TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [I] [Y]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Benjamin JAMI

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/06721 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6VAR

N° MINUTE :

5/2025

JUGEMENT

rendu le mercredi 18 juin 2025

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER SIS [Adresse 3] représenté par son syndic, Le Cabinet JEAN CHARPENTIER-SOPAGI SA dont le siège social est sis – [Adresse 2]

représentée par M^e Benjamin JAMI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1811

DÉFENDEUR

Monsieur [I] [Y], demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe, statuant en juge unique

assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière et

[M] [U], auditeur de justice

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 avril 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 18 juin 2025 par Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière

Décision du 18 juin 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/06721 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6VAR

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [I] [Y] est propriétaire des lots n°30 et 39 dans l’immeuble sis [Adresse 3], inscrits au cadastre en section BA [Cadastre 1], soumis au régime de la copropriété.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic la SA Cabinet JEAN CHARPENTIER-SOPAGI, a assigné devant le juge unique du tribunal judiciaire de Paris (pôle civil de proximité) Monsieur [I] [Y] par acte d’huissier en date du 19 décembre 2024, en paiement des sommes suivantes, sous bénéfice de l’exécution provisoire :

—  7 532,80 euros au titre des charges de copropriété et frais de recouvrement (échéances du 4ème trimestre 2024 incluse),

— la capitalisation des intérêts,

—  1 000 euros de dommages et intérêts,

—  1 680 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion

Appelée à l’audience du 7 janvier 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour permettre au défendeur de se mettre en état.

A l’audience du 10 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Régulièrement assigné à domicile, Monsieur [I] [Y] présent à la première audience n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter, le 10 avril 2025.

Conformément à l’article 467 du code de procédure civile, il sera statué par jugement contradictoire.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré et rendue ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

Les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,Les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.Décision du 18 juin 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/06721 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6VAR

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

le relevé de matrice cadastrale concernant l’immeuble établissant la qualité de copropriétaire du défendeur concernant les lots 30 et 39 et indiquant la répartition des tantièmes,les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1er avril 2022 au 1er octobre 2024, faisant apparaître les relevés de compte individuel,le décompte annuel de répartition des charges définitives de l’exercice 2023,l’historique du compte du 1er avril 2022 au 1er octobre 2024 ainsi qu’un état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 7 532,80 euros (en ce inclus 164,40 euros de frais),les procès-verbaux des assemblées générales des 29 novembre 2022, 30 juin 2023 et 29 mai 2024 comportant approbation des comptes des exercices 2021, 2022, 2023 et votant les budgets prévisionnels 2023, 2024 et 2025 ainsi que le fond de travaux 2025 et les travaux (ravalement de la façade sur courette, sécurisation de la porte sur rue, étude et suivi des travaux de réfection plancher haut des caves et remplacement de la descente en fonte en cave),une note d’honoraire d’un montant de 120 euros dressées par le cabinet d’avocat BJA le 12 septembre 2024 pour une mise en demeure non produite aux débats,le contrat de syndic,

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 7 368,40 euros portant sur la période allant du 1er avril 2022 au 1er octobre 2024, incluant l’appel provisionnel du 4ème trimestre 2024 et après déduction de 164,40 euros correspondant à des frais de recouvrement.

Monsieur [I] [Y] sera par conséquent condamné à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic la SA Cabinet JEAN CHARPENTIER-SOPAGI la somme de 7 368,40 euros.

Ce dernier sera débouté de sa demande au titre des frais de recouvrement pour deux relances non fournies et une mise en demeure par avocat en date du 12 septembre 2024 qui relève des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

En l’espèce, il est établi que Monsieur [I] [Y] présente, de manière récurrente depuis deux ans années, des impayés de charges de copropriété et de travaux. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants, dont le montant sera toutefois revu à de plus justes proportions compte tenu du montant de la créance et des tantièmes de propriété détenus par DEFX. La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 300 euros.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier, laquelle en l’espèce a été formée pour la première fois dans l’assignation du 19 décembre 2024.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement et en premier ressort, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [I] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic la SA Cabinet JEAN CHARPENTIER-SOPAGI :

— la somme de 7 368,40 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 1er avril 2022 au 1er octobre 2024 et incluant l’appel provisionnel du 4ème trimestre 2024,

— la somme de 300 euros au titre des dommages-intérêts,

ORDONNE la capitalisation des intérêts à compter du 19 décembre 2024,

CONDAMNE Monsieur [I] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic la SA Cabinet JEAN CHARPENTIER-SOPAGI, la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE Monsieur [I] [Y] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.

Le greffier, Le président.