TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

N° RG 24/57735 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6HCW

N° : 10

Assignation du :

08 Novembre 2024

[1]

[1] 3 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 18 mars 2025

par Pauline LESTERLIN, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, tenant l’audience publique des référés par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Paul MORRIS, Greffier.

DEMANDERESSE

Madame [R] [G]-[U]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Dominique RAYNARD de la SCP COURTEAUD PELLISSIER, avocats au barreau de PARIS – #P0023

DEFENDEURS

SDC [Adresse 2]

represente par son syndic la fonciere et immobiliere de [Localité 6]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître Xavier GUITTON de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocats au barreau de PARIS – #D0502

Monsieur [V] [C] [E] [K]

[Adresse 1]

[Localité 4]

SCI SEIZE SEPT

Prise en la personne de ses représentants légaux

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentés par Maître Marie-sophie CHAPUIS-DAZIN, avocat au barreau de PARIS – #C2305

Monsieur [I] [C] [S] [K]

[Adresse 1]

[Localité 4]

non constituée

DÉBATS

A l’audience du 11 Février 2025, tenue publiquement, présidée par Pauline LESTERLIN, Juge, assistée de Arnaud FUZAT, Greffier,

Mme [R] [G]-[U] est propriétaire du lot n°68 au sein de la copropriété du [Adresse 2]. A ce titre, elle est propriétaire d’un pavillon et dispose d’un droit de jouissance exclusive sur un jardin.

La SCI Seize Sept ainsi que M. [V] [C] [E] [K] et M. [I] [C] [S] [K] sont propriétaires de l’immeuble voisin, situé au [Adresse 1], séparé du jardin par un mur.

Se prévalant de désordres sur ce mur, Mme [G]-[U] a, par acte du 8 novembre 2024, fait assigner la SCI Seize Sept, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et MM. [E] et [I] [K] devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de :

A titre principal,Ordonner la réalisation par la SCI Seize Sept, MM. [E] et [S] [K], des travaux prescrits aux devis : De la société Papeca du 18 janvier 2024 n°DE0093001 ;De la société Nico Bat du 14 novembre 2023 n°DE00036 ; Ces travaux devant être réalisés par ces entreprises et aux frais avancés de la SCI Seize Sept et de MM. [E] et [S] [K] ;

Ordonner la réalisation de ces travaux sous astreinte de 200 euros par jour de retard qui courra à compter de la signification à intervenir ; Juger que ces travaux seront réalisés sous le contrôle de Mme [M] [N], architecte, les honoraires de l’architecte étant pris en charge par la SCI Seize Sept, M. [S] [K] et M. [E] [K] ;Subsidiairement, L’autoriser à faire réaliser lesdits travaux par les entreprises Nico Bat et Papeca, sous le contrôle de Mme [M] [N], architecte de la copropriété ;

Condamner in solidum la SCI Seize Sept, M. [E] et M. [S] [K], au paiement d’une provision de 81.407,94 euros TTC, correspondant au coût de ces travaux ;Prendre acte qu’elle se réserve de solliciter, plus amplement au fond, l’indemnisation complète du préjudice résultant du trouble de voisinage qu’elle a subi,En tout état de cause,Condamner in solidum la SCI Seize Sept, M. [S] [K] et M. [E] [K] au paiement d’une indemnité de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens. Par conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience du 11 février 2025, la SCI Seize Sept et M. [E] [K] demandent de :

A titre principal,Juger Mme [G]-[U] irrecevable pour défaut de qualité à agir ; A titre subsidiaire,Juger la demande de Mme [G]-[U] de prise en charge du devis de butonnage établi par la société Nico Bat en date du 14 novembre 2023, pour un montant de 20.762,50 euros mal fondée car sans objet ; Juger la demande de Mme [G]-[U] de prise en charge du devis de reprise du mur établi par la société Papeca en date du 18 janvier 2024, pour un montant de 60.645,44 euros mal fondée car contestable,En conséquence, débouter Mme [G]-[U] de l’ensemble de ses demandes, et la renvoyer à mieux se pourvoir ;A titre infiniment subsidiaire,Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic, de sa demande de mise hors de cause ; En cas de condamnation à supporter quelque somme que ce soit, juger que le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, sera déclaré solidaire pour moitié de toutes ces condamnations en application de l’article 655 du code civil ; En tout état de cause, Condamner Mme [G]-[U] ou tout succombant à leur payer la somme de 4.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance. Par conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience du 11 février 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] demande de :

Le mettre hors de cause ; Débouter toutes parties de toutes demandes, fins et prétentions dirigées contre lui ; Condamner toute partie succombant en ses demandes à lui régler la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner toute partie succombant en ses demandes aux entiers dépens. Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 mars 2025.

MOTIFS

Sur la demande principale

Aux termes de l’article 835 du même code, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer.

Il s’ensuit, pour que la mesure sollicitée soit prononcée, qu’il doit nécessairement être constaté à la date à laquelle le juge statue et, avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, l’imminence d’un dommage. Un dommage purement éventuel ne saurait donc être retenu pour fonder l’intervention du juge des référés. La constatation de l’imminence du dommage suffit à caractériser l’urgence afin d’en éviter les effets.

Il est rappelé qu’un dommage n’est subi que par la méconnaissance d’un droit. Un dommage n’est, en effet, pas susceptible d’être prévenu en référé s’il est légitime. Ainsi, le dommage imminent suppose une illicéité, ou tout au moins, du fait de l’urgence inhérente à l’imminence, qu’il apparaisse comme potentiellement illicite.

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir.

L’article 32 du code de procédure civile dispose que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

Les alinéas 1 et 2 de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis disposent que :

« Le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.

Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic. »

En l’espèce, la SCI Seize Sept et M. [E] [K] considèrent que la demanderesse n’a pas qualité à agir au motif qu’elle n’est pas propriétaire du mur litigieux, qui leur appartient pour moitié ainsi qu’au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] pour l’autre moitié, s’agissant d’un mur mitoyen.

Mme [G]-[U] justifie sa qualité à agir sur le fondement de l’article 544 du code civil et sur le terrain des troubles anormaux du voisinage, en faisant valoir que le mur litigieux est une partie privative comprise dans son lot

En l’espèce, il est constant qu’au sein de la copropriété du [Adresse 2], Mme [G]-[U] est propriétaire d’un pavillon et dispose en outre d’un droit de jouissance exclusive sur le jardin où se situe le mur litigieux.

Par ailleurs, un risque de dommage imminent au sens de l’article 835 du code de procédure civile apparaît pleinement caractérisé en l’espèce, l’expert judiciaire dans le rapport déposé en l’état, daté du 20 août 2024, ayant fait état de la nécessité d’engager sans délais des travaux de mise en sécurité des personnes et des biens, qui n’ont pas été réalisés, faute d’accord entre les parties. En effet, l’expert précise que « la situation critique constatée peut laisser présager un futur effondrement du mur avec un glissement partiel des terres et de l’arbre du jardin du [Adresse 1] retenus sur la terrasse du [Adresse 2] et laisser craindre des dommages importants aux personnes et aux biens ».

Par conséquent, Mme [G]-[U], qui dispose de la jouissance exclusive du jardin situé à l’aplomb du mur litigieux dans la copropriété du [Adresse 2] a pleinement qualité et intérêt à agir afin de faire cesser dans les meilleurs délais ce risque de dommage imminent, face à l’inertie des autres parties. Ses demandes devant le juge des référés sont donc déclarées recevables.

En outre, en raison de l’urgence caractérisée précédemment, il y a lieu d’ordonner les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent pour faire cesser le risque de dommage imminent.

A cet effet, la SCI Seize Sept, et MM. [E] et [I] [K], propriétaires du [Adresse 1] et de ce fait propriétaires du mur mitoyen litigieux seront condamnés à faire réaliser les travaux nécessaires tel qu’envisagés par l’expert judiciaire.

Les défendeurs font cependant valoir que les devis présentés par Mme [G]-[U] sont « sans objet » pour le devis de la société NICO BAT du 14 novembre 2023 aux fins de butonnage du mur et « contestable » pour le devis de la société PAPECA qui prévoit la remise en état du mur, alors que l’expert avait indiqué dans sa note n°2 aux parties qu’un bureau d’études techniques structures devait être mandaté en premier lieu pour faire réaliser un état des lieux du point de vue structurel.

L’article 835 du code de procédure civile prévoyant expressément la possibilité de prescrire des mesures conservatoires ou de remise en état et le présent dossier ayant déjà fait l’objet d’une expertise judiciaire fournissant toutes les informations techniques nécessaires, il sera privilégié une mesure de remise en état définitive, les défendeurs faisant valoir en tout état de cause que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] a déjà passé un ordre de service le 27 février 2024 pour faire réaliser les mesures conservatoires de confortement/ butonnage, pour lesquels ils démontrent avoir versé la moitié du montant du devis sur le compte CARPA du Conseil du syndicat. Par conséquent, la nécessité d’ordonner à nouveau uniquement des mesures conservatoires n’apparaît pas démontrée et le devis de simple confortement/ butonnage de la société NICO BAT du 14 novembre 2023 pour un montant de 20.762,50 euros sera donc écarté.

Néanmoins, ces travaux de confortement n’ayant pas encore été réalisés au jour de l’audience, le risque de dommage imminent perdure et il sera donc ordonné à la SCI Seize Sept et à MM. [E] et [I] [K] de faire réaliser les travaux de remise en état du mur litigieux.

Les défenderesses se réfèrent à la note aux parties n°2 et à la demande de l’expert de prévoir le passage d’un BET structures avant tous travaux de remise en état mais il résulte clairement de la note n°6 aux parties, dernière note technique de l’expert avant le dépôt du rapport en l’état, que Mme [G]-[U] a fait réaliser ladite étude, l’expert indiquant que Mme [G] a fait réaliser « une série d’études et de constat complémentaires ». L’expert commente notamment le rapport de sol G5 réalisé par le BE BÂTIGEOCONSEIL et l’étude de structure béton armé réalisée par la BE SNPP, mandatés par Mme [G], et recommande que ces documents soient remis à l’entreprise qui sera retenue pour les travaux de réparation/ reconstruction du mur. Aucun obstacle technique ne subsiste donc selon l’expert à la réalisation des travaux de reconstruction du mur,

L’expert indique également « J’exprime ma préférence pour la proposition de Mme [G] d’engager l’opération des travaux de réparation/ construction du mur mitoyen […]. Réaliser les travaux de réparation directement permet de faire l’économie des travaux de confortement provisoire […] ». L’expert valide en outre expressément le devis n°DE0093001 du 18 janvier 2024 de la société PAPECA, actualisé après prise en compte des études de structures réalisées par les bureaux d’études techniques.

Par conséquent, il y a lieu de condamner la SCI Seize Sept et MM. [E] et [I] [K] à faire réaliser les travaux de remise en état du mur litigieux tels que prescrits au devis n°DE0093001 de la société PAPECA établi le 18 janvier 2024 pour un montant total de 60.645,44 euros TTC, sous réserve de son éventuelle actualisation au regard du temps écoulé depuis son établissement, aux frais avancés de la SCI Seize Sept et de MM. [E] et [I] [K], dans un délai de quatre mois à compter de la signification de la présente décision.

A défaut de respect de ce délai d’exécution de la présente décision, et en raison de la résistance des défenderesses, les travaux de butonnage n’ayant toujours pas été réalisés à ce jour, malgré l’urgence soulignée par l’expert, l’obligation de faire ainsi prononcée est assortie d’une astreinte de 200 euros par jour de retard, qui est prononcée pour une durée de 12 mois.

Il est également précisé que ces travaux seront réalisés sous le contrôle de Mme [M] [N], architecte, ses honoraires devant être pris en charge par la SCI Seize Sept et MM. [E] et [I] [K].

Sur la demande reconventionnelle de la SCI Seize Sept et MM. [E] et [I] [K]

La SCI Seize Sept et MM. [E] et [I] [K] demandent subsidiairement la condamnation du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à être « déclaré solidaire par moitié des condamnations » prononcées à son encontre, sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 655 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] demande sa mise hors de cause, en l’absence de toute demande formée à son encontre.

Aux termes du rapport d’expertise communiqué, il est constant et non contesté par les parties que le mur litigieux est un mur mitoyen au sens de l’article 655 du code civil, impliquant que ses frais d’entretien et de réparation doivent être partagés proportionnellement aux droits de chacun.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] est débouté de sa demande de mise hors de cause et est condamné par provision à garantir à hauteur de la moitié les condamnations prononcées à l’encontre de la SCI Seize Sept et MM. [E] et [I] [K] à raison du mur litigieux.

Sur les demandes accessoires

La SCI Seize Sept et MM. [E] et [I] [K] ainsi que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], parties succombantes, sont condamnées in solidum aux entiers dépens de la procédure.

Par ailleurs, l’inertie des parties ayant forcé Mme [G]-[U] à initier la présente procédure en ouverture de rapport, pour obtenir la réalisation des travaux de remise en état du mur, la SCI Seize Sept et MM. [E] et [I] [K] ainsi que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] sont condamnées in solidum à payer à Mme [G]-[U] la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS Mme [R] [G]-[U] recevable en ses demandes,

CONDAMNONS la SCI Seize Sept et MM. [E] et [I] [K] à faire réaliser les travaux de remise en état du mur litigieux tels que prescrits au devis n°DE0093001 de la société PAPECA établi le 18 janvier 2024 pour un montant total de 60.645,44 euros TTC, sous réserve de son éventuelle actualisation, aux frais avancés de la SCI Seize Sept et de MM. [E] et [I] [K], dans un délai de quatre mois à compter de la signification de la présente décision,

DISONS qu’à défaut d’exécution de la présente décision dans le délai imparti, la condamnation est assortie d’une astreinte de 200 euros par jour de retard, qui est prononcée pour une durée de 12 mois,

DISONS que ces travaux seront réalisés sous le contrôle de Mme [M] [N], architecte, ses honoraires devant être pris en charge par la SCI Seize Sept et MM. [E] et [I] [K],

CONDAMNONS par provision le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à garantir à hauteur de la moitié les condamnations prononcées à l’encontre de la SCI Seize Sept et MM. [E] et [I] [K] à raison du mur litigieux,

CONDAMNONS in solidum la SCI Seize Sept, MM. [E] et [I] [K] ainsi que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], à payer à Mme [R] [G]-[U] la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS in solidum la SCI Seize Sept, MM. [E] et [I] [K] ainsi que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], aux entiers dépens de la procédure,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur le surplus,

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à Paris le 18 mars 2025

Le Greffier, La Présidente,

Paul MORRIS Pauline LESTERLIN