TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

■

N° RG 24/58363 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6MMK

N° : 1

Assignation du :

03 Décembre 2024

[1]

[1] 2 copies exécutoires

délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 30 mai 2025

par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Estelle FRANTZ, Greffier.

DEMANDERESSE

La S.C.I. LES 3 AILES

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par Maître Christine ECHALIER DALIN, avocat au barreau de PARIS – #P0337

DEFENDERESSE

La société ASEL, société par actions simplifiée

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par Maître Slim JEMLI, avocat au barreau de PARIS – #C0961

DÉBATS

A l’audience du 29 Avril 2025, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Estelle FRANTZ, Greffier,

Par acte notarié en date du 13 avril 2017, la SCI Les 3 ailes a donné à bail commercial à la société ALZ France des locaux situés [Adresse 2]) pour une durée de neuf années à compter du 13 avril 2017, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 60 000 euros pour la première année, puis de 72 000 euros hors taxes et charges, pour l’exploitation d’une activité de “ Boulanger, et/ou Pâtisserie, et/ou Traiteur, et/ou restauration rapide à emporter ou sur place, et/ou sandwicherie et/ou Pizza ”.

Par avenant en date du 11 juillet 2017, la SCI les 3 ailes a accepté que le loyer mensuel soit fixé à 3 000 euros hors taxe et hors charges, dès lors que la société ALZ France ne peut accueillir plus de 25 places assises en raison de l’opposition de la copropriété à l’ouverture des portes de secours.

A la suite du placement en liquidation judiciaire de la société ALZ France, le mandataire judiciaire de cette dernière, la SELARL Actis mandataires judiciaires a, par acte du 20 mars 2024, cédé le fonds de commerce, en ce compris le droit au bail, à M. [Y] agissant en qualité d’actionnaire pour le compte de la société Asel en cours d’immatriculation.

Par acte d’huissiers de justice en date du 22 octobre 2024, la société SCI Les 3 ailes a fait délivrer à la société Asel un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme de 20 066,74 euros au principal au titre des loyers et charges impayées arrêtés au 7 octobre 2024.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire, la société SCI Les 3 ailes a, par acte de commissaire de justice en date du 3 décembre 2024, fait assigner la société Asel devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé sur le fondement de l’article L.145-41 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée la première fois à l’audience du 11 février 2025 et a fait l’objet d’un renvoi à la demande des parties avec injonction pour les parties de rencontrer un médiateur.

A l’audience de renvoi du 29 avril 2025, dans ses conclusions déposées et soutenues oralement par son conseil, la SCI Les 3 ailes a demandé au juge des référés de :

«  Constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail de la SAS ASEL ;

— Ordonner en conséquence l’expulsion de la SAS ASEL et celle de tout occupant de son chef des locaux qu’elle occupe [Adresse 4] avec assistance du commissaire de police et de la force armée si besoin est,

— Condamner la SAS ASEL à lui verser à titre provisionnel la somme de 25 504, 08 euros correspondant aux loyers et charges impayés, mois de février 2025 inclus,

— Fixer et condamner la SAS ASEL à lui verser une indemnité d’occupation d’un montant de 6 000 euros mensuels à compter du 1er mars 2025,

— Débouter la SAS ASEL de la totalité de ses demandes, fins et conclusions,

— Condamner la SAS ASEL à verser à la SCI Les 3 ailes la somme de 3 000 Euros au titre de l’article 700 du CPC,

— Condamner la SAS ASEL à verser à la SCI Les 3 ailes tous dépens qui comprendront notamment les frais du commandement. "

Elle a précisé oralement solliciter la condamnation au paiement d’une provision de 41 091,42 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de mai 2025 inclus.

Dans ses écritures déposées et soutenues oralement à l’audience par son conseil, la société Asel a demandé au juge des référés de :

“ A titre principal,

— juger qu’il existe des contestations sérieuses quant à l’obligation de délivrance du bailleur ;

— juger qu’il existe des contestations sérieuses quant à l’imputation d’ordre public de certains travaux au bailleur ;

— juger qu’il existe des contestations sérieuses quant au principe et au quantum d’une créance certaine, liquide et exigible du bailleur ;

En conséquence,

— juger que le commandement de payer a été délivré de mauvaise foi et le déclarer inopérant ;

— rejeter la demande de condamnation de la société Asel pour le paiement du montant des loyers échus ;

— dire et juger n’y avoir lieu à référé ;

A titre reconventionnel,

— ordonner au bailleur de solliciter du syndicat des copropriétaires la tenue d’une assemblée générale extraordinaire, à ses frais avancés, pour statuer sur l’autorisation de remplacer le conduit existant conformément au croquis et au descriptif présentés par la société Asel, ladite demande devra être faite dans les 15 jours de la signification de l’ordonnance à venir, le tout sous astreinte de 500 euros par jour de retard ;

— se réserver le pouvoir de liquider l’astreinte ;

— ordonner au bailleur d’effectuer à ses frais les travaux d’installation du conduit d’extraction incluant le moteur dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée générale autorisant la pose du conduit à ses frais ;

— en cas défaillance du bailleur au-delà de ce délai, autoriser la société Asel à effectuer les travaux concernant le conduit dans la limite de la somme de 22 502,40 euros correspondant au second devis (société FAE), produit et communiqué au bailleur et ce conformément à l’autorisation qui sera donnée par le syndicat des copropriétaires ;

— juger que la somme avancée par la société Asel pour les travaux sera compensée avec les loyers échus ou à venir ;

— autoriser la société Asel à suspendre le paiement des loyers, conformément au principe de l’exception ''inexécution, en attendant qu’elle retrouve la jouissance paisible du local commercial et à défaut, l’autoriser à en consigner le montant auprès de la CARPA ;

— Subsidiairement, accorder à la société Asel un délai de 24 mois pour s’acquitter de la dette, la première échéance devant intervenir 90 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et suspendre les effets de la clause résolutoire ;

En tout état de cause,

— ordonner le cas échéant la compensation entre les condamnations réciproques ;

— condamner la SCI Les 3 ailes à 4 000 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.”.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 30 mai 2025. La société Asel a été autorisée à faire une note, en cours de délibéré, sur l’actualisation du montant de la provision réclamée au titre des loyers et charges à l’audience par la SCI Les 3 ailes, ce qu’elle n’a pas fait.

MOTIFS

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

La SCI Les 3 ailes sollicite, à la suite de la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire le 22 octobre 2024, le constat de l’acquisition de la clause résolutoire dans la mesure où la société Asel n’a pas soldé les causes du commandement de payer dans le délai d’un mois.

Elle relève que le bail initial en date du 13 juillet 2017 ne mentionne pas l’existence d’une extraction et qu’elle a immédiatement informé, lors de l’audience du tribunal de commerce, avant la cession du fonds de commerce, de cette absence d’extraction et des problèmes engendrés avec la copropriété du fait de cette absence, de sorte que la société Asel ne peut aujourd’hui lui reprocher de ne pas avoir respecté son obligation de délivrance.

Elle précise s’être opposée à la tenue d’une assemblée générale extraordinaire demandée par la société Asel sans l’en informer, dès lors qu’il n’était pas joint de schéma de pose du conduit, ni de descriptif du conduit, ni d’assurance de l’entreprise chargée des travaux.

Pour s’opposer à l’acquisition de la clause résolutoire, la société Asel fait valoir que la bailleresse a manqué à son obligation de délivrance dès lors que la destination du bail des locaux loués mentionne une activité de restauration et que les locaux ne disposent pas d’une extraction d’air conforme et nécessaire à cette activité, le conduit existant étant un conduit d’aération qui s’arrête au deuxième étage de l’immeuble.

Elle précise avoir proposé deux projets de remplacement de l’extraction existante et avoir demandé la convocation d’une assemblée générale extraordinaire afin de statuer sur ces propositions, ce que la bailleresse a refusé.

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire stipulée dans un bail lorsque celle-ci est remise en œuvre régulièrement.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas d’interprétation.

En outre, aux termes de l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

L’article 1719 du code civil rappelle enfin que le “ bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations. ”

En application de l’article 1728 du code civil, le locataire est tenu au paiement des loyers et charges aux termes prévus au bail, sans pouvoir invoquer l’exception d’inexécution pour y échapper, sauf à justifier que les locaux loués sont devenus impropres à l’usage auquel ils étaient destinés (3e Civ., 6 juillet 2023, pourvoi n°22-15.923, publié).

En l’espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire en vertu de laquelle un commandement de payer a été délivré le 22 octobre 2024 par la SCI Les 3 ailes à la société Asel pour une somme de 20 066,74 euros au titre des loyers et charges impayées arrêtés au 7 octobre 2024.

Les causes du commandement n’ont pas été régularisées en intégralité dans le délai d’un mois imparti, ce qui n’est pas contesté par les parties.

Pour s’opposer à l’acquisition de la clause résolutoire, la société Asel fait valoir qu’elle ne peut exploiter son activité de pizzeria puisque les locaux sont dépourvus d’un conduit d’extraction et que le bailleur s’est opposé à la tenue d’une assemblée générale extraordinaire visant à voter les travaux d’installation d’un tel conduit.

Il ressort des pièces versées aux débats que les locaux sont munis d’un conduit d’aération s’arrêtant au deuxième étage de l’immeuble et ne correspondant pas à un conduit d’extraction conforme pour une activité de restauration, ce qui n’est pas contesté par les parties.

Toutefois, l’acte de cession de fonds de commerce du 20 mars 2024 précise, en page 3, qu’au cours de l’audience du 19 septembre 2023 intervenue dans le cadre de la procédure de liquidation judiciaire de la société ALZ France, le conseil du bailleur a attiré l’attention du représentant de M. [Y] sur l’absence d’extraction dans le fonds de commerce et l’existence de procédure judiciaire en cours, et que ce dernier a pris acte de cette absence et, en page 7, que “ conformément aux termes du procès-verbal de constat dressé par Maître [W] [U] à l’audience du 19 septembre 2023, le Cessionnaire prend acte de la problématique relative à l’absence d’extraction dans le fonds de commerce et de l’existence de procédures judiciaires en cours à ce sujet et déclare faire son affaire personnelle de cette situation sans recours contre le Cédant ”.

Dès lors, s’il est indéniable que les locaux ne comportent pas de conduit d’extraction conforme pour l’exploitation d’une pizzeria, il ressort des éléments produits que le preneur a accepté de reprendre le fonds de commerce en connaissance de cause, après avoir été informé par le bailleur de l’absence d’extraction.

Par ailleurs, le preneur conserve la possibilité d’exploiter le fonds de commerce, conformément à la destination du bail qui prévoit d’autres activités, sans faire usage du conduit d’extraction, telles que les activités de boulanger, de pâtisserie, de traiteur et de sandwicherie.

En conséquence, dès lors que le preneur a accepté la reprise du fonds de commerce sans extraction conforme et que les dispositions du bail relatives à la destination des locaux lui permettent d’exploiter le fonds de commerce pour des activités ne nécessitant pas d’extraction, la société Asel échoue à rapporter la preuve tant de la mauvaise foi du bailleur que de l’existence d’une contestation suffisamment sérieuse pour s’opposer à l’application de la clause résolutoire.

Pour s’opposer à l’acquisition de la clause résolutoire, la société Asel conteste également les montants réclamés dans le commandement de payer.

Elle conteste en premier lieu la somme de 500 euros réclamée au titre de la provision sur charges, dès lors que la SCI Les 3 ailes n’a jamais versé aucun justificatif, notamment de régularisation de charges.

Suivant l’article L. 145-40-2 du code de commerce, tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.

Le contrat de bail du 13 avril 2017 stipule ainsi que l’état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l’article L. 145-40-2 qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi, ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel.

Il a été jugé que l’absence de régularisation des charges dans les conditions prévues au bail commercial rend sans cause les appels de provision à valoir sur le paiement de charges (3e Civ., 5 novembre 2014, pourvoi n°13-24.451, Bull. 2014, III, n°138).

Or, en l’espèce, la SCI Les 3 ailes ne justifie pas avoir adressé à la société Asel la régularisation de charges pour l’année 2023 le 30 septembre 2024 ou trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel. En effet, s’il est mentionné dans le décompte (intitulé grand livre auxiliaire par général) arrêté au 7 février 2025 que la somme de 453, 28 euros a été facturée le 30 octobre 2023 au titre du solde pour charges 2023, il n’est versé aucun justificatif.

La provision sur charge facturée aux mois de septembre (à compter de l’entrée en jouissance soit du 20 septembre), d’octobre, novembre et décembre 2024 apparaissent ainsi sérieusement contestables, soit pour un montant de 2 000 euros (200 euros au mois de septembre et 600 euros aux mois d’octobre, novembre et décembre).

La société Asel soutient, en outre, que le loyer d’origine du bail conclu en 2017 était d’un montant de 3 000 euros par mois et que le commandement de payer se borne à mentionner un montant total de 4 984, 06 euros sans précision.

Si l’acte de cession en date du 20 mars 2024 mentionne que, “ par avenant au bail commercial en date du 11 juillet 2017, la SCI LES 3 AILES a concédé à la SAS ALZ France un nouveau loyer mensuel de 3 300 € hors taxes et hors charges ”, l’avenant du 11 juillet 2017 mentionne un loyer mensuel de seulement 3 000 euros.

Dès lors, le loyer mensuel dû de manière non contestable par la société Asel s’élève à 3 000 euros HT, soit 3 700 euros TTC.

Si le contrat de bail et l’acte de cession prévoient que loyer est indexé sur l’indice national du coût de la construction publié par l’INSEE et que le réajustement du loyer s’effectue annuellement à la date anniversaire de l’entrée en jouissance, la demanderesse ne justifie pas des calculs qui ont conduit à l’ajustement du loyer tous les ans depuis 2017.

Dans ces conditions, devant le juge des référés, juge de l’évidence, ne sont pas sérieusement contestables, les seules sommes réclamées au titre du loyer mensuel tel que fixé par l’avenant du 11 juillet 2017 sans indexation, soit à hauteur de 3 700 euros par mois.

Ainsi, il a été réclamé à la société Asel la somme de 65 966, 92 euros au titre des loyers et charges dus entre le 20 septembre 2023 et le mois d’octobre 2024 alors que seule la somme de 55 333, 33 euros était due de manière non sérieusement contestable.

Or, la société Asel a versé sur cette période la somme de 46 117, 68 euros.

Il résulte ainsi de ce qui précède qu’au moment où le commandement de payer a été délivré, seule la somme de 9 215, 65 euros était, de manière non sérieusement contestable, due.

Toutefois, il convient de rappeler qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour une somme supérieure à la dette véritable reste valable pour la partie des sommes réclamées effectivement due.

Or, il ressort du décompte (intitulé grand livre auxiliaire par général) arrêté au 7 février 2025 que la somme de 9 215, 65 euros n’a pas été réglée en intégralité par la société Asel dans le délai d’un mois, puisque seule la somme de 4 984, 06 euros a été versée le 25 octobre 2024.

Dès lors, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 22 novembre 2024.

Sur la demande de provision au titre de l’arriéré locatif

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la SCI Les 3 ailes sollicite la somme de 41 091,42 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de mai 2025 inclus.

Toutefois, il résulte des développements qui précèdent que sont sérieusement contestables la somme de 2 000 euros facturée au titre des charges de l’année 2023 ainsi que toutes les sommes réclamées au titre des loyers au-delà du loyer mensuel tel que fixé par l’avenant du 11 juillet 2017 sans indexation, soit à hauteur de 3 700 euros par mois.

Il convient en conséquence de déduire des sommes réclamées la somme de 2 000 euros ainsi que toutes les sommes qui ont été facturées entre le 20 septembre 2023 et le mois de mai 2025 au-delà de 3 700 euros (au prorata pour le mois de septembre 2023), soit la somme de 14 057, 17 euros (89 290, 50 euros facturés au titre des loyers entre le 20 septembre 2023 et mai 2025 au lieu de 75 233, 33 euros).

En outre, il ressort du décompte (intitulé grand livre auxiliaire par général) arrêté au 7 février 2025 qu’a été facturée le 30 octobre 2024 la somme de 453, 28 euros au titre du solde charges 2023. Or, il n’est versé aucun justificatif concernant cette somme qui apparaît ainsi sérieusement contestable.

Enfin, la société Asel soutient que la bailleresse n’a pas tenu compte des virements qu’elle a effectués le 5 décembre 2024, le 12 décembre 2024 et le 31 janvier 2025. Elle produit en ce sens des photocopies des ordres de virement. Toutefois, elle ne verse aucune pièce permettant de justifier d’un débit effectif de ces sommes de son compte au profit de la SCI Les 3 ailes, étant précisé que le virement effectué le 31 janvier 2025 a bien été pris en compte dans le dernier décompte versé.

En conséquence, la société Asel sera condamnée à verser, à titre provisionnel, à la SCI Les 3 ailes la somme non sérieusement contestable de 24 580, 97 euros (41 091,42 euros – 2 000 euros – 14 057, 17 – 453, 28) au titre des loyers et charges arrêtés au mois de mai 2025 (échéance du mois de mai 2025 incluse).

Sur les demandes de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article L.145-41 du code de commerce, le juge saisi d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Suivant l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Au cas présent, la société Asel n’exploite pas le fonds de commerce et ne verse aucun justificatif indiquant être en capacité de régulariser sa dette locative en sus des loyers et charges courants, un seul versement étant intervenu depuis le mois d’octobre 2024, en janvier 2025.

Dès lors, la demande de la société Asel tendant à la suspension de la clause résolutoire par l’octroi de délais de paiement sera rejetée.

Sur la demande relative à l’expulsion

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’obligation de la défenderesse de quitter les lieux n’est dès lors pas contestable, de sorte qu’il convient d’accueillir la demande d’expulsion suivant les termes du présent dispositif.

Par ailleurs, le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur la demande de provision au titre de l’indemnité d’occupation

Vu l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile précité,

Il est rappelé qu’à compter de la fin du bail, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, la SCI Les 3 ailes sollicite une indemnité d’occupation d’un montant de 6 000 euros mensuels à compter du 1er décembre 2024.

Cette somme excède le revenu locatif mensuel et est, à ce titre, susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire dans l’hypothèse où elle serait manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut ainsi être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

En conséquence, l’indemnité d’occupation due par la société Asel à compter de la résiliation du bail soit du 23 novembre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Sur les demandes reconventionnelles

o Sur les demandes relatives à la gaine d’extraction

Vu l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile précité,

La société Asel sollicite à titre reconventionnel qu’il soit ordonné au bailleur de demander la tenue d’une assemblée générale extraordinaire pour statuer sur l’autorisation de remplacer le conduit existant, ainsi que d’enjoindre au bailleur d’effectuer les travaux à ses frais.

Au vu des développements précédents et dès lors qu’il a été fait droit à la demande de la SCI Les 3 Ailes tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire, la demande de la société Asel est devenue sans objet.

Il sera, en conséquence, dit n’y avoir lieu à référé sur cette demande de ce chef.

o Sur la demande de suspension des loyers à venir

Vu l’article 835 du code de procédure civile précité,

La société Asel sollicite enfin à tire reconventionnel la suspension du paiement des loyers conformément au principe de l’exception d’inexécution.

Au vu des développements précédents et dès lors qu’il a été fait droit aux demandes de provisions au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de mai 2025, sans octroyer de délais de paiement, et au titre de l’indemnité d’occupation, la demande de la société Asel est devenue sans objet.

Il sera, en conséquence, dit n’y avoir lieu à référé sur cette demande de chef.

Sur les demandes accessoires

La société Asel, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Par suite, elle sera condamnée à verser à la SCI Les 3 ailes une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile qu’il est équitable de fixer à la somme de 2 000 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail et la résolution de plein droit du bail liant les parties à la date du 22 novembre 2024 ;

Rejetons les demandes de la société Asel de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société Asel et de tout occupant de leur chef des lieux situés [Adresse 3], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société Asel, à compter de la résiliation du contrat de bail, soit du 23 novembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

Condamnons, par provision, la société Asel à payer à la SCI Les 3 ailes la somme de 24 580, 97 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arriérés arrêtés au mois de mai 2025 (échéance du mois de mai 2025 incluse) ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes reconventionnelles de la société Asel ;

Condamnons la société Asel aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

Condamnons la société Asel à payer à la SCI Les 3 ailes la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes les autres demandes des parties ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 7] le 30 mai 2025

Le Greffier, Le Président,

Estelle FRANTZ Sophie COUVEZ