TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE TOULON

PÔLE JCP

Jugement n° 25/00614

N° RG 25/02989 – N° Portalis DB3E-W-B7J-NKKK

AFFAIRE :

[D]

C/

[F]

[F]

JUGEMENT réputé contradictoire du 17 OCTOBRE 2025

Grosse exécutoire : M^e Clément AUDRAN, avocat au barreau de TOULON + dossier de plaidoirie

Copie : M. & Mme [F]

délivrées le

JUGEMENT RENDU LE 17 OCTOBRE 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

Madame [U] [D]

née le 21 Février 1988 à TOULON (83000)

de nationalité Francaise

55 Rue Nollet

75017 PARIS

représentée par M^e Clément AUDRAN, avocat au barreau de TOULON

à

DÉFENDEUR :

Monsieur [X] [F]

né le 18 Juillet 1979 à TALA EL ALIA (TUNISIE)

59 Boulevard Paul Bert, Résidence le Pasteur RDC escalier A

83000 TOULON

non comparant, ni représenté

Madame [E] [F] épouse [F]

née le 04 Octobre 1985 à BIZERTE (99)

59 Boulevard paul Bert, Résidence le paster, RC escalier A

83000 TOULON

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Audrey MOYA

Greffier : Karine PASCAL

DÉBATS :

Audience publique du 01 Septembre 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 17 OCTOBRE 2025 par Audrey MOYA, Président, assisté de Karine PASCAL, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 1er février 2019, Madame [U] [D], représentée par son mandataire l’Agence E.H IMMOBILIER, a consenti à Madame [E] [F] et Monsieur [X] [F] un bail à usage d’habitation d’une durée de trois ans portant sur un logement non meublé assorti d’une cave situé 59 Boulevard Paul Bert – Résidence Le Pasteur – RDC – Escalier A – 83000 TOULON, moyennant un loyer mensuel de 690,00 euros, outre une provision sur charges mensuelles d’un montant de 15,00 euros, ainsi qu’un dépôt de garantie d’un montant de 690,00 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 31 juillet 2024, Madame [U] [D] a fait délivrer à Madame [E] [F] et Monsieur [X] [F] un congé pour vendre du logement soumis à bail, pour la somme de 147 870,00 euros et à effet au 31 janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 31 janvier 2025, Madame [U] [D] a fait signifier à Madame [E] [F] et Monsieur [X] [F] une sommation de quitter les lieux dans un délai de huit jours pour congé non respecté.

Par acte de commissaire de justice signifié en date du 23 avril 2025, Madame [U] [D] a fait assigner Madame [E] [F] et Monsieur [X] [F] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Toulon afin de :

Constater que Madame [U] [D] a régulièrement délivré congé à Madame [E] [F] et Monsieur [X] [F] pour la date du 31 janvier 2025 ; Constater que Madame [E] [F] et Monsieur [X] [F] n’ont pas libéré les lieux à la date visée par le congé ; En conséquence :

Constater la qualité d’occupant sans droit ni titre de Madame [E] [F] et Monsieur [X] [F] depuis le 31 janvier 2025, et plus largement de tout occupant de leur chef, du local à usage d’habitation pris à bail ;Ordonner l’expulsion immédiate de Madame [E] [F] et Monsieur [X] [F] et de leurs biens mobiliers ainsi que de ceux de tout occupant de leur chef, avec au besoin le concours de la force publique, du local à usage d’habitation pris à bail ; Débouter Madame [E] [F] et Monsieur [X] [F] de toute demande de délai ; Dire et juger que les effets et objets mobiliers se trouvant dans les lieux seront, en tant que de besoin, séquestrés dans un garde meuble, aux frais, risques et périls de l’expulsé ; Condamner Madame [E] [F] et Monsieur [X] [F] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du dernier loyer échu majoré de 50%, soit la somme de 1 140 euros, révisable selon les mêmes modalités que les loyers précédemment dus, jusqu’à complète libération des lieux ; Condamner Madame [E] [F] et Monsieur [X] [F] au paiement de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens d’instance, incluant les frais d’actes d’huissiers de justice et notamment de délivrance du congé pour vente et tous actes à venir liés à une éventuelle mesure d’exécution forcée ; Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat le 24 avril 2025.

Au soutien de ses demandes et au visa des articles 15-II et suivants de la loi du 06 juillet 1989, Madame [U] [D] expose que le congé pour vente a valablement été signifié à Madame [E] [F] et Monsieur [X] [F] le 31 juillet 2024, à effet au 31 janvier 2025. Elle soutient que les locataires, qui se sont maintenus dans les lieux, se trouvent depuis le 31 janvier 2025 occupants sans droit ni titre du logement. Elle fait également valoir que l’indemnité d’occupation doit être majorée de 50% du montant du dernier loyer actualisé à la somme de 759,43 euros, à défaut de quoi les anciens locataires auraient tout intérêt à se maintenir dans les lieux.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 1er septembre 2025, au cours de laquelle Madame [U] [D] était représentée par son Conseil, qui a déposé ses conclusions et pièces, auxquelles il se réfère et vers lesquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé.

Madame [E] [F], citée à personne, n’a pas comparu et n’a pas été représentée à l’audience.

Monsieur [X] [F], cité à étude du commissaire de justice en application des articles 656 et 658 du code de procédure civile, n’a pas comparu et n’a pas été représenté à l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 17 octobre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation du bail pour congé pour vendre et la demande d’expulsion

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte des termes de l’article 15 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n°2020-936 du 30 juillet 2020 et par l’ordonnance n°2020-71 du 29 janvier 2020, que :

« I— Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué (…). Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

II. — Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local. (..)

III – Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l’ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l’arrêté précité.

Toutefois, les dispositions de l’alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.

L’âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé ».

En l’espèce, le congé pour vendre délivré par la bailleresse le 31 juillet 2024, signifié à étude du commissaire de justice en application des articles 656 et 658 du code de procédure civile, et à effet au 31 janvier 2025, a respecté les modalités de délivrance et les délais légaux, de sorte qu’il doit être déclaré valide. En effet, ce congé, délivré au terme du contrat de location en cours, mentionne précisément le motif dans le corps de l’acte dénoncé aux locataires ainsi que les conditions et le prix de la vente.

Or, malgré ce congé, il est patent que Madame [E] [F] et Monsieur [X] [F] se sont maintenus dans les lieux après le 31 janvier 2025, date de résiliation du contrat par l’effet du congé, ce qui résulte notamment de la sommation de quitter les lieux qui leur a été faite en date du 31 janvier 2025 mais aussi des modalités de signification de l’assignation, faite à personne pour Madame [E] [F] et à domicile pour Monsieur [X] [F], dont le nom figurait sur la boîte aux lettres et l’interphone.

Dans ces conditions, Madame [E] [F] et Monsieur [X] [F] se retrouvent occupants sans droit ni titre du logement assorti de la cavepris à bail sis 59 Boulevard Paul Bert – Résidence Le Pasteur – RDC – Escalier A – 83000 TOULON, et ce depuis le 31 janvier 2025 à minuit.

Aussi, faute du départ volontaire de Madame [E] [F] et Monsieur [X] [F], leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef sera ordonnée du logement assorti de la cave sis 59 Boulevard Paul Bert – Résidence Le Pasteur – RDC – Escalier A – 83000 TOULON, selon les modalités du présent dispositif.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle

L’article 1344 du code civil prévoit que le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l’obligation.

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clés.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 31 janvier 2025, Madame [E] [F] et Monsieur [X] [F] étant dès lors occupants sans droit ni titre depuis le 31 janvier 2025 à minuit.

Il convient dès lors, dans l’attente du départ effectif de Madame [E] [F] et de Monsieur [X] [F], de fixer à leur charge une indemnité mensuelle d’occupation, due en lieu et place du loyer, à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, déduction faite des sommes d’ores et déjà versées par ces derniers le cas échéant.

Cette indemnité, qui correspond au montant du dernier loyer mensuel charges comprises, n’a pas à être majorée de 50% ni indexée, s’agissant d’une créance indemnitaire et non contractuelle.

Ainsi, cette indemnité doit être fixée à la somme de 759,43 euros, correspondant au montant du loyer chargé actualisé.

Sur les demandes accessoires

Madame [E] [F] et Monsieur [X] [F], qui succombent à l’instance, supporteront les dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris les frais de délivrance du congé pour vente.

Madame [E] [F] et Monsieur [X] [F] seront également condamnés à payer à Madame [U] [D] la somme de 500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la validité du congé pour vente délivré à Madame [E] [F] et Monsieur [X] [F] par Madame [U] [D] le 31 juillet 2024 ;

PRONONCE la résiliation du contrat de bail de location du 20 février 2022 conclu d’une part entre Madame [U] [D] et d’autres part Madame [E] [F] et Monsieur [X] [F] sur le logement assorti de la cave sis 59 Boulevard Paul Bert – Résidence Le Pasteur – RDC – Escalier A – 83000 TOULON par l’effet du congé pour vendre à la date du 31 janvier 2025 ;

CONSTATE que Madame [E] [F] et Monsieur [X] [F] se trouvent occupants sans droit ni titre depuis le 31 janvier 2025 à minuit ;

ORDONNE à Madame [E] [F] et Monsieur [X] [F] de quitter les lieux immédiatement ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux et de remise des clés, l’expulsion de Madame [E] [F] et Monsieur [X] [F] ainsi que celle de tous occupants de leur chef du logement assorti de la cave situé 59 Boulevard Paul Bert – Résidence Le Pasteur – RDC – Escalier A – 83000 TOULON, et au besoin avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi par les articles des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [E] [F] et Monsieur [X] [F] à payer à Madame [U] [D] une indemnité mensuelle d’occupation de 759,43 euros à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, déduction faite des sommes d’ores et déjà versées par ces derniers le cas échéant ;

CONDAMNE Madame [E] [F] et Monsieur [X] [F] aux entiers dépens, en ce compris les frais de délivrance du congé pour vente ;

CONDAMNE Madame [E] [F] et Monsieur [X] [F] à payer à Madame [U] [D] la somme de 500,00 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT