DU 03 Septembre 2025 Minute numéro :

N° RG 25/00171 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OHNR

Code NAC : 30B

S.C.I. MARCEAU COTE SEINE

C/

S.A.S. SAD

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ORDONNANCE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Didier FORTON, Juge

LE GREFFIER :Clémentine IHUMURE,

LES PARTIES :

DEMANDEUR

S.C.I. MARCEAU COTE SEINE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Julien AUCHET de la SCP EVODROIT, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 13, M^e Eléonore TARNAUD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2141

DÉFENDEUR

S.A.S. SAD, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Stéphane ARAUJO PEREIRA, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 286

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Débats tenus à l’audience du : 25 Juin 2025

Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe

le 03 Septembre 2025

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EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous signature électronique du 21 décembre 2023, la S.C.I. MARCEAU COTE SEINE a consenti un bail dérogatoire non soumis aux statuts des baux commerciaux à M. [P] [B], auquel s’est substituée la société SAD, portant sur un local commercial dépendant du Centre commercial « Côté Seine » sis [Adresse 2] à [Localité 3] pour une durée de 24 mois commençant à courir le jour de la livraison du local, soit le 17 juillet 2024, moyennant un loyer de base annuel de 40 000 euros hors taxes et hors charges, outre un loyer variable additionnel éventuel correspondant à la différence positive entre 6% du chiffre d’affaires annuel hors taxes réalisé par le preneur dans les lieux loués pendant la période considérée et le loyer de base hors taxes.

Le 4 octobre 2024, la S.C.I. MARCEAU COTE SEINE a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire à l’encontre de la société SAD, portant sur la somme de 6.013,33 euros en principal.

La S.C.I. MARCEAU COTE SEINE a délivré le 18 novembre 2024 un second commandement de payer visant la clause résolutoire à l’encontre de la société SAD, portant sur la somme de 11.300 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 février 2025, la S.C.I. MARCEAU COTE SEINE a fait assigner en référé la société SAD devant le tribunal judiciaire de PONTOISE afin de voir:

Constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit à la date du 18 décembre 2024 du bail dérogatoire signé le 21 décembre 2023, Ordonner l’expulsion de la société SAD ainsi que celle de tous occupants de son chef, et ce avec le concours de la force publique s’il y a lieu,Dire que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, Condamner par provision, la société SAD à payer à la S.C.I. MARCEAU COTE SEINE la somme de 18 928,31 euros, correspondant au montant des loyers et accessoires arrêtés au 5 juin 2025, somme à parfaire avec le montant des indemnités d’occupation mensuelles auxquelles la société SAD sera condamnée,Condamner par provision la société SAD à régler à la S.C.I. MARCEAU COTE SEINE la somme de 1 892,83 euros, correspondant à 10% des sommes dues, en application de l’article 17.2 du bail,Condamner à titre provisionnel, à compter du 18 décembre 2024, la société SAD à payer à la S.C.I. MARCEAU COTE SEINE une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer de base facturé au titre de la dernière année précédant la résiliation et jusqu’à la libération effective des lieux qui s’entend de la remise des clés et des lieux libres de tous occupants, marchandises et mobiliers et dans un état conforme aux stipulations du bail,Juger que le dépôt de garantie, resta acquis à la S.C.I. MARCEAU COTE SEINE, conformément aux stipulations de l’article 5 du bail,Condamner la société SAD à payer à la S.C.I. MARCEAU COTE SEINE la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner la société SAD aux entiers dépens, qui incluront le coût du commandement de payer du 4 octobre 2024 ainsi que celui du 18 novembre 2024, l’état des inscriptions sur le fonds de commerce.

L’état des privilèges et nantissements du fonds de commerce ne porte mention d’aucune inscription.

Après renvoi, l’affaire a été retenue à l’audience du 25 juin 2025 à laquelle la société SAD qui a constituée avocat, n’a pas comparu.

La S.C.I. MARCEAU COTE SEINE, par dépôt de conclusions visées à l’audience, a maintenu ses demandes aux termes de son assignation. Elle soutient que la dette n’a pas augmenté.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 3 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 4 du code de procédure civile dispose en son premier alinéa que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Il résulte de l’application de ces dispositions que l’opinion formulée par les parties sur un point de pur droit ne constitue pas un terme du litige.

Dès lors, il n’y a pas lieu à statuer sur les demandes visant à voir dire, juger ou constater l’opinion des parties sur la qualification juridique de faits ou d’actes de nature à nourrir les moyens et arguments en débat.

A titre liminaire, il est rappelé qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire, la demande d’expulsion et le sort des meubles

Le bail dérogatoire est régi par l’article L 145-5 du code de commerce qui dispose que « les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l’expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.

Si, à l’expiration de cette durée, et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions du présent chapitre. »

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence de différents ».

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence au sens de l’article 834, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d’un droit au bail.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentées dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

Le bail dérogatoire conclu entre les parties le 21 décembre 2023 contient une clause résolutoire (article 17.1) qui stipule qu’à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme ou fraction de terme de loyer en ce compris le loyer variable, des charges, impôts, taxes, redevances (…) ou à défaut de paiement de tout rappel de loyers, ou encore à défaut de paiement de toute somme due (…), le présent bail sera, si bon semble au bailleur, résilié de plein droit un mois après un commandement de payer resté sans effet.

La société bailleresse justifie par la production du commandement de payer visant la clause résolutoire et délivré le 18 novembre 2024 dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce, que la société preneuse a cessé de payer ses loyers.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité dudit commandement en ce qu’il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent. Il précise en outre qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Il est établi que les causes du commandement de payer du 18 novembre 2024 n’ont pas été réglées dans le mois de sa délivrance.

En conséquence, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 18 décembre 2024 et la résiliation du bail de plein droit avec toutes conséquences de droit.

L’obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le paiement provisionnel de la dette locative et de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 du même code ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

Selon le décompte visé dans l’assignation et les factures produites, la dette locative s’élève à 18.928,31 euros au 9 janvier 2025.

La société demanderesse verse à l’audience du 25 juin 2025 un décompte actualisé faisant état d’une dette locative de 18.928,31 euros arrêtée au 5 juin 2025.

Ainsi, et au vu des pièces produites, l’obligation de la société SAD n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 18.928,31euros au titre de l’arriéré des loyers, charges et accessoires selon décompte arrêté au 5 juin 2025 et il convient de condamner la société SAD par provision au paiement de cette somme.

Il n’est pas sérieusement contestable par le preneur que ce dernier devait s’acquitter, au titre de l’occupation des lieux le temps du bail, du loyer convenu par les parties et que la résiliation du bail prive le bailleur de ce revenu locatif.

L’indemnité d’occupation due par la société SAD depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du dernier loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Sur la clause pénale

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure ».

En l’espèce, le bail dérogatoire signé le 21 décembre 2023 contient une clause pénale (article 17.2) qui stipule « en cas de non-respect des engagements du preneur ayant pour conséquence de laisser une somme impayée à son échéance normale, le montant des sommes dues sera majoré d’une pénalité forfaitaire égale à 10% et portera intérêt au taux moyen mensuel du marché monétaire majoré de cinq points, étant précisé que ce taux moyen sera celui du mois précédant la date d’exigibilité, et ce, sans qu’une quelconque mise en demeure préalable soit nécessaire, le preneur étant mis en demeure par le seul effet de la signature du présent bail. »

La demande au titre de la clause pénale doit être accueillie dès lors qu’elle est prévue au contrat, qu’elle n’est ni contestée, ni manifestement excessive, celle-ci n’excédant pas les 10% habituels en la matière.

Dès lors, la société SAD sera condamné à verser la somme provisionnelle de 1 892,83 euros à la S.C.I. MARCEAU COTE SEINE à ce titre.

Sur le dépôt de garantie

Le bail dérogatoire conclu le 21 décembre 2023 entre les parties prévoit le versement d’un dépôt de garantie de 3 333,33 euros et stipule dans son article 5 qu’en cas de résiliation par suite d’inexécution par le preneur de ses engagements ou pour une cause quelconque imputable au preneur, ledit dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre de premiers dommages et intérêts sans préjudice de tous les autres.

En l’espèce, la conservation du dépôt de garantie a pour objet de réparer le préjudice lié à la résiliation du contrat de bail.

Dès lors, en l’absence de contestation sérieuse, il convient d’ordonner que le dépôt de garantie soit conservé par le bailleur eu égard aux manquements du preneur à ses obligations contractuelles et en application des dispositions du bail.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

L’article 491, alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens.

L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société SAD, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 18 novembre 2024.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société SAD ne permet d’écarter la demande de la S.C.I. MARCEAU COTE SEINE formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de

2 000 euros en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail dérogatoire du 21 décembre 2023 et la résiliation de ce bail à la date du 18 décembre 2024 ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux situés [Adresse 2] à [Localité 3] dans un délai de quinze jours suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société SAD et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS la société SAD à payer à la S.C.I. MARCEAU COTE SEINE la somme provisionnelle de 18.928,31 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 5 juin 2025 ;

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société SAD à la S.C.I. MARCEAU COTE SEINE, à compter du 18 décembre 2024, et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires, et condamnons en tant que de besoin la société SAD au paiement de cette indemnité ;

CONDAMNONS la société SAD à payer à la S.C.I. MARCEAU COTE SEINE la somme provisionnelle de 1 892,83 euros au titre de la clause pénale ;

ORDONNONS que le dépôt de garantie soit conservé par le bailleur eu égard aux manquements du preneur à ses obligations contractuelles et en application des dispositions du bail ;

REJETONS toute autre demande plus ample ou contraire des parties ;

CONDAMNONS la société SAD au paiement des dépens comprenant le coût du commandement de payer du 18 novembre 2024 ;

CONDAMNONS la société SAD à payer à la S.C.I. MARCEAU COTE SEINE la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire;

Fait au Tribunal Judiciaire de Pontoise, le 03 Septembre 2025.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT