N°Minute:25/01886

N° RG 25/00734 – N° Portalis DBYB-W-B7J-PQ42

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 7]

JUGEMENT DU 08 Septembre 2025

DEMANDEUR:

Syndicat des copropriétaires [Adresse 4], pris en la personne de son syndic en exercice SARL MONTPELLIERAINE DE COPROPRIETE « MDC », dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Benjamin BEAUVERGER, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

S.C.I. -LE LOFT, dont le siège social est sis [Adresse 6]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Sabine CORVAISIER, première Vice Présidente au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Stéphanie LE CALVE

DEBATS:

Audience publique du : 23 Juin 2025

Affaire mise en deliberé au 08 Septembre 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 08 Septembre 2025 par

Sabine CORVAISIER, Président

assistée de Stéphanie LE CALVE, greffier

Copie exécutoire délivrée à : M^e Benjamin BEAUVERGER

Le 08 Septembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

La SCI LE LOFT est propriétaire des lots n°2, 3, 4 et 5 au sein de la copropriété de copropriété d’une résidence située [Adresse 3].

Des charges de copropriété demeurant impayées, le syndicat des copropriétaires a, par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 03 mai 2023, mis en demeure la SCI LE LOFT de payer la somme de 981,82 euros.

Une tentative de règlement amiable a été effectuée en date du 04 mars 2024 mais a donné lieu à la délivrance d’une attestation de non-conciliation en l’absence de la SCI LE LOFT.

Par acte de commissaire de justice délivré à étude en date du 10 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la SARL MONTPELLIERAINE DE COPROPRIETE, a fait assigner la SCI LE LOFT, devant le Tribunal judiciaire de Montpellier, chambre de proximité, aux fins de la voir condamner au paiement des sommes suivantes :

4 646,33 euros au titre des charges échues impayées pour la période du 01 juin 2022 au 01 décembre 2024, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 03 mai 2023,

132 euros au titre des frais de syndic,

1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée,

1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

les entiers dépens.

A l’audience du 23 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], représenté par son avocat, a maintenu ses demandes telles que formées dans son acte introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

En défense, la SCI LE LOFT, bien que régulièrement assignée, n’a pas été représentée.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 08 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

le relevé de propriété,

le décompte de la créance arrêté au 01 décembre 2024, appel de fonds du 01 décembre 2024 inclus,

la lettre de mise en demeure du 01 mai 2023, et la lettre de relance du 03 juillet 2024,

l’attestation de non conciliation en date du 04 mars 2024,

les procès-verbaux des assemblées générales du 08 décembre 2021, du 02 mars 2023 et du 30 octobre 2024,

les appels de fonds,

les décomptes des charges pour les périodes du 08 décembre 2021 au 30 novembre 2022 et du 01 décembre 2022 au 30 novembre 2023,

les contrats de syndic.

Il ressort du décompte de la créance produit que la SCI LE LOFT reste devoir la somme de 4 646,33 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 01 décembre 2024, appel de fonds du 01 décembre 2024 inclus.

La SCI LE LOFT sera par conséquent condamnée à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 2] la somme de 4 646,33 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 01 décembre 2024, appel de fonds du 01 décembre 2024 inclus, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 03 mai 2023 sur la somme de 981,82 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, en sa rédaction issue de la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

Sur les frais de mise en demeure et lettre de relance :

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats la lettre de relance après mise en demeure en date du 03 juillet 2024,

Ces frais sont justifiés et constituent des frais nécessaires au sens du texte précité.

La demande en paiement au titre des frais de relance et de mise en demeure, sera par conséquent accueillie à hauteur des coûts prévus par le contrat de syndic, soit 36 euros pour la lettre de relance.

Sur les frais de constitution dossier avocat :

Concernant les frais de « constitution dossier transmis à avocat », ils relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ces frais n’étaient donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires sera, ainsi, débouté de sa demande en paiement à ce titre.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En se refusant de façon répétée à acquitter régulièrement ses charges de copropriété sans raison valable depuis plusieurs années, la SCI LE LOFT a commis une faute qui a causé à la copropriété un préjudice direct et certain, distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires, qui sera justement et entièrement réparé par l’allocation d’une somme de 200 euros à titre de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI LE LOFT, partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Condamnée aux dépens, la SCI LE LOFT devra verser au syndicat des copropriétaires une somme qu’il est équitable de fixer à 500 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, chambre de proximité, statuant auprès débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE la SCI LE LOFT à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] la somme de 4 646,33 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 01 décembre 2024, appel de fonds du 01 décembre 2024 inclus, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 03 mai 2023 sur la somme de 981,82 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE la SCI LE LOFT à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] la somme de 36 euros au titre des frais de recouvrement ;

CONDAMNE la SCI LE LOFT à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] la somme de 200 à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNE la SCI LE LOFT aux dépens ;

CONDAMNE la SCI LE LOFT à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection