’immeuble devrait être évaluée en tenant compte de la surface SHON mentionnée au contrat de bail de 2600 m2 et non de la surface utile retenue par l’expert et d’une surface de vente de 1800 m2 mentionnée au contrat. De plus la société Auteuil rendement critique le calcul de la surface pondérée opérée par l’expert estimant qu’un coefficient de 30% devrait être appliqué à l’ensemble des surfaces à l’exception de la surface de vente.

La surface SHON a été remplacée en 2012 par la surface de plancher. Les éléments de comparaison les plus récents reprendront en conséquence soit une surface brute utile soit une surface de plancher.

La surface SHON mentionnée au contrat est distincte de la surface de plancher, la surface de plancher étant notamment calculée à partir du nue intérieur des murs. La surface de plancher est en conséquence inférieure à la surface SHON.

La société Auteuil rendement qui invoque la surface de plancher comme élément pertinent de comparaison ne justifie pas de la surface de plancher de l’immeuble litigieux.

La surface utile est en conséquence l’élément le plus pertinent pour déterminer la valeur locative de l’immeuble.

L’expert judiciaire a indiqué avoir évalué la surface utile en se basant sur le plan produit par le preneur. L’expert a procédé à un certain nombre de mesures et a relevé des divergences entre les surfaces relevées et les plans en plus et en moins. Il a cependant constaté que ces divergences étaient faibles de l’ordre de 1,68% en moyenne (121,38 m2 sur le plan et 119,34 m2 mesuré). De plus il a relevé que la surface de vente mentionnée au plan de 1798 m2 était inférieure de seulement 2m2 par rapport au contrat.

Aucune des parties n’a sollicité de mesurage complémentaire.

Il convient en conséquence de retenir la surface utile brut retenue par l’expert judiciaire dans le cadre de l’évaluation de la valeur locative.

S’agissant de la pondération l’expert a justement relevé que « bien que les travaux d’aménagement du preneur ne doivent pas être pris en compte, il est certain que le bail a été consenti à une société de supermarché pour y exploiter un supermarché, et que les locaux litigieux sont parfaitement aménagés pour cet usage, sans aucune originalité par rapport au concept même de supermarché. Il semble donc parfaitement entendable de s’appuyer sur les aménagements réalisés pour déterminer le plus justement possible la surface utile brute et la surface pondérée. »

Il convient en conséquence de retenir les pondérations retenues par l’expert.

B) Sur les termes de comparaison et le prix unitaire

L’expert judiciaire a évalué la valeur locative de l’immeuble en retenant un prix au mètre carré de surface utile de 95 m2 et un prix au mètre carré de surface utile pondérée de 120 m2. La société CSF accepte cette évaluation, sous réserve des correctifs qui seront observés ci-après. La société Auteuil rendement estime qu’il doit être retenu un prix au mètre carré de surface pondérée de 147€, sous réserve des correctifs qui seront observés ci-après.

La société CSF critique les éléments de comparaison retenus par l’expert judiciaire et invoque un bail commercial conclut le 23 juillet 2018 entre la société Aventim et la société O’TERA France et un bail commercial conclut le 1er octobre 2019 entre la société Patrimmo commerce et la société d’exploitation AMIDIS et compagnie.

Les références retenues dans le rapport de M. [H], auxquelles fait notamment référence l’expert judiciaire dans son rapport ont un loyer annuel au mètre carré de surface utile moyen de 81,36€ et une surface utile moyenne de 768 m2. Elles portent, pour certaines sur des loyers fixés à une date ancienne par rapport à la date de fixation du loyer renouvelé (Béthune : 2014 ; Arras 2012 ; Rang du Fliers : 2011 ; Avion 2008 ; Houdain 2008 ; Liévin 2007). S’agissant du loyer du Carrefour express, si le loyer a été fixé en 2017, le bail initial date de 2002, ce qui explique selon M. [H] la faiblesse du loyer par rapport aux autres contrat observés. S’agissant des contrat de bail portant sur les commerces Picard situés à Achicourt et à Bruay la Buissière, si la date du loyer est de 2015, la date du contrat est inconnue.

Les références produites par l’expert judiciaire portent toutes sur des magasins situés sur la zone commerciales Carrefour à Laon. Elles ont une surface utile moyenne de 948m2 ; une surface utile pondérée moyenne de 758 m2 ; un loyer moyen annuel par mètre carré de surface utile de 100€ et un loyer moyen annuel par mètre carré de surface utile pondérée de 124€. Malgré les observations formées par la société Auteuil rendement, l’expert judiciaire n’a ni précisé la date des contrats ni précisé la date à laquelle le loyer a été fixé.

La date à laquelle le loyer a été fixé, tout comme la date du contrat initial, est de nature à influer sur le montant du loyer. Cependant, le fait qu’un loyer soit ancien ou que la date de fixation du loyer soit inconnue n’est pas de nature à discréditer la référence comme élément de comparaison pour fixer la valeur locative, le loyer devant notamment être fixé en fonction des prix couramment pratiqués dans le voisinage.

La société Auteuil rendement produit un bail conclu le 1er octobre 2019 entre la société Patrimmo commerce et la société d’exploitation Amidis et compagnie portant sur un immeuble situé à Anzin. Les parties conviennent que les locaux sont exploités par un supermarché Carrefour comme les locaux faisant l’objet du présent litige.

La surface mentionnée au bail est de 2870,60 m2. La société Auteuil rendement soutient que la surface de vente est de 1400 m2 sans en justifier tandis que la société C.S.F justifie par la production d’un plan que la surface de vente est de 1638 m2.

S’agissant du prix du bail, si le bail a été fixé à la somme de 284 000€, il est fait un abattement de 23 666,66€ HT et HC les 6 première années. Le bail étant d’une durée de 10 ans, le loyer mensuel moyen est de 272 166,67€.

Le prix au mètre carré de surface utile pondérée peut en conséquence être évalué à 135,55€.

Les communes de Anzin et Barlin sont distantes d’environ 80 kilomètres.

L’expert judiciaire a relevé au titre de l’emplacement et des facteurs locaux de commercialité : Implantation pertinente pour des locaux à usage de supermarché alimentaire dans un bassin de population suffisamment peuplé et au coeur d’un secteur pavillonnaire, le long d’un axe assurant leur dessert et leur visilibité.

Cependant la commercialité avoisinante est assez limitée, les locaux étant en conséquence relativement isolés, à la différence de ceux situés en zones commerciales ou implantées au sein d’un retail-park.

S’agissant du supermarché d’Anzin, le dossier de vente produit par le bailleur indique : » Ancien site industriel réhabilité avec plus de 300 logements. En plein coeur de la ville, organisé autour d’un parc urbain. Seul axe d’entrée pour rejoindre Valenciennes. Station Tramway au pied du local. Au quelques mètres de l’hôtel de ville et de la médiathèque. »

La population de Barlin est d’environ 7500 habitants tandis que la population d’Anzin est de 13 330 habitants. La population à 10 minutes et du double à Anzin qu’à Barlin. La population à 30 minutes n’est pas pertinente au regard de la nature du commerce et de la forte concurrence.

A regard de ces éléments, les facteurs locaux de commercialité sont plus favorables à l’emplacement du supermarché d’Anzin que celui de Barlin.

La société Auteuil rendement produit un bail daté du 23 juillet 2018 portant sur un immeuble situé à Amiens. Les parties conviennent que les locaux sont exploités par un supermarché Carrefour comme les locaux faisant l’objet du présent litige.

Le contrat de bail mentionne une surface de plancher totale de 1416 mètres carrés et un surface de vente de 996 mètres carrés.

Le montant du loyer annuel prévu au contrat est de 156 500€ HT et HC. Le contrat mentionne : A cet égard les parties sont convenues que pour le cas ou le bailleur parvenait à réaliser le bien loué pour un coût inférieur à celui envisagé, transmis au preneur, la différence correspondant à l’économie réalisée sera déduite à hauteur de la moitié du montant cumulé des loyers sur la durée du bail.

La société Auteuil rendement ne justifie pas si le loyer a été réduit ou non.

Si l’on se réfère au loyer mentionné au contrat, le prix par mètre carrée de surface pondérée peut-être évalué à 140€.

Ainsi que le relève la société CSF, la surface pondérée de l’immeuble situé à Amiens est inférieure de près de la moitié à celle de l’immeuble de Barlin. Cette différence de surface est de nature à justifier une diminution du prix au mètre carré de l’immeuble situé à Barlin par rapport à celui situé à Amiens.

De plus la commune d’Amiens a environ 135 000 habitants alors que la commune de Barlin en a 7500. Le bassin de chalandise est en conséquence supérieur concernant l’immeuble situé à Amiens.

Au regard de l’ensemble de ces éléments le prix au mètre carré de surface utile pondéré peut être fixé à la somme de 125€ et la valeur locative de l’immeuble avant les éventuels correctifs à la somme de 248 875€.

C) Sur les correctifs

Chacune des parties invoque de clauses du contrat justifiant, selon elle, une augmentation ou une diminution du prix du loyer.

Aux termes des dispositions de l’article R. 145-8 du code de commerce : « Du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.

Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer.

Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé »

1) Sur la possibilité de réaliser une station service, de procéder à une extension du bâtiment, de la surface de vente du supermarché et/ou de la station service et l’autorisation de faire tous travaux sans l’autorisation du bailleur

Le contrat de bail prévoit que les locaux faisant l’objet du bail devront exclusivement être consacrés par le preneur à l’exploitation d’un commerce de distribution de produits à dominante alimentaire de type supermarché, avec distribution de carburant.

Il prévoit que : « le preneur pourra réaliser, si bon lui semble une station service de distribution de carburant. »

Le contrat de bail prévoit également : «

5°) Transformations et embellissements

— Le preneur pourra réaliser à son gré, à ses frais et périls et selon les règles de l’art, les travaux d’aménagement et de transformation rendus nécessaires par ses besoins et ce afin de mettre l’ensemble loué dans les meilleurs dispositions favorables à son exploitation.

— Il abandonne au bailleur en fin de jouissance ou lors de la résiliation ou résolution des présentes, et sans indemnité, toutes les constructions améliorations embellissements ou changement quelconques, lesquels deviendront la propriété du bailleur par voie d’accession pour peu qu’il s’agisse de travaux immobiliers par nature, par destination ou par incorporation.

Cette accession jouera de plein droit au profit du bailleur au jour du départ du preneur.

6°) Travaux du preneur

Le preneur est expressément autorisé par le bailleur à faire dans les biens loués tous travaux d’aménagement.

Pour tous travaux concernant le gros oeuvre le preneur devra préalablement recueillir l’agrément du bailleur, à l’exception des travaux que le preneur pourra effectuer en vertu d’une autorisation de la commission départementale de l’équipement commercial d’augmentation de la surface de vente sans édification de constructions nouvelles. Ces travaux s’ils sont autorisés auront lieu sous la surveillance de l’architecte du preneur dont les honoraires seront à la charge du preneur.

Dans ce cas, le preneur devra effectuer les travaux conformément aux règles de l’art sans que sa responsabilité puisse être atténuée en raison de l’autorisation de principe résultant des présentes.

Le bailleur bénéficiera par voie d’accession en fin de jouissance (notamment par le jeu de la clause résolutoire) sans que le preneur puisse en conséquence, y porter atteinte, et sans indemnité d’aucune sorte, de tous travaux effectués soit lors de la prise de possession, soit en cours de bail, quelque soit la nature des travaux finitions, modifications, améliorations ou réparations pour peu qu’il s’agisse de travaux immobiliers par nature, par incorporation ou destination.

Extension de la surface de vente

Dès à présent, le bailleur donne son accord au preneur pour l’extension du bâtiment, de la surface de vente du supermarché et/ou de la station service, sous réserve de l’accord de l’organe compétent des copropriétés et des autorisations administratives si ceux-ci s’avèrent nécessaires. Pour ce faire, le bailleur donne à présent tous pouvoirs au preneur pour déposer, défendre les demandes d’extension ou de modification des surfaces de vente ou permis de construire devant toutes les autorités ou administrations compétentes. »

Le bailleur fait valoir que ces clauses sont exorbitantes du droit commun et justifient une majoration de 25% de la valeur locative de l’immeuble.

S’agissant de l’autorisation de réaliser une station service, il convient de constater que la station service à été réalisée pendant la durée du premier bail. Cette clause n’est dès lors plus d’utilité pour le preneur dans le cadre du contrat de bail renouvelé. En conséquence une valorisation du loyer au motif de la réalisation de la station service reviendrait à faire bénéficier le bailleur des travaux réalisés par le preneur alors que ces travaux n’appartiennent pas au bailleur.

S’agissant de la clause autorisant le preneur à faire dans les locaux loués tout aménagement ou transformation, cette clause est rendue nécessaire par la mise à disposition du preneur d’un local « brut » décrit par le bail comme « hors d’eau, hors d’air, fluides en attente.

S’agissant de la clause autorisant le preneur à étendre la surface de vente, l’expert judiciaire a relevé qu’il semblait que la zone de chalandise était trop faible pour envisager une augmentation de la surface de vente, tout comme le dynamisme de la zone Actigreen et alors que des supermarchés concurrents alentours captent une partie de la clientèle potentielle. En conséquence, en l’absence de perspective sérieuse d’augmentation de la surface de vente, l’autorisation donnée ne justifie pas une révalorisation de la valeur locative des locaux.

2) Sur l’autorisation de sous location

La bail prévoit : « Le preneur pourra sous-louer les biens loués sans l’autorisation expresse et écrit du bailleur, à toute société ou filiale du groupe Carrefour ou toute société exploitant sous l’une des enseignes du groupe Carrefour pour l’exercice d’une activité identique à celle définie ci-dessus au paragraphe DESTINATION DES LIEUX LOUES.

De même le preneur pourra librement donner son fonds de commerce en location gérance sans accord préalable du bailleur.

Le bailleur, dès à présent renonce à se prévaloir des dispositions de l’article L. 145-31 du code de commerce.

Le bailleur dispense expressément le preneur de lui signifier la sous-location conformément à l’article 1690 du code civil.

La durée de la sous-location ne pourra excéder celle restant à courir du bail

Le bailleur déclare que le présent bail forme un tout indivisible.

Toute sous-location pourra avoir avoir lieu par acte authentique ou sous signatures privées.

Les sous-locataires devront s’obliger à l’exécution du bail, ils n’auront aucun droit au maintien dans les lieux, sauf intervention du bailleur à l’acte, ce dernier donnant d’ores et déjà son accord pour accorder le droit au renouvellement du bail commercial à tout sous-locataire exploitant dans les lieux loués un fonde de commerce sous enseigne du groupe CARREFOUR. »

La clause autorisant la sous-location est dérogatoire du droit commun dès lors que la sous-location est interdite sauf accord du bailleur.

Il sera constaté que la dérogation à l’interdiction de sous-location n’a pas été prévue dans les deux contrats produits par la société Auteuil rendement à titre d’élément de comparaison, l’un interdisant totalement la sous-location tandis que l’autre n’autorise qu’une sous-location partielle aux sociétés du groupe Carrefour.

De plus, la société Auteuil rendement a renoncé au droit de percevoir la majoration de loyer si le loyer de la sous-location est supérieur au loyer de la location.

Contrairement à ce que soutient le preneur, les activités pouvant faire l’objet de la sous-location ne sont pas réduites dans la mesure ou il s’agit d’une activité identique à celle du contrat de bail.

En revanche, l’autorisation de sous-location est effectivement réservée aux sociétés du Groupe carrefour.

La clause prévue au contrat justifie une revalorisation du loyer de 3%.

3) Sur la clause de non concurrence

Le contrat de bail prévoit : « Le bailleur et les éventuels associés de la société bailleresse ou éventuelles sociétés dans lesquelles le bailleur sera associé s’interdisent et interdisent à leurs ayants droits et ayant cause, directement ou indirectement, même comme simple associé commanditaire, d’exercer les activités suivantes, de vendre ou de louer pour de telles activités :

1°) dans un rayon de 3 kilomètres à vol d’oiseau du bien donné à bail :

Tout commerce de distribution à dominante alimentaire de type supermarché, hypermarché, hard ou soft discount.

Cette interdiction s’appliquera pendant toute la durée du bail et de ses renouvellements.

2°) sur la zone Actigreen :

Tout commerce de distribution à dominante alimentaire de type épicerie, superette, supermarché, hypermarché, hard ou soft discount, à l’exception cependant d’une enseigne hard ou soft discount qui doit s’implanter dans la zone actigreen.

Toutes activités exercées à titre principal de boulangerie, pâtisserie, bouchers charcuterie, poissoneries, fruits et légumes, caviste (vente de boissons liquides, alcools spiritueux.)

Livraisons drive de produits alimentaires commandés par le biais des technologie de l’information et de la communication.

Cette interdiction s’appliquera pendant toute la durée du bail et de son renouvellement. »

La clause de non-concurrence est dérogatoire du droit commun. Elle présente un intérêt économique pour le preneur et constitue une contrainte pour le bailleur. Contrairement à ce que soutient la société CSF, la contrainte est relativement importante. En revanche, elle est compensée en partie par l’intérêt que peut avoir le bailleur à ce que le preneur se trouve dans un environnement favorable permettant la pérennité de son activité.

La clause prévue au contrat justifie une revalorisation du loyer de 2%.

4) Sur la renonciation du bailleur à ses facultés de résiliation triennale

Il convient de constater que le bailleur comme le preneur ont renoncé à la faculté de résiliation triennale.

Cette clause ne justifie en conséquence pas de revalorisation du loyer

5) Sur les travaux prescrits par l’administration

Le contrat prévoit que : « Le preneur devra effectuer à ses frais les travaux liés à son activité, qui pourraient être prescrits par les autorités administratives, même s’ils relèvent de l’article 606 du code civil, contrairement à ce qui a été dit ci-dessus, tant lors de l’entrée dans les lieux que durant l’exécution du présent contrat, sans pouvoir prétendre à la sortie à aucune indemnité quelconque. »

En application des dispositions de l’article R. 145-35 du code de commerce, applicable aux baux renouvelés après le 06 novembre 2014 : « Ne peuvent être imputés au locataire : 1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;

2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent ; »

En conséquence la clause litigieuse ne trouvera pas à s’appliquer aux grosses réparation.

De plus si la réalisation des travaux de mise en conformité du bien loué aux prescriptions de l’administration relèvent des obligations du bailleur en application des dispositions de l’article 1719 du code civil y compris lorsque les travaux sont nécessaires à l’activité du preneur, il convient de constater que l’immeuble a été donné au preneur « hors d’eau, hors d’air, fluides en attente » de telle sorte que le preneur avait l’obligation de réaliser les aménagements nécessaires à son activité. Les aménagements restant la propriété du preneur jusqu’à la fin de la jouissance, les travaux de mise en conformité de ces aménagements seraient à la charge du preneur avec ou sans clause spécifique.

Dès lors la clause opère un transfert de charge extrêmement résiduel au preneur qui ne justifie pas de revalorisation de la valeur locative.

6) Sur les aménagements réalisés par le preneur

L’article R. 145-8 du code de commerce prévoit que : « Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge. »

Le contrat de bail prévoit expressément que tous travaux d’aménagement intérieurs qui pourraient éventuellement être réalisés par le preneur ne sauraient être pris en compte lors de la fixation du loyer des baux renouvelés ; une augmentation de la surface de vente sans augmentation de SHON ne donnera pas non plus lieu à revalorisation de loyer. (…) »

En conséquence, la valeur locative du bien doit être évaluée sans tenir compte des aménagements réalisés par le preneur.

Dans le cadre des éléments de comparaison produits aux débats si le contrat conclu entre la société Aventim et la société O’TERA France portait sur des locaux bruts et fluides en attente tel n’était pas le cas du contrat conclut entre la société Patrimmo commerce et la société d’exploitation Amidis et compagnie. S’agissant des autres éléments de comparaison, l’information est inconnue.

La comparaison des contrats O’TERA et Amidis montre que la différence de prix de location de locaux destinés à l’exercice de l’activité de supermarché est peu significative selon que les aménagements soient réalisés par le preneur ou non. Ainsi le prix au mère carré du second est de 135,55 m2 (locaux aménagés) alors que le prix au mère carré du premier est de 140 m2 (locaux bruts). Cependant la surface du second est plus petite ce qui est de nature à augmenter le prix au mère carré.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir un correctif à la baisse de 5%.

Contrairement à ce que soutient la société Auteuil rendement, le fait que l’accession du bailleur soit retardée à la fin de la jouissance ne constitue pas un avantage fait au preneur justifiant un correctif de la valeur au profit du bailleur.

7) Sur les impôts fonciers et l’assurance

Le contrat de bail prévoit que « le preneur devra acquitter la totalité des impôts, contributions et taxe de toute nature afférents aux locaux loués et remboursera en outre en sus du loyer les taxes foncières afférentes à l’immeuble loué ainsi que le montant de l’assurance incendie et autres risques acquitté par le bailleur, propriétaire non exploitant.

Les obligations incombant normalement au bailleur, dont celui-ci s’est déchargé sur le locataire, constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Sauf disposition expresse, le paiement de la taxe foncière et des assurances propriétaire non exploitant sont à la charge du bailleur. En conséquence, le transfert de la charge de la taxe foncière et des assurances au preneur constituent un facteur de diminution de la valeur locative même si ce transfert de charges est couramment pratiqué dans le secteur et si les termes de comparaison retenus par l’expert correspondent à des baux mettant la taxe foncière à la charge du preneur.

En l’espèce, la société CSF justifie avoir reversé au bailleur la somme de 31 460€ au bailleur au titre de la taxe foncière au titre de l’année de renouvellement du bail et avoir versé au bailleur la somme de 9414,06€ au titre de l’assurance.

Il convient de déduire ces sommes de la valeur locative des locaux.

IV) Sur la loyer du bail renouvelé

Au regard des éléments énoncés ci-dessus, la valeur locative de l’immeuble à la date du renouvellement est de 208 000,94€.

Le loyer du bail renouvelé sera fixé à cette somme.

Il sera rappelé au dispositif que la présente décision constitue un titre exécutoire permettant d’agir en exécution forcée pour recouvrer le trop-perçu des loyers versés.

La preneur a assigné le preneur en fixation du loyer renouvelé le 15 mars 2022, en conséquence les trop perçus de loyer porteront intérêts au taux légal à compter du 15 mars 2022 pour les loyers exigibles avant cette date et à compter de leur date d’exigibilité pour le loyers exigibles après cette date.

Le intérêts dus pour une année entière porteront eux-mêmes intérêts.

Il n’y a pas lieu de dire que les sommes séquestrées à la demande du juge ne porteront pas intérêts.

V) Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Chacune des parties succombant partiellement à l’instance, elles conserveront la charge de leurs dépens. Les frais d’expertise seront supportés par moitié.

Il n’y a pas lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe et rendu en premier ressort ;

— DECLARE irrecevable la demande tendant à déclarer le juge des loyer commerciaux incompétent pour interpréter la clause intitulée « *Loyer du bail renouvelé »

— DEBOUTE la société Auteuil rendement de sa demande tendant à fixer à la somme de 301 782,96 euros en principal HT et HC, le loyer annuel du bail renouvelé pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 2021

— FIXE le loyer annuel du bail renouvelé à compter du 1er avril 2021 à la somme de 208 000,94€ hors taxes et hors charges

— RAPPELLE que la présente décision constitue un titre exécutoire permettant d’agir en exécution forcée pour recouvrer le trop-perçu des loyers versés.

— DIT que la différence entre le nouveau loyer du bail renouvelé et le loyer payé par le preneur depuis le 1er avril 2021 portera intérêts au taux légal à compter du 15 mars 2022 pour les loyers exigibles avant cette date et à compter de leur date d’exigibilité pour le loyers exigibles après cette date ;

— DIT que les intérêts échus dus pour une année entière porteront eux-mêmes intérêts ;

— AUTORISE la déconsignation, au profit de la société CSF, de l’intégralité des sommes consignées à la CARPA par la société Auteuil rendement en exécution du jugement avant dire droit du 13 décembre 2022 ;

— LAISSE à chacune des parties la charge de ses propres dépens à l’exception des frais d’expertise judiciaire qui seront partagés par moitié ;

— DEBOUTE les parties de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier Le président