N° D’INSCRIPTION AU

REPERTOIRE GENERAL : N° RG 25/00101

N° Portalis DBWM-W-B7J-CRDW

N.A.C. : 31D

TRIBUNAL JUDICIAIRE de MONTLUCON

— =-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=

ORDONNANCE DU JUGE DES RÉFÉRÉS

du 25 Février 2026

ENTRE :

DEMANDEUR

Madame [V] [K] [B]

[Adresse 1]

[Localité 1]

comparante en personne assistée de Maître Francis ROBIN de la SCP HERMAN ROBIN & ASSOCIES, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND, plaidant, substitué par M^e Sonia PINEAU, avocat au barreau de MONTLUCON, postulant,

d’une part

ET :

DÉFENDEURS

S.A.S. EFFY CERT

RCS [Localité 2] 794 562 256

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Claudia MASSA, avocat au barreau de PARIS, plaidant, substituée par M^e Joseph ROUDILLON, avocat au barreau de MONTLUCON, postulant,

S.A.S. S.N.D.C.

[Adresse 3]

[Localité 4]

non comparante, ni représentée

S.A.S.U. HUMAN IMMOBILIER

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par, M^e Catherine LATAPIE-SAYO, avocat au barreau de BORDEAUX, plaidant, substituée par Maître Thierry GESSET de la SELARL AUVERJURIS, avocat au barreau de MONTLUCON, postulant,

Monsieur [Z] [C]

[Adresse 1]

[Localité 1]

non comparant, ni représenté

S.A.S.U. EX’IM EXPLOITATION

[Adresse 5]

[Localité 6]

non comparante, ni représentée

d’autre part ;

Nous, Juge des référés, après débats à l’audience publique du 28 janvier 2026 tenue par Françoise-Léa CRAMIER, présidente du tribunal judiciaire, juge des référés, assistée de Karine FALGON, greffière, avons avisé les parties que la décision serait prononcée par mise à disposition au greffe de la juridiction le VINGT CINQ FEVRIER DEUX MILLE VINGT SIX, ainsi qu’il suit :

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique en date du 17 juin 2024, reçu devant Maître [R], notaire à [Localité 7] (03), Madame [V] [Q] a acquis de Monsieur [Z] [C] une maison d’habitation située [Adresse 1] à [Localité 7] (03), moyennant la somme de 100.000€. Ce même acte authentique précise que Monsieur [Z] [C] a réalisé ou fait réaliser plusieurs travaux, et notamment l’installation d’une pompe à chaleur, des aménagements intérieurs et la suppression de construction légère.

Mandaté par Madame [V] [Q], Monsieur [E] [O], en sa qualité d’architecte expert judiciaire, a établi un rapport de visite le 02 août 2024 duquel il ressort que l’immeuble acquis n’est pas conforme aux déclarations administratives précédentes, est entaché de désordres grevant le clos couvert et le second oeuvre, et a subi une extension des surfaces habitables qui ne serait pas apparente sur le plan cadastral.

Monsieur [E] [O] a ensuite établi un second rapport de visite le 26 novembre 2024 dans lequel il relève des désordres liés à la récupération et à l’évacuation des eaux pluviales et au fonctionnement de la pompe à chaleur en considération de la puissance disponible au compteur d’électricité.

Par actes de commissaire de justice en date des 29 et 30 août 2024, Madame [V] [Q] a assigné Monsieur [Z] [C] et la SASU HUMAN IMMOBILIER devant le juge des référés de ce Tribunal auquel elle demandait, au visa des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile, de :

— la recevoir en sa demande de référé, laquelle interrompt tous les délais de garantie légale ou conventionnelle et toutes éventuelles forclusions et prescriptions,

— ordonner une mesure d’expertise et désigner tel expert qu’il plaira avec pour mission notamment de procéder à toutes constatations portant sur les désordres, en indiquer la nature et les causes, et évaluer les préjudices subis,

— réserver les dépens.

Par ordonnance rendue le 12 février 2025, le juge des référés a fait droit à la demande de Madame [V] [Q] et a ordonné une expertise judiciaire confiée à Monsieur [I] [P] en sa qualité d’expert, aux fins de manière circonstanciée notamment de :

— se rendre sur les lieux situés [Adresse 1] à [Localité 7] (03),

— décrire l’immeuble,

— rechercher et décrire les désordres, malfaçons et non-conformités existants, et en indiquer la nature, la cause, l’importance, et les conséquences,

— rechercher et indiquer si les désordres, malfaçons et non-conformités relevés existaient avant l’accomplissement des travaux de rénovation par le vendeur, puis par l’acquéreur,

— dire si ces désordres, malfaçons et non-conformités pouvaient être connus du vendeur et de son intermédiaire à la vente,

— dire pour chacun de ces désordres et malfaçons s’ils rendent impropres l’immeuble à sa destination ou à son usage, s’ils le rendent dangereux pour les personnes, s’ils en diminuent l’aspect esthétique, ou s’ils entraînent des conséquences quant à la valeur de l’immeuble,

— décrire pour chacun de ces désordres et malfaçons les mesures susceptibles d’y remédier, et évaluer leur coût prévisible.

Par actes introductifs d’instance en date des 12, 18 et 19 novembre 2025, enrôlés sous le numéro de rôle général 25/00101, Madame [V] [Q] fait assigner la SASU EX’IM EXPLOITATION, la SAS EFFY CERT (EFFY CHAUFFAGE), Monsieur [Z] [C] et la SASU HUMAN IMMOBILIER devant le juge des référés de ce Tribunal auquel elle demande de :

— ordonner l’extension des opérations d’expertise judiciaire confiées à Monsieur [P] par ordonnance de référé du 12 février 2025 au contradictoire de la SASU EX’IM EXPLOITATION, la SAS EFFY CERT (EFFY CHAUFFAGE) et les leurs rendre communes et opposables,

— étendre la mission de Monsieur [P], expert judiciaire désigné selon ordonnance du 12 février 2025 aux nouveaux désordres, malfaçons, non façons et non conformités dénoncés et repris dans la note technique de Monsieur [O] en date du 03 octobre 2025,

— condamner Monsieur [Z] [C] aux dépens.

L’affaire a été appelée à la première audience le 10 décembre 2025 puis a été renvoyée à deux reprises à la demande des parties.

Puis, par acte introductif d’instance en date du 06 janvier 2026, enrôlé sous le numéro de rôle général 26/00005, la SAS EFFY CERT (EFFY CHAUFFAGE) a fait assigner la SAS S.N.D.C. devant le juge des référés de ce tribunal auquel elle demande de :

— la recevoir en sa demande d’intervention forcée,

— ordonner la jonction de la présente instance avec l’instance pendante devant le Tribunal judiciaire de Montluçon (référé) inscrire au rôle sous le numéro RG 25/00101 et dire qu’elles se poursuivront sous le seul numéro RG 25/00101 afin que la SAS S.N.D.C. participe aux opérations d’expertise dont l’extension est sollicitée par Madame [V] [Q],

— condamner la SAS S.N.D.C. à lui verser la somme de 1.500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SAS S.N.D.C. aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à la première audience du 28 janvier 2026 à laquelle elle a été jointe à l’instance en cours enregistrée sous le numéro de rôle général 25/00101.

A l’audience du 28 janvier 2026 à laquelle l’affaire a été retenue, Madame [V] [Q], représentée par son avocat, a maintenu l’ensemble de ses demandes telles qu’exposées dans son acte introductif d’instance.

A l’appui de ses prétentions, Madame [V] [Q] expose que suite à l’ordonnance de référé rendue le 12 février 2025 les opérations d’expertise ont débuté, et qu’une première réunion a eu lieu le 18 juin 2025 à l’issue de laquelle l’expert avait communiqué aux parties une note en date du 03 juillet 2025 dans laquelle il sollicite l’appel en cause du diagnostiqueur immobilier, la SASU EX’IM EXPLOITATION, ainsi que de la société ayant fourni et installé la pompe à chaleur, la SAS EFFY CERT (EFFY CHAUFFAGE).

Madame [V] [Q] expose par ailleurs que Monsieur [E] [O] a établi un nouvel état des désordres au 03 octobre 2025 au terme duquel il retient de nouveaux désordres relatifs à des infiltrations, le réseau d’évacuation des eaux usées, le fonctionnement de la pompe à chaleur, la toiture du garage, la paroi extérieure du garage, le système d’assainissement autonome et l’électricité, qui nécessite une extension des missions initiales confiées à l’expert.

En défense, la SAS EFFY CERT (EFFY CHAUFFAGE), représentée par son avocat, a repris les termes de ses conclusions déposées le 24 décembre 2025, et demande au juge des référés de lui donner acte de ses protestations et réserves et de condamner Madame [V] [Q] aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise. Elle a par ailleurs maintenu ses demandes à l’égard de la SAS S.N.D.C. telles qu’exposées dans son acte introductif d’instance délivré le 06 janvier 2026.

A l’appui de sa défense, elle expose que Madame [V] [Q] recherche la responsabilité de son vendeur, Monsieur [Z] [C] et de l’agence immobilière, et non la sienne. Elle précise qu’elle n’est pas intervenue directement sur l’immeuble litigieux mais que la pompe à chaleur a été installée par son partenaire, la SAS S.N.D.C., et que les clauses particulières du contrat les liant lui réserve le droit d’agir à titre principal contre ce partenaire qu’elle a assignée en intervention forcée.

La SASU HUMAN IMMOBILIER, représentée par son avocat, a repris les termes de ses conclusions transmises le 21 janvier 2026, et demande au juge des référés de :

— lui donner acte de ce qu’elle conteste toute responsabilité,

— lui donner acte de ce qu’elle s’en rapporte à justice sur les demandes d’extension formulées par Madame [V] [Q] avec les protestations et réserves d’usage,

— compléter les chefs de missions de l’expert judiciaire comme suivant :

— indiquer, le cas échéant, si les vices étaient apparents lors de l’acquisition ou s’ils sont apparus postérieurement,

— dans le premier cas, préciser s’ils pouvaient être décelés par un acquéreur profane et si celui-ci pouvait en apprécier la portée,

— dans le second cas, s’ils trouvent leur origine dans une situation postérieure à l’acquisition, notamment s’ils sont la conséquence de travaux réalisés depuis lors,

— réserver les dépens.

A l’appui de sa défense, la SASU HUMAN IMMOBILIER rappelle que la mission de l’agent immobilier n’a rien de commun avec celle d’un maître d’oeuvre, qu’il n’est ni constructeur, ni professionnel du bâtiment, ni diagnostiqueur, et qu’il n’a qu’un rôle d’entremise dans l’acte de vente en étant tenu d’une obligation de moyen et non de résultat. Elle fait observer par ailleurs qu’elle n’aurait pu informer Madame [V] [Q] d’éléments dont elle n’avait pas connaissance, et que cette dernière n’a découverts qu’après la visite de l’expert qu’elle a mandaté. Elle précise néanmoins qu’elle n’entend pas s’opposer aux demandes formées par Madame [V] [Q].

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré le 12 novembre 2025 en application des dispositions des articles 656 et 658 du code de procédure civile, Monsieur [Z] [C] n’était ni présent, ni représenté.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré le 18 novembre 2025 en application des dispositions de l’article 658 du code de procédure civile, la la SASU EX’IM EXPLOITATION n’était ni présente, ni représentée.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré le 06 janvier 2026 en application des dispositions des articles 656 et 658 du code de procédure civile, la SAS S.N.D.C. n’était ni présente, ni représentée.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 25 février 2026.

MOTIFS

Sur l’intervention forcée

Au terme des dispositions des articles 325 et suivants du code de procédure civile, l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant. Elle peut être volontaire ou forcée. Ainsi, en cas d’intervention forcée, un tiers peut être mis en cause aux fins de condamnation par toute partie qui est en droit d’agir contre lui à titre principal. Il peut également être mis en cause par la partie qui y a intérêt afin de lui rendre commun le jugement. Le tiers doit être appelé en temps utile pour faire valoir sa défense.

En l’espèce, la SAS EFFY CERT (EFFY CHAUFFAGE), assignée par Madame [V] [Q] comme le fournisseur et l’installateur de la pompe à chaleur dans l’immeuble litigieux faisant l’objet d’opérations d’expertise judiciaires, a elle-même assigné la SAS S.N.D.C. en intervention forcée au regard du contrat de partenariat qui les lie, et alors que celle-ci a procédé, en vertu de ce même contrat, à l’installation de la pompe à chaleur.

Il apparaît dès lors que la SAS EFFY CERT (EFFY CHAUFFAGE) a un intérêt principal à voir intervenir dans la cause, au regard de la responsabilité contractuelle qui pourrait être retenue, la SAS S.N.D.C. Sa demande d’intervention forcée doit donc être reçue.

Sur les demandes principales

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. L’existence d’un motif légitime ne s’apprécie qu’à la lumière de l’action au fond projetée.

En l’espèce, il convient de rappeler que le juge des référés, dans son ordonnance du 12 février 2025, avait relevé que la lecture des deux rapports de visite établis par Monsieur [E] [O], expert mandaté par Madame [V] [Q], permettait de constater qu’un certain nombre de désordres et de non conformités avec les règles de l’art y sont décrites, et pour certains a priori datés antérieurement à l’acquisition de l’immeuble par Monsieur [Z] [C], et que se posaient des questions évidentes de responsabilités de tous ordres quant à l’origine desdits désordres et non conformités, quant à leur date d’apparition, et quant à leur connaissance par le vendeur et son intermédiaire. En effet, cet expert relevait que l’immeuble acquis n’est pas conforme aux déclarations administratives précédentes, est entaché de désordres grevant le clos couvert et le second oeuvre, et a subi une extension des surfaces habitables qui ne serait pas apparente sur le plan cadastral, et relevait des désordres liés à la récupération et à l’évacuation des eaux pluviales et au fonctionnement de la pompe à chaleur en considération de la puissance disponible au compteur d’électricité.

Par ailleurs, il ressort de la note n°1 établie le 03 juillet 2025 par l’expert judiciaire, Monsieur [I] [P], dans le cadre de ses opérations d’expertise que l’immeuble acquis par Madame [V] [Q] présente de très nombreuses non-conformités aux règles de l’art, des désordres ainsi que des atteintes à la solidité des structures (charpente bois de la terrasse et du garage), ainsi que d’importants défauts de couverts. L’expert précise également que si les opérations se poursuivent, il sera amené à solliciter un sapiteur pour la partie relative au diagnostic de performance énergétique et un sapiteur pour la pompe à chaleur, et qu’il serait ainsi nécessaire que le diagnostiqueur, la SASU EX’IM EXPLOITATION, ainsi que la SAS EFFY CERT (EFFY CHAUFFAGE), quant à la pompe à chaleur, soient appelés dans la cause.

En outre, la comparaison des rapports de visite établis par Monsieur [E] [O] à la demande de Madame [V] [Q] en date des 06 novembre et 03 octobre 2025 permet de constater que cet expert architecte fait état de désordres nouveaux non relevés lors de la première demande d’expertise, à savoir que :

— les réseaux d’évacuation des eaux usées circulent dans des espaces non chauffés et non isolés (risque de gel dans les canalisations) et ne possèdent pas d’éléments normaux de ventilation,

— la charpente de la toiture du garage a fait l’objet de modifications non conformes et la fixation de la porte de garage est dangereuse,

— la paroi extérieure du garage en bardage est non-conforme,

— l’installation du système d’assainissement autonome n’a pas été l’objet de déclarations conformes, son remblai est incorrect et son fonctionnement entraîne un niveau de bruit anormal,

— l’installation électrique présente de nombreuses non-conformités dans les circuits en double plafond avec des raccordements dangereux.

En conséquence, au regard des éléments exposés, et afin de permettre à la mesure d’instruction déjà ordonnée d’être complète et parfaitement opposable et contradictoire à l’égard de la SAS EFFY CERT (EFFY CHAUFFAGE) et la SAS S.N.D.C. qui ont fourni et installé la pompe à chaleur susceptible d’être désignée comme une cause des désordres, et de la SASU EX’IM EXPLOITATION qui a établi le diagnostic de performance énergétique, il y a lieu de faire droit aux demandes présentées par Madame [V] [Q].

Sur les dépens et la demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

L’expertise étant ordonnée à la demande et dans le seul intérêt de Madame [V] [Q], il convient de la condamner par provision aux dépens de la présente instance.

Par ailleurs, il y a lieu de rappeler que dans le cadre d’une mesure d’expertise ordonnée sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, il ne peut être considéré qu’il existe une partie perdante au sens de l’article 700 du code de procédure civile. Il convient dès lors de rejeter la demande formée par la SAS EFFY CERT (EFFY CHAUFFAGE) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à l’encontre de la SAS S.N.D.C.

PAR CES MOTIFS

Nous juge des référés, statuant publiquement par décision mise à disposition au greffe, réputée contradictoire rendue en 1er ressort ;

RECEVONS la SAS EFFY CERT (EFFY CHAUFFAGE en sa demande d’intervention forcée de la SAS S.N.D.C. ;

ETENDONS à la SAS EFFY CERT (EFFY CHAUFFAGE), la SAS S.N.D.C. et la SASU EX’IM EXPLOITATION les opérations d’expertise ordonnées entre Madame [V] [Q] d’une part et Monsieur [Z] [C] et la SASU HUMAN IMMOBILIER d’autre part par ordonnance du juge des référés de ce siège en date du 12 février 2025 ;

DISONS que l’expert devra mettre la SAS EFFY CERT (EFFY CHAUFFAGE), la SAS S.N.D.C. et la SASU EX’IM EXPLOITATION en mesure de présenter des observations sur les opérations auxquelles il a déjà été procédé avant son intervention à la mesure d’instruction en cours, en application des dispositions de l’article 169 du code de procédure civile ;

COMPLETONS la mission d’expertise déjà confiée à Monsieur [I] [P] par l’ordonnance du juge des référés de ce siège en date du 12 février 2025 de la manière suivante :

1/ confirmer ou infirmer la réalité des désordres, malfaçons, non façons et non conformités dénoncés et repris dans la note technique de Monsieur [O] en date du 03 octobre 2025, et dans l’hypothèse d’une confirmation :

a- décrire les désordres, malfaçons et non-conformités existants, et en indiquer la nature, la cause, l’importance, et les conséquences,

b- rechercher et indiquer si les désordres, malfaçons et non-conformités relevés existaient avant l’accomplissement des travaux de rénovation par le vendeur, puis par l’acquéreur,

c- dire si ces désordres, malfaçons et non-conformités pouvaient être connus du vendeur et de son intermédiaire à la vente,

d- dire pour chacun de ces désordres et malfaçons s’ils rendent impropres l’immeuble à sa destination ou à son usage, s’ils le rendent dangereux pour les personnes, s’ils en diminuent l’aspect esthétique, ou s’ils entraînent des conséquences quant à la valeur de l’immeuble,

e- décrire pour chacun de ces désordres et malfaçons les mesures susceptibles d’y remédier, et évaluer leur coût prévisible,

2/ préciser pour l’ensemble les désordres, malfaçons et non-conformités relevés depuis le commencement de la mesure d’instruction s’ils trouvent leur origine dans une situation postérieure à l’acquisition par Madame [V] [Q] de l’immeuble litigieux ;

DISONS que si les parties viennent à se concilier, l’expert constatera que sa mission est devenue sans objet et, en cas de conciliation partielle, il poursuivra ses opérations en les limitant aux questions exclues de l’accord ;

DISONS que cette extension d’expertise est ordonnée aux frais avancés de Madame [V] [Q] qui devra consigner entre les mains du régisseur d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de Montluçon la somme de 1.800 € dans le délai d’un mois à compter de la présente décision ;

DISONS que l’expert étendra ses opérations dès la notification par le greffe du versement de la consignation ;

PROROGEONS le délai dans lequel l’expert devra déposer son rapport de neuf mois ;

RAPPELONS qu’à défaut de consignation dans le délai, la présente extension d’expertise sera caduque ;

DISONS que les autres termes de l’ordonnance visée précédemment sont applicables à la présente extension ;

DEBOUTONS la SAS EFFY CERT (EFFY CHAUFFAGE) de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est, de plein droit et par provision, exécutoire ;

DISONS que Madame [V] [Q] sera tenue aux dépens de la procédure en extension et ce, par provision.

Ainsi fait et ordonné les jour, mois et an susdits. La présente décision a été signée par Françoise-Léa CRAMIER, présidente et Karine FALGON, greffière.

La greffière La présidente

Karine FALGON Françoise-Léa CRAMIER