Tribunal Judiciaire de Montpellier, Juges des loyers commerc, 1er avril 2025, n° 23/01754

TJ Montpellier 1 avril 2025

Arguments

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Rejeté
Application des dispositions contractuelles
La cour a estimé que les valeurs retenues par l'expert constituaient des références pratiquées pour des locaux équivalents, et que le contrat de bail prévoyait que le loyer renouvelé serait fixé par référence aux prix pratiqués, ce qui inclut les baux fixés judiciairement.
Rejeté
Absence de fondement des demandes de la S.N.C. [Adresse 4]
La cour a jugé que les demandes de la S.N.C. [Adresse 4] n'étaient pas fondées, en raison de la fixation du loyer par l'expert et des éléments contractuels.
Rejeté
Droit à l'indemnisation au titre de l'article 700
La cour a rejeté cette demande, considérant que les circonstances de l'affaire ne justifiaient pas une telle indemnisation.
Rejeté
Responsabilité des dépens
La cour a décidé de condamner les parties aux dépens par moitié, en tenant compte des circonstances de l'affaire.

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Sur la décision

Référence :	TJ Montpellier, juges des loyers commerc, 1er avr. 2025, n° 23/01754
Numéro(s) :	23/01754
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	25 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Régis HALLARDOlivier GUERS
Cabinet(s) :	FIDALVERBATEAM AVOCATS
Parties :	S.A.R.L. GABRIEL c/ S.N.C. [ Adresse 4 ] immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Paris sous le numéro 428

Texte intégral

COUR D’APPEL DE [Localité 3]

TOTAL copies

COPIE REVÊTUE

formule exécutoire avocat

COPIE CERTIFIEE

CONFORME : AVOCAT

COPIE EXPERT

COPIE DOSSIER

MINUTE N°: 25/00013

N° RG 23/01754 – N° Portalis DBYB-W-B7H-OGVI

LOYERS COMMERCIAUX

le : 01 Avril 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDERESSE

S.A.R.L. GABRIEL

RCS [Localité 3] 528 611 981,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Monsieur [W], gérant

représentée par Maître Olivier GUERS de la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDERESSE

S.N.C. [Adresse 4] immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Paris sous le numéro 428 788 525, dont le siège social est sis à [Adresse 5], représentée par son gérant la société KLEPIERRE, société anonyme immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Paris sous le numéro 780 152 914, dont le siège social est sis à [Adresse 5], elle-même représentée par son Président du Directoire en exercice, domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par M^e Sabine SUSPLUGAS, avocat postulant au barreau de MONTPELLIER et par M^e Régis HALLARD de la SELAS FIDAL, avocat plaidant au barreau des Hauts de Seine

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Karine ESPOSITO

Juge délégué par ordonnance de Madame la Présidente du Tribunal,

assisté de Françoise CHAZAL, greffier lors des débats et de Marjorie NEBOUT greffier, lors de la mise à disposition.

DEBATS : en audience publique du 04 Février 2025

MIS EN DELIBERE au 01 Avril 2025

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition au greffe le 01 Avril 2025

Rappel des faits et de la procédure :

Par acte en date du 20 juin 2007 la société d’équipement de la région Montpelliéraine (la SERM) aux droits de laquelle est venue la SNC [Adresse 4] a consenti à la société REGENCY, une promesse de bail portant sur un local (A1) à usage commercial dépendant du centre commercial ODYSSEUM à [Localité 3].

Le bail a pris effet le 7 janvier 2008 pour une durée de douze années, soit jusqu’au 6 janvier 2020.

Le loyer est composé d’une part fixe appelée loyer minimum garanti et correspondant à la valeur locative du local et d’une part variable appelée loyer variable s’ajoutant à la première, le tout étant soumis à la TVA.

Suivant avenant en date du 23 octobre 2009, le montant du loyer minimum garanti concernant la terrasse a été modifié.

Au terme d’un protocole transactionnel des 9 et 15 avril 2016, le montant du loyer était à nouveau modifié ainsi que, notamment, l’enseigne et le coefficient de pondération des charges.

La SARL GABRIEL a fait l’acquisition du fonds de commerce exploité dans les locaux loués.

Par exploit d’huissier en date du 1er août 2019, la société GABRIEL a sollicité le renouvellement du bail à effet au 7 janvier 2020.

À cette date le loyer ressortait à la somme annuelle de 96 839,84 € hors-taxes.

Aux termes du mémoire qu’elle a signifié à la locataire, le 5 janvier 2022, la société [Adresse 4] a demandé la fixation du prix du bail en renouvellement à la somme annuelle de 152 742 € hors-taxes et hors charges à effet au 16 février 2021 outre le paiement de rappels de loyers depuis le 7 janvier 2020 assortis d’intérêts de retard et à tout le moins l’instauration d’une mesure d’expertise judiciaire avec fixation de loyer provisoire à concurrence du montant sollicité au titre du loyer du bail renouvelé.

En réponse, la société GABRIEL notifiait un mémoire le 15 mars 2022 aux termes duquel elle sollicite la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 84 870 € hors-taxes et subsidiairement à la somme de 96 839, 84 €.

***

En l’absence d’accord des parties sur le montant du loyer de renouvellement, par acte d’huissier signifié le 11 avril 2023, la société GABRIEL a assigné la SNC [Adresse 4] devant le juge des loyers commerciaux.

Suivant les termes du dispositif de son assignation, la société GABRIEL demande au juge des loyers commerciaux de :

— Fixer le prix du bail à renouveler a effet au 7 janvier 2020 à la somme annuelle hors taxe et hors charge de 84.870 €, et subsidiairement à celle de 96.839,84 €,

— Débouter la Société [Adresse 4] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

— Condamner la Société ODYSSEUM PLACE DE FRANCE à verser à la Société GABRIEL la somme de 10.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner la Société [Adresse 4] aux entiers dépens.

***

Par jugement du 5 septembre 2023, le juge des loyers commerciaux a ordonné une expertise et a commis pour y procéder Monsieur [K] [N]

Le 29 juillet 2024, le rapport d’expertise a été déposé.

***

Suivant les termes du dispositif du mémoire signifié à la bailleresse, la SARL GABRIEL demande au juge des loyers commerciaux :

— le rejet de l’intégralité des demandes, fins et conclusions présentées par la Société [Adresse 4],

— de fixer le prix du bail à renouveler à effet au 7 janvier 2020 à la somme annuelle hors taxe de 84 870 € et, subsidiairement, à la somme annuelle hors taxe de 90 108 €,

— de condamner la société ODYSSEUM PLACE DE FRANCE à lui verser la somme de 10 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— de condamner la Société [Adresse 4] aux entiers dépens.

Pour l’essentiel de ses prétentions, elle soutient que le loyer du bail renouvelé doit, en application des dispositions de l’article 4.1.2 du contrat être égal à la valeur locative et qu’il sera fixé « par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents de l’ensemble ODYSSEUM, sauf à être corrigé en considération des différences entre le local et les locaux de référence ».

Elle conteste la pertinence de la seule valeur de référence de l’enseigne KFC, dans la mesure, notamment, où elle a trait à l’exploitation d’un fast-food et non pas d’un restaurant traditionnel tel que l’exploite la société preneuse. Elle explique que le taux d’effort pour un fast-food est de 10 à 15 % du chiffre d’affaire là où il est de 6 à 9 % pour un restaurant traditionnel et que cette référence ne représente donc pas les loyers pratiqués.

Elle sollicite d’appliquer l’expertise amiable réalisée par ses soins pour un montant 250 €/M2 pour le local et 80 € pour la terrasse, soit un total de 84 870 €.

Concernant l’expertise judiciaire, elle lui reproche d’avoir retenu sept références dont deux fixées judiciairement et deux concernant des fast-food (KFC et BURGER KING) qui ne sauraient être considérés comme équivalents à l’activité concernée, le taux de TVA étant différente et le loyer assis sur un pourcentage du chiffre d’affaire assortis d’un loyer minimum garanti. Les autres références fixent une valeur métrique de 270,30 €/M2 pour les locaux et de 72 €/M2 pour la terrasse, soit un montant global de 90 108 € HT/an.

***

Suivant les termes du dispositif du mémoire signifié à la preneuse, la SNC [Adresse 4] demande au juge des loyers commerciaux de :

Vu l’ancien article 1134 du Code civil,

Vu l’article 4.1.2 des conditions générales du Bail,

— Juger que le loyer minimum garanti du Bail en renouvellement au 7 janvier 2020 doit être fixé à la valeur locative telle que définie par le Bail, qui doit s’entendre d’une valeur locative de marché,

— Juger la société GABRIEL mal fondée en l’ensemble de ses demandes et l’en débouter,

— Fixer à 155 000 € et subsidiairement à 138 000 € par an en principal le loyer dû par la société GABRIEL à la SNC [Adresse 4] pour le renouvellement du Bail portant sur les locaux situés Centre ODYSSEUM, [Adresse 1], à compter du 7 janvier 2020,

— Juger que la société GABRIEL devra régler les rappels de loyer depuis le 7 janvier 2020, avec les intérêts au taux légal à compter de cette date, puis à compter de chaque échéance trimestrielle, et capitalisation des intérêts échus depuis plus d’un an,

— Condamner la société GABRIEL aux dépens, en ce compris les frais d’expertise, et au paiement d’une somme de 12 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Pour l’essentiel, la SNC [Adresse 4] soutient, notamment, que le bail prévoit le principe de la fixation du loyer de renouvellement à la valeur de marché. Elle estime, en retenant à titre de comparaison la référence des locaux loués aux enseignes tels KFC, que la valeur locative du restaurant exploité par la preneuse ne saurait être inférieure à 450 € le mètre carré outre 120 € le mètre carré pour la terrasse et doit exclure les nouveaux baux, les baux renouvelés ou ceux fixés judiciairement.

Elle expose en outre avoir établi que la surface GLA du local est de 314,10 m², soit plus que la surface contractuellement retenue.

Elle reproche également à l’expertise d’avoir retenu deux références judiciairement fixés et au demandeur d’appuyer ses demandes sur des locaux exerçant la même activité alors même qu’une telle condition n’est pas fixée dans le bail.

***

L’affaire a été appelée à l’audience du 4 février 2025.

La décision a été mise en délibéré à la date du 1er avril 2025

***

1-Sur la fixation du loyer

L’article L. 145-33 du Code de commerce dispose que « Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1° Les caractéristiques du local considéré ;

2° La destination des lieux ;

3° Les obligations respectives des parties ;

4° Les facteurs locaux de commercialité ;

5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments. ».

L’article L. 145-34 du même code dispose qu'« A moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. À défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. ».

— Sur la surface des locaux

Conformément aux termes de l’article 1134 ancien du Code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Pour les centres commerciaux, il sera rappelé que le loyer est exprimé en € / m2 pondéré ou m2 GLA (Gross Leasing Area).

En l’espèce, il était prévu dans la promesse de bail commercial à l’article 1-2 que « la surface du local sera déterminée contradictoirement lors de sa livraison. À défaut d’accord entre les parties, cette surface sera déterminée conformément aux modalités contractuelles ci-dessus énoncées par un géomètre expert désigné par le promettant ».

L’article 29-1 reprenait, concernant les caractéristiques du local,

« local A1 (Bâtiment A)

surface contractuelle de 315 m² environ pour le local + 100 m² de terrasse, la surface contractuelle exacte devant être déterminée suivant les modalités définies à l’article 1-2 ».

Ainsi, d’un commun accord, la Société SERM, aux droits de laquelle vient la société [Adresse 4] et la SARL REGENCY, aux droits de laquelle vient la société GABRIEL, ont entendu fixer la surface exacte du local objet du présent bail à la surface déterminée lors de la livraison du bien, le recours à un géomètre expert ne devant être qu’à défaut d’accord entre elles.

Par procès verbal de livraison – état des lieux entrée du 3 juillet 2007, il est mentionné que la surface du local, au 7 janvier 2008, était de 315 m².

La Société GABRIEL soutient que les parties ont convenu, par avenant du 23 octobre 2009, que les surfaces étaient de 303 m² pour le local et 114 m² pour la terrasse et estime, en application des dispositions de l’article 1193 du Code civil que cette surface contractuellement déterminée s’impose.

La SNC [Adresse 4] soutient au contraire que l’avenant n’est pas opposable puisqu’il ne concernait que la surface de la terrasse et en aucun cas celle du local.

S’il est vrai, à la lecture de l’avenant du 23 octobre 2009, qu’il est mentionné que « dans le cadre de l’accessibilité des secours de la zone, des relevés géomètres ont été réalisés quant aux terrasses effectivement utilisées par les restaurateurs. Le présent avenant a pour objet d’entériner la surface exacte occupée par la terrasse et d’homogénéiser entre les restaurateurs le prix de location de ces terrasses, et de prendre en compte la surface mesurée par le géomètre pour le local ».

Néanmoins, les parties ont entendu contractuellement, à cette occasion, modifier la surface du local pour retenir une surface de 303 m pour le local A1, surface dont il est précisé qu’elle a été mesurée par un géomètre expert.

Le 23 novembre 2010, la Société SERM, aux droits de laquelle se trouve aujourd’hui [Adresse 4], a fait une promesse de bail à la Société GRAND REGENCY, venant aux droits de la SARL REGENCY pour une surface de local de 303 m². Cette surface est également mentionnée dans le protocole transactionnel intervenu entre la Société [Adresse 4] et la société GABRIEL du 9 avril 2016.

Le 1er août 2019, la Société GABRIEL a sollicité un renouvellement du bail pour cette même surface

Dès lors, et vu de ces éléments, le bailleur est donc mal venu de demander de retenir une surface de local différente de celle mentionnée dans l’avenant et les actes postérieurs.

La surface du local A1 retenue sera de 303 m² contrairement à ce qu’a retenu l’expert judiciaire.

— Sur le montant du loyer

En l’espèce, la promesse de bail prévoit que le loyer renouvelé sera « fixé d’un commun accord entre les parties par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents de l’ensemble ODYSSEUM, sauf à être corrigé en considération des différences constatées entre le local et les locaux de référence. À défaut d’accord amiable, les parties demanderont au juge compétent de fixer le loyer de base en fonction de la valeur locative, laquelle sera déterminée par lui-même selon les mêmes critères que ceux arrêtés ci-dessus en cas d’accord amiable ».

Il est acquis que les parties ont entendu, en mentionnant « les prix pratiqués », fixer la valeur renouvelée à la valeur locative et non à la valeur de marché.

En l’espèce, les parties contestent les valeurs retenues par l’expertise au motif soit qu’elles seraient sous-estimées, soit qu’elles auraient été fixées judiciairement ou soit enfin qu’elles auraient été renouvelées à une date antérieure à celle du bail en litige.

Or, le contrat de bail prévoit que le loyer renouvelé sera fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents de l’ensemble ODYSSEUM et non pas à la valeur locative du marché des locaux du centre commercial, ce qui comprend à la fois les baux fixés conventionnellement et ceux fixés judiciairement. En outre, il ne ressort pas des termes du contrat que les parties aient entendu, pour fixer la valeur locative du bail renouvelé, imposer qu’elles devaient concerner la même activité, de telle sorte que les arguments des parties en ce sens ne sauraient prospérer, notamment concernant la référence KFC.

Dès lors, force est de constater que ces valeurs retenues par l’expert constituent bien des références pratiquées pour des locaux équivalents.

Pour le prix du local, l’expert a retenu plusieurs termes de comparaison en cours au 1er janvier 2020, et propose un prix au mètre carré de 290 €.

La société [Adresse 4] estime que ce prix ne saurait être inférieur à, à titre principal, 450 €/m² ou, à titre subsidiaire 396 €/m² et la société Gabriel demande pour sa part qu’il soit retenu un prix au mètre carré de 250 €.

Pour les motifs pertinents retenus par l’expert, notamment l’emplacement stratégique du local situé au centre du pôle ludique et l’agencement dudit pôle qui permet à chaque enseigne de ne pas être concurrencée par un concurrent à proximité, la pondération dégressive du prix au mètre carré en fonction de la surface exploitée et une minoration au regard de la différence de TVA d’avec d’autres enseignes type KFC, il sera retenu un prix de 290 €/m2 pour le local.

L’expert a proposé un prix de 72 €/m2 pour les terrasses, précisant qu’il est proche de celui de l’enseigne COMPTOIR DU BOUCHER disposant d’une surface identique et au-delà de celui du COMPTOIR DES BRASSEURS qui bénéficie d’une terrasse plus conséquente. La société Gabriel propose un prix de 80 €m2. La société [Adresse 4] demande pour sa part qu’il soit appliqué un prix de 120 €/m2.

Ainsi, pour les motifs pertinents retenus par l’expert, il sera retenu un prix de 72 €/m2 pour les terrasses.

Ainsi, le loyer du bail renouvelé s’établira à 303 m2 x 290 €/m2 = 87 870 € pour le local + 114 m2 x 72 €/m2 = 8208 € pour les terrasses, soit un loyer total de 96 078 €.

Il sera par ailleurs dit, comme cela ressort des demandes des parties, que le loyer du bail renouvelé sera exigible à compter du 7 janvier 2020.

2- Sur les autres demandes :

L’article R. 145-23 du Code de commerce dispose que :

« Les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire.

Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l’alinéa précédent.

La juridiction territorialement compétente est celle du lieu de la situation de l’immeuble. »

Ainsi, il n’appartient pas au juge des loyers commerciaux de statuer sur le sort des intérêts.

Sur les demandes accessoires :

Il convient de condamner par moitié les parties aux dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise.

Tenant les circonstances de l’espèce, chacune des parties conservera la charge de ses frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire :

Il résulte de la combinaison des articles 514 et 515 du code de procédure civile que les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires par provision. Le juge peut écarter l’exécution provisoire s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

En conséquence, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

***

PAR CES MOTIFS :

Le juge des loyers commerciaux, statuant par jugement contradictoire, publiquement et en premier ressort ;

FIXE le montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 96 078 €/an /HT ;

DIT que le loyer du bail renouvelé sera exigible à compter du 7 janvier 2020 ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE la société GABRIEL et la SNC ODYSSEUM au règlement par moitié aux dépens, en ce compris les frais d’expertise,

REJETTE les demandes au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX