TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître BERNARDINI

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître ORLANDI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/00810 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3ZSP

N° MINUTE :

4 JCP

JUGEMENT

rendu le vendredi 08 novembre 2024

DEMANDEURS

Madame [C] [N] épouse [A],

Monsieur [Z] [D] [A],

Monsieur [X] [A],

demeurant [Adresse 1] – [Localité 3]

représentés par Maître ORLANDI, avocat au barreau de Paris, vestiaire #B066

DÉFENDERESSE

Etablissement [Localité 4]-HABITAT,

dont le siège social est sis [Adresse 2] – [Localité 4]

représenté par Maître BERNARDINI, avocat au barreau de paris, vestiaire #E0399

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 29 août 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 08 novembre 2024 par Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier

EXPOSE DES FAITS, PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par acte sous seing privé en date du 1er février 2021, l’établissement public industriel et commercial [Localité 4] HABITAT OPH (ci-après « [Localité 4] HABITAT OPH ») a donné bail à Madame [C] [N] épouse [A] et à Monsieur [Z] [D] [A] un appartement à usage d’habitation situé au 5e étage de l’immeuble sis [Adresse 1] dans le [Localité 3].

Se plaignant de désordres affectant le logement, les consorts [A] ont fait réaliser, dans le cadre de leur protection juridique, une expertise amiable contradictoire, dont le rapport a été rendu le 24 août 2021.

Par acte en date du 1er février 2022, les consorts [A] ont fait assigner en référé [Localité 4] HABITAT OPH devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS. Par ordonnance en date du 8 juin 2022, le juge des référés a désigné Monsieur [V] [S] en qualité d’expert, lequel a établi son rapport le 28 juillet 2023 au contradictoire des consorts [A] et de [Localité 4] HABITAT OPH.

Par acte en date du 27 octobre 2023, Madame [C] [N] épouse [A], Monsieur [Z] [D] [A] et Monsieur [X] [A] ont fait assigner [Localité 4] HABITAT devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS aux fins d’indemnisation.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 29 août 2024.

A l’audience, Madame [C] [A], Monsieur [Z] [D] [A] et Monsieur [X] [A], représenté par ses parents, les époux [A], par la voix de leur conseil, reprennent les demandes contenues dans leurs dernières conclusions, pour demander au juge des contentieux de la protection de :

Juger les demandes de Madame [C] [A], Monsieur [Z] [D] [A] et Monsieur [X] [A] bien fondées ;Juger que Madame [C] [A], Monsieur [Z] [D] [A] et Monsieur [X] [A] ont été contraints de faire appel à des prestataires afin de procéder au nettoyage du logement ;Juger que Madame [C] [A], Monsieur [Z] [D] [A] et Monsieur [X] [A] n’ont eu jouissance effective du logement et de sa cave qu’à compter du mois de mars 2021 ;Juger de l’existence d’un état de dégradation important du parquet et des plinthes du logement ;Juger de l’existence d’un manque d’étanchéité et d’une défaillance dans la conception et l’entretien du logement ;Juger de l’existence d’insectes et de rongeurs dans le logement ;Juger que les conditions de vie de Madame [C] [A] et Monsieur [Z] [D] [A] constituent un risque pour leur santé ;Condamner [Localité 4] HABITAT OPH à la désinsectisation et la dératisation du logement et ce sous astreinte d’une somme de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente décision ;Condamner [Localité 4] HABITAT OPH à la réalisation de travaux d’obstruction de l’ensemble des conduits par lesquels les rongeurs s’immiscent dans le logement et ce sous astreinte d’une somme de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente décision ;Condamner [Localité 4] HABITAT OPH à la réalisation de travaux dans la chambre à usage de salle de jeux permettant de mettre un terme au pont thermique causé par une descente d’eaux pluviales du logement et ce sous astreinte d’une somme de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente décision ;Condamner [Localité 4] HABITAT OPH à la dépose du parquet et au nettoyage de la poussière et des déjections de rongeurs et ce sous astreinte d’une somme de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente décision ;Condamner [Localité 4] HABITAT OPH à la pose d’un nouveau parquet dans le logement et ce sous astreinte d’une somme de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente décision ;Condamner [Localité 4] HABITAT OPH au remplacement des plinthes abimées du logement et ce sous astreinte d’une somme de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente décision ;Condamner [Localité 4] HABITAT OPH à procéder au relogement des demandeurs dans un logement similaire et ce dans l’attente de l’exécution des obligations lui incombant sous astreinte d’une somme de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente décision ;Condamner [Localité 4] HABITAT OPH à leur payer la somme de 1.117,54 euros en réparation de leur préjudice résultant de la privation de leur logement pour le mois de février 2021 ;Condamner [Localité 4] HABITAT OPH à leur payer la somme de 16.763,10 euros, à parfaire, à titre de réparation de leur préjudice résultant du trouble de jouissance subi pour la période de mars à septembre 2023 ;Condamner [Localité 4] HABITAT OPH à payer à Monsieur [Z] [D] [A] la somme de 5.000 euros en réparation de son préjudice physique ;Condamner [Localité 4] HABITAT OPH à payer à Monsieur [X] [A] la somme de 5.000 euros en réparation de son préjudice physique ;Condamner [Localité 4] HABITAT OPH à payer aux demandeurs la somme de 2.500 euros en réparation de leur préjudice moral ;Condamner [Localité 4] HABITAT OPH au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner [Localité 4] HABITAT OPH aux entiers dépens, dont les frais d’expertise.

Au soutien de leurs demandes de réalisation de travaux, les requérants font valoir, au visa des articles 6 de la loi du 6 juillet 1989, 1719 et 1720 du code civil, que [Localité 4] HABITAT OPH a violé ses obligations d’entretien, de réparation et de délivrance d’un logement décent. En ce qui concerne la période antérieure à la saisine du juge des référés, les demandeurs font état de jours entre les plinthes et le parquet du logement, ainsi qu’entre les lames du parquet, créant un risque de blessures et les contraignant à respirer les poussières et déjections de souris présentes sous le plancher. Ils mentionnent également l’existence d’un boîtier de prise électrique défectueux. Par ailleurs, les demandeurs rapportent la présence de nuisibles dans l’appartement, en l’occurrence d’insectes et de souris. Enfin, ils reprochent au défendeur une défaillance du système de chauffage.

S’agissant de la période postérieure à l’introduction d’une instance de référé, les demandeurs soutiennent que [Localité 4] HABITAT OPH a procédé uniquement à une réparation partielle des désordres, de sorte que les difficultés relatives à la présence de nuisibles et au plancher du logement ont perduré. Ils expliquent notamment que le fait que le parquet soit ajouré favorise la prolifération de souris et mentionnent également la présence de punaises de lit. En outre, les demandeurs soutiennent que l’absence de réparation d’une descente extérieure d’eaux pluviales par le défendeur aboutit à une persistance de l’humidité dans la chambre à usage de salle de jeux, créant un préjudice de jouissance. Enfin, les demandeurs font valoir qu’ils ont toujours été disponibles pour permettre la réalisation des travaux nécessaires, produisant des échanges de courriels avec [Localité 4] HABITAT OPH.

Par ailleurs, s’agissant de leur demande d’indemnisation au titre du mois de février 2021, les demandeurs font valoir, au visa de l’article 1719 du code civil, qu’ils n’ont pu avoir une jouissance effective des lieux en raison du fait que les clefs de la cave leur ont été remises le 15 février 2021, et qu’ils ont dû faire appel à un prestataire pour en assurer le nettoyage.

En ce qui concerne leur demande d’indemnisation pour trouble de jouissance, se fondant sur les dispositions des articles 1231-1 et 1241 du code civil, les requérants soutiennent que les manquements de [Localité 4] HABITAT OPH à son obligation de délivrance d’un logement décent et son obligation d’entretien et de réparation ont engendré un préjudice de jouissance dont ils estiment la réparation à un montant correspondant à 50% du prix des loyers acquittés entre les mois de mars et septembre 2023.

Concernant leurs demandes d’octroi de dommages et intérêts pour préjudice physique subi par Monsieur [Z] [A] et Monsieur [X] [A] du fait de la situation, les requérants produisent deux certificats médicaux. Ils sollicitent enfin la réparation d’un préjudice moral pour l’ensemble des demandeurs.

A l’audience, par la voix de son conseil, [Localité 4] HABITAT OPH demande au juge des contentieux de la protection, à titre principal, le rejet de l’ensemble des demandes formées par les requérants. A titre subsidiaire, [Localité 4] HABITAT OPH sollicite que les demandes d’indemnisation des requérants soient ramenées à de plus justes proportions. En tout état de cause, [Localité 4] HABITAT OPH sollicite la condamnation in solidum des demandeurs au paiement d’une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, dont les frais d’expertise.

Pour s’opposer aux demandes formulées par les requérants, [Localité 4] HABITAT OPH fait tout d’abord valoir qu’une rénovation complète de l’appartement était intervenue au mois de janvier 2021, avant sa mise en location. Par ailleurs, [Localité 4] HABITAT OPH explique avoir réalisé l’ensemble des travaux préconisés par l’expert judiciaire désigné par le juge des référés. Enfin, [Localité 4] HABITAT OPH soutient, en se fondant sur le rapport d’expertise judiciaire, que le logement est décent, de sorte qu’aucun manquement à ses obligations ne saurait être retenu.

En particulier, [Localité 4] HABITAT OPH produit des factures de travaux de dératisations des surfaces des cloisons et des planchers, et explique que le retard pris dans la réalisation de certains travaux par l’absence d’accord des demandeurs quant à l’accès à leur logement.

S’agissant de la demande de désinsectisation du logement en raison de la présence de punaises dans le logement, [Localité 4] HABITAT OPH indique avoir procédé à quatre interventions, entre mai et décembre 2023, précisant qu’à la suite de la dernière intervention le problème avait été éradiqué, ainsi qu’il résulte du bon d’intervention. Par ailleurs, [Localité 4] HABITAT OPH souligne, en se fondant sur le rapport d’expertise judiciaire du 28 juillet 2023, que la présence de punaises dans le logement est intervenue au cours du bail, de sorte qu’elle est imputable aux locataires.

A propos du préjudice de jouissance effective du logement en raison d’une remise tardive des clefs de la cave, [Localité 4] HABITAT OPH explique que les demandeurs ont emménagé dans le logement le 19 février 2021, par convenance, alors que la cave a été mise à leur disposition le 15 février 2021.

En ce qui concerne la demande de réparation d’un préjudice de jouissance, [Localité 4] HABITAT OPH se réfère au rapport d’expertise judiciaire pour soutenir le caractère relatif du désordre lié à la présence de nuisibles et l’imputabilité de celle-ci au comportement des locataires, et notamment à la présence de nourriture.

S’agissant des demandes de dommages et intérêts au titre de préjudices physique et moral, [Localité 4] HABITAT OPH soutient que les demandeurs ne justifient pas de l’existence de ces préjudices, de l’évaluation de leur quantum, ni du lien de causalité avec la situation du logement, dénoncés par ces derniers.

A l’issue des débats, les parties ont été avisées de la mise en délibéré de l’affaire au 8 novembre 2024.

MOTIVATION DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes des parties visant à « donner acte », « constater », « dire et juger » ne constituent pas des prétentions saisissant le juge au sens des articles 4 et 30 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront donc pas lieu à mention au dispositif.

Décision du 08 novembre 2024

PCP JCP fond – N° RG 24/00810 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3ZSP

Sur les demandes de réalisation de travaux et d’indemnisation

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupation ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

L’article 1720 du même code ajoute que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.

Par ailleurs, conformément aux dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’État pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques. Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l’action en exécution des travaux avec demande d’indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d’usage ou le préjudice d’agrément. La charge de la preuve du défaut de délivrance incombe au preneur.

Sur les demandes de réalisation de travaux

Sur la demande de désinsectisation et dératisation du logement

En l’espèce, il résulte des pièces produites aux débats que la présence de souris a été constatée aussi bien dans le cadre de l’expertise amiable en date du 24 août 2021 que dans celui de l’expertise judiciaire en date du 28 juillet 2023. Par ailleurs, les demandeurs produisent des attestations d’autres locataires de la copropriété faisant état de la présence de souris au sein de l’immeuble et dans leurs logements.

Dans son rapport d’expertise amiable en date du 24 août 2021, Monsieur [P] [H] a constaté la présence de déjections de souris, tout en indiquant que l’origine n’a pu en être déterminée.

Par ailleurs, il ressort du rapport en date du 28 juillet 2023 que l’expert judiciaire a également constaté, lors de la première réunion d’expertise, qui a eu lieu le 5 octobre 2022, la présence d’excréments de souris à plusieurs endroits, ainsi que le cadavre d’une souris dans un piège, concluant à l’existence d’une nuisance réelle, sans pour autant observer de prolifération.

En revanche, lors de la seconde réunion d’expertise, qui s’est tenue le 13 avril 2023, aucune manifestation de présence de souris n’a été constatée. A cet égard, il est noté dans le rapport du 28 juillet 2023 que seule la responsabilité des consorts [A] peut être reconnue dans le cadre de la prolifération des souris souvent due à la présence de nourriture.

[Localité 4] HABITAT OPH justifie de plusieurs interventions aux fins de dératisation dans le logement : le 6 mai 2021, puis le 11 octobre 2022, à la suite de la première réunion d’expertise, et enfin les 24, 25 et 26 mai 2023. Par ailleurs, en réponse à un Dire hors délai du conseil des demandeurs, inclus dans le rapport d’expertise du 28 juillet 2023, l’expert judiciaire souligne que le fait que les consorts [A] aient conservé la nourriture dans des récipients hermétiques, conformément à ses préconisations, a pu participer à l’éradication de la présence de souris.

Ainsi, les demandeurs ne rapportent pas la preuve de la persistance de la présence de souris dans le logement à ce jour, étant précisé que les attestations d’autres locataires de la copropriété faisant état de la présence de souris au sein de l’immeuble et dans leurs logements datent du mois d’avril 2021.

S’agissant de la présence d’insectes dans le logement, dans son rapport d’expertise amiable en date du 24 août 2021, Monsieur [P] [H] rapporte que les locataires ont découvert la présence d’insectes et constate qu’ils en ont conservé un échantillon. Toutefois, aucune précision quant à l’espèce d’insecte concernée ne figure et aucun élément ne vient corroborer ce point.

En ce qui concerne la présence de punaises de lit, il résulte des débats que leur apparition est postérieure à l’entrée dans les lieux des locataires. A cet égard, il convient de relever que, dans le rapport d’expertise judiciaire, Monsieur [V] [S] indique ne pas avoir constaté la présence de punaises de lit lors de son second accédit, qui a eu lieu le 13 avril 2023.

Par ailleurs, [Localité 4] HABITAT OPH justifie de quatre interventions pour procéder à une désinsectisation, réalisées avec diligence à la suite du signalement fait par les locataires, ainsi qu’en attestent les bons de commande en date des 24 mai 2023, 4 juillet 2023, 2 novembre 2023 et 6 décembre 2023. Le rapport de la dernière intervention conclut à l’absence de punaises de lit dans le logement.

En conséquence, les demandeurs seront déboutés de leur demande de condamnation de [Localité 4] HABITAT OPH à la réalisation de travaux de désinsectisation et dératisation du logement.

Sur la demande de réalisation de travaux d’obstruction des conduits du

logement

En l’espèce, il ressort des éléments qui précèdent que les demandeurs ne rapportent pas la preuve de la présence de nuisibles à ce jour. Par ailleurs, il ne résulte ni du rapport d’expertise amiable en date du 24 août 2021, ni du rapport d’expertise judiciaire en date du 28 juillet 2023 que la réalisation de travaux d’obstruction des conduits du logement serait de nature à éradiquer la présence de nuisibles, si celle-ci était avérée.

En conséquence, les demandeurs seront déboutés de leur demande de condamnation de [Localité 4] HABITAT OPH à la réalisation de travaux d’obstruction des conduits du logement.

Sur la demande de réalisation de travaux dans la chambre à usage de jeux

En l’espèce, il convient de relever que le rapport d’expertise en date du 24 août 2021, réalisé par Monsieur [P] [H], conclut à l’absence de présence d’humidité dans les chambres du logement.

Dans le même sens, dans son rapport d’expertise judiciaire en date du 28 juillet 2023, si Monsieur [V] [S] relève la présence de légères moisissures provenant d’un pont thermique et d’une percolation d’humidité due à la présence d’une descente d’eaux pluviales semi-encastrée dans le mur et légèrement fuyarde, il conclut au fait qu’il ne s’agit pas d’insalubrité et que la pièce est utilisable. A cet égard, aucune réparation n’est préconisée par le rapport d’expertise.

Ainsi, les requérants ne rapportent pas la preuve de l’existence d’un désordre affectant la chambre à usage de jeux de nature à justifier la réalisation de travaux dans cette pièce.

En conséquence, les demandeurs seront déboutés de leur demande de condamnation de [Localité 4] HABITAT OPH à la réalisation de travaux dans la chambre à usage de jeux.

Sur la demande de dépose du parquet de l’appartement et de nettoyage de la poussière et des déjections de rongeurs accumulées dessous

En l’espèce, il ressort des éléments qui précèdent que les demandeurs ne rapportent pas la preuve de la présence de nuisibles à ce jour. Par ailleurs, dans la rubrique « travaux et préjudices » de son rapport d’expertise judiciaire en date du 28 juillet 2023, Monsieur [V] [S] indique concernant l’item « parquet » : « néant ». Ainsi, les demandeurs ne justifient pas de la nécessité de procéder à la dépose du parquet de l’appartement et au nettoyage de la poussière et des déjections de rongeurs accumulées dessous.

Par ailleurs, il convient de relever que le rapport d’expertise amiable en date du 24 août 2021 indique que la présence de déjections de souris est constatée en quelques points, mais que ceci n’appelle pas un nouveau ponçage ou vitrification du parquet.

En conséquence, les demandeurs seront déboutés de leur demande de condamnation de [Localité 4] HABITAT OPH à la dépose du parquet de l’appartement et au nettoyage de la poussière et des déjections de rongeurs accumulées dessous.

Sur la demande de remplacement du parquet de l’appartement

En l’espèce, les rapports d’expertise produits ne préconisent pas le remplacement du parquet de l’appartement. S’agissant du rapport d’expertise amiable du 24 août 2021, il est noté que le parquet n’est probablement plus solidaire des lambourdes sur une zone d’un mètre carré environ à l’entrée du séjour. Pour autant, il est conclu que ce point ne présente pas d’impropriété d’utilisation au jour de l’expertise. Dans le même sens, dans son rapport d’expertise judiciaire en date du 28 juillet 2023, Monsieur [V] [S] relève que le parquet présente une légère souplesse au niveau de la porte d’accès au séjour, sans que cela ne présente une impropriété d’utilisation.

Ainsi, les requérants ne rapportent pas la preuve d’un désordre au niveau du parquet du logement justifiant son remplacement.

En conséquence, les demandeurs seront déboutés de leur demande de condamnation de [Localité 4] HABITAT OPH à la réalisation de travaux de remplacement du parquet du logement.

Sur la demande de remplacement des plinthes de l’appartement

En l’espèce, il ressort des éléments qui précèdent que les demandeurs ne rapportent pas la preuve de la présence de nuisibles à ce jour. Par ailleurs, [Localité 4] HABITAT OPH justifie de la réalisation de travaux ayant conduit à la dépose des plinthes afin de permettre un traitement de dératisation, l’application d’une laine d’acier anti-intrusion spéciale rongeurs et la pose de nouvelles plinthes, ainsi qu’en atteste le devis de la société SAPIAN en date du 11 octobre 2022. En outre, le remplacement des plinthes de l’appartement n’apparaît pas parmi les travaux préconisés aux termes du rapport d’expertise judiciaire en date du 28 juillet 2023.

Ainsi, les requérants ne rapportent pas la preuve d’un désordre justifiant le remplacement des plinthes de l’appartement.

En conséquence, les demandeurs seront déboutés de leur demande de condamnation de [Localité 4] HABITAT OPH à la réalisation de travaux de remplacement des plinthes du logement.

Sur la demande de relogement

En l’espèce, compte tenu du rejet des demandes de condamnation de [Localité 4] HABITAT OPH à la réalisation de travaux, la demande de relogement des requérants est sans objet.

En conséquence, les demandeurs seront déboutés de leur demande de condamnation de [Localité 4] HABITAT OPH à procéder à leur relogement dans l’attente de l’exécution des obligations lui incombant.

Sur les demandes d’indemnisation pour trouble de jouissance

En l’espèce, il y a lieu de rappeler que le rapport d’expertise judiciaire en date du 28 juillet 2023 conclut au fait que l’appartement est un logement décent et salubre, en bon état d’usage et de réparation ainsi qu’en état de servir à sa destination d’habitation au sens notamment de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et de son décret du 30 janvier 2022.

Pour autant, il ressort des éléments versés aux débats que la présence de souris dans le logement durant plusieurs mois est établie, ce qui caractérise un manquement du bailleur à son obligation de délivrer un logement décent.

Enfin, il convient de souligner que la délivrance d’un logement ne satisfaisant pas aux critères du logement décent ne doit pas avoir pour conséquence un défaut d’exigibilité de la totalité du loyer contractuel dès lors que la non conformité constatée ne caractérise pas un état d’inhabitabilité totale des locaux qui correspondrait à une absence de délivrance des biens mais une délivrance partielle desdits locaux en présence d’un important trouble de jouissance.

Sur l’indemnisation du mois de février 2021

Il n’est pas contesté que la clef d’accès à la cave attachée au logement a été mise à la disposition des locataires le 15 février 2021, alors que le bail a pris effet au 2 février 2021. Le fait que les locataires aient choisi de déménager le 19 février 2021, ainsi qu’il ressort d’un courriel en date du 12 février 2021, est indifférent à cet égard.

En revanche, les demandeurs ne rapportent pas la preuve de l’encombrement de la cave au 15 février 2021. S’il est constant que la preuve d’une non-conformité des prestations fournies est libre et peut être rapportée par tous moyens et que les photographies ne sont pas par nature dépourvues de force probante, il convient de relever que la copie de la photographie produite par les demandeurs n’est pas datée et ne contient aucun élément permettant d’identifier le lieu dans lequel elle a été prise.

Ainsi, les demandeurs ne rapportent pas la preuve d’une impossibilité de jouissance de la cave après le 15 février 2021.

Enfin, il y a lieu de relever que la mise à disposition tardive des clefs d’accès à la cave du logement ne saurait justifier une indemnisation à hauteur de l’intégralité du loyer pour le mois de février 2021, dès lors que les demandeurs ne font valoir aucun autre moyen au soutien de leur demande à ce titre. Pour la période allant du 2 au 14 février 2021, l’octroi d’une somme de 139,69 euros, correspondant au quart du montant du loyer au prorata, apparaît ainsi proportionné.

En conséquence, [Localité 4] HABITAT OPH sera condamné à payer à Madame [C] [N], épouse [A] et à Monsieur [Z] [D] [A] la somme de 139,69 euros en réparation du préjudice de jouissance pour le mois de février 2021.

Sur le trouble de jouissance entre mars et septembre 2023

A titre liminaire, il y a lieu de constater qu’aux termes de leurs prétentions, les demandeurs réclament une indemnisation pour trouble de jouissance « pour les mois de mars à septembre 2023 ». S’il peut se déduire des moyens présentés par les requérants que ceux-ci entendent demander une indemnisation pour trouble de jouissance pour la période comprise entre mars 2021 et septembre 2023, le tribunal est tenu de statuer sur la prétention telle que formulée au dispositif de ses dernières conclusions, dès lors qu’il ne peut statuer ultra petita.

S’agissant de la période allant de mars à septembre 2023, il convient de rappeler que le rapport d’expertise judiciaire en date du 28 juillet 2023 a conclu au fait que l’appartement est un logement décent et salubre, en bon état d’usage et de réparation ainsi qu’en état de servir à sa destination d’habitation. Les demandeurs ne justifient pas d’éléments de nature à démontrer des manquements de [Localité 4] HABITAT OPH à ses obligations en tant que bailleur, constitutifs d’un trouble de jouissance entre la date de remise du rapport et le mois de septembre 2023.

En ce qui concerne la période allant de mars à juillet 2023, le seul désordre constaté dans le cadre de l’expertise judiciaire réalisée conformément à l’ordonnance du 8 juin 2022 du juge des référés tient à la présence de souris. A cet égard, il y a lieu de rappeler, d’une part, que la présence d’excréments de souris a été relevée lors de la première réunion d’expertise le 5 octobre 2022, et d’autre part, que lors de la seconde réunion d’expertise, qui a eu lieu le 13 avril 2023, l’expert judiciaire a constaté l’absence de toute manifestation de souris. Par ailleurs, [Localité 4] HABITAT OPH justifie de la réalisation d’intervention de dératisation à la suite de la première réunion d’expertise, le 11 octobre 2022. Ainsi, les demandeurs ne rapportent pas la preuve de la persistance de la présence de souris entre le 11 octobre 2022 et le 13 avril 2023, et donc a fortiori entre mars 2023 et le 13 avril 2023.

Par ailleurs, concernant la présence de punaises de lit dans le logement, il y a lieu de rappeler que, dans son rapport d’expertise judiciaire en date du 28 juillet 2023, Monsieur [V] [S] indique ne pas avoir constaté la présence de punaises de lit lors de son second accédit, qui a eu lieu le 13 avril 2023. Les demandeurs ne font par ailleurs pas état de la présence de punaises de lit dans leurs échanges antérieurs avec [Localité 4] HABITAT OPH. Enfin, [Localité 4] HABITAT OPH justifie avoir procédé avec diligence aux interventions de désinsectisation nécessaires, de sorte qu’il ne saurait être conclu à l’existence d’un trouble de jouissance réparable en raison de manquements du bailleur.

En outre, s’agissant du désordre relatif au blocage de certains radiateurs du logement, [Localité 4] HABITAT OPH justifie d’une remise en service le 16 novembre 2022 – le rapport d’expertise judiciaire confirmant ce point.

Ainsi, pour la période allant de mars à septembre 2023, les demandeurs ne rapportent pas la preuve de l’existence de désordres de nature à créer un trouble de jouissance indemnisable.

En conséquence, Madame [C] [N], épouse [A], Monsieur [Z] [D] [A] et Monsieur [X] [A] seront déboutés de leur demande de condamnation de [Localité 4] HABITAT OPH au titre de la réparation d’un préjudice de jouissance pour les mois de mars à septembre 2023.

Sur les demandes de dommages et intérêts

En vertu de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté peut, outre la résolution du contrat et la réparation des conséquences de l’inexécution, toujours demander des dommages et intérêts.

Enfin, il y a lieu de rappeler qu’en application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Sur le préjudice physique

En l’espèce, les certificats médicaux produits par les requérants au soutien de leur demande de dommages et intérêts pour préjudice physique ne précisent pas la teneur de ce préjudice, ni son lien avec les manquements reprochés à [Localité 4] HABITAT OPH à ses obligations de délivrance d’un logement décent, de réparation et d’entretien. S’agissant de Monsieur [D] [A], le certificat médical réalisé par le docteur [K] [U], en date du 1er avril 2021, indique uniquement que l’état de santé de celui-ci nécessite qu’il vive dans un environnement sain. De même, s’agissant de Monsieur [X] [A], le certificat médical réalisé par la docteur [E] [B] précise que l’enfant est polyallergique, que son état de santé est fragile et qu’il nécessite de vivre dans un logement salubre, étant ajouté par la pédiatre la mention : « Je soutiens la demande des parents pour un changement d’appartement, pour un logement neuf dans la mesure du possible ». S’il peut se déduire de ces certificats que les deux demandeurs présentent des problèmes de santé, aucun élément n’atteste que ces derniers se soient développés ou aggravés à la suite de leur emménagement dans le logement et qu’ils y soient liés.

Ainsi, les demandeurs ne rapportent pas la preuve de l’existence d’un préjudice physique subi par Messieurs [D] et [X] [A].

En conséquence, les requérants seront déboutés de leur demande de condamnation de [Localité 4] HABITAT OPH au paiement de dommages et intérêts au titre du préjudice physique.

Sur le préjudice moral

En l’espèce, les demandeurs ne rapportent aucun élément de preuve, ni ne développent de moyens, de nature à justifier leur demande de dommages et intérêts en réparation d’un préjudice moral subi par eux.

En conséquence, les requérants seront déboutés de leur demande de condamnation de [Localité 4] HABITAT OPH au paiement de dommages et intérêts au titre du préjudice moral.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, [Localité 4] HABITAT OPH, qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens de l’instance, dont les frais d’expertise.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, [Localité 4] HABITAT OPH, condamné aux dépens, devra payer, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, une somme qu’il est équitable de fixer à 1.000 euros et sera débouté de sa demande de ce chef.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable à l’espèce, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de l’absence de motif dérogatoire, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

PAR CE MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE [Localité 4] HABITAT OPH à payer à Madame [C] [N], épouse [A], et à Monsieur [Z] [D] [A] la somme de 139,69 euros (cent trente-neuf euros et soixante-neuf centimes) à titre d’indemnisation pour le trouble de jouissance pour le mois de février 2021 ;

DEBOUTE Madame [C] [N] épouse [A], Monsieur [Z] [D] [A] et Monsieur [X] [A], représenté par ses parents, les époux [A], de leurs demandes de condamnation de [Localité 4] HABITAT OPH à la réalisation des travaux suivants dans le logement situé au 5e étage de l’immeuble sis [Adresse 1] [Localité 3] :

désinsectisation et dératisation du logement ;

obstruction des conduits du logement ;

travaux dans la chambre à usage de jeux du logement permettant de mettre un terme au pont thermique causé par une descente d’eaux pluviales fuyarde ;

travaux aux fins de dépose du parquet du logement et de nettoyage de la poussière et des déjections de rongeurs accumulées dessous ;

travaux de remplacement du parquet du logement ;

travaux de remplacement des plinthes du logement ;

DEBOUTE Madame [C] [N] épouse [A], Monsieur [Z] [D] [A] et Monsieur [X] [A], représenté par ses parents, les époux [A], de leur demande de condamnation de [Localité 4] HABITAT OPH à procéder à leur relogement dans l’attente de l’exécution des obligations lui incombant ;

DEBOUTE Madame [C] [N] épouse [A], Monsieur [Z] [D] [A] et Monsieur [X] [A], représenté par ses parents, les époux [A], de leur demande de condamnation de [Localité 4] HABITAT OPH au titre du trouble de jouissance pour les mois de mars à septembre 2023, au paiement de dommages et intérêts au titre du préjudice physique et au titre du préjudice moral ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE [Localité 4] HABITAT OPH aux dépens de l’instance, dont les frais d’expertise ;

CONDAMNE [Localité 4] HABITAT OPH à payer à Madame [C] [N] épouse [A], Monsieur [Z] [D] [A] et Monsieur [X] [A], représenté par ses parents, les époux [A], la somme de 1.000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE [Localité 4] HABITAT OPH de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le tribunal et le greffier susnommés.

LE GREFFIER LE JUGE