N°Minute:25/00293

N° RG 24/01296 – N° Portalis DBYB-W-B7I-PCJS

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 10]

JUGEMENT DU 20 Janvier 2025

DEMANDEUR:

E.P.I.C. -OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT HERAULT LOGEMENT, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Arnaud DUBOIS, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Madame [K] [X], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

Monsieur [U] [C], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL:

Président : Franck VERMEULEN, Magistrat à Titre Temporaire, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Clémence BOUTAUD

DEBATS:

Audience publique du : 18 Novembre 2024

Affaire mise en deliberé au 20 Janvier 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 20 Janvier 2025 par

Franck VERMEULEN, Président

assisté de Clémence BOUTAUD, greffier

Copie exécutoire délivrée à : M^e Arnaud DUBOIS

Copie certifiée delivrée à :

Le 20 Janvier 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par bail en date du 10 juillet 2013, prenant effet le 12 juillet suivant, l’Office Public de l’Habitat du Département de l’Hérault, donnait à bail à Mme [K] [X] et M. [U] [C], le logement n°10 du bâtiment 1 situé [Adresse 3] [Localité 7] pour un loyer mensuel initial de 322.54 euros outre 72,52 euros au titre des charges.

Un état des lieux d’entrée a été dressé contradictoirement le 12 juillet 2013, duquel il résulte que le logement est en bon état d’usage normal.

Par courrier du 25 mars 2015, Monsieur [C] a informé le bailleur de sa séparation de Mme [X] et de son déménagement, déclarant continuer d’assumer le paiement du loyer et sans demander sa désolidarisation.

Le 14 octobre 2021, Mme [X] et M. [C] ont donné congé à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT HERAULT LOGEMENT et ont procédé à la restitution des clés par courrier du 23 novembre 2021.

Au départ des locataires, le bailleur a été contraint de mandater un huissier de justice afin qu’il établisse un état des lieux de sortie le 10 décembre 2021.

Eu égard à l’état déplorable du logement, sa remise en état a nécessité l’intervention de plusieurs entreprises pour un montant total après régularisation au départ du locataire et remboursement du dépôt de garantie de 6776,12 euros outre un reliquat de loyers pour 974,08 euros.

Le bailleur a été contraint de mettre en demeure les requis d’avoir à rembourser ces sommes, sans effet.

Suivant exploit de commissaire de justice en date 12 juin 2024, signifié à personne pour Mme [X] et à domicile pour M. [C], l’office public de l’habitat Hérault logement sis [Adresse 5] à MONTPELLIER a fait assigner Mme [K] [X] et M. [U] [C] demeurant tous deux [Adresse 1] à ALBI devant le tribunal judiciaire de Montpellier le 18 novembre 2024 aux fins de :

Y venir les requis,

Vu la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et plus particulièrement son article 7 ;

Vu le décret n°87-712 du 26/08/1987 relatif aux réparations locatives ;

Vu le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixant les modalités d’établissement de l’état des lieux et de prise en compte de la vétusté des logements loués à usage de résidence principale,

Vu les articles 1730, 1731 et 1732 du Code civil

DIRE ET JUGER que le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, ainsi que celui des équipements mentionnés au contrat et des menues réparations locatives, mais également le coût de la remise en état du logement nécessitée par les dégradations commises par ses soins ou tout occupant de son chef ;

et ainsi ;

CONDAMNER solidairement Mme [K] [X] et M. [U] [C] à payer à l’Office Public de l’Habitat HERAULT LOGEMENT la somme de 6473,64 euros au titre des réparations locatives effectuées en raison des dégradations commises ;

LES CONDAMNER solidairement à payer à l’Office Public de l’Habitat HERAULT LOGEMENT la somme de 974,08 euros au titre du solde de loyers échus pour les mois d’août à décembre 2021.

LES CONDAMNER solidairement à payer à l’Office Public de l’Habitat HERAULT LOGEMENT la somme de 800,00 euros au titre de l’article 700 du C.P.C ;

LES CONDAMNER aux entiers dépens.

À l’audience du 18 novembre 2024 , L’office public de l’habitat HÉRAULT LOGEMENT, représenté par son conseil, a maintenu les termes de son exploit introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

A cette audience, M. [U] [C] et Mme [K] [X] n’ont pas comparu, ni n’ont été représentés.

La décision a été mise en délibéré au 20 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les frais de remise en état du logement :

L’article 7 b de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

L’article 7c de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

L’article 7d de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées.

L’article 1 du décret n°87-712 du 26 août 1987 dispose que sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif.

Ont notamment le caractère de réparations locatives les réparations énumérées en annexe au présent décret.

La liste de réparation ayant le caractère de réparations locatives à la charge du locataire prévue par l’annexe du décret n°87-712 du 26 août 1987 dispose que :

I. – Parties extérieures dont le locataire a l’usage exclusif.

a) Jardins privatifs :

Entretien courant, notamment des allées, pelouses, massifs, bassins et piscines ; taille, élagage, échenillage des arbres et arbustes ;

Remplacement des arbustes ; réparation et remplacement des installations mobiles d’arrosage.

b) Auvents, terrasses et marquises :

Enlèvement de la mousse et des autres végétaux.

c) Descentes d’eaux pluviales, chéneaux et gouttières :

Dégorgement des conduits.

II. – Ouvertures intérieures et extérieures.

a) Sections ouvrantes telles que portes et fenêtres :

Graissage des gonds, paumelles et charnières ;

Menues réparations des boutons et poignées de portes, des gonds, crémones et espagnolettes ; remplacement notamment de boulons, clavettes et targettes.

b) Vitrages :

Réfection des mastics ;

Remplacement des vitres détériorées.

c) Dispositifs d’occultation de la lumière tels que stores et jalousies :

Graissage ;

Remplacement notamment de cordes, poulies ou de quelques lames.

d) Serrures et verrous de sécurité :

Graissage ;

Remplacement de petites pièces ainsi que des clés égarées ou détériorées.

e) Grilles :

Nettoyage et graissage ;

Remplacement notamment de boulons, clavettes, targettes.

III. – Parties intérieures.

a) Plafonds, murs intérieurs et cloisons :

Maintien en état de propreté ;

Menus raccords de peintures et tapisseries ; remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique ; rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l’emplacement de ceux-ci.

b) Parquets, moquettes et autres revêtements de sol :

Encaustiquage et entretien courant de la vitrification ;

Remplacement de quelques lames de parquets et remise en état, pose de raccords de moquettes et autres revêtements de sol, notamment en cas de taches et de trous.

c) Placards et menuiseries telles que plinthes, baguettes et moulures :

Remplacement des tablettes et tasseaux de placard et réparation de leur dispositif de fermeture ; fixation de raccords et remplacement de pointes de menuiseries.

IV. – Installations de plomberie.

a) Canalisations d’eau :

Dégorgement :

Remplacement notamment de joints et de colliers.

b) Canalisations de gaz :

Entretien courant des robinets, siphons et ouvertures d’aération ;

Remplacement périodique des tuyaux souples de raccordement.

c) [Localité 9] septiques, puisards et fosses d’aisance :

Vidange.

d) Chauffage, production d’eau chaude et robinetterie :

Remplacement des bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage piézo-électrique, clapets et joints des appareils à gaz ;

Rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries ;

Remplacement des joints, clapets et presse-étoupes des robinets ;

Remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d’eau.

e) Eviers et appareils sanitaires :

Nettoyage des dépôts de calcaire, remplacement des tuyaux flexibles de douches.

V. – Equipements d’installations d’électricité.

Remplacement des interrupteurs, prises de courant, coupe-circuits et fusibles, des ampoules, tubes lumineux ; réparation ou remplacement des baguettes ou gaines de protection.

VI. – Autres équipements mentionnés au contrat de location.

a) Entretien courant et menues réparations des appareils tels que réfrigérateurs, machines à laver le linge et la vaisselle, sèche-linge, hottes aspirantes, adoucisseurs, capteurs solaires, pompes à chaleur, appareils de conditionnement d’air, antennes individuelles de radiodiffusion et de télévision, meubles scellés, cheminées, glaces et miroirs ;

b) Menues réparations nécessitées par la dépose des bourrelets ;

c) Graissage et remplacement des joints des vidoirs ;

d) Ramonage des conduits d’évacuation des fumées et des gaz et conduits de ventilation.

En l’espèce, il résulte de la comparaison effectuée entre l’état des lieux d’entrée du 12 juillet 2013 et l’état des lieux de sortie du 10 décembre 2021 établi par constat d’huissier que de nombreuses dégradations ont été commises par les requis, et notamment que :

les tapisseries des portes et placard muraux sont déchirées,

une porte de placard est manquante,

des poignées de porte sont manquantes,

la porte du salon est manquante,

d’autres présentent des impacts, des rayures, de l’adhésif,

Le revêtement des sols est sale, dans le salon il y a un trou dans le revêtement de la chape béton,

dans une chambre le revêtement est déchiré,

Les plinthes ont été enlevées ou sont tachées

Les revêtements des murs sont dégradés pour la plupart,

les tapisseries sont déchirées, arrachées et griffées, avec des trous de cheville non rebouchés,

les peintures sont rayées et sales,

dans les WC il y des traces de ruissèlement d’eau sur les murs,

Le plafond de la cuisine présente des traces,

Un Interrupteur est enfoncé, un autre est maintenu par de l’adhésif, d’autres sont tachés ou cassés, des prises sont arrachées, un câble électrique est sectionné, les radiateurs sont sales et tachés,

L’évier de la cuisine est en très mauvais états, les évacuations sont bouchées et remplies de gravats, les joints sont couverts de moisissure, le meuble sur lequel il est posé est en mauvais état, sans porte.

Les grilles VMC sont déposées, la VMC est bouchée,

La salle de bain est sale, le flexible de douche défectueux, la faïence de la baignoire est en très mauvais état, les WC sont très sales,

La cave n’a pas été entièrement vidée et n’a pas été nettoyée,

La boîte aux lettres est fracturée, la serrure est défectueuse.

Le logement était tellement dégradé au départ de Madame [X] et Monsieur [C], que les frais de remise en état du logement pris à la charge du bailleur s’élèvent à la somme de 6473,64 euros décomposée comme suit :

6796,12 euros correspondant aux frais de réparations locatives, déductions faites des régularisations au départ du locataire, et du dépôt de garantie.

Ces frais sont justifiés par l’Office Public de l’habitat Hérault Logement, qui fournit les factures correspondantes :

➤ Facture de la société VALNETTE comprenant un forfait de nettoyage du logement el d’enlèvement des encombrants,

➤ Facture de la SARL VEZIN correspondant à la peinture et pose de papiers peint de murs et plafonds du logement, au remplacement du revêtement de sol des plinthes, la peinture des portes

➤ Facture de la SARL GB CONCEPT correspondant au remplacement des interrupteurs et prises.

➤ Facture de la société Le Marcory Construction correspondant au remplacement d’une porte, à la réparation d’une autre, aux remplacements des rives bloc et poignée de porte et d’un meuble d’évier.

A la lecture du procès-verbal et du constat établi par l’huissier, ces factures semblent justifiées et visent à réparer des dégradations et dommages établis dans cet acte.

Il sera néanmoins retiré de ces travaux l’ensemble des réparations concernant les sols qui apparaissent tous comme vétustes dans l’état des lieux d’entrée.

Il est constant qu’il appartient au locataire de prouver qu’il se trouve dans un cas d’exonération de réparations locatives. Celui-ci doit ainsi démontrer que les désordres ont eu lieu par vétusté, par cas de force majeure, par la faute de la bailleresse ou par le fait d’un tiers qu’il n’avait pas introduit dans le logement

Dans leur courrier du 14 octobre 2021, les locataires informent leur bailleur qu’ils désirent donner congés de leur logement et qu’ils souhaitent effectuer l’état des lieux sortant le 5 novembre 2021 à 14h00.

Or dans son assignation la requérante ne précise pas pourquoi cet état des lieux contradictoire n’a pas eu lieu comme souhaité par les défendeurs et que ce n’est que le 10 décembre 2021 que la requérante a fait réaliser un état des lieux par un Commissaire de justice.

Néanmoins par courrier du 23 novembre 2021 les locataires ont envoyé l’ensemble des clés du logement à la requérante prétextant ne pas pouvoir se déplacer sur [Localité 8] depuis leur résidence d'[Localité 6].

Le montant total des travaux pris à la charge du bailleur est de 6796,12 euros d’après les écrits du requérant et attesté par les factures jointes aux débats.

Il faut retrancher à cette somme le montant des travaux lié à la réfection des sols déclarés vétustes dans l’état des lieux initial qui s’élève à la somme de 3227,40 ainsi que le dépôt de garantie pour un montant de 322,54 euros, soit la somme résiduelle de 3246,18 euros.

Il convient donc de condamner solidairement M. [C] et Mme [X] à payer à l’office public de l’habitat Hérault logement la somme de 3246,18 euros.

Sur la dette locative :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, par courrier en RAR le requérant a mis en demeure le 15 décembre 2022 les consorts [X] et [C] d’avoir à payer la somme de 7447,72 euros au titre des loyers impayés pour la somme de 974,08 euros correspondant aux mois d’août 2021, septembre 2021, octobre 2021, novembre 2021 et décembre 2021 et 6473,64 euros au titre des travaux réalisés dans le logement suite à leur congé en date du 14 octobre 2021.

Ce courrier est resté sans réponse des défendeurs.

Aucun élément ne permet de contester le décompte produit.

En conséquence il convient de condamner M. [U] [C] et Mme [K] [X] à payer à l’office public de l’habitat Hérault logement la somme de 974,08 euros au titre des loyers impayés.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mettre la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, M. [U] [C] et Mme [K] [X], partie qui succombe, seront solidairement condamnés aux dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Condamné aux dépens, M. [U] [C] et Mme [K] [X] devront verser une somme qu’il est équitable de fixer à 300,00 euros à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT HERAULT LOGEMENT sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement Mme [K] [X] et M. [U] [C] à payer à l’Office Public de l’Habitat HERAULT LOGEMENT la somme de 3246,18 euros au titre des réparations locatives effectuées en raison des dégradations commises ;

CONDAMNE solidairement Mme [K] [X] et M. [U] [C] à payer à l’Office Public de l’Habitat HERAULT LOGEMENT la somme de 974,08 euros au titre du solde de loyers échus pour les mois d’août à décembre 2021 ;

CONDAMNE solidairement Mme [K] [X] et M. [U] [C] à payer à l’Office Public de l’Habitat HERAULT LOGEMENT la somme de 300,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Mme [K] [X] et M. [U] [C] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La greffière, Le juge,