N° D’INSCRIPTION AU

REPERTOIRE GENERAL : N° RG 24/00330

N° Portalis DBWM-W-B7I-CKPB

N.A.C. : 50A

JUGEMENT N°

TRIBUNAL JUDICIAIRE de MONTLUCON

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AUDIENCE DU 20 Mars 2026

DEMANDEUR :

Monsieur [R] [T]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représenté par Maître Denis COTTIER de la SELAS ALLIES AVOCATS, avocat au barreau de MONTLUCON

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro C03185-2023-973 du 17/08/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 2])

DEFENDEURS :

Madame [B] [F] épouse [E]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Fabrice-emmanuel HEAS, avocat au barreau de MONTLUCON

Maître [S] [Z]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représenté par Maître Thierry GESSET de la SELARL AUVERJURIS, avocat au barreau de MONTLUCON substitué par M^e Thibault CLERET, avocat au barreau de MONTLUCON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE UNIQUE

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Président : Chloé FLEURENT, siégeant en qualité de juge unique conformément aux articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile.

GREFFIER : lors des débats et du prononcé : Karine FALGON.

DEBATS :

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 9 janvier 2026, lors de laquelle les avocats ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries ,

Le Juge a avisé les parties à l’issue des débats que la décision serait prononcée par mise à disposition au greffe de la juridiction le VINGT MARS DEUX MILLE VINGT SIX.

EXPOSE DU LITIGE ET PRETENTIONS DES PARTIES :

Monsieur [K] [E] et Madame [B] [F] épouse [E] ont acquis de Monsieur [D] [X] le 29 juillet 2005 par acte notarié établi par Maître [J] [Q], notaire à [Localité 2] un terrain sur lequel est édifiée une petite maisonnette cadastré YE [Cadastre 1] sis [Adresse 4] à [Localité 5] (03).

Par acte notarié établi par Maître [A], notaire à [Localité 6] (38) le 9 juillet 2015, Monsieur [K] [E] et Madame [B] [F] épouse [E] ont fait donation de cette parcelle et maison à leur fils Monsieur [W] [E].

Par acte notarié établi par Maître [A], Monsieur [W] [E] a fait donation dudit bien suivant acte du 25 mars 2019 à Madame [B] [F] épouse [E].

Enfin suivant acte de Maître [S] [Z], notaire, en date du 19 octobre 2022, Madame [B] [F] épouse [E] a vendu à Monsieur [R] [T] une maison situé [Adresse 4] à [Localité 5] cadastrée YE N °[Cadastre 1] moyennant le prix de 65.000,00 Euros.

Souhaitant réaliser des travaux d’agrandissement de la maison, Monsieur [R] [T] n’a pu obtenir l’accord de la mairie de [Localité 5].

C’est dans ce contexte que par exploit en date du 14 mars 2024 Monsieur [R] [T] a assigné devant la juridiction de séant Madame [F] épouse [E] et Maître [S] [Z] aux fins de voir :

— Prononcer la nullité de la vente du bien immobilier située [Adresse 1] à [Localité 5] cadastré et YE n° [Cadastre 1] intervenue entre Monsieur [T] et Madame [F] suivant acte de Maître [Z] notaire à [Localité 2] du 19 octobre 2022 ;

— Ordonner la mention du jugement intervenir auprès du service de la publicité foncière de [Localité 7] ;

— Condamner Madame [F] et Maître [Z] à lui payer et porter les sommes de :

*65.000 € à titre principal au titre des frais de la vente

*1.290 € au titre de la taxe foncière

*9.589,76 € et 1.949,40 € au titre des travaux

*2.308 € au titre du déménagement

*6.800 € au titre des frais d’acquisition

*2.490 € pour le stockage des meubles à venir

*3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 15 mai 2025 et le dossier a été fixé à l’audience de plaidoirie du 9 janvier 2026, date à laquelle il a été retenu.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Par conclusions récapitulatives notifiées en date du 2 décembre 2024, Monsieur [R] [T] sollicite du tribunal de :

— PRONONCER la nullité de la vente du bien immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 8] cadastré YE N °[Cadastre 1] intervenue entre Monsieur [T] acheteur d’une part et Madame [F] venderesse d’autre part, suivant acte de Maître [Z] notaire à [Localité 2] du 19 octobre 2022.

— ORDONNER la mention du jugement à intervenir auprès du Service de la Publicité Foncière de [Localité 7] et dire que Monsieur le Directeur du Service de la Publicité Foncière de [Localité 7] devra mentionner le jugement à intervenir en marge de l’acte de vente du 19 octobre 2022 concernant ladite parcelle.

— CONDAMNER solidairement Madame [F] et Maître [Z] à lui porter et payer les sommes de :

*65.000,00 Euros à titre principal

*6.800,00 Euros au titre des frais de la vente

*1.290,00 Euros au titre de la taxe foncière

*9.589,76 Euros et 2.949,40 Euros au titre des travaux

*2.308,00 Euros au titre du déménagement

*6.800,00 Euros au titre des frais d’acquisition

*2.490,00 Euros pour le stockage des meubles à venir

*3.000,00 Euros en application de l’Article 700 du Code de Procédure Civile

— DEBOUTER Madame [E] de ses demandes et arguments ainsi que Maître [Z].

Par conclusions, en date du 1er octobre 2024, Madame [B] [F] épouse [E] sollicite du tribunal de :

— la RECEVOIR en ses moyens de défense ;

En conséquence,

— DEBOUTER Monsieur [R] [T] de sa demande de nullité de la vente en date du 19 octobre 2022 et de l’ensemble de ses autres demandes à son encontre ;

— CONDAMNER Monsieur [R] [T] en sa qualité de demandeur aux entiers dépens de l’instance conformément à l’article 696 du code de procédure civile et que les dépens seront recouvrés directement par conformément à l’article 699 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER Monsieur [R] [T] à la somme de 2.000,00 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions récapitulatives n°2, en date du 28 avril 2025, Maître [S] [Z], notaire, sollicite du tribunal de :

A titre principal

— Débouter Monsieur [T] de sa demande de nullité de la vente en date du 19 octobre 2022 ainsi que de ses demandes subséquentes pour les raisons sues s’exposer.

À titre subsidiaire

— Dire et juger que Maître [Z] n’a commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité au vu des éléments sus développés ;

— Débouter Monsieur [T] de toutes demandes dirigées à son encontre ;

— Condamner Monsieur [T] à payer porter à Maître [Z] la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

A titre infiniment subsidiaire

Si par impossible le Tribunal devait estimer devoir retenir la responsabilité de Maître [Z] :

— Débouter Monsieur [T] de sa demande tendant à voir condamner Maître [Z] in solidum avec la venderesse au paiement de la somme de 65.000 € au titre des frais de la vente et au paiement de la somme de 9.589,76 € et 1.949, 40 € au titre des travaux ;

— Débouter Monsieur [T] de sa demande au titre de la taxe foncière ;

— Réduire à de plus justes proportions l’indemnité allouée au titre des frais de déménagement et de stockage ;

— Statuer ce que de droit quant aux dépens.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux dernières écritures des parties pour un exposé plus complet des moyens des parties.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la nullité de la vente pour réticence dolosive

Aux termes de l’article 1112-1 du code civil : « [Localité 9] des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation. Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties. Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir. Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants. »

L’article 1130 du code civil dispose que : « L’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné. »

Selon l’article 1131 du Code civil, les vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat.

Enfin l’article 1137 du même code précise que le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges, et précise que constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre.

En l’espèce, il apparaît que le bien immobilier vendu a fait l’objet de demandes d’autorisation de construire, qui ont été refusées et que la maison a été pour partie construite de façon illégale et a fait l’objet d’une décision de démolition.

En effet, une décision de refus d’un permis de construire a été prononcée, par le maire de la Commune de [Localité 5], le 13 juillet 2007, sur la demande de Monsieur [K] [E], mari de Madame [F], et un deuxième arrêté de refus de permis de construire été rendu par la même autorité le 20 décembre 2007.

Par ailleurs, dans son courrier du 12 décembre 2023 adressé au conseil de Monsieur [T], le maire a précisé qu’un arrêt de la Cour d’appel de [Localité 10] avait été rendu le 27 novembre 2008 confirmant la décision prise en première instance de procéder à la démolition du logement et de l’abri de jardin appartenant à Monsieur [E] situés [Adresse 4] à [Localité 8].

Il ressort également que Madame [F] n’a jamais informé Monsieur [T] de ce que la construction avait été érigée pour partie sans permis de construire ; qu’elle était irrégulière et contraire aux prescriptions du plan d’occupation des sols.

Or ces informations sont essentielles à connaître pour Monsieur [T] dans la mesure où cela signifie, même s’il n’est plus possible de détruire la maison, que les éventuels projets de modification extérieures ou agrandissement de la maison se heurteront vraisemblablement à un refus de permis de construire.

Dès lors, il s’ensuit que la venderesse a gardé le silence sur des informations essentielles qu’il lui appartenait de fournir à l’acquéreur ; que ces faits caractérisent une réticence dolosive, un manquement à la loyauté qui commande de donner à l’acquéreur tous renseignements propres à former sa conviction.

Cette réticence a vicié le consentement de Monsieur [T] qui n’aurait pas signé l’acte de vente s’il avait connu ces nombreuses irrégularités.

Par conséquent, la vente du bien immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 1], cadastré YE N °[Cadastre 1] intervenue entre Monsieur [T] acheteur, d’une part, et Madame [F] venderesse, d’autre part, suivant acte de Maître [Z] notaire à [Localité 2] du 19 octobre 2022, est nulle et Madame [B] [F] épouse [E] est condamnée à restituer à Monsieur [R] [T] le prix de vente de la maison d’un montant de 65.000,00 euros contre la restitution de la maison.

Sur les demandes de condamnation en paiement au titre des frais de la vente, de la taxe foncière, des travaux, du déménagement, des frais d’acquisition et du stockage des meubles à venir

Il est établi que le vendeur doit rembourser les impenses.

*sur la demande en paiement d’un montant de 6.800,00 euros au titre des frais de la vente

En l’espèce, Monsieur [R] [T] justifie d’un règlement effectué au notaire, Maître [Z], pour la somme de 6.800 €.

Par conséquent, il sera fait droit à la demande de Monsieur [R] [T] du remboursement de la somme de 6.800,00 euros au titre des frais de la vente.

* sur la demande en paiement d’un montant de 1.290,00 euros au titre de la taxe foncière

En l’espèce, Monsieur [R] [T] justifie uniquement d’un avis de taxe foncière d’un montant de 645 € pour l’année 2023.

Par conséquent, il sera fait droit à la demande de Monsieur [R] [T] du remboursement de la taxe foncière à hauteur de la somme de 645 euros.

* sur la demande en paiement d’un montant de 9.589,76 euros et 2.949,40 euros au titre des travaux

En l’espèce Monsieur [R] [T] justifie de frais engagés pour des travaux comme suit :

— auprès de Brico Dépôt : tickets de caisse du 22/10/2022 : 74,90 € ; 11/04/2023 124,60 €, 12/04/2023 : 31,90 € et deux tickets de caisse du 21/04/2023 d’un montant respectif de 25,80 € et 119 €, soit la somme de 376,20 €.

— auprès de Conforama : deux factures d’un montant respectif de 327,22 € et 886,20 € et une facture du 8 avril 2023 d’un montant de 327,26 €, soit la somme de 1.540,68 €.

Les autres justificatifs fournis par Monsieur [T] ne sont pas probants dans la mesure où ils concernent majoritairement des achats antérieurs à l’achat de la maison de [Localité 5] ou approchant la date d’assignation. Quant à l’attestation rédigée par Monsieur [T] faisant état de travaux à hauteur de 4.800 €, elle n’est pas davantage probante dans la mesure où il s’agit d’une preuve constituée à soi-même.

Par conséquent, il sera fait droit à la demande de Monsieur [R] [T] en remboursement des travaux effectués à hauteur de la somme de 1.916,88 euros.

* sur la demande en paiement d’un montant de 2.308,00 euros au titre du déménagement

Au regard du devis transmis daté du 18 septembre 2023 d’un montant de 2.308 €, il sera fait droit à la demande de Monsieur [R] [T] au titre des frais de déménagement.

*sur la demande en paiement d’un montant de 6.800,00 euros au titre des frais d’acquisition

Il apparaît que cette demande a déjà été prise en compte au titre des frais de vente.

Par conséquent, Monsieur [T] sera débouté de sa demande au titre des frais d’acquisition.

* sur la demande en paiement d’un montant de 2.490,00 Euros pour le stockage des meubles à venir

Il ressort que Monsieur a d’ores et déjà déménagé dans le département 33. Dès lors, il n’y a pas lieu de prévoir des frais de stockage de meubles.

Par conséquent, Monsieur [T] sera débouté de sa demande à ce titre.

Sur la responsabilité du notaire

Selon l’article 1240 du code civil : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Il est constant que le notaire, officier public, a un double rôle : celui d’authentificateur et celui de conseil et doit, par conséquent, assumer une double responsabilité civile professionnelle : celle qui résulte de son rôle d’authentificateur et celle qui découle de sa mission de conseiller.

Pour vérifier les droits de propriété, le notaire doit se renseigner auprès des services du cadastre et consulter le fichier immobilier mais n’est tenu de vérifier la véracité des déclarations du vendeur qu’en présence d’éléments de nature à faire naître un doute sur l’existence et l’étendue de celles-ci.

En l’espèce, il ressort que Maître [Z] a demandé à la mairie de [Localité 5], selon courrier du 30 aout 2022, un certain nombre de renseignements et notamment si des permis de construire avaient été déposés concernant ledit bien immobilier ce à quoi la mairie a répondu : «  [Etablissement 1] permis n’a été déposé ».

En outre, Madame [F] s’est abstenue de déclarer au notaire qu’elle avait effectué des travaux malgré le refus du permis de construire.

S’agissant de la consultation du site de [Localité 11] par le notaire, ce site fournit des informations descriptives sur les Autorisations de Droit des Sols (ADS) : les permis de construire, permis d’aménager, permis de démolir et les déclarations préalables (PC, PA, PD et DP) déposés en [D] depuis 2013 et depuis mai 2022, des informations supplémentaires ont été ajoutées portant notamment sur la date de prise en compte des permis – qui correspond le plus souvent au mois de dépôt des demandes – et sur la description des types de projets concernés.

En l’espèce, les demandes de permis de construire ayant été effectuées avant mai 2022, la consultation du site n’aurait pas permis d’apporter des éléments supplémentaires au notaire.

Ainsi, Maître [Z] ne pouvait se douter que le bien immobilier vendu avait été construit pour partie sans permis de construire.

Par ailleurs, il est bien indiqué dans l’acte de vente, en page 15, que le bien est en zone N et est annexé à l’acte vente, le certificat d’urbanisme mentionnant que le bien était situé en la zone NSL.

Dès lors, le notaire n’a pas manqué à son devoir de conseil et ce d’autant plus que Monsieur [T] n’a pas fait mention de son projet d’extension au notaire.

Par conséquent, Maître [Z] n’ayant commis aucune faute, Monsieur [R] [T] sera débouté de sa demande relative à la responsabilité notariale.

Sur les frais du procès

1)Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [B] [F] épouse [E] sera condamnée aux dépens.

2)Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Madame [B] [F] épouse [E], partie condamnée aux dépens, sera condamnée à payer à Monsieur [R] [T], sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, une somme qu’il est équitable de fixer à 3.000 euros.

3)Sur l’exécution provisoire :

Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Au regard de la nature, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant publiquement, par décision mise à disposition au greffe, contradictoire et rendue en premier ressort ;

PRONONCE la nullité de l’acte de vente intervenu 19 octobre 2022 relative au bien immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 8] cadastré YE N °[Cadastre 1] intervenu entre Monsieur [R] [T] acheteur d’une part et Madame [B] [F] épouse [E] venderesse d’autre part, suivant acte de Maître [Z] notaire à [Localité 2] ;

ORDONNE la mention du jugement auprès du service de la publicité foncière de [Localité 7] et DIT que Monsieur le Directeur du Service de la Publicité Foncière de [Localité 7] devra mentionner le jugement en marge de l’acte de vente du 19 octobre 2022 concernant ladite parcelle ;

CONDAMNE Madame [B] [F] épouse [E] à restituer à Monsieur [R] [T] le prix de vente de ladite maison d’un montant de 65.000,00 euros contre la restitution de la maison ;

CONDAMNE Madame [B] [F] épouse [E] à régler à Monsieur [R] [T] les sommes suivantes :

—  6.800,00 euros au titre des frais de la vente,

-645 euros au titre de la taxe foncière,

-1.916,88 euros au titre des travaux,

-2.308,00 euros au titre du déménagement.

DEBOUTE Monsieur [R] [T] de sa demande en paiement relative au stockage des meubles à venir et au titre des frais d’acquisition ;

DEBOUTE Monsieur [R] [T] de sa demande en responsabilité notariale ;

CONDAMNE Madame [B] [F] épouse [E] au règlement des dépens ;

CONDAMNE Madame [B] [F] épouse [E] à payer à Monsieur [R] [T] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Ainsi fait et jugé les jour, mois et an susdits la présente décision a été signée par la présidente et sa greffière.

La greffière La présidente

Karine FALGON Chloé FLEURENT