TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

Pôle de proximité

[Adresse 1]

[Localité 9]

N° minute : 1502

Références : R.G N° N° RG 24/00578 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QBGJ

JUGEMENT

DU : 16 Octobre 2025

S.C.I. BEYEP HOUSING

C/

M. [J] [U]

M. [Z] [O]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 16 Octobre 2025.

DEMANDERESSE:

S.C.I. BEYEP HOUSING

[Adresse 6]

[Localité 10]

représentée par M. [D] [T] es qualité de Gérant.

DEFENDEURS:

Monsieur [J] [U]

[Adresse 8]

[Localité 5]

comparant en personne

Monsieur [Z] [O]

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 4]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Sophie LASNE, F.F. Greffier

DEBATS :

Audience publique du 15 Septembre 2025

JUGEMENT :

Contradictoire et en dernier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Sophie LASNE, F.F. Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : + 1CCC à M. [T]

+ 1CCC aux défendeurs

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat de bail passé par acte sous seing privé en date du 15 août 2022, M. [J] [U] a pris à bail meublé un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 3] EVRY-COURCOURONNES ( 91 000), et appartenant à la SCI BEYEP Housing.

Par acte sous seing privé en date du 1er septembre 2022, M [Z] [O] s’est porté caution solidaire de M [J] [U] pour une durée de 12 mois.

Par ordonnance d’injonction de payer du 05 février 2025, M [J] [U] et M [Z] [O] ont été condamnés à payer à la SCI BEYE Housing la somme de 2040 euros outre les frais et intérêts, au titre des loyers impayés. L’ordonnance a été signifiée à M [J] [U] et M [Z] [O] le 08 mars 2024 par procès-verbal de recherches infructueuses.

M [J] [U] a formé opposition à l’ordonnance d’injonction de payer le 02 avril 2024 par lettre recommandée avec accusé de réception et a été convoqué à l’audience du 19 mai 2025 par lettre recommandée dont l’accusé de réception n’a pas été retourné signé. Le tribunal a invité le créancier à procéder par voie de citation et l’affaire a été renvoyée au 15 septembre 2025

A l’audience du 15 septembre 2025 la SCI BEYEP Housing représentée par son gérant M [D] [T] a comparu et a maintenu ses demandes dans les termes de sa requête initiale soit la condamnation de M [J] [U] et M [Z] [O] à payer la somme de 2509.57 euros au titres des loyers impayé, frais de procédure de 684.57 euro inclus, le logement ayant été libéré le 12 septembre 2023. Il conteste toute insalubrité des lieux et soutient n’avoir jamais reçu l’attestation de garantie VISALE. Il indique s’opposer à l’octroi du délais de paiement.

M [J] [U] a comparu .Il conteste le montant des sommes réclamées. Il fait valoir avoir versé la somme de 350 euros en espèce à son entrée dans les lieux à titre de dépôt de garantie et que ce montant n’apparaît pas dans les décomptes. Il soutient en outre que le logement était insalubre et faisait l’objet d’une suroccupation, s’agissant d’un bien divisé en chambres avec la présence de 13 personnes. Il sollicite des dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance subi.

A titre subsidiaire, il sollicite l’octroi de délais de paiement.

M [Z] [O] a comparu. Il ne conteste pas l’engagement de caution mais le montant des sommes réclamées. Il fait valoir qu’une garantie VISALE est intervenu et que son engagement personnel ne devait durer que le temps de la mise en place de la garantie VISALE.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 octobre 2025.

*

* *

SUR QUOI, LE TRIBUNAL,

Sur la recevabilité de l’opposition

Aux termes de l’article 1416 du code de procédure civile, l’opposition est formée dans le mois qui suit la signification de l’ordonnance; que toutefois, si la signification n’a pas été faite à personne, l’opposition est recevable jusqu''à l’expiration d’un délai d’un mois suivant le premier acte signifié à personne, ou, à défaut, suivant la première mesure d’exécution ayant pour effet de rendre indisponibles en tout ou partie les biens du débiteur ;

L’ordonnance d’injonction de payer a été signifiée à M [J] [U] par procès-verbal de recherches infructueuses le 08/03/2024 ;

L’opposition a été formée dans le délai réglementaire et doit donc être déclarée recevable ;

Il convient de statuer à nouveau sur les demandes de la SCI BEYE Housing, le présent jugement se substituant à l’ordonnance d’injonction de payer en application de l’article 1420 du code de procédure civile ;

Sur le bien-fondé de l’action

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La SCI BEYEP Housing verse aux débats l’acte de bail en date du 15 aout 2022, le décompte des loyers et charges, l’acte de caution, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution. Il n’est pas contesté par M [J] [U] que les lieux ont été libérés le 12 septembre 2023.

Le décompte produit arrêté au 12 septembre 2023 fait état d’un solde débiteur de 1825 euros, dépôt de garantie d’un montant de 385 euros déduit.

M [J] [U] n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, et ne notamment ne justifie d’aucun autre paiement que ceux apparaissant dans le décompte produit par la SCI BEYEP Housing, les paiements de 350 euros en février 2023 et 385 euros en août 2022 ayant bien été pris en compte par le bailleur. Il ne démontre pas avoir versé la somme de 350 euros en espèce à la prise à bail, et ce montant ne peut dès lors être déduit des sommes à devoir.

Pour s’opposer à la demande en paiement, M [J] [U] invoque en outre l’insalubrité et la suroccupation du logement, faisant état d’un trouble de jouissance. Il ne produit toutefois à l’appui de ses dires aucun éléments justificatif ( lettres de mise en demeure, procès-verbal de constat, témoignages), de sorte que sa demande à ce titre ne pourra qu’être écartée.

Ainsi, il n’est pas sérieusement contestable que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement intégralement payés.

Il ressort des pièces fournies que la dette locative s’élève en principal à la somme de 1825 euros au titre des loyers et charges impayés, dépôt de garantie déduit.

M. [J] [U] sera donc condamné au versement de ladite somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

S’agissant de la demande au titre des frais de procédure, d’un montant de 684.57 euros, la SCI BEYEP Housing ne justifie pas des actes délivrés et de leur coût. En conséquence, la demande sera rejetée de ce chef.

S’agissant de l’engagement de caution de [Z] [O], il est produit l’acte de caution signé le 01 septembre 2022.

Aux termes de l’article 22-1 de la loi du 06 juillet 1989, Le cautionnement ne peut pas être demandé, à peine de nullité, par un bailleur qui a souscrit une assurance, ou toute autre forme de garantie, garantissant les obligations locatives du locataire, sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti. Cette disposition ne s’applique pas au dépôt de garantie mentionné à l’article 22.

En outre, Lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.

La personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. La caution doit apposer la mention prévue par l’article 2297 du code civil. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

L’article 2297 du code civil dispose « à peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu’elle s’engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d’un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes lettres.

Si la caution est privée des bénéfices de discussion ou de division, elle reconnaît dans cette mention ne pouvoir exiger du créancier qu’il poursuive d’abord le débiteur ou qu’il divise ses poursuites entre les cautions. A défaut, elle conserve le droit de se prévaloir de ces bénéfices. »

En l’espèce, l’acte de cautionnement produit est régulier. Il n’est pas démontré qu’une garantie VISALE a effectivement été souscrite, les mails produits par M [U] étant insuffisants à cet égard.

En conséquence, M [Z] [O] sera condamné solidairement avec M [J] [U] au paiement des sommes dues.

Sur les délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, M [J] [U] sollicite des délais de paiement. Il fait valoir percevoir un salaire de mensuel de 1500 euros environ, et justifie d’un loyer de 545 euros charges comprises.

Compte tenu de ces éléments, et en considération des besoins de la demanderesse, il convient de permettre à M [J] [U] d’échelonner le paiement de sa dette en 18 mensualités de 100 euros chacune et une dernière mensualité, correspondant au solde de la dette, payables le 10 de chaque mois.

Afin de garantir le paiement de la dette, il convient de dire qu’à défaut, pour M [J] [U] de payer une seule des mensualités prévues à l’échéancier ci-dessus ou un seul des appels de fonds à venir, la créance de la SCI BEYEP Housing sera due dans sa totalité et sera immédiatement exigible après une mise en demeure de payer demeurée infructueuse, selon les modalités prévues au dispositif.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M [J] [U] et M [Z] [O] succombant à l’instance seront condamnés in solidum aux dépens.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en dernier ressort,

DÉCLARE RECEVABLE l’opposition à l’ordonnance d’injonction de payer du 05/02/2024 formée par

M [J] [U] et statuant à nouveau :

CONDAMNE solidairement M. [J] [U] et M [Z] [O] en qualité de caution solidaire, à payer à la SCI BEYEP Housing la somme de 1825 euros à titre de solde locatif, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

DEBOUTE la SCI BEYEP Housing du surplus de ses demandes ;

AUTORISE M [J] [U] à s’acquitter de ces sommes en 18 mensualités de 100 euros chacune outre une dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à son terme ou des appels de fonds courants, l’intégralité des sommes restant dues deviendra de plein-droit immédiatement exigible sept jours après la date de présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ;

RAPPELLE que le présent jugement se substitue à l’ordonnance d’injonction de payer ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

CONDAMNE in solidum M. [J] [U] et M [Z] [O] aux entiers dépens comprenant le coût de la procédure d’injonction de payer ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 16 octobre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

La greffière, Le juge,