N°Minute:25/00504

N° RG 24/02044 – N° Portalis DBYB-W-B7I-PHEK

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 10]

JUGEMENT DU 10 Février 2025

DEMANDEUR:

Syndicat de copropriétaires -[Adresse 7], AYANT POUR SYNDIC SARL CITYA COGESIM, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Philippe DELSOL, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Madame [O] [F], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL:

Président : Manuel CARIUS, Juge au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Clémence BOUTAUD

DEBATS:

Audience publique du : 13 Janvier 2025

Affaire mise en deliberé au 10 Février 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 10 Février 2025 par

Manuel CARIUS, Président

assisté de Clémence BOUTAUD, greffier

Copie exécutoire délivrée à : M^e Philippe DELSOL

Copie certifiée delivrée à :

Le 10 Février 2025

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

[O] [F] est propriétaire des lots 15 et 27 dans l’ensemble immobilier géré en copropriété dénommé [Adresse 9], situé [Adresse 3] [Localité 8] (34).

Suivant assignation délivrée le 18 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9], (ci-après le SDC immeuble [Adresse 9]) représenté par son syndic en exercice la société CITYA COGESIM, a fait citer [O] [F] devant le tribunal judiciaire de Montpellier.

Le demandeur sollicite la condamnation du défendeur à lui verser la somme de 8207.27 €, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, au titre des charges de copropriété.

Le demandeur sollicite également la condamnation du défendeur à lui verser également 1000 € en réparation du préjudice subi par la résistance abusive du débiteur et le préjudice de gestion. Il demande également de le condamner à lui verser 1500 € au titre des frais irrépétibles, outre la condamnation du défendeur aux dépens.

L’affaire a été examinée à l’audience du 13 janvier 2025, [O] [F] n’a pas comparu. Le SDC [Adresse 6] maintient sa demande.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 février 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la condamnation au paiement des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. / Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. / Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. / Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls parts au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ».

Les charges de copropriété sont dues dès l’instant où elles ont été approuvées par l’assemblée générale des copropriétaires. Chaque copropriétaire est tenu de régler sa quote-part de charges communes telle qu’elle résulte des comptes approuvés lors de l’assemblée générale.

Aux termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 issu de l’article 210 de la loi [Localité 4] du 23 novembre 2018, « A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. / Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. / Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1. / Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance. / Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22 ».

En sa qualité de propriétaire, [O] [F] est tenue au paiement de sa quote-part des charges de copropriété afférentes à son bien immobilier telles qu’elles ont été approuvées et votées lors des assemblées générales en date des 9 mai 2022, 18 janvier 2023, 26 mars 2024.

Toute décision d’approbation des comptes peut être contestée dans le délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée. Sauf annulation de la décision approbative à la suite d’un recours, la décision d’approbation des comptes votée en assemblée générale rend les comptes définitivement opposables à l’ensemble des copropriétaires.

Au soutien de sa demande le syndicat des copropriétaires, produit le décompte des charges dues par [O] [F], arrêté au 25 juin 2024, faisant apparaître un solde débiteur de 8207.27 €, incluant les frais de recouvrement.

Il verse également les appels de fonds correspondants, ainsi que les procès-verbaux d’assemblées générales, pour lesquelles [O] [F] a été convoquée.

Plusieurs mises en demeure ont été adressées au débiteur à compter du 26 janvier 2022.

Compte tenu de ce qui précède, le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic en exercice, est fondé à solliciter la condamnation de [O] [F] à lui verser les sommes votées par l’assemblée générale.

Au regard du décompte du 25 juin 2024, versé aux débats, la créance est d’un montant total de 8207.27 €, dont 8053.39 € au titre des appels de charges échues et exigibles.

S’agissant des frais de recouvrement, réclamés au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, elles doivent être limitées, en application de cette disposition, « aux frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur », selon les modalités prévues par le contrat de syndic.

En l’espèce, le défendeur ne saurait être condamné qu’aux frais de mise en demeure et relance, aucune autre dépense visée par l’article 10-1 précité n’étant justifiée. Au regard des pièces produites et du contrat de mandat, le SDC [Adresse 5] est fondé à obtenir 136.80 € au titre des frais de recouvrement.

Ainsi, [O] [F] sera condamnée à verser 8190.19 €, portant intérêts au taux légal, à compter de l’assignation.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Il ressort des pièces produites que [O] [F] a été condamnée à régler des charges de copropriété par des jugements du 26 janvier 2017 et du 24 août 2023. Le décompte versé aux débats fait apparaître qu’elle n’a procédé à aucun règlement depuis au moins le 1er juillet 2022.

Ce refus systématique de régler les charges constitue une résistance abusive, par suite, le SDC immeuble [Adresse 9] est fondé à obtenir une somme de 600 € de dommages et intérêts en réparation de son préjudice.

Sur les autres demandes

[O] [F] sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble de l’immeuble [Adresse 9] une somme de 400 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre sa condamnation aux dépens.

L’article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable à l’espèce dispose : « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant par décision réputée contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition du jugement au greffe,

Condamne [O] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice la société CITYA COGESIM, la somme de 8190.19 € portant intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

Condamne [O] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice la société CITYA COGESIM la somme de 600 € à titre de dommages et intérêts ;

Condamne [O] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice la société CITYA COGESIM une somme de 400 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne [O] [F] au paiement des entiers dépens de l’instance ;

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 8].

LA GREFFIERE LE JUGE