N°Minute:25/01171

N° RG 25/00377 – N° Portalis DBYB-W-B7J-POQ6

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 12]

JUGEMENT DU 19 Mai 2025

DEMANDEUR:

Syndicat de copropriétaires [Adresse 11] AYANT POUR SYNDIC LA SAS FDI SERVICES IMMOBILIERS, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Eve TRONEL PEYROZ de la SCP SVA, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Monsieur [B] [D], demeurant [Adresse 4][Adresse 7]

non comparant, ni représenté

Madame [G] [D], demeurant [Adresse 4][Adresse 7]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Franck VERMEULEN, Magistrat à Titre Temporaire au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Clémence BOUTAUD

DEBATS:

Audience publique du : 10 Mars 2025

Affaire mise en deliberé au 19 Mai 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 19 Mai 2025 par

Franck VERMEULEN, Président

assisté de Clémence BOUTAUD, greffier

Copie exécutoire délivrée à : Maître Eve TRONEL PEYROZ de la SCP SVA

Copie certifiée delivrée à :

Le 19 Mai 2025

EXPOSE DU LITIGE

M. [B] et Mme [G] [D] sont propriétaire des lots 26, 37 et 38 au sein de la résidence [Adresse 8] sise [Adresse 3] à [Localité 9] et dont l’agence FDI SERVICES IMMOBILIERS est le syndic.

Par acte de commissaire de justice en date du 31 octobre 2024, signifié à étude, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, pris en la personne de son syndic, FDI SERVICES IMMOBILIERS sise [Adresse 1] à [Localité 9] a fait assigner M. [B] et Mme [G] [D] demeurant tous deux [Adresse 5] [Adresse 6] à MONTPELLIER devant le Tribunal judiciaire de Montpellier le 10 mars 2025 aux fins de :

Y venir les requis,

Vu l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967 ;

Vu l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 modifié par la loi 2000-1208 du 13 décembre 2000 :

CONDAMNER solidairement M. [B] et Mme [G] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] pris en la personne de son syndic l’agende FDI SERVICES IMMOBILIERS le somme de 5305,35 euros au titre des charges pour les causes sus-énoncées, avec intérêts au taux légal à compter du 22 août 2024 ;

LES CONDAMNER solidairement à payer la somme de 800,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre la somme de 900,00 euros au titre des dommages et intérêts ;

LES CONDAMNER solidairement à régler les sommes retenues par l’huissier, par application de l’article A444-32 du code du commerce ;

LES CONDAMNER solidairement aux dépens ;

Dire qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l’audience du 10 mars 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son conseil, a maintenu les termes de son exploit introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

A cette audience, M. [B] et Mme [G] [D] n’ont pas comparu, ni n’ont été représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

1) Décompte de charges au 22/10/2024 + copie appels de fonds numérotés de 1 à 12

2) PV AG 2024 et 2023 + AR de notification

3) Contrat de syndic courant dûment signé en cours de validité

4) Mise en demeure SVA du 22/08/2024+ AR non réclamé

5) Mise en demeure FDI SERVICES IMMOBILIERS 22/07/2024 + 26/06/2024 + AR signés

6) Relevé de propriété

7) CA [Localité 10] Pole 4 Ch. 2, 25/05/2011 page 5

8) Arrêt Cass. Civ. 3 1er février 2005

9) Introduction rapport Ministère de la Justice mai 2009 « les Contentieux de la Copropriété >>>

10) Clause de solidarité entre indivisaires

Il ressort de ces documents que M. [B] et Mme [G] [D] restent devoir la somme de 4987,72 euros à titre de charges de copropriété suivant arrêté du compte au 22 octobre 2024.

M. [B] et Mme [G] [D] seront donc condamnés en deniers ou quittances à payer 4987,72 euros, cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 22 août 2024.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, en sa rédaction issue de la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

— sur les frais de mise en demeure et lettre de relance :

Il a été produit la mise en demeure du 22 juin 2024 et la lettre de relance du 22 juillet 2024.

Ces frais sont justifiés et constituent des frais nécessaires au sens du texte précité.

Fait droit à hauteur du montant prévu au contrat de syndic : respectivement 54,00 euros et 66,00 euros.

La demande en paiement au titre des frais de relance et de mise en demeure, sera par conséquent accueillie à hauteur des coûts prévus par le contrat de syndic, soit la somme totale de 120,00 euros.

— Sur les frais de constitution dossier avocat :

Concernant les frais de « constitution de dossier avocat » ou « ouverture de dossier contentieux », ils relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ces frais n’étaient donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

— Sur les frais de poursuite :

Le syndicat impute au débit du compte des sommes relatives à des actes établis par le conseil du syndicat des copropriétaires ainsi que des frais d’assignation.

S’agissant de ces sommes demandées au titre des frais de poursuite, elles concernent des actes établis par le conseil du syndicat des copropriétaires. Elles constituent des frais irrépétibles de procédure et seront donc examinées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du Code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

La carence de M. [B] et Mme [G] [D] à payer les charges a causé des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires, qui a été contraint de faire l’avance des fonds nécessaires pour accomplir sa mission d’entretien des parties communes et de bon fonctionnement des équipements commun.

Ce préjudice, distinct de celui résultant du simple retard, sera équitablement réparé par l’allocation d’une somme de 400,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande d’exécution forcée en application de l’article A444-32 du code du commerce par huissier à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées par le présent jugement ;

Cette demande ne pourra être prise en compte dans le présent jugement, le requérant n’apportant aucun élément susceptible de s’appliquer à cette décision dans ses écritures.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [B] et Mme [G] [D], partie perdante, sera condamné aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Condamné aux dépens, M. [B] et Mme [G] [D] devront verser au syndicat de copropriétaires de la résidence [Adresse 8] pris en la personne de son syndic FDI SERVICES IMMOBILIERS une somme qu’il est équitable de fixer à 900,00 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement M. [B] et Mme [G] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] sise à [Localité 9], pris en la personne de son syndic FDI SERVICES IMMOBILIERS, la somme de 4987,72 euros, au titre des charges de copropriété, pour la période du 1er janvier 2023 au 1er octobre 2024, et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 22 août 2024, date de la mise en demeure ;

CONDAMNE solidairement M. [B] et Mme [G] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] sise à [Localité 9], pris en la personne de son syndic FDI SERVICES IMMOBILIERS, la somme de 120,00 euros au titre des frais de recouvrement ;

CONDAMNE solidairement M. [B] et Mme [G] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] sise à [Localité 9], pris en la personne de son syndic FDI SERVICES IMMOBILIERS, la somme de 400,00 euros au titre des dommages et intérêts ;

CONDAMNE solidairement M. [B] et Mme [G] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] sise à [Localité 9], pris en la personne de son syndic FDI SERVICES IMMOBILIERS, la somme de 900,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le [Adresse 13] pris en la personne de son syndic, FDI SERVICES IMMOBILIERS du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE solidairement M. [B] et Mme [G] [D] aux dépens ;

DIT que s’il devait être exposé des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient solidairement à la charge de M. [B] et Mme [G] [D] ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la décision.

La Greffière, Le Juge