TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTBÉLIARD

JUGEMENT CIVIL du 17 septembre 2025

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N° RG 25/00193 – N° Portalis DBXR-W-B7J-D3RG

Décision n° /2025

Demande en réparation des dommages causés à une chose mobilière ou immobilière par un immeuble

DEMANDEUR :

S.C.I. MOMDRAGONE,

société civile immobilière immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le n° 884 207 036, dont le siège est [Adresse 2], prise en la personne de ses gérants en exercice, domiciliés pour ce audit

représentée par Maître Michel MIGNOT de la SELARL JURIDIL, avocats au barreau de BELFORT

DÉFENDEUR :

Madame [F] [X]

demeurant [Adresse 3]

défaillante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Jean-Louis CIOFFI, statuant à juge unique

Greffier : Laurence ROUSSEY

JUGEMENT :

Rendu sans débats en application des articles 778 et 779 du code de procédure civile, le demandeur ayant été invité à déposer son dossier de plaidoirie dans les meilleurs délais et avisé par mention sur l’ordonnance de clôture du 14 mai 2025 que la décision serait rendue le 17 septembre 2025

Prononcé par mise à disposition au greffe le 17 septembre 2025 et signé par Jean-Louis CIOFFI, Président, assisté de Laurence ROUSSEY, greffier

EXPOSE DU LITIGE

La SCI MOMDRAGONE est propriétaire non occupant, depuis le 28 septembre 2020, d’un appartement situé au rez-de-chaussée d’un immeuble en copropriété sis [Adresse 5].

Madame [F] [X] habite à l’étage au-dessus dans un appartement dont elle est propriétaire

La SCI MOMDRAGONE a constaté des infiltrations d’eau en provenance du plafond de son appartement, endommageant les revêtements décoratifs de celui-ci. Il en a informé le Syndic de copropriété, la société NEXITY [Localité 6]-MONTBELIARD.

Le Syndic de copropriété a alors diligenté le cabinet EXEAU MY EXPERTISE aux fins de recherche de fuites d’eau. Dans son rapport en date du 19 janvier 2022 il conclut que les désordres constatés sont consécutifs au « défaut d’étanchéité quasi généralisé du joint souple situé au pourtour du receveur, au droit de la faïence et de la plage carrelée de la cabine de douche située dans la salle de bain de l’appartement occupé par Madame [F] [X] ».

Le 5 mai 2022, le Syndic de copropriété a mis en demeure Madame [F] [X] de réaliser des travaux de réparation par un professionnel.

Le 29 novembre 2022, le Syndic de copropriété ayant constaté des réparations très insuffisantes et un plancher imbibé d’eau dans l’appartement de Madame [F] [X], l’a mise en demeure de procéder à des travaux de réfection complète.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 4 avril 2023 revenue avec la mention « destinataire inconnu à l’adresse », le conseil de la SCI MOMDRAGONE a enjoint Madame [F] [X] de lui indiquer sous huitaine les dispositions qu’elle souhaitait prendre pour mettre fin à ce litige.

Une nouvelle mise en demeure lui a été adressée à sa nouvelle adresse par lettre recommandée avec accusé de réception, distribuée le 17 avril 2023.

Par ordonnance du 24 janvier 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de MONTBELIARD, saisi par la SCI MOMDRAGONE, a ordonné une expertise judiciaire.

Par ordonnance du 13 février 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de MONTBELIARD a rendu une ordonnance de changement d’expert.

Dans son rapport daté du 9 janvier 2025, l’expert a établi que Madame [F] [X] était bien la propriétaire du logement litigieux.

S’agissant de la description des désordres, l’expert a constaté « des infiltrations dans la cuisine de l’appartement au rez-de-chaussée, ayant entrainé une forte dégradation des plâtreries neuves réalisées, y compris la laine isolante mise en place » et des « traces d’eau sur le sol qui confirment l’importance de la fuite au temps où elle s’est produite ». Il a par ailleurs constaté « que la sous-face du complexe du plancher est largement pourrie du fait du ruissellement d’eau » et que le plancher de la salle de bain de Madame [F] [X] « est fortement dégradé. Toutefois, les poutres de structure paraissent saines ». L’expert a conclu que l’origine du sinistre provient de l’ancienne salle de bain de Madame [F] [X], située au-dessus de la cuisine endommagée, dont l’état des joints périphériques était très dégradé lors de la recherche de fuite en 2021. Il a évalué le coût des travaux à 3000 euros ainsi qu’un préjudice de jouissance de 21 700 euros correspondant à 31 mois de loyers escomptés à 700 euros.

La SCI MOMDRAGONE faisant grief à Madame [F] [X], l’a fait assigner devant le tribunal judiciaire de MONTBELIARD, suivant acte d’huissier de justice délivré le 4 mars 2025 aux fins de :

A titre principal, condamner Madame [F] [X] à payer à la SCI MOMDRAGONE la somme de 24 700 euros en réparation du préjudice subi au titre de sa responsabilité civile personnelle à parfaire selon le montant de la facture définitive des travaux de réparation supportés par la SCI MOMDRAGONE ;

A titre subsidiaire, condamner Madame [F] [X] à payer à la SCI MOMDRAGONE la somme de 24 700 euros en réparation du préjudice subi au titre de sa responsabilité du fait des choses, à parfaire selon le montant de la facture définitive des travaux de réparation supportés par la SCI MOMDRAGONE ;Condamner Madame [F] [X] à payer à la SCI MOMDRAGONE la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 CPC, aux entiers dépens ainsi qu’à la somme de 1 401,50 euros en remboursement des frais d’expertise avancés par la SCI MOMDRAGONE.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation pour un plus ample exposé de leurs moyens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 mai 2025.

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Rendu sans débats en application des articles 778 et 779 du code de procédure civile, la partie demanderesse a déposé son dossier de plaidoirie au cours de l’audience d’orientation du 14 mai 2025 et a été avisée par mention sur l’ordonnance de clôture que la décision serait rendue le 17 septembre 2025.

SUR CE,

A titre liminaire, il est rappelé qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement en réparation du préjudice :

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Aux termes de l’article 1241 du code civil, chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

La responsabilité délictuelle nécessite la réunion de plusieurs conditions : un fait générateur, un préjudice et un lien de causalité entre le fait générateur et le préjudice. Si ces conditions sont remplies, les préjudices subis par la victime doivent être intégralement réparés.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il est constant en droit qu’il appartient à la victime de rapporter la preuve de la faute, du préjudice et du lien de causalité entre les deux.

Les trois éléments constitutifs de la responsabilité délictuelle seront ainsi analysés successivement.

— Sur le fait générateur

Il est de principe juridique que la faute n’a pas besoin d’être dictée par la malice et l’intention de nuire mais peut constituer aussi bien dans un acte positif que dans une abstention, laquelle peut résulter d’un défaut de réparation ou d’un défaut de prévention d’un risque de dommage aux tiers.

Aux termes de l’article 9 I de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Il est constant en droit que les parties privatives sont réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire qui est tenu de les entretenir à ses frais exclusifs.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que suite à la constatation des désordres provenant de la cabine de douche de la défenderesse en janvier 2022, celle-ci a été mise en demeure à plusieurs reprises d’effectuer des travaux de réparation entre le mois de mai 2022 et le mois d’avril 2023.

Il résulte par ailleurs du courrier de mise en demeure du Syndic de copropriété du 29 novembre 2022, que Madame [F] [X] a effectué des réparations s’avérant « très insuffisantes et présentant des malfaçons importantes ».

Il ressort enfin du rapport d’expertise judiciaire du 9 janvier 2025, que nonobstant les travaux effectués pour éradiquer les infiltrations, les fuites se sont toutefois étendues sur une période prolongée de « plusieurs mois vu les dégradations », permettant de conclure au manque de diligence de Madame [F] [X] dans les réparations à effectuer.

Par conséquent, Madame [F] [X], en s’abstenant d’effectuer rapidement des travaux de réparation qui lui incombaient, a manqué à son devoir général de se comporter en bon père de famille en veillant à ne pas causer de dommage à autrui, ce qui constitue une faute au sens de l’article 1240 du code civil.

— Sur le préjudice

Le préjudice est une atteinte portée à autrui dans ses biens ou dans sa personne. S’agissant des dommages patrimoniaux, il relève d’une atteinte au patrimoine de la personne, à ses biens ou à sa fortune. Pour être réparable, le préjudice doit être certain, direct, personnel et légitime.

Il est constant en droit que la perte de chance constitue un dommage réparable et se définit comme la disparition, par l’effet du délit, de la probabilité d’un évènement favorable, encore que par définition, la réalisation d’une chance n’est jamais certaine. En outre, il est de principe juridique que la perte de chance présente un caractère direct et certain chaque fois qu’est constaté la disparition d’une éventualité favorable.

La SCI MOMDRAGONE fait état d’un préjudice matériel résultant du montant des réparations à effectuer, d’une part et d’un préjudice financier découlant de la perte des loyers qu’elle aurait dû percevoir, d’autre part.

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire du 9 janvier 2025, que les désordres constatés dans l’appartement de la SCI MOMDRAGONE consistent notamment en des infiltrations dans la cuisine, « ayant entrainé une forte dégradation des plâtreries neuves réalisées, y compris la laine isolante mise en place », « un plafond totalement impropre à destination » ayant reçu des « quantités importantes d’eau », un plancher « fortement dégradé » et une sous-face du complexe de ce dernier « largement pourrie ».

Il ressort par ailleurs de ce rapport, que le coût des travaux est estimé à 3 000 euros pour reprendre 30 m2 de surface à 100 euros/m2.

Dès lors, il est manifeste que le préjudice matériel est constitué.

S’agissant du préjudice lié à la perte de chance de louer l’appartement, l’expert évalue le préjudice de jouissance à 21 700 euros qui consiste en une perte de chance d’obtenir des loyers.

Pour ce faire, il estime le début de location au mois de juin 2022, conduisant à un total de 31 mois de loyers non perçus jusqu’au mois de janvier 2025, calcul par ailleurs repris par la SCI demanderesse.

Il est constant qu’au regard de l’impossibilité de poursuivre les travaux suite au dégât des eaux, l’appartement n’a pas pu être mis en location. Cette volonté de louer l’appartement ressort de l’expertise judiciaire contradictoire, laquelle, n’a pas été contestée par la défenderesse. Elle est par ailleurs déduite de l’absence d’occupation du logement par sa propriétaire, une SCI, qui effectuait des travaux pour sa mise en location. Dès lors, il sera admis que l’appartement de la SCI MAMDRAGONE avait vocation à être mis en location.

Par conséquent, l’éventualité favorable de louer l’appartement ayant disparu, le préjudice financier de perte de chance de percevoir des loyers est constitué.

— Sur le lien de causalité

La responsabilité prévue à l’article 1240 du code civil suppose un rapport de causalité certain entre la faute et le dommage.

Il ressort du rapport extrajudiciaire de recherche de fuite du 19 janvier 2022, que les désordres constatés dans l’appartement de la SCI MOMDRAGONE sont liés au « défaut d’étanchéité quasi généralisé du joint souple situé au pourtour du receveur, au droit de la faïence et de la place carrelée de la cabine de douche située dans la salle de bain de l’appartement » de Madame [F] [X].

Il résulte par ailleurs du rapport d’expertise judiciaire que l’origine du sinistre provient de l’ancienne salle de bain du logement de Madame [F] [X], qui se trouve parfaitement au-dessus de la cuisine de l’appartement de la SCI MOMDRAGONE.

Dès lors, il est manifeste qu’il existe un lien de causalité certain entre le fait générateur, à savoir le défaut d’étanchéité de la douche de Madame [F] [X] et le préjudice résultant des infiltrations d’eau subi par la SCI MOMDRAGONE, les désordres relevés dans son appartement ayant été constatés juste en-dessous de la salle de bain de la défenderesse. En outre, il est acquis que ce sont ces désordres qui ont entrainé l’arrêt des travaux, empêchant ainsi sa mise en location.

Par conséquent, la responsabilité délictuelle de Madame [F] [X] est engagée.

— Sur la somme allouée

Lorsqu’un préjudice est indemnisable et que les conditions de la responsabilité sont réunies, la victime peut obtenir la réparation de son préjudice en vertu du principe de réparation intégrale. Ce principe permet à la victime d’obtenir la réparation entière de tous ses préjudices indemnisables sans perte ni bénéfice.

Il est de principe juridique qu’en cas de perte de chance, la réparation du dommage ne peut être que partielle, laquelle doit être mesurée à la perte de chance perdue et ne saurait être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

Deux sommes étant sollicitées par la société demanderesse, correspondant à deux préjudices distincts, elles seront évaluées successivement.

Il ressort de la procédure que la somme de 3 000 euros sollicitée au titre du préjudice matériel correspond à ce que l’expert a évalué, à savoir la réfection de la cuisine d’une surface de 30m2. Par ailleurs, en l’absence de production de facture définitive des travaux, cette somme ne pourra pas être complétée ou ajustée par le juge, ainsi que sollicité par la demanderesse.

Par conséquent, Madame [F] [X] sera condamnée à verser à la SCI MOMDRAGONE la somme de 3 000 euros pour son préjudice matériel.

S’agissant du préjudice financier lié à la perte de chance de percevoir les loyers, l’expert retient que l’appartement aurait dû être terminé au printemps 2022 et qu’il était dès lors envisageable de démarrer la location en juin 2022, soit un total de 31 mois de perte de loyer. A ce titre, il propose de retenir un loyer escompté à 700 euros par mois incluant un taux de vacance.

Nonobstant les conclusions de l’expertise judiciaire, il ressort des pièces versées aux débats que la demanderesse ne démontre pas le taux de chance de louer cet appartement à ce prix, au cours de la période indiquée et à cet emplacement. Aucun élément objectif, tel qu’une étude de marché locatif, une attestation d’agence immobilière ou encore des annonces comparables, n’a été produite pour établir que le bien pouvait raisonnablement être loué à ce tarif.

Elle ne fournit en outre aucun justificatif permettant d’affirmer que les travaux devaient s’achever au printemps 2022, des retards étant par ailleurs fréquemment constatés dans ce secteur.

Enfin, il n’est pas justifié qu’elle envisageait de louer l’appartement à compter du mois de juin 2022, en l’absence de tout projet de bail, ébauche d’annonce ou démarche engagée auprès d’une agence immobilière ou d’un locataire.

Ainsi, la perte de chance ne pouvant être réparée que partiellement, il convient d’indemniser la SCI MOMDRAGONE au titre de son préjudice financier à une plus juste proportion au regard des justificatifs fournis.

ParPCS’agissant de la somme allouée, j’ai pris une base de 24 mois avec un taux de 50% de chance de louer à 700 euros = 8 400 euros arrondis à 9 000 euros. Je ne sais pas ce que vous en pensez ?

conséquent, Madame [F] [X] sera condamnée à verser à la SCI MOMDRAGONE la somme de 9 000 euros au titre de son préjudice financier.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

En application de l’article 695 du code de procédure civile, les dépens comprennent notamment la rémunération des techniciens.

L’application combinée des articles 696 et 700 du code de procédure civile conduit à ce que la Madame [F] [X], partie perdante, supporte la charge des entiers dépens, en ce compris la somme de 1 401,50 euros de frais d’expertise et soit condamnée à payer à la SCI MOMDRAGONE la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Vu l’ordonnance de clôture du 14 mai 2025,

DECLARE responsable, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, Madame [F] [X] des préjudices subis par la SCI MOMDRAGONE ;

En conséquence,

CONDAMNE Madame [F] [X] sise [Adresse 4] à payer à la SCI MOMDRAGONE sise [Adresse 1], la somme de 3 000 euros au titre du préjudice matériel ;

CONDAMNE Madame [F] [X] à payer à la SCI MOMDRAGONE la somme de 9 000 euros au titre du préjudice financier ;

CONDAMNE Madame [F] [X] à payer à la SCI MOMDRAGONE la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [F] [X] aux dépens, en ce compris les frais d’expertise pour un montant de 1 401.50 € TTC ;

RAPPELLE l’exécution provisoire du présent jugement.

La greffière

Laurence ROUSSEY

Le président

Jean-Louis CIOFFI