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TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 9]

[Adresse 4]

[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX03]

N° RG 24/01152 – N° Portalis DBWM-W-B7I-CNJI

Contentieux de la protection

MINUTE N°25/00137

JUGEMENT

DU : 09 Juillet 2025

E.P.I.C. MONTLUÇON HABITAT OPH

C/

[T] [I] [H]

Le :

copie certifiée conforme délivrée à :

E.P.I.C. MONTLUÇON HABITAT OPH

M^e Muriel CASANOVA

copie exécutoire délivrée à :

E.P.I.C. MONTLUÇON HABITAT OPH

M^e Muriel CASANOVA

JUGEMENT

Le 09 Juillet 2025, au siège du Tribunal, sous la Présidence de Céline DUGAT, Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, assistée de Christine LAPLAUD, Greffier ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. MONTLUÇON HABITAT OPH

[Adresse 7]

[Localité 1]

représenté par Madame [S] [D], munie d’un pouvoir

DEFENDERESSE

Madame [T] [I] [H]

née le 07 Avril 1994 à [Localité 10]

[Adresse 5]

[Adresse 11]

[Localité 1]

représentée par M^e Muriel CASANOVA, avocat au barreau de MONTLUCON, suppléé par Maître Françoise MORAGLIA, avocat au barreau de MONTLUCON

DÉBATS

L’affaire appelée à l’audience du 7 mai 2025, Céline DUGAT, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire conformément à l’article L.121-3 du code de l’organisation judiciaire, assistée de Christine LAPLAUD, Greffier, en présence de Pascaline DESMAZIERES, assistante de justice, après avoir entendu les représentants des parties en leurs conclusions, explications et plaidoiries, a avisé les parties à l’issue des débats que la décision serait prononcée par mise à disposition au greffe de la juridiction le 09 JUILLET 2025

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat en date du 14 février 2017, l’E.P.I.C. [Localité 9] HABITAT OPH a donné à bail à Madame [T] [H] un logement situé [Adresse 6] – à [Localité 10] contre le paiement d’un loyer mensuel révisable de 372,60 euros outre une provision sur charges.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 05 octobre 2023, l’E.P.I.C. [Localité 9] HABITAT OPH a fait notifier à Madame [T] [H] un commandement de payer les sommes dues au titre des loyers et charges à hauteur de 1 254,57 euros en principal.

Suivant exploit de Commissaire de Justice en date du 02 mai 2024, signifié à étude, l’E.P.I.C. MONTLUCON HABITAT OPH a fait assigner Madame [T] [H] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de MONTLUCON afin d’obtenir :

— la constatation de la résiliation du bail,

— l’expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— le paiement de la somme de 1 743,40 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 24 avril 2024, outre loyers échus entre la date de l’assignation et la date d’audience, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— la fixation, en deniers ou en quittances, d’une indemnité d’occupation, équivalente au montant du loyer et charges, due à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération des lieux,

— le paiement de la somme de 150,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant le coût du commandement de payer.

La procédure a été dénoncée à Madame la Préfète de l'[Localité 8] par voie électronique avec accusé de réception en date du 06 mai 2024.

La CCAPEX de l'[Localité 8] a été avisée de la situation d’impayé locatif par courrier du bailleur en date du 06 octobre 2023.

Par courrier en date du 21 août 2024, la Commission de surendettement des particuliers de l'[Localité 8] a imposé des mesures de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, comprenant une dette d’un montant de 1 843,03 euros s’agissant de l’E.P.I.C. [Localité 9] HABITAT OPH. Par courrier du 04 octobre 2024, la Commission de surendettement des particuliers de l'[Localité 8] a validé les mesures imposées.

L’enquête sociale a été réalisée. Madame [T] [H] vivait seule avec ses deux enfants âgés de neuf et douze ans. Elle bénéficiait du revenu de solidarité active et des prestations familiales : allocation familiale, allocation de soutien familial et allocation d’éducation de l’enfant handicapé. Elle s’était retrouvée en difficulté suite à une importante régularisation de charges en 2022, d’un montant de 1 800,00 euros. Elle avait alors pu bénéficier de l’aide du Fonds de solidarité pour le logement à hauteur de 800,00 euros. Dans cette même période, elle remboursait plusieurs anciennes dettes contractées en son nom par son ex-concubin qui pesaient lourd dans son budget. Elle avait alors cherché des solutions auprès de son conseiller bancaire qui lui avait conseillé d’augmenter son autorisation de découvert. Ce choix n’avait fait qu’aggraver ses difficultés et elle s’était retrouvée lourdement endettée. Elle avait repris le paiement du loyer depuis plusieurs mois, mais deux termes impayées l’année précédente et deux régularisations de charges importantes avaient conduit le bailleur à délivrer une assignation. Au mois de juin 2024, elle avait déposé un dossier de surendettement incluant la dette de loyer ainsi qu’un découvert bancaire, des dettes d’eau et un trop-perçu de prestations familiales. Une procédure de rétablissement personnel avait été décidée par la Commission de surendettement des particuliers.

A l’audience du 07 mai 2025, l’E.P.I.C. [Localité 9] HABITAT OPH, représenté, a maintenu les termes de son assignation, actualisant sa créance à la somme de 574,19 euros au 06 mai 2025. La dette visée dans l’assignation avait été effacée par la décision de la Commission de surendettement des particuliers de l'[Localité 8]. La dette s’élevait ainsi, au jour de l’audience, à la somme de 574,19 euros correspondant à la régularisation de charges. Une demande au titre du Fonds de solidarité pour le logement était en cours. Le bailleur sollicitait également de débouter la locataire de sa demande au titre de la mise en demeure préalable de résiliation du bail, celle-ci n’étant pas prévue par les dispositions applicables ni exigée par la jurisprudence constante. Enfin, s’agissant des dépens, les frais antérieurs aux frais de signification avaient été inclus dans la dette du dossier de surendettement, de telle sorte que le bailleur ne sollicitait que la condamnation de la locataire au paiement des frais relatifs à la signification du jugement.

Aussi, dans ses conclusions additionnelles, déposées à l’audience, le bailleur sollicitait en cas de suspension des effets de la clause résolutoire, de prévoir que tout nouveau défaut de paiement du loyer et des charges à son terme exact entraînera la reprise immédiate des effets de la clause résolutoire et la résiliation automatique du bail à compter du manquement constaté et ordonner, dans ce cas, l’expulsion de la locataire, ainsi que sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

Madame [T] [H] était comparante et représentée. Elle sollicitait le rejet de la demande du bailleur en ce qui concerne les dépens puisqu’elle bénéficiait de l’aide juridictionnelle. Aussi, par conclusions écrites, déposées à l’audience, elle sollicitait la suspension des effets de la clause résolutoire pendant un délai de deux ans, en application de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, la Commission de surendettement des particuliers ayant validé les mesures de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire et la locataire ayant repris le paiement du loyer. Elle demandait également qu’en cas de défaillance dans le paiement du loyer et des charges courantes, la clause résolutoire ne puisse reprendre ses effets qu’après une mise en demeure restée infructueuse pendant un délai de quinze jours.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 09 juillet 2025 pour y être prononcé le présent jugement par sa mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

➣ Sur les loyers et charges impayés

Il résulte des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur produit, au soutien de sa demande en paiement de l’arriéré locatif, le commandement de payer et le décompte actualisé de sa créance.

En l’espèce, les mesures de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ont effacé la dette visée dans l’assignation par le bailleur. Néanmoins, une dette demeure au titre de la régularisation des charges.

Le bailleur produit un relevé individuel de régularisation de charges pour l’année 2024 justifiant ainsi des charges. Ce décompte atteste que l’ensemble des charges dues par la locataire s’élève à la somme de 3 015,00 euros. Les provisions sur charges versées par la locataire s’élèvent quant à elles à la somme de 2 220,39 euros, de telle sorte que le solde s’élève à la somme de 794,61 euros. Ce solde a été reporté sur l’avis d’échéance du mois d’avril 2025, qui s’élève à la somme de 785,04 euros après déduction de l’aide personnalisée au logement et de la réduction du loyer de solidarité (RLS).

Aussi, le bailleur atteste que la locataire a réalisé un paiement à hauteur de 210,85 euros, de telle sorte que la dette s’élève à la somme de 574,19 euros.

Par conséquent, il convient de condamner Madame [T] [H] au paiement de la somme de 574,19 euros au titre des charges arrêtées au 06 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 05 octobre 2023 sur la somme de 1 254,57 euros et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

➣ Sur la résiliation en vertu de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation dispose que :

— toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ;

— à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions règlementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L 542-1 et L 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Par exploit du 05 octobre 2023, le bailleur a fait commandement d’avoir à payer la somme de 1 254,57 euros.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 susvisé, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour la locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

La procédure a été régulièrement dénoncée à Madame la Préfète de l'[Localité 8] par voie électronique avec accusé de réception en date du 06 mai 2024 ainsi qu’à la CCAPEX par courrier du 06 octobre 2023.

Le commandement de payer, la saisine de la Préfète et la saisine de la CCAPEX étant régulièrement intervenus dans les délais, la demande aux fins de constat d’acquisition de la clause résolutoire est recevable.

Suivant décompte produit par le bailleur, il apparaît que les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois dudit commandement.

En conséquence, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail à compter du 06 décembre 2023.

Toutefois, le VIII° de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dispose que « Lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture.

Par dérogation au premier alinéa du présent VIII, lorsqu’en application de l’article L.741-4 du code de la consommation, une contestation a été formée par l’une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation.

Ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Ainsi, lorsque la Commission de surendettement des particuliers impose un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge doit suspendre les effets de la clause de résiliation pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures. Toutefois, ce délai ne peut suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire a assuré le paiement des loyers et des charges conformément au contrat de bail pendant ledit délai, alors, la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué, sinon, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, par courrier en date du 04 octobre 2024, la Commission de surendettement des particuliers de l'[Localité 8] a validé les mesures de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire entrées en application le 21 août 2024. Les mesures comprenant notamment une dette d’un montant de 1 843,03 euros s’agissant de l’E.P.I.C. [Localité 9] HABITAT OPH.

Ainsi, les effets de la clause résolutoire sont, de droit, suspendus pendant un délai de deux ans, soit jusqu’au 21 août 2026.

Si Madame [T] [H] s’acquitte du paiement des loyers et des charges pendant ces délais, alors la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir jouée. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance, la clause résolutoire reprendra ses effets. Il n’y a toutefois pas lieu d’ordonner l’envoi préalable d’une mise en demeure avant que la clause résolutoire ne reprenne ses effets.

➣ Sur l’indemnité d’occupation

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants pendant le délai de deux ans, la clause résolutoire reprendra ses effets et le bail sera résilié à compter du manquement.

Par conséquent, Madame [T] [H] deviendra occupante sans droit ni titre et, à défaut de départ volontaire de sa part, elle sera tenue de verser au bailleur, en deniers ou en quittances, une indemnité d’occupation qu’il convient de fixer à l’équivalent du montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Il convient de rappeler que, conformément à l’article 1231-7 du Code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement.

En conséquence, les indemnités d’occupation non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

➣ Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [T] [H], partie succombante, doit supporter les dépens qui comprendront les droits de plaidoirie, les débours et les frais de signification de la présente décision. En effet, les frais antérieurs ont été compris dans les mesures prononcées par la Commission de surendettement des particuliers.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès est condamnée à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, l’équité commande de ne pas faire droit aux demandes présentées au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de droit assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par décision mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties le 14 février 2017, à la date du 06 décembre 2023 ;

CONDAMNE Madame [T] [H] à payer à l’E.P.I.C. [Localité 9] HABITAT OPH la somme de 574,19 euros (cinq cent soixante quatorze euros et dix neuf centimes) au titre des charges arrêtées au 06 mai 2025 ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire jusqu’au 21 août 2026 ;

DIT que pendant ce délai, Madame [T] [H] est tenue de s’acquitter du paiement des loyers courants et des charges conformément au contrat de location ;

DIT en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme exact :

— La clause résolutoire retrouvera ses entiers effets et le bail sera résilié à compte du manquement,

— Que, à défaut pour Madame [T] [H] d’avoir libéré les lieux deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux délivré par le preneur, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsée dans tel garde-meuble désigné par cette dernière ou à défaut par le bailleur,

— Que, Madame [T] [H] sera tenue au paiement, en deniers ou en quittances, d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail,

— Que, l’indemnité sera due au pro-rata temporis et payable à terme et au plus tard le 5 du mois suivant ;

REJETTE tous les autres chefs de demande ;

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CONDAMNE Madame [T] [H] aux dépens de l’instance, en ce compris notamment les frais de signification de la présente décision ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement, prononcé à la date indiquée en tête des présentes, est signé par le juge présidant l’audience qui l’a rendu et le greffier

Le greffier, le Juge des contentieux de la protection,

Christine LAPLAUD Céline DUGAT