COUR D’APPEL DE [Localité 18]

TOTAL COPIES 4

COPIE REVÊTUE formule exécutoire avocat

COPIE CERTIFIÉE CONFORME AVOCAT

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COPIE NOTAIRE

1

COPIE DOSSIER + AJ

1

N° : N° RG 22/02095 – N° Portalis DBYB-W-B7G-NVWA

Pôle Civil section 3

Date : 29 Janvier 2025

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 3

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDEUR

Monsieur [X] [C]

né le [Date naissance 2] 1964 à [Localité 21], demeurant [Adresse 16]

représenté par Maître Eve TRONEL PEYROZ de la SCP SVA, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEURS

Monsieur [N] [Y] REPRÉSENTÉ PAR SON TUTEUR MME [B] [Adresse 6]

né le [Date naissance 4] 1950 à [Localité 21], demeurant [Adresse 15]; [Adresse 10]

représenté par M^e Anne laure ROUVIE, avocat au barreau de MONTPELLIER

Madame [J] [B] Tutrice, demeurant Tutrice de M. [N] [Y] – [Adresse 7]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Corinne JANACKOVIC

Juge unique

assistée de Cassandra CLAIRET, greffier lors des débats et de Tlidja MESSAOUDI, greffier lors du prononcé.

.

DEBATS : en audience publique du 13 Septembre 2024

MIS EN DELIBERE au 29 Janvier 2025

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 29 Janvier 2025

Exposé du litige

Madame [W] [S] avait épousé en seconde noces monsieur [N] [Y] sous le régime de la communauté légale.

Par acte établi le 7 janvier 1977 par Maître [F] [L], notaire à [Localité 21], madame [S] avait fait donation à son époux de l’universalité de ses biens composant sa succession à son décès.

Par acte en date du 9 septembre 1994 reçu par Maître [L], cette donation a été révoquée.

Enfin par une lettre en date du 20 juillet 1998, madame [S] a privé son époux, monsieur [Y], de tous ses droits dans sa succession, soit le quart en usufruit légal.

Madame [W] [S] est décédée le [Date décès 3] 1988 à Montpellier, laissant pour lui succéder son fils, [X] [C], né de son union avec monsieur [D] [C], dont elle avait été divorcée par jugement du Tribunal de Grande Instance de Montpellier en date du 30 juin 1971.

Les époux [U] étaient propriétaires en commun d’une maison d’habitation sise [Adresse 1].

Par jugement du Juge des contentieux de la protection statuant en qualité de Juge des tutelles de [Localité 21], monsieur [N] [Y] a été placé sous le régime de la tutelle, madame [J] [B] ayant été sésignée en qualité de tuteur.

Par acte en date du 4 mai 2022, monsieur [X] [C] a fait assigner monsieur [N] [Y] représenté par son tuteur, madame [J] [B], en demandant au Tribunal, au visa des article 815 et suivants du Code civil et 1360 et suivants du Code de procédure civile :

— d’ordonner l’ouverture des opérations de compte liquidation et partage de l’indivision existant entre lui et monsieur [Y],

— d’autoriser la vente du bien sis sur la commune de [Localité 8], au prix net vendeur de 390 000 €, avec possibilité de baisse à 370 000 € dans l’hypothèse où le bien ne serait pas vendu à ce prix dans les 3 mois suivants le jugement,

— de dire que monsieur [Y] est redevable d’une indemnité d’occupation de 1 400 € par mois à compter du 1er mai 2017 jusqu’au 23 décembre 2021, soit de la somme de 77 000 €,

— de condamner en conséquence monsieur [Y] à lui payer la somme de 38 500 € représentant sa part dans l’indivision,

— de dire que les dépens passeront en frais privilégiés de partage.

Vu les dernières conclusions de monsieur [X] [C] signifiées par le [20] le 30 juin 2023, aux termes desquelles, au visa des dispositions légales précédentes, il maintient sa demande d’ouverture des opérations de compte liquidation et partage de l’indivision existant entre lui et monsieur [Y] et demande au Tribunal :

— de constater la vente du bien indivis au prix de 480 000 €,

— de désigner Maître [Z] [P] afin de procéder aux dites opérations de compte liquidation et partage,

— de dire que monsieur [Y] est redevable d’une indemnité d’occupation privative du bien indivis de 1 400 € par mois du 1er mai 2017 au 23 décembre 2021, soit la somme de 77 000 €,

— de condamner monsieur [Y] à lui payer la somme de 38 500 € représentant sa part dans l’indivision,

— de dire que les dépens passeront en frais privislégiés de partage.

Vu les dernières conclusions de monsieur [N] [Y] représenté par sa tutrice, madame [J] [B], signifiées par le [20] le 3 juillet 2023, aux termes desquelles il demande au tribunal :

— de constater la vente du bien indivis intervenue au prix de 480 000 €,

— de dire que l’autorisation de vendre est devenue sans objet,

— de débouter le demandeur de sa demande de vente forcée,

— de réduire l’indemnité d’occupation due entre le 1er mai 2017 et le 23 décembre 2021 à de plus justes proportions,

— de fixer la valeur de cette indemnité d’occupation mensuelle due à l’indivision [A] à 600 €,

— de juger que les dépens passeront en frais privilégiés de partage.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens et prétentions des parties, il convient de se référer aux conclusions écrites déposées.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 9 septembre 2024.

Motifs de la décision

A titre préliminaire, il y a lieu de préciser que tenant l’exhérédation de monsieur [Y] réalisée par son épouse le 20 juillet 1998, non contestée par le défendeur, le privant de sa vocation légale dans la succession de cette dernière, monsieur [X] [C], fils de la défunte né d’une précédente union, est seul héritier de la succession de sa mère.

Ceci étant, tenant la nature de bien commun de l’immeuble sis à [Localité 9], les parties sont en indivision chacun pour moitié sur cet immeuble.

Enfin, il est constant que cet immeuble à été vendu le 31 mars 2023 au prix de 480 000 € et qu’ aux termes de ses dernières écritures, monsieur [C] ne sollicite plus l’autorisation de vendre cet immeuble, de sorte que le Tribunal n’est plus saisi de cette demande.

Sur le partage de l’indivision

En application de l’article 815 du Code civil, “Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention.”

Tenant le désaccord persistant entre les parties sur le montant de l’indemnité d’occupation due par monsieur [Y], il y a lieu, en application des dispositions légales précitées, d’ordonner le partage et la liquidation de l’indivision existant monsieur [N] [Y] et monsieur [X] [C] portant l’immeuble sis à [Localité 8], ainsi qu’il sera précisé au dispositif du présent jugement.

En l’absence de toute opposition, Maître [Z] [P], notaire à [Localité 13], qui a établit l’acte authentique de vente de l’immeuble indivis, sera désigner pour ce faire.

Le notaire sera notamment chargé d’établir les comptes entre les parties, qui pourront comprendre notamment tous règlements effectués par l’un ou l’autre des indivisaires au titre des charges afférents à cet immeuble.

Sur l’indemnité d’occupation

En application des dispositions de l’article 815-9 alinéa 2 du Code civil, “L’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité.”

Monsieur [Y] ne conteste pas avoir occupé privativement l’immeuble indivis jusqu’au 23 décembre 2021, et admet qu’il est redevable à ce titre d’une indemnité d’occupation pour la période visée par monsieur [C], soit du 1er mai 2017 au 23 décembre 2021.

En revanche, les parties sont en opposition sur la valeur de l’indemnité d’occupation mensuelle.

Sur ce point, monsieur [C] produit deux attestations de valeur, l’une de la SARL [14] en date du 2 février 2022 qui fixe la valeur locative mensuelle de cet immeuble à une somme entre 1 350 et 1 450 € , et la seconde de l’agence [17] en date du 27 janvier 2022, qui fixe la valeur locative mensuelle de l’immeuble à la somme de 1 500 €.

Il ressort de ces documents, que cet immeuble surélevé d’un étage était édifié sur un terrain de 1 308 m² équipé d’une piscine et était d’une superficie de 150 m² environ; il était composé au rez-de-chaussée, d’une entrée, d’une cuisine indépendante, d’un séjour salon, d’un WC, d’une véranda, d’un garage, et à l’étage de quatre chambres, d’un WCet d’une salle de bain.

D’un rapport d’expertise en date du 25 mars 2022 réalisée par la SARL [11], commise afin d’évaluer, avant la mise en vente de la maison, les risques résultant de l’affaissement de la dalle de la véranda, il ressort que monsieur [C] a indiqué que le chauffage (pompe à chaleur) n’était plus en état de marche et n’avait pas été remplacé et que la piscine n’était plus utilisable en l’état.

L’expert a exposé que cette maison bâtie en 1974 n’avait pas bénéficié d’un gros entretien, ni de rénovations majeures, que cependant il s’agissait d’une masion solide, sans pathologie majeure visible de l’extérieur.

En ce qui concerne l’affaissement sur dalle, l’expert a précisé qu’il ne disposait pas du dossier technique de construction et n’avait pas pu faire de sondage destructif, de sorte qu’il n’a pas pu déterminer les cause de cet affaissement, qui cependant n’a pas créé de désordre visible à l’oeil inquiétant à date et lui paraissait ancien; il recommandait d’appronfondir les investigations afin de déterminer la meilleure méthode de reprise à la fois du point d evue sécurité et du point de vue coûts.

Aux termes d’un pré-devis en date du 7 mars 2022, la société [19] a fixé le coût de la reprise de l’affaissement et des microfissures de la structure à une somme entre 92 000 et 98 000 € HT.

Parallèlement, le défendeur produit un rapport en date du 30 novembre 2022 de la société [12], aux termes duquel il est indiqué que le bien présente une vétusté importante, avec une piscine non fonctionnelle, un second oeuvre en état moyen à vétuste, chauffage par pompe à chaleur ne fonctionnant plus, véranda vétuste, éléments non au goût du jour (carrelage, cuisine, salle de bain).

Ce rapport conclut qu’au regard des caractéristiques du bien et des éléments de confort non au goût du jour, le bien pourrait être loué 9 €/m²/mois, si ce dernier était en état, soit 1 350 € /mois; il ajoute cependant que ce bien ne répond pas aux normes de décence et ne peut être loué en l’état notamment au regard du système de chauffage non fonctionnel, de la piscine non sécurisée et vide constituant un danger important pour les occupants ou leurs enfants, et une sur-vétusté générale du second oeuvre de la maison; ainsi, il fixe l’indemnité d’occupation à 50 % de sa valeur locative, soit à la somme de 675 € par mois.

Cet état de l’immeuble tel que précédemment décrit à une date proche de la fin de l’occupation par monsieur [Y], puisque ce rapport a été établi moins d’un an plus tard, à défaut d’autres éléments, ne peut qu’ être consiéré comme existant à la date de l’occupation du défendeur, ainsi que le soutient ce dernier sans être contesté

Alors que ce rapport a retenu une valeur locative de l’immeuble en bon état équivalente à celle retenue par les agences dont les attestations sont produites par monsieur [C], mais qui a défaut d’autres précisions n’ont pas visité l’intérieur de la maison, il y a lieu de retenir la valeur locative fixée par la société [12], aux termes de son rapport précité.

Monsieur [Y] est donc redevable au titre de l’occupation de l’immeuble indivis du 1er mai 2017 au 23 décembre 2021, soit pendant 54 mois et 23 jours, de la somme de ([675 € X 54 mois = 36 450 €] + [675/[Immatriculation 5] = 500,80 €] ) 36 950,80 €.

Il n’y a pas lieu de condamner monsieur [Y] à payer à monsieur [C] la moitié de cette indemnité d’occupation dès lors que l’ouverture des opérations de compte, liquidation et partage de l’indivision a été ordonnée et qu’un notaire a été commis pour ce faire, à charge pour lui d’établir les comptes entre les parties, ainsi qu’il a été précédemment précisé.

Cette indemnité d’occupation est due à l’indivision, et le notaire devra la prendre en considaration dans l’établissement des comptes entre les parties.

Sur les autres demandes

Les entiers dépens seront, conformément à l’usage, passés en frais privilégiés du partage.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal , statuant par décision contradictoire, en premier ressort, publiquement, par mise à disposition au greffe après audience publique :

Ordonne le partage et la liquidation de l’indivision entre monsieur [X] [C] et monsieur [N] [Y] portant sur maison d’habitation sise [Adresse 1].

Vu l’article 1364 du Code de procédure civile,

Désigne Maître [Z] [P], notaire à [Localité 13], pour procéder aux opérations de compte, liquidation et partage de cette indivison, en particulier aux fins d’effectuer toutes opérations de compte entre les parties en vue de parvenir au partage.

Commet le juge de la mise en état de la section 3 du Pôle civil de ce Tribunal pour surveiller les opérations et faire rapport en cas de difficultés.

Dit que le notaire désigné devra aviser sans délai le juge commis de l’acceptation de sa mission.

Rappelle que le juge commis peut, à la demande d’une partie ou du notaire, adresser des injonctions aux parties ou prononcer des astreintes, comme le prévoit l’article 1371 du Code de procédure civile.

Dit que monsieur [N] [Y] est redevable envers l’indivision d’une indemnité d’occupation de 36 950 €.

Dit que les dépens seront liquidés en frais privilégiés de partage.

la Greffière La Présidente