TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [R] [W] [L]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Karim BOUANANE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/07769 – N° Portalis 352J-W-B7I-C[Immatriculation 4]

N° MINUTE :

10

JUGEMENT

rendu le jeudi 28 novembre 2024

DEMANDEUR

E.P.I.C. [Localité 6] HABITAT OPH,

[Adresse 3]

représenté par Maître Karim BOUANANE, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR

Monsieur [R] [W] [L],

[Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 15 octobre 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 28 novembre 2024 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 28 novembre 2024

PCP JCP fond – N° RG 24/07769 – N° Portalis 352J-W-B7I-C[Immatriculation 4]

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 8 juillet 2013, [Localité 6] Habitat OPH a donné bail à Monsieur [R] [W] [L] un appartement sis [Adresse 2], à [Localité 7], moyennant un loyer de 342,27 € majoré des charges locatives et des redevances prévues par les accords collectifs conclus avec les locataires de l’immeuble conformément à l’article 42 de la loi du 23 décembre 1986, payable à terme à échoir et pour une durée de 3 ans renouvelable par tacite reconduction.

Par décision du 10 octobre 2014, le bail a été résilié par le juge des contentieux de la protection de [Localité 6] suite à des impayés locatifs non régularisés.

Monsieur [R] [W] [L] ayant apuré sa dette, [Localité 6] Habitat OPH lui a consenti un nouveau bail concernant le même logement aux mêmes conditions par contrat du 22 octobre 2015 à effet à la résiliation du bail précédent.

Par acte de commissaire de justice du 24 octobre 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1967,97 euros au titre de l’arriéré locatif.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [R] [W] [L] le 26 octobre 2023.

Par courrier du 27 mars 2024, Paris Habitat a mis Monsieur [R] [W] [L] en demeure de lui régler la somme de 3899,29 euros sous huit jours, sous peine de saisine du tribunal aux fins de résiliation judiciaire.

Par acte de commissaire de justice du 28 juin 2024, Paris Habitat OPH a assigné Monsieur [R] [W] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de:

— prononcé de la résiliation judiciaire du bail ;

— expulsion de Monsieur [R] [W] [L] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, avec l’assistance du Commissaire de Police et de la [Localité 5] Publique et d’un serrurier, s’il y a lieu ;

— condamnation de Monsieur [R] [W] [L] à lui payer une indemnité d’occupation au titre du local d’habitation, correspondant aux loyers actualisés augmentés des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des locaux matérialisée par la remise des clés, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

— condamnation de Monsieur [R] [W] [L] à lui payer la somme de 3 899.29 euros au titre des arriérés de loyers et charges, échéances de février 2024 incluses, selon décompte arrêté au 23 mars 2024, avec intérêt au taux légal à compter du 24 octobre 2023 ;

— condamnation de Monsieur [R] [W] [L] aux dépens, qui comprendront le coût de la sommation de payer établi de 24 octobre 2023;

— condamnation de Monsieur [R] [W] [L], au paiement d’une somme de 450 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 02 juillet 2024.

À l’audience du 15 octobre 2024, [Localité 6] Habitat OPH maintient ses demandes, actualisant sa dette locative, arrêtée au 04 octobre 2024, à la somme de 6 619,41 euros (échéance de septembre 2024 incluse).

Monsieur [R] [W] [L], régulièrement cité à étude, n’a pas comparu ni n’a été représenté.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 28 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, le défendeur n’a pas comparu, de sorte qu’il sera fait application des dispositions précitées.

Sur la résiliation judiciaire du contrat de bail et l’expulsion

Sur la recevabilité de la demande

Il résulte des pièces versées aux débats et notamment :

— du contrat de location entre [Localité 6] Habitat OPH et Monsieur [R] [W] [L] ;

— du décompte courant du 1er août 2021 au 08 octobre 2024 mentionnant une dette locative de 6 619,41 €,

— de la saisine de la CCAPEX le 26 octobre 2023, soit plus de deux mois avant l’assignation ;

— de la dénonciation de l’assignation à la Préfecture par voie électronique le 02 juillet 2024, dans le délai de six semaines avant le premier appel de l’affaire à l’audience,

que la demande de résiliation, justifiée par une dette locative, est recevable.

Sur le fond

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En vertu de l’article 1728 du code civil le preneur est tenu de deux obligations principales : user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, et payer le prix du bail aux termes convenus. Comme le rappelle également l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Le paiement du loyer est une obligation essentielle du locataire. Elle est la contrepartie du droit de jouissance des lieux qui lui est concédé par le propriétaire.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, l’établissement [Localité 6] Habitat OPH produit un décompte dont il résulte qu’à la date du 4 octobre 2024, Monsieur [R] [W] [L] était redevable de la somme de 6 619,41 euros, échéance de septembre 2024 incluse, et que les loyers n’ont été qu’irrégulièrement et que partiellement payés depuis novembre 2021.

Il est ainsi démontré que le défaut de paiement est constant et ancien.

La créance de [Localité 6] Habitat OPH est en outre certaine et exigible.

L’inexécution de ses obligations de paiement du loyer par le locataire justifie le prononcé de la résiliation du bail aux torts du preneur, dont les manquements contractuels sont graves et répétés.

Monsieur [R] [W] [L] devenant sans droit ni titre, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement

Monsieur [R] [W] [L] est redevable des loyers impayés en application de l’article 1103 du code civil et du bail.

Il ressort du décompte produit par [Localité 6] Habitat OPH que les impayés de loyers s’élèvent au 4 octobre 2024 à 6 619,41 euros.

Monsieur [R] [W] [L], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il sera donc condamné au paiement de la somme de 6 619,41 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1967,97 euros à compter du 24 octobre 2023, sur la somme de 1931,32 euros à compter de l’assignation en justice, et du présent jugement pour le surplus.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance.

Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Monsieur [R] [W] [L] sera en conséquence condamné à payer à [Localité 6] Habitat OPH une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant de la présente décision à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

Monsieur [R] [W] [L], en tant que partie perdante, supportera les dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, à l’exclusion du coût du commandement de payer, qui n’était pas utile à la présente instance.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe :

PRONONCE la résiliation du bail conclu entre les parties portant sur l’appartement situé [Adresse 2], à [Localité 7] à compter de ce jour ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [R] [W] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [R] [W] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, [Localité 6] Habitat OPH pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.411-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [R] [W] [L] au paiement de la somme de 6 619,41 euros à [Localité 6] Habitat OPH, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1967,97 euros à compter du 24 octobre 2023, sur la somme de 1931,32 euros à compter de l’assignation en justice, et du présent jugement pour le surplus,

CONDAMNE Monsieur [R] [W] [L] à payer à l’établissement [Localité 6] Habitat OPH une indemnité mensuelle d’occupation égale au loyer et charges qui auraient été exigibles à défaut de résiliation, à compter du présent jugement et jusqu’au départ effectif des lieux matérialisée par la remise des clés au propriétaire ou l’expulsion ;

CONDAMNE Monsieur [R] [W] [L] aux dépens à l’exclusion du coût du commandement de payer ;

CONDAMNE Monsieur [R] [W] [L] à verser à l’établissement [Localité 6] Habitat OPH une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la Présidente et la greffière susnommées.

La greffière, La Présidente.