Tribunal Judiciaire de Montpellier, Contentieux general proxi, 10 juillet 2025, n° 24/00848

TJ Montpellier 10 juillet 2025

Arguments

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Accepté
Troubles de jouissance
Le tribunal a constaté que les troubles causés par le locataire excédaient les inconvénients normaux de voisinage et ont perduré dans le temps, justifiant la résiliation du bail.
Accepté
Non-respect des obligations locatives
Le tribunal a jugé que l'expulsion était justifiée en raison de la résiliation du bail et des troubles causés par le locataire.
Accepté
Indemnité d'occupation suite à la résiliation du bail
Le tribunal a jugé que le locataire devait payer une indemnité d'occupation correspondant au loyer jusqu'à son départ effectif.
Accepté
Condamnation aux dépens
Le tribunal a condamné le locataire et son curateur aux dépens de la procédure, conformément à l'article 696 du Code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	TJ Montpellier, cont. general proxi, 10 juil. 2025, n° 24/00848
Numéro(s) :	24/00848
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Florian KAUFFMANN
Cabinet(s) :	VPNG
Parties :	Etablissement public industriel et commercial - ACM HABITAT c/ Association APSH 34

Texte intégral

N°Minute:

N° RG 24/00848 – N° Portalis DBYB-W-B7I-O67G

N° RG 24/02474 – N° Portalis DBYB-W-B7I-PLLM

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 9]

JUGEMENT DU 10 Juillet 2025

DEMANDEUR:

Etablissement public industriel et commercial -ACM HABITAT, L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 8] MEDITERRANEE METROPOLE, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représenté par la SELARL VPNG, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEURS:

Monsieur [S] [P], demeurant [Adresse 1] [Adresse 4]

représenté par M^e Florian KAUFFMANN, avocat au barreau de MONTPELLIER

Association APSH 34, en sa qualité de curateur de M. [P] [Adresse 5]

représentée par M^e Florian KAUFFMANN, avocat au barreau de MONTPELLIER

Monsieur [O], en sa qualité de curateur de M [S] [P], demeurant [Adresse 7]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Emmanuelle SERRE, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Stéphanie LE CALVE

DEBATS:

Audience publique du : 22 Mai 2025

Affaire mise en deliberé au 10 Juillet 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 10 Juillet 2025 par

Emmanuelle SERRE, Président

assistée de Stéphanie LE CALVE, greffier

Copie exécutoire délivrée à : la SELARL VPNG

Copie certifiée delivrée à : M^e Florian KAUFFMANN

Le 10 Juillet 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 22 décembre 2014, ACM HABITAT a donné à bail à Monsieur [S] [P] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer initial de 222,57 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 58,11 euros et un dépôt de garantie de 222,31 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 mars 2024, ACM HABITAT a assigné Monsieur [S] [P] et Monsieur [O] en sa qualité de curateur de Monsieur [S] [P] pour l’audience du 24 juin 2024 devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] aux fins de :

« PRONONCER la résiliation judiciaire du contrat de bail d’habitation du 17 décembre 2024 portant sur le logement [Adresse 2] ;

En conséquence :

DIRE qu’à défaut pour Monsieur [S] [P] d’avoir libéré les lieux loués deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé, dans tel garde meuble désigné par elle ou à défaut par le bailleur ;

CONDAMNER monsieur [S] [P] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle dont le montant équivaut au loyer actuel comprenant la provision pour charges qui aurait été dû en cas de non-résiliation du bail, soit la somme de 322,51€ à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur, avec, le cas échéant, indexation selon les dispositions contractuelles ;

CONDAMNER monsieur [S] [P] au paiement de la somme de 300€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit. »

Par acte de commissaire de justice en date du 20 novembre 2024, ACM HABITAT a assigné l’APSH 34 en sa qualité de curateur de Monsieur [S] [P] pour l’audience du 17 février 2025 devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

« ORDONNER la jonction de la présente procédure avec celle enrôlée sous le RG n°24/00848 ;

PRONONCER la résiliation judiciaire du contrat de bail d’habitation du 17 décembre 2024 portant sur le logement [Adresse 2] ;

En conséquence :

CONDAMNER monsieur [S] [P] au paiement de la somme de 300€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit. »

Après plusieurs renvois pour mise en état, l’affaire a été évoquée à l’audience du 22 mai 2025.

A l’audience, ACM HABITAT était représentée par son conseil qui a déposé le dossier, et a conclu comme suit :

« ORDONNER la jonction de la présente procédure avec celle enrôlée sous le RG n°24/00848 ;

PRONONCER la résiliation judiciaire du contrat de bail d’habitation du 17 décembre 2024 portant sur le logement [Adresse 2] ;

En conséquence :

DECLARER Monsieur [S] [P] occupant sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse susmentionnées ;

CONDAMNER monsieur [S] [P] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle dont le montant équivaut au loyer actuel comprenant la provision pour charges qui aurait été dû en cas de non-résiliation du bail, soit la somme de 330,18 € à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur, avec, le cas échéant, indexation selon les dispositions contractuelles ;

CONDAMNER monsieur [S] [P] au paiement de la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

CONDAMNER l’APSH 34 au paiement de la somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens résultant de la présente procédure ;

RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit. »

En défense, Monsieur [S] [P] et l’APSH 34 étaient représentés par leur conseil qui a déposé le dossier, et ont conclu comme suit :

« DIRE et JUGER que l’ACM HABITAT ne rapporte pas la preuve des prétendus manquements de Monsieur [P].

DIRE et JUGER que la demande de résiliation du bail conclu le 17 décembre 2014 est injustifiée et infondée.

A titre subsidiaire,

ACCORDER les plus larges délais à Monsieur [P] pour quitter les lieux.

En toute hypothèses

DIRE n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile.

ECARTER l’exécution provisoire sollicitée par ACM HABITAT.

STATUER ce que de droit sur les dépens. »

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant simplement à voir « dire et juger », « rappeler » ou « constater » ne constituent pas des demandes en justice visant à ce qu’il soit tranché sur un point litigieux mais des moyens, de sorte que le Tribunal n’y répondra pas dans le dispositif du présent jugement.

Sur la jonction

En application de l’article 367 du code de procédure civile, le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.

En l’espèce, il convient de prononcer la jonction entre les instances enrôlées sous les numéros de RG n°24/02474 et RG n°24/00848, actuellement pendantes, dans l’intérêt d’une bonne justice impliquant qu’elles soient instruites et jugées ensemble.

Sur le trouble de jouissance et les demandes de résiliation judiciaire du bail, d’expulsion et d’indemnité d’occupation

L’article 1728 du Code civil pose le principe que le locataire est tenu à deux obligations principales, à savoir premièrement, d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention, et deuxièmement, de payer le prix du bail aux termes convenus.

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

L’article 1729 du Code civil dispose que si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

En application de l’article 1224 du Code civil la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier aux débiteurs ou d’une décision de justice.

Lorsque la résiliation est demandée en justice, l’article 1228 du même code prévoit que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai aux débiteurs, ou allouer seulement des dommages-intérêts.

En l’espèce, ACM HABITAT invoque plusieurs troubles anormaux dans la jouissance de Monsieur [S] [P]. Il expose que ses voisins se plaignent de nuisances sonores et olfactives importantes, de dégradations conséquentes des parties communes, de son comportement agressif et de ses menaces envers le voisinage, de son état d’ébriété constant et des personnes qu’il accueille, elles-mêmes à l’origine de troubles accentuant le climat d’insécurité de l’immeuble.

De son côté, Monsieur [S] [P] conteste être à l’origine de ces nuisances. Il explique que ces troubles viennent du fait que l’immeubles est un point de trafic de stupéfiant et qu’il en est lui-même victime. Il affirme avoir subi des violences, cambriolages, squats et actes de dégradations.

Cependant, il ressort des pièces versées aux débats, et notamment des lettres, attestations du voisinages en dates des 25 mai 2022, 24 mai 2022, 10 janvier 2024, 20 novembre 2024, 24 janvier 2025 et du procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 13 février 2024 recueillant le témoignage de deux voisins, que Monsieur [S] [P] « met de la musique parfois à deux, trois heures du matin pendant au moins quinze minutes » à « fort volume » et que cela dure depuis son arrivée en 2014, qu’il met des « coups au sol » et traîne ses meubles « pendant des heures parfois des nuits », qu’il « met des coups de pieds dans la porte » pour pouvoir entrer dans le bâtiment, de sorte qu’elle « claque bruyamment », de jour comme de nuit, empêchant ainsi ses voisins de dormir et qu’il effectue des « tirs depuis sa fenêtre ».

Il ressort également des pièces versées aux débats, et notamment des lettres, attestations et du procès-verbal de constat de commissaires de justices susvisés, que Monsieur [S] [P] jette ses « poubelles dont déchets alimentaires par les fenêtres » attirants ainsi « les rats », qu’il ne se lave pas et fait « pipi (et) caca sur lui » ainsi que dans les parties communes, imprégnant « tout l’escalier » et son logement, obligeant ses voisins à fermer leurs fenêtres à causes des remontées d’odeur, à « se boucher les narines à chaque fois » dès qu’ils rentrent dans l’immeuble ainsi qu’à mettre « des journaux » dans les couloirs à causes « des urines ».

Il ressort également des pièces versées aux débats que les personnes qu’il accueille profèrent des menaces à l’égard des voisins, « défoncent la porte d’entrée » du bâtiment, « montent régulièrement » par le « balcon » et les « fenêtres » d’une résidente « cassant plantes, jardinières et installations » pour accéder au logement de Monsieur [S] [P] par son balcon, et que l’une d’elles, Monsieur [R] [C], possède un malinois « ayant mordu plusieurs personnes du voisinage ».

Par ailleurs il est justifié de sept devis et factures établis pour trois remplacements de porte palière successifs, nettoyage du logement, évacuation des encombrants, démolition et pose d’une nouvelle faïence. Ainsi, il est démontré que Monsieur [S] [P] n’entretient pas son logement qui est régulièrement dans un état de dégradation avancé nécessitant l’intervention de professionnels aux fins de remise en état.

En outre, s’il n’est pas contesté que Monsieur [S] [P] est lui-même victime des menaces de Monsieur [R] [C] et de son chien qu’il a volontairement hébergés pendant plusieurs mois chez lui, il n’en demeure pas moins que les locataires sont tenus pour responsables des désordres subis par les autres résidents dès lors que ces troubles proviennent des personnes qu’ils hébergent de manière durable.

Il découle de ce qui précède que Monsieur [S] [P] ne jouit pas de façon paisible du logement et créé à ses voisins des troubles excédants les inconvénients normaux de voisinage. Eu égard à la récurrence de ces troubles ainsi qu’à leur persévérance dans le temps, il convient de prononcer la résiliation du contrat d’habitation et d’ordonner l’expulsion de Monsieur [S] [P] et de celle de tout occupant de son chef à compter de celle-ci, si nécessaire avec l’assistance de la force publique.

Du fait de la résiliation du bail, il convient de fixer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi à compter de l’acquisition de la résiliation du bail et jusqu’au départ effectif de Monsieur [S] [P].

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

L’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution dispose que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Selon l’article L.412-4 du même code, la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, Monsieur [S] [P] demande à titre subsidiaire des délais pour quitter les lieux.

Néanmoins, il ne verse aucun élément aux débats pour justifier de sa modeste situation financière, de sorte que ses simples allégations sont insuffisantes. Par ailleurs, l’ancienneté des troubles et leur importance ne militent pas pour l’octroi d’un tel délai.

Dès lors, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de délais sollicités par le locataire.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépensAux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [S] [P] et l’APSH 34, qui n’est pas intervenue volontairement à la procédure en ayant eu connaissance de l’assignation, seront condamnés aux dépens de la procédure.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce il n’apparaît pas inéquitable de laisser à chacune des parties la charge de leurs frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce aucune circonstances ne justifie la suspension de l’exécution provisoire.

Il convient donc de rappeler que l’exécution provisoire est de droit et de dire n’y avoir lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

PRONONCE la jonction entre les affaires enrôlées sous les RG n°24/02474 et RG n°24/00848 et DIT qu’elles seront suivies sous le numéro unique RG n°24/00848 ;

PRONONCE la résiliation du bail d’habitation consenti à Monsieur [S] [P] par L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 8] MEDITERRANEE METROPOLE en date du 22 décembre 2014 et portant sur l’appartement situé [Adresse 3] et ce aux torts exclusifs de Monsieur [P];

CONDAMNE Monsieur [S] [P] à payer à l’Office public de l’Habitat de la Communauté d’Agglomération de [Localité 8] une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [S] [P] d’avoir libéré les lieux loués, deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, et il sera procédé, conformément à l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, au transport des meubles laissés dans les lieux, à ses frais, dans tel garde-meuble désigné par la personne expulsée ou à défaut par la bailleresse ;

REJETTE la demande de délais pour quitter les lieux de Monsieur [S] [P] ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le secrétariat-greffe du tribunal au préfet de l’Hérault en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que la présente décision sera notifiée au juge des tutelles ;

LAISSE à chacune des parties la charge de leurs frais irrépétibles ;

CONDAMNE Monsieur [S] [P] et l’Association Tutélaire de gestion APSH 34 aux entiers dépens de la procédure;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et DIT dire n’y avoir lieu de l’écarter ;

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus et signé par le Juge et le Greffier.

La Greffière La Juge