COUR D’APPEL D'[Localité 4]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT

(ORIENTATION)

JUGEMENT : Société SG [Localité 8] / Société AVIGNON 1

N° RG 25/00018 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QIR5

N° 25/00176

Du 05 Août 2025

Grosse délivrée

M^e ROUILLOT

Expédition délivrée

M^e ROUILLOT

la SELARL S.Z.

Le 05 Août 2025

Mentions :

DEMANDERESSE

Société SG [Localité 8] succursale de [Localité 8] de Société Générale S.A. au capital de 1 025 947 048,75 Euros, ayant son siège social à [Adresse 12], immatriculée au RCS PARIS sous le numéro 552 120 222, succursale établie au [Adresse 11], enregistrée au Répertoire du Commerce et de l’Industrie de Monaco sous le numéro 62S01045, prise en la personne de ses représentants légaux en exercice,

Venant aux droits et obligations de la SOCIETE DE BANQUE [Localité 8] – SDBM, à la suite de la dissolution anticipée sans liquidation de cette dernière et de la transmission universelle de son patrimoine au profit de SOCIETE GENERALE intervenues en date du 1er janvier 2023,

Venant elle-même aux droits et obligations du CREDIT DU NORD, société anonyme au capital de 890.263.248 Euros, dont le siège social se situe [Adresse 2] et le siège central se situe [Adresse 3], prise en sa succursale de [Localité 8] par les effets d’un traité d’apport partiel d’actif en date du 16 mai 2020.

représentée par Maître Maxime ROUILLOT de la SELARL MAXIME ROUILLOT – FRANCK GAMBINI, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant, vestiaire : 144

CRÉANCIER POURSUIVANT LA VENTE

DEFENDERESSE

Société AVIGNON 1 société civile immobilière de droit monégasque au capital de 2.500 Euros, immatriculée au Registre Spécial des Sociétés Civiles de MONACO sous le numéro 08 SC 13539, dont le siège social se situe [Adresse 5] à MONACO (98000), prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège

représentée par Maître Jean-marc SZEPETOWSKI de la SELARL S.Z., avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

PARTIE SAISIE

CREANCIERS INSCRITS

LE SERVICE DES IMPOTS DES PARTICULIERS DE [Localité 9] EST OUEST – [Localité 7], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Maxime ROUILLOT de la SELARL MAXIME ROUILLOT – FRANCK GAMBINI, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

LE SERVICE DES IMPOTS DES ENTREPRISES DE [Localité 9] ET [Localité 7], dont le siège social est sis [Adresse 1]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

JUGE UNIQUE : Monsieur MELHEM, Vice-Président

GREFFIER : Madame BALDUCCI

A l’audience du 05 Juin 2025, les parties ont été avisées que le prononcé aurait lieu par mise à disposition au Greffe le 05 Août 2025 conformément à l’article 450 alinea 2 du code de procédure civile.

JUGEMENT

En matière d’exécution immobilière, réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au Greffe à l’audience du cinq Août deux mil vingt cinq, signé par Monsieur MELHEM, Juge Unique, assisté de Madame BALDUCCI, Greffier,

FAITS, PROCEDURE ET MOYENS DES PARTIES

Vu les commandements de payer valant saisie immobilière signifiés le 28 octobre 2024 par la SG [Localité 8] à la société AVIGNON 1, pour le paiement de la somme de 2.684.178,44 € arrêtée à la date du 28 octobre 2024;

Vu la publication de ces commandements déposés le 16 décembre 2024 au 1er bureau du service de la publicité foncière de [Localité 9],( volume 2024 S n° 222 et S n° 223) ;

Vu l’assignation à comparaître à l’audience d’orientation signifiée le 3 février 2025 par le créancier poursuivant au débiteur saisi ;

Vu l’acte de dépôt du 6 février 2025 du cahier des conditions de vente au greffe de la juridiction ;

Vu l’acte de dénonciation du commandement de payer aux créanciers inscrits valant assignation à comparaître à l’audience d’orientation en date du 3 février 2025 ;

Vu la constitution d’avocat et la déclaration de créance de l’un des créanciers inscrits ;

Par conclusions visées le 5 juin 2025, la SG [Localité 8] ne s’oppose à la vente amiable proposée par la société AVIGNON 1, demandant la fixation d’un prix minimum de 3.000.000 euros, exprimant ses positions sur les frais et le droit prévu par l’article A444-191 du Code de commerce. Elle demande la validation de la procédure de saisie immobilière pour la somme de 2.684.178,44 € au 28 octobre 2024, exprimant sa position sur la vente forcée et s’opposant au surplus des prétentions adverses.

Par conclusions déposées le 11 avril 2025, la société AVIGNON 1 demande à la juridiction à titre principal :

— de ramener l’indemnité d’exigibilité anticipée de 3% du décompte du 28 octobre 2024 à hauteur de 100 euros,

— d’enjoindre le créancier poursuivant à produire un décompte distinct distinguant les intérêts contactuels de 2,3% de la majoration de 3%,

— d’écarter la majoration de 3% des intérêts contractuels dans le décompte du 28 octobre 2024,

— l’autorisation de vendre à l’amiable le bien litigieux pour la somme de 2.900.000 euros.

En cas de vente forcée et à titre subsidiaire, elle demande la fixation de la mise à prix à hauteur de 2.900.000 euros.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 5 juin 2025 et mise en délibéré au 5 août 2025.

Ce jour le présent jugement a été prononcé.

Vu les dernières conclusions des parties mentionnées ci-dessus auxquelles il convient de se référer en application de l’article 455 du Code de procédure civile, pour connaître leurs moyens et prétentions.

MOTIFS DE LA DECISION

Le créancier poursuivant sollicite la validation de la procédure de saisie immobilière et la vente d’une maison d’habitation située à [Adresse 10].

Sur le titre

A l’appui de sa demande, le créancier poursuivant produit :

— la copie exécutoire d’un acte reçu le 30 juin 2015 par Me [K] [C], notaire à [Localité 13], avec la participation de Me [U], notaire à [Localité 6] contenant notamment quittance subrogative de la société CREDIT DU NORD dans les droits du CREDIT FONCIER DE [Localité 8] et deux prêts consentis à la société AVIGNON 1,

— la copie exécutoire d’un acte reçu par Me [T] [W], notaire à [Localité 13] le 25 mars 2019, avec la participation de Me [D], notaire à [Localité 6], contenant prorogation de prêts dans les conditions prévues à l’avenant du 30 juin 2018 et demeurant annexé à la copie exécutoire.

Il justifie également d’affectations hypotécaires sur les droits et biens immobiliers saisis.

Le créancier dispose donc d’un titre exécutoire au sens de l’article L. 311-2 du code des procédures civiles d’exécution lui permettant de procéder à la présente saisie immobilière.

Sur le montant de la créance

L’article 1231-5 du Code civil dispose en son alinéa 1 et 2 que : « lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. ».

En l’espèce et selon le décompte figurant aux commandements de payer litigieux, le montant des indemnités d’exigibilité anticipée de 3% s’élèvent à la somme de 51.903,88 euros (48.059,15 euros + 3.844,73 euros).

Malgré les explications de la SG [Localité 8], cette indemnité, qui s’analyse comme une clause pénale, revêt un caractère manifestement excessif, au regard du taux d’intérêt pratiqué, et sera réduite à la somme de 100 €.

Il y a lieu en revanche de débouter la société AVIGNON 1 de ses demandes tendant à :

— enjoindre le créancier poursuivant à produire un décompte distinct distinguant les intérêts contactuels de 2,3% de la majoration de 3%,

— écarter la majoration de 3% des intérêts contractuels dans le décompte du 28 octobre 2024.

En effet, la majoration d’intérêts ne peut être assimilée en l’espèce à une clause pénale et il n’y aucun fondement juridique justifiant qu’elle soit écartée.

Il s’ensuit que les demandes tendant à produire un nouveau décompte et à écarter la majoration sont totalement injustifiées.

Par conséquent, il convient de valider la procédure de saisie immobilière pour la somme de 2.632.374,56 euros (2.684.178,44 euros + 100 euros – 51.903,88 euros), arrêtée à la date du 28 octobre 2024.

Sur l’orientation de la procédure

Le débiteur sollicite l’autorisation de vendre amiablement les biens saisis.

Il sera fait droit à cette demande dès lors qu’il est produit aux débats une évaluation en date du 2 décembre 2024 à hauteur de 3.150.000 € ainsi qu’un mandat de vente.

Compte tenu de la description des biens ainsi que de leur emplacement, le prix ne saurait être inférieur à 2.900.000 euros, net vendeur.

Le Juge de l’Exécution ne retient pas le prix minimum de 3.000.000 euros proposé par le créancier poursuivant afin de favoriser la vente, étant rappelé qu’il n’est pas interdit à la partie saisie de trouver un acquéreur disposé à payer un prix supérieur au prix minimum fixé dans la présente décision.

Sur les frais de poursuite

Les frais de poursuite seront taxés à la somme de 3.029,74 euros, conformément à l’état de frais produit.

Il y a lieu de débouter la SG [Localité 8] de sa demande au titre de l’article A444-191 du code de commerce, rien ne justifiant que le droit prévu par ce texte soit supporté par l’acquéreur.

Sur la mise à prix en cas de vente forcée

Aux termes de l’article L322-6 du Code des procédures civiles d’excution, le montant de la mise à prix est fixé par le créancier poursuivant. A défaut d’enchère, celui-ci est déclaré adjudicataire d’office à ce montant.

Le débiteur peut, en cas d’insuffisance manifeste du montant de la mise à prix, saisir le juge afin de voir fixer une mise à prix en rapport avec la valeur vénale de l’immeuble et les conditions du marché. Toutefois, à défaut d’enchère, le poursuivant ne peut être déclaré adjudicataire que pour la mise à prix initiale.

En l’espèce, la société AVIGNON 1 invoque les dispositions de ce texte pour demander la modification de la mise à prix en cas de vente forcée et de la fixer à 2.900.000 euros.

Malgré l’évaluation du bien, il n’est pas démontré que la mise à prix à 1.300.000 en cas de vente forcée est manifestement insuffisante au regard du texte mentionné ci-dessus.

En effet, la mise à prix en cas de vente forcée doit être suffisamment attractive pour attirer les enchérisseurs, ce qui est le cas en l’espèce.

Il y a lieu en conséquence de débouter la société AVIGNON 1 de sa demande à ce titre.

Sur les autres demandes

Compte tenu de l’autorisation de vente amiable, il n’y a pas lieu de statuer à ce stade sur la vente forcée.

Il y a lieu de condamner la société AVIGNON 1 aux dépens pour ceux excédant les frais taxés et de dire que les dépens pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Par ces motifs,

Le juge de l’exécution, statuant en matière d’exécution immobilière, publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Vu les articles L. 111-2 et suivants, L. 311-1 et suivants, R. 311-1 et suivants et R.322-15 du Code des procédures civiles d’exécution,

Déboute la société AVIGNON 1 de ses demandes tendant à :

— enjoindre le créancier poursuivant à produire un décompte distinct distinguant les intérêts contactuels de 2,3% de la majoration de 3%,

— écarter la majoration de 3% des intérêts contractuels dans le décompte du 28 octobre 2024 ;

Valide la procédure de saisie pour la somme de 2.632.374,56 euros arrêtée à la date du 28 octobre 2024 ;

Vu les articles R 322-20 et suivants du code des procédures civiles d’exécution sur les ventes amiables,

Autorise la vente amiable des biens saisis ;

Fixe à la somme de 2.900 000 €, (deux millions neuf cent mille euros), net vendeur, le prix en deçà duquel les biens ne peuvent être vendus ;

Taxe les frais de poursuite à la somme de 3.029,74 euros ;

Dit que les frais taxés seront payés directement par l’acquéreur en sus du prix,

Dit que l’affaire sera appelée à l’audience du 04 décembre 2025, à 09h00,

Rappelle que dans l’hypothèse où un acte de vente serait passé conformément aux prescriptions de la présente décision, il conviendrait d’apporter la preuve de la consignation du prix de vente à la Caisse des dépôts et consignations par la production à la prochaine audience, du récépissé délivré par cet organisme , ainsi que le justificatif du paiement des frais de poursuite à hauteur de 3.029,74 euros ;

Déboute la SG [Localité 8] de sa demande au titre de l’article A.444-191 du code de commerce ;

Déboute la société AVIGNON 1 de sa demande de modification de la mise à prix en cas de vente forcée ;

Dit que le présent jugement sera annexé au cahier des conditions de la vente ;

Ordonne la mention du présent jugement en marge de la copie du commandement publié ;

Condamne la société AVIGNON 1 aux dépens pour ceux excédant les frais taxés ;

Dit que les dépens pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

La greffière Le juge de l’exécution