TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

JUGE DE L’EXECUTION

SAISIES IMMOBILIERES

JUGEMENT D’ORIENTATION

Enrôlement :

N° RG 24/00229

N° Portalis DBW3-W-B7I-5V2K

AFFAIRE : Syndic. de copro. LE CAP NAIO – Lieudit LE PICOUVEAU Avenue de l’Amiral GATEAUME

C/ Société LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE LE CLOS SOREL

DÉBATS : A l’audience Publique du 1er Juillet 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président :UGOLINI Laëtitia, Vice-Présidente

Greffier lors des débats : GIL Fabiola, F/F greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 23 Septembre 2025

PRONONCE : par mise à disposition au Greffe le 23 Septembre 2025

Par Madame UGOLINI, Vice-Présidente

Assistée de M^me GIL, F/F greffier

NATURE DE LA DECISION

réputée contradictoire et premier ressort

EN LA CAUSE DE

Le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “LE CAP NAIO” – Lieudit LE PICOUVEAU Avenue de l’Amiral GATEAUME, représenté par son Syndic en exercice la SAS L’IMMOBILIERE DES CALANQUES, dont le siège social est 19, rue Alexandre Gervais à CASSIS (13260), poursuites et diligences de son président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

CREANCIER POURSUIVANT

Ayant M^e Virginie ROSENFELD pour avocat

CONTRE

LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE LE CLOS SOREL, inscrite au RCS de PARIS sous le numéro 410 508 568, dont le siège social est 10 rue Lavoisier à PARIS (75008), pris en la personne de son représentant légal y domicilié en cette qualité audit siège,

Ayant M^e Hubert ROUSSEL pour avocat

DEBITRICE SAISIE

ET ENCORE :

Le Syndicat des copropriétaires LE CAP NAIO, au domicile élu en l’Etude de la SELARL [S], commissaires de justice associés, situé Centre Agora – ZI Les Paluds – 255 avenue de Jouques – 13782 AUBAGNE CEDEX,

— hypothèque légale prise et publié le 3 mai 2022 volume 2022 V n°6148, suivi d’un bordereau rectificatif publié le 24 mars 2023 volume 2023 V n°3907,

N’ayant pas constitué avocat

CREANCIER INSCRIT

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LE CAP NAIO sis à Cassis,poursuit à l’encontre de la SCI LE CLOS SOREL, suivant commandement de payer en date du 10 juillet 2024 signifié par Me [T], Commissaire de Justice associé à Paris, et publié le 29 août 2024 au Service de la Publicité Foncière de Marseille volume 2024 S n° 00214, la vente des biens et droits immobiliers consistant en :

— un appartement de type 3 au 3ème et dernier étage sans ascenseur et une cave numérotée 9 (lot n°41), dépendant d’un ensemble immobilier en copropriété dénommé RESIDENCE LE CAP NAIO, situé 7 avenue de l’Amiral Ganteaume à CASSIS (13260), cadastré section CD n°5,

plus amplement désignés dans le cahier des conditions de vente.

Par acte d’huissier du 24 octobre 2024 signifié à la personne morale, le poursuivant a fait assigner la SCI LE CLOS SOREL à comparaître devant le juge de l’exécution du Tribunal Judiciaire de Marseille à l’audience d’orientation du mardi 7 janvier 2025.

La procédure de saisie immobilière a été dénoncée le 23 octobre 2024 au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LE CAP NAIO.

Le créancier poursuivant a demandé la condamnation de tout contestant à lui payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe le 29 octobre 2024.

La société débitrice a soulevé plusieurs contestations :

— elle soulève l’irrégularité de la procédure faute d’un décompte clair et précis dans le commandement de payer, sans calcul ni mention du taux des intérêts échus entre le 7 juin 2022 et le 10 juillet 2024,

et relève le caractère disproportionné de la saisie, compte tenu d’une créance d’un montant de 10 000 euros au principal alors que le bien est valorisé à hauteur de 543 000 euros.

— elle sollicite à titre subsidiaire l’autorisation de vendre le bien à l’amiable.

Elle demande la condamnation du syndicat de copropriétaires à lui régler la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le créancier poursuivant conclut au rejet des contestations, rappelant que les intérêts dont il s’agit sont des intérêts légaux suite à un jugement de condamnation et non pas des intérêts moratoires, la Cour de Cassation n’imposant pas en outre de mentionner le décompte des intérêts échus au jour de la signification du comandement de payer valant saisie immobilière. Il ajoute que s’agissant d’intérêts légaux, la SCI ne peut pas démontrer de grief, étant dans la possibilité de les calculer.

Il soutient qu’il n’est pas démontré que le bien est loué et qu’une autre procédure d’exécution forcée aurait été possible.

Le créancier poursuivant s’oppose à la vente amiable, faute d’éléments versés au dossier.

Elle sollicite à titre subsidiaire l’autorisation de vendre le bien à l’amiable.

Il demande la condamnation de la SCI à lui régler la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

SUR CE,

Sur la validité de la procédure de saisie immobilière

— sur la régularité du commandement de payer

L’article R 321-3 du Code de Procédure Civile d’Exécution dispose, en son troisième alinéa :

Outre les mentions prescrites pour les actes d’huissier de justice, le commandement de payer valant saisie comporte :

3° Le décompte des sommes réclamées en principal, frais et intérêts échus ainsi que l’indication du taux des intérêts moratoires ;

Le commandement de payer en date du 10 juillet 2024 mentionne la somme due en principal, puis les intérêts légaux à compter du 7 juin 2022, outre les sommes dues au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les frais. Il précise que les intérêts dus sont au taux légal courus depuis le 7 juin 2022, mais n’en donne pas le montant.

La nullité est donc encourue.

Cependant, c’est à bon droit que le créancier poursuivant rappelle qu’il s’agit d’une nullité de forme, que ce taux évolue régulièrement, qu’il est accessible publiquement et que le montant pouvait être déterminable par les parties, même sur deux années.

La SCI ne démontre pas son grief du fait de l’absence du montant des intérêts et la nullité du commandement de payer de ce chef sera écartée.

— sur la proportionnalité de la saisie immobilière

La SCI soutient que d’autres moyens d’exécution du titre auraient pû être utilisés, d’autant que le bien est loué à hauteur de 1500 euros par mois.

Le titre exécutoire est un jugement du 7 juin 2022, dont il n’est pas démontré qu’il a connu un commencement d’exécution, et c’est à bon droit que le syndicat des copropriétaires rappelle que c’est à la SCI de démontrer qu’elle loue son bien et perçoit un loyer de 1 500 euros, lesquels, en effet, seraient dus au créancier poursuivant depuis plusieurs mois, ce qui aurait pu régler la créance.

Le procès-verbal descriptif indique en effet que la bien est loué à Monsieur [E], gérant de la SCI, “suivant bail remis au syndic de copropriété”.

Or, non seulement la SCI ne produit pas ce bail, mais il n’est nullement démontré qu’un loyer est réellement versé par les époux [E] à la SCI, laquelle n’apporte pas non plus la preuve, qui lui appartient, qu’elle posséde un compte courant sur lequel devraient être versés ces loyers, le créancier poursuivant indiquant qu’il n’y en a pas, et qu’elle bénéficie de revenus propres permettant de régler la créance, ou tout du moins pouvant être saisis à ce titre.

De ce fait, et faute de propositions concrètes de la part de la SCI pour régler sa créance, propositions qui seraient antérieures à la saisie immobilière, laquelle est intervenue plus de deux ans après le jugement, il n’est pas démontré par la SCI qu’un autre choix était possible au syndicat des copropriétaires pour recouvrer sa créance.

De ce fait, le moyen tiré de l’absence de proportionnalité de la créance sera rejeté.

Sur la créance

Les conditions des articles L 311-2 et L311-6 du Code des Procédures Civiles d’Exécution sont réunies en l’espèce, le créancier justifiant d’un titre exécutoire, à savoir :

— un jugement du Tribunal Judiciaire de Marseille en date du 24 novembre 2022 condamnant la SCI LE CLOS SOREL à payer au syndicat de copropriétaires les sommes de 10 000 euros au titre de la liquidation d’une astreinte avec intérêts à compter du 7 juin 2022, 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Cette décision est devenue définitive.

Sur le fondement de ce titre exécutoire, le créancier poursuivant fait valoir, à la date du 7 juin 2022 et selon décompte joint au commandement de payer, une créance d’un montant de 12 801 euros en principal, intérêts et accessoires, avec intérêts au taux légal.

Sur la demande d’autorisation de vente amiable ;

Avant d’autoriser la vente amiable, le juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte-tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.

La SCI verse au débat une information sur la valeur des biens immobiliers à Cassis.

Compte tenu de l’état, de la nature et de la situation du bien, il convient d’autoriser la vente amiable projetée, de fixer à 480 000 euros net vendeur le prix en deçà duquel le bien saisi ne pourra être vendu, et de fixer la date de l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée aux fins décrites par l’article R322-25 du Code des Procédures Civiles d’Exécution dans la limite du délai de quatre mois prévu par l’article R322-21 du code des procédures civiles d’exécution ;

Conformément à l’article R322-24 du code des procédures civiles d’exécution, les frais taxés seront versés directement par l’acquéreur en sus du prix de vente, nonobstant toute stipulation contraire, les parties à l’acte n’ayant pas la possibilité de déroger à ces dispositions impératives et d’ordre public ;

Sur les dépens

Les dépens seront considérés frais privilégiés de vente.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

La SCI LE CLOS SOREL sera condamnée à verser la somme de 1 000 euros au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LE CAP NAIO au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE, Juge de l’Exécution, siégeant :

Laetitia UGOLINI,Vice-Présidente

Fabiola GIL, F/F Greffière

Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après en avoir délibéré conformément à la loi ;

REJETTE la demande de nullité de la procédure ;

CONSTATE que les conditions des articles L311-2 et L311-6 du Code des Procédures Civiles d’Exécution sont réunies ;

MENTIONNE la créance du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LE CAP NAIO , comme suit:

—  12 801 euros en principal, intérêts et accessoires, arrêtés au 10 décembre 2019, le tout jusqu’à parfait paiement,

— les frais de la présente procédure de saisie ;

AUTORISE LA VENTE AMIABLE des biens immobiliers consistant en:

— un appartement de type 3 au 3ème et dernier étage sans ascenseur et une cave numérotée 9 (lot n°41), dépendant d’un ensemble immobilier en copropriété dénommé RESIDENCE LE CAP NAIO, situé 7 avenue de l’Amiral Ganteaume à CASSIS (13260), cadastré section CD n°5,

plus amplement désignés dans le cahier des conditions de vente.

FIXE à la somme de 480 000 euros net vendeur le prix en deçà duquel les biens saisis ne pourront être vendus ;

DIT que l’affaire sera rappelée à l’audience du Mardi 20 Janvier 2026 à 9H30, Tribunal Judiciaire de Marseille, salle n°8, 25 rue Edouard Delanglade, 13006 Marseille ;

RAPPELLE que le débiteur doit accomplir les diligences nécessaires à la conclusion de la vente amiable et rendre compte au poursuivant, sur la demande de ce dernier, des démarches accomplies à cette fin, faute de quoi il pourra demander la reprise de la procédure sur vente forcée ;

DIT QUE LES FRAIS ET TAXES de poursuite ainsi que les émoluments dûs à l’avocat poursuivant seront versés directement par l’acquéreur en sus du prix de vente ;

DIT QUE L’ENTIER PRIX DE VENTE sera consigné par le NOTAIRE rédacteur auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations, les frais de la vente et les frais taxés devant être versés à leurs bénéficiaires respectifs ;

DECLARE les dépens frais privilégiés de vente ;

CONDAMNE la SCI LE CLOS SOREL à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LE CAP NAIO la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

AINSI JUGE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE AU PALAIS DE JUSTICE DE MARSEILLE, LE 23 SEPTEMBRE 2025.

F/F LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXECUTION