COUR D’APPEL DE [Localité 8]

TOTAL COPIES 4

COPIE REVÊTUE formule exécutoire avocat demandeur

1

COPIE CERTIFIÉE CONFORME AVOCAT

2

COPIE EXPERT

COPIE DOSSIER + AJ

1

N° : N° RG 23/04874 – N° Portalis DBYB-W-B7H-ORO2

Pôle Civil section 1

Date : 19 Décembre 2024

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 1

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDEUR

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] dont le siège social est sis [Adresse 5], pris en la personne de son administrateur provisoire la SASU FDI SERVICES IMMOBILIERS immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n° B 322 592 213, dont le siège social est [Adresse 1], elle même prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Philippe BEZ de la SCP BEZ, DURAND, DELOUP, GAYET, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEURS

Monsieur [W] [O], demeurant [Adresse 3]

Madame [I] [O], demeurant [Adresse 3]

non représentés

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Christine CASTAING

Juge unique

assisté de Christine CALMELS greffier, lors des débats et du prononcé.

DEBATS : en audience publique du 14 Octobre 2024

MIS EN DELIBERE au 19 Décembre 2024

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 19 Décembre 2024

FAITS ET PROCÉDURE

[W] et [I] [O] sont propriétaires des lots n°174 et 198 au sein de la résidence [Adresse 7] située [Adresse 4] [Localité 8].

Par ordonnance du 9 décembre 2012, Maître [U] [K] a été désigné en qualité d’administrateur provisoire de la résidence [Adresse 6] située [Adresse 2] à [Localité 8].

Par ordonnance du 9 décembre 2012, la SASU FDI SERVICES IMMOBILIERS a été désignée en remplacement de Maître [U] [K], en qualité d’administrateur provisoire de la résidence [Adresse 6] située [Adresse 2] à [Localité 8], sa mission ayant été prorogée par l’ordonnance du 2 novembre 2022.

Par exploit de commissaire de justice en date du 6 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] située [Adresse 4] MONTPELLIER, représenté par la SASU FDI SERVICES IMMOBILIERS, en sa qualité d’administrateur provisoire, a fait assigner [W] et [I] [O] devant le tribunal judiciaire de Montpellier en paiement des charges de copropriété impayées.

Il sollicite, au visa des articles 10, 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et 1103 et 1231-1 du code civil, la condamnation solidaire de [W] et [I] [O] au paiement des sommes suivantes :

. 10.236,83€ au titre des charges de copropriété et frais de recouvrement dus au 13 septembre 2023, outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 25 octobre 2022,

. 1.000 € à titre de dommages et intérêts au titre de sa résistance abusive,

. 2.000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et 37et 75 de la loi du 10 juillet 1991, ainsi qu’aux dépens.

Au soutien de ses demandes, il expose que [W] et [I] [O] ne règlent pas les appels de fonds, laissant accumuler les charges depuis de nombreuses années, ce qui lui cause un préjudice distinct de celui du retard de paiement.

[W] et [I] [O], régulièrement assignés, n’ont pas constitué avocat.

La clôture de la procédure a été ordonnée par décision du 13 septembre 2024.

A l’issue de l’audience du 14 octobre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 19 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En l’absence du défendeur, il appartient au tribunal, conformément à l’article 472 alinéa 2 du Code de procédure civile, de vérifier la recevabilité et le bien-fondé de la demande.

➢ Sur les charges de copropriété

Aux termes de l’article de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 revêtant un caractère d’ordre public, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges de la copropriété en contrepartie de l’usage qu’ils ont de la chose commune.

Les charges sont exigibles dès lors qu’elles ont été votées en assemblée générale et il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit auprès de l’un de ses membres le recouvrement de charges, d’apporter la preuve que le copropriétaire concerné est effectivement débiteur des sommes réclamées.

A l’appui de sa demande en paiement de la somme de 10.236,83€ au titre de l’arriéré des charges et des frais de recouvrement arrêté au 13 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires produit notamment les pièces suivantes :

— un relevé de propriété attestant que les défendeurs sont propriétaires des lots en cause ;

— un courrier en date du 22 juillet 2020 aux termes duquel le conseil du syndicat des copropriétaires a mis en demeure [W] et [I] [O] de payer la somme de 7.562,23e au titre des charges impayées,

— un protocole d’accord signé entre les parties le 15 février 2022 prévoyant l’apurement de la somme de 7.742,08€ au titre des charges impayées en 42 mensualités de 185,27€ et un dernier règlement de 146,01€,

— une lettre de relance en date du 1er septembre 2022 réclamant à [W] et [I] [O] la somme de 9.084,44€ au titre des charges de copropriété impayées,

— un courrier recommandé avec accusé de réception en date du 25 octobre 2022 réclamant à [W] et [I] [O] la somme de 9.794,62€ au titre des charges de copropriété impayées,

— un décompte des charges mentionnant un compte débiteur de 10.076,83 € au titre des charges de copropriété et de 160€ au titre des frais de recouvrement,

— les appels de fonds et répartitions des charges des exercices 2019 à 2022,

— les registres des décisions de l’administrateur provisoire approuvant les comptes des exercices 2017 à 2023,

un extrait du règlement de copropriété prévoyant la solidarité des biens en indivision.

Il ressort de l’ensemble de ces documents que toutes les sommes échues mentionnées dans le décompte produit correspondent à des budgets définitivement votés pour les charges générales et les travaux, et à des budgets prévisionnels pour les charges générales et les travaux approuvés lors des assemblées générales, de sorte qu’elles sont dues par [W] et [I] [O].

Dans ces conditions, il convient de condamner [W] et [I] [O] au paiement de la somme de 10.076,83 € au titre des charges échues et exigibles arrêtées au 13 septembre 2023.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 25 octobre 2022 sur la somme de 9.794,62€ et à compter de l’assignation pour le surplus.

➢ Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 160 euros au titre des frais de mise en demeure nécessaires exposés pour le recouvrement des charges de copropriété impayées.

Le syndicat justifiant uniquement de la mise en demeure du 25 octobre 2022, il convient de condamner [W] et [I] [O] au paiement de la somme de 66€ à ce titre.

➢Sur les dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires qui sollicite la condamnation [W] et [I] [O] au paiement de la somme de 1.000€ à titre de dommages et intérêts ne justifie ni de la mauvaise foi de ceux-ci, ni d’un préjudice indépendant de ce retard.

Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande à ce titre.

➢ Sur la solidarité

En cas d’indivision, les copropriétaires d’un lot sont tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s’acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l’indivision, sauf si le syndicat des copropriétaires justifie de l’existence d’une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété laquelle est désormais admise, que l’indivision soit d’origine conventionnelle ou légale.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifiant de l’existence d’une clause de solidarité, sa demande formulée à ce titre sera accueillie.

➢ Sur les autres demandes

[W] et [I] [O] qui succombent, supporteront solidairement la charge des dépens de l’instance.

Ils seront en outre condamnés solidairement au syndicat des copropriétaires la somme de 1.700 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et 37et 75 de la loi du 10 juillet 1991.

➢ Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que conformément à l’article 514 du code de procédure civile applicable en l’espèce, l’exécution provisoire est de droit et aucun motif ne permet de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe ;

CONDAMNE solidairement [W] et [I] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] située [Adresse 2] à [Localité 8], représenté par la SASU FDI SERVICES IMMOBILIERS, en sa qualité d’administrateur provisoire, la somme de 10.076,83 € au titre des charges de copropriété dues arrêtées au 13 septembre 2023, comprenant l’appel de fonds du troisième trimestre 2023 ainsi que les trois appels de travaux remplacement de chaudière ;

DIT que cette somme produira intérêt au taux légal à compter du 25 octobre 2022 sur la somme de 9.794,62€ et à compter de l’assignation pour le surplus. ;

CONDAMNE solidairement [W] et [I] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] située [Adresse 4] [Localité 8], représenté par la SASU FDI SERVICES IMMOBILIERS, en sa qualité d’administrateur provisoire, la somme de 66€ au titre des frais de recouvrement ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

CONDAMNE solidairement [W] et [I] [O] à payer Maître Sabrina GAYET la somme de 1.700 € en application de l’article 37 loi du 10 juillet 1991.

CONDAMNE solidairement [W] et [I] [O] aux dépens ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre de provisoire.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE