TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

Loyers commerciaux

N° RG 24/09252

N° Portalis 352J-W-B7I-C5ORP

N° MINUTE : 6

Assignation du :

19 Juillet 2024

Jugement avant dire droit

Expert :, [W], [I][1]

[1] Expéditions exécutoires

délivrées le :

,

[Adresse 1],

[Localité 1]

Médiateur :, [H], [J],

[Adresse 2],

[Localité 2]

JUGEMENT

rendu le 26 Mars 2026

DEMANDERESSE

S.A.S CASTORAMA FRANCE,

[Adresse 3],

[Localité 3]

représentée par Maître Julien PRIGENT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0411

DEFENDERESSE

S.C, [Localité 4], [Adresse 4],

[Adresse 5],

[Localité 2]

représentée par Maître Christophe MOUNET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0668

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience du 04 Décembre 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 17 juillet 2012, la S.C, [Localité 4], [Adresse 4] a consenti à la S.A.S CASTORAMA FRANCE le renouvellement d’un bail commercial portant sur des locaux sis, [Adresse 6],, [Adresse 7] à, [Localité 5] pour une durée de douze ans à compter du 1er octobre 2010 et moyennant un loyer annuel en principal de 1. 600.000 € HT et HC.

Par acte extrajudiciaire du 30 mars 2022, la bailleresse a notifié à la locataire un congé à effet au 30 septembre 2022 avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2022, moyennant un loyer annuel en principal de 2.000.000 € HT et HC.

Par acte du 04 mai 2023, la locataire a signifié à la bailleresse un mémoire préalable sollicitant que le loyer soit fixé à la valeur locative à la somme annuelle de 1.043.936,41 € HT et HC, subsidiairement qu’une expertise afin de fixation de la valeur locative des locaux soit ordonnée et à titre subsidiaire qu’il lui soit donné acte qu’en tout état de cause elle ne renonçait pas au bénéfice du lissage légal du loyer déplafonné.

Par acte extrajudiciaire du 19 juillet 2024, la locataire a assigné la bailleresse devant le juge des loyers du tribunal judiciaire de PARIS.

Dans son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception présenté le 06 novembre 2025, la locataire sollicite du juge des loyers de :

“ A titre principal :

— constater que le bail s’est renouvelé le 1er octobre 2022 pour une durée de neuf années,

— fixer à 922.666,41 € HT et HC le montant annuel du loyer du bail renouvelé,

— condamner la bailleresse à lui rembourser les loyers trop perçus facturés depuis le 1er octobre 2022 avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance,

— ordonner la capitalisation des intérêts dus depuis plus d’une année,

Subsidiairement :

— désigner un expert judiciaire avec pour mission de donner son avis sur la surface pondérée des locaux,

— dire que l’expertise judiciaire sera effectuée aux frais avancés partagés par les parties,

— dans ce cas fixer à 922.666,41 € HT et HC le montant du loyer provisionnel annuel qui sera dû à compter du 1er octobre 2022,

À titre infiniment subsidiaire :

— lui donner acte de ce qu’elle ne renonce pas au bénéfice du lissage légal du loyer déplafonné,

En tout état de cause :

— condamner la bailleresse aau paiement d’une somme de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la bailleresse aux entiers dépens, et les réserver en cas d’expertise,

— ordonnner en tant que de besoin l’exécution provisoire de la décision à intervenir ”.

Dans son dernier mémoire signifié le 04 juin 2025, la bailleresse sollicite du juge des loyers de :

“ – rejeter toutes les demandes de la locataire,

— de fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 2.000.000 € HT/HC/an au 1er octobre 2022,

— à titre subsidiaire, de désigner un expert judiciaire afin de donner avis sur la valeur locative des locaux ”.

L’affaire est venue à l’audience du 04 décembre 2025 et a été mise en délibéré au 12 février 2026, prorogée au 12 mars 2026 puis au 26 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le principe du renouvellement et le montant du loyer renouvelé

L’article L.145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1° Les caractéristiques du local considéré ;

2° La destination des lieux ;

3° Les obligations respectives des parties ;

4° Les facteurs locaux de commercialité ;

5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments.

Aux termes de l’article L.145-34 du code de commerce, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L.112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques.

À défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En l’espèce, les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2022 mais demeurent en désaccord sur le montant du loyer du bail renouvelé.

Les parties s’entendent pour fixer le loyer renouvelé en fonction de la valeur locative des lieux loués, la bailleresse faisant valoir, à juste titre, que la règle du plafonnement prévue par l’article L.145-34 du code de commerce n’est pas applicable puisque la durée du bail expiré a été fixée à plus de neuf ans et la locataire se prévalant de ce que cette valeur est inférieure audit plafond.

Les parties se fondent chacune sur un rapport d’expertise réalisé à sa demande, la locataire sur un rapport d’expertise de Monsieur, [L] du 15 septembre 2020 et la bailleresse sur un rapport d’expertise de Monsieur, [O] du 30 octobre 2024.

Monsieur, [L] a constaté une surface réelle de 6.754,30 m² en tout, compte tenu d’un calcul dans une précédente estimation faite en 2010 à partir d’un rapport en surfaces SHON de la DCCRF et sous réserves d’un métrage par un homme de l’art (géomètre), et a proposé de retenir :

— une pondération des surfaces « moyenne surface » de 2.958 m² MS pour une valeur unitaire de 450 €/m² MS/an ;

— une pondération des surfaces « grands magasins » de 2.414 m² GM pour une valeur unitaire de 550 €/m² GM/an ;

— une valeur locative annuelle de 1. 330.000 € HT et HC ;

— outre une estimation de la valeur locative annuelle des 27 emplacements de parking de 32.400 €/an HT et HC.

Monsieur, [O], qui évoque « sous toutes réserves » des relevés de surface de la SARL, [X], [C] du 28 septembre 2024, pièce non produite aux débats, a constaté une surface réelle de 7.263,36 m² en tout et proposé de retenir :

— une pondération des surfaces « moyenne surface » de 2.977 m²MS pour une valeur unitaire de 660 €/m² MS/an ;

— une pondération des surfaces « grands magasins » de 4.503 m² GM pour une valeur unitaire de 435 €/m² GM/an ;

— une valeur locative annuelle de 1.960.000 € HT et HC

— outre une estimation de la valeur locative annuelle des 27 emplacements de parking de 38.880 €/an HT et HC.

Si le juge des loyers peut, en l’absence d’expertise judiciaire, statuer en considération d’expertises non judiciaires, encore faut-il que celles-ci lui fournissent tous les éléments nécessaires pour lui permettre de statuer.

Tel n’est pas le cas de ces rapports d’expertise, qui présentent des divergences excluant que le juge des loyers puisse statuer sur la valeur locative des locaux.

En effet, ces experts ont retenu des surfaces réelles différentes pour chaque partie des locaux ; par exemple, au rez-de-chaussée Monsieur, [L] retient une aire de vente de 1.228 m²U et des locaux annexes de 192 m²U, tandis que Monsieur, [O] retient une aire de vente de 1.220 m²U et des locaux annexes de 85 m²U, au premier étage, Monsieur, [L] retient une aire de vente de 1.438 m²U et des annexes reliées de 198 m²U, tandis que Monsieur, [O] retient une aire de vente de 1.407 m²U et des annexes reliées de 72 m²U.

Les divergences de surfaces retenues par les deux expert ne concernent donc pas seulement des points que le juge pourrait trancher, tels que les coefficients de pondération appliqués, ou la prise en compte de surfaces dans les sous-sols contestées par la locataire, soit une surface de 86 m²U au R-3 et une surface de 1.214 m²U au lieu de 881 m²U au R-2.

Le juge des loyers ne dispose pas d’élément lui permettant de déterminer lesquelles de ces surfaces utiles doivent être prises en compte.

En outre, l’examen comparé des rapports de ces deux techniciens révèle également un désaccord sur la valeur locative unitaire des locaux, ceux-ci ne retenant pas le même prix au mètre carré pondéré « grands magasins » ou « moyenne surface », l’expert, [L] ayant l’ayant évaluée, respectivement, à 550 €/m² GM/an et 450 €/m²MS/an, et l’expert, [O], à 435 €/m² GM/an et 660 €/m²MS/an.

Il ne peut donc en l’état être statué sur le loyer du bail renouvelé.

En revanche, il est justifié, au vu des éléments et explications des parties, de l’opportunité d’ordonner, avant dire droit sur toutes les demandes, une expertise judiciaire.

La mission de l’expert est déterminée au dispositif de cette décision.

L’expertise aura lieu aux frais avancés de la bailleresse, qui sollicite cette mesure et a un intérêt certain à sa réalisation.

Il y a lieu de préciser qu’il appartiendra aux parties de communiquer à l’expert tous les éléments sollicités par celui-ci pour réaliser son expertise.

Par ailleurs, selon les dispositions de l’article 21 du code de procédure civile : « Il entre dans la mission du juge de concilier les parties et de déterminer avec elles le mode de résolution du litige le plus adapté. Les parties peuvent à tout moment convenir de résoudre à l’amiable tout ou partie du litige. »

Il convient de donner mission à l’expert ci-dessus désigné de tenter de concilier les parties.

En outre, aux termes de l’article 1533 du même code : « Le juge peut, à tout moment de l’instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu’il détermine, un médiateur qui les informera sur l’objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation. Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie. »

En application de l’article 1533-1, le principe de confidentialité prévu par l’article 1528-3 est applicable à la réunion d’information, étant précisé que la présence ou l’absence d’une partie à la réunion n’est pas une information confidentielle.

Si le médiateur l’estime nécessaire, il peut, en application de l’article 1533-2, organiser cette réunion d’information en recourant à un moyen de télécommunication audiovisuelle.

Selon l’article 1533-3, le médiateur informe le juge de l’absence d’une partie à la réunion.

La partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction prévue au premier alinéa de l’article 1533 peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10.000 €.

En l’espèce, au regard de la nature du litige, il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure qui leur offre la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée par la médiation.

Afin qu’elles bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour leur fournir toute information et recueillir leur avis, selon les modalités prévues au présent dispositif.

Le loyer provisionnel restera, pendant la durée de l’instance, égal au montant du loyer contractuel.

Dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise, les dépens, ainsi que les demandes au titre des frais irrépétibles, qui y sont liées, seront réservés.

Il est rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par décision mise à disposition au greffe, contradictoire,

En premier ressort,

Constate le principe du renouvellement du bail commercial portant sur les locaux sis, [Adresse 6],, [Adresse 7] à, [Localité 5] à compter du 1er octobre 2022 ;

Avant dire droit sur toutes les autres demandes,

Ordonne une mesure d’expertise et désigne en qualité d’expert :

Monsieur, [W], [I],

[Adresse 1] -, [Localité 1],

[XXXXXXXX01] -, [Courriel 1]

Avec mission de :

* convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,

* se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

* visiter les locaux sis, [Adresse 6],, [Adresse 7] à, [Localité 5] et les décrire,

* entendre les parties en leurs dires et explications,

*déterminer la surface à prendre en compte, en donnant toutes explications à cet égard, du point de vue des pondérations à effectuer, étant entendu qu’en cas de besoin, l’expert pourra faire appel à l’assistance d’un sapiteur géomètre de son choix,

* procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties,

*rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er octobre 2022 au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce,

* rendre compte du tout et donner son avis motivé,

* dresser un rapport de ses constatations et conclusions,

* tenter de concilier les parties,

Rappelle qu’il appartiendra aux parties de communiquer à l’expert tous les éléments sollicités par celui-ci pour réaliser son expertise,

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 10 mars 2027,

Fixe à la somme de 5.000 (cinq mille) euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par la S.C, [Localité 4], [Adresse 4] à la régie du tribunal judiciaire de Paris (escalier D 2ème étage -, [Adresse 8], [Localité 6] ) au plus tard le 07 mai 2026 inclus, avec une copie de la présente décision,

Dit que l’affaire sera rappelée le 04 juin 2026 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation,

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet,

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise,

À défaut de conciliation des parties par l’expert susmentionné,

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

Madame, [H], [J],

[Adresse 2] -, [Localité 2] ,

[XXXXXXXX02] -, [XXXXXXXX03],

[Courriel 2]

Dit que le médiateur n’interviendra pour satisfaire à l’injonction ainsi ordonnée qu’après que l’expert l’aura informé qu’il a adressé aux parties sa note de synthèse ;

Dit que les parties devront rencontrer le médiateur dans un délai de deux (2) mois suivant cette information ;

Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise ;

Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

— d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,

— de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,

Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, qui devra avoir lieu au plus tard dans les deux mois suivant l’information du médiateur par l’expert, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission ;

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

— le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,

— le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige ;

Dit qu’au terme de la médiation, qui ne pourra excéder le délai de six mois suivant la première réunion d’information susvisée, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues ;

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondants ;

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront ;

Rappelle que la partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10.000 € ;

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges,

Réserve les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit.

Fait et jugé à PARIS le 26 mars 2026.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

C. BERGER L. FONTANELLA