TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :

Copies certifiées conformes délivrées le :

■

2ème chambre civile

N° RG 23/01411 -

N° Portalis 352J-W-B7H-CYRO4

N° MINUTE :

Assignation du :

12 Janvier 2023

JUGEMENT

rendu le 06 Novembre 2025

DEMANDEURS

S.C.I. Bordeaux Saint-Michel

[Adresse 2]

[Localité 8]

Monsieur [W] [V]

[Adresse 5]

[Localité 7]

tous les deux représentés par Maître Alexandre POURAY de L’AARPI Grenier Avocats, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #K0001

DÉFENDEURS

Madame [C] [R] épouse [Z]

[Adresse 9]

[Localité 10] (EMIRATS ARABES UNIS)

Monsieur [Y] [U] [Z]

[Adresse 9]

[Localité 10] (EMIRATS ARABES UNIS)

tous les deux représentés par Maître Tancrède MONGELLI de l’AARPI SI VIS PACEM AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0014

Décision du 06 Novembre 2025

2ème chambre civile

N° RG 23/01411 – N° Portalis 352J-W-B7H-CYRO4

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Jérôme HAYEM, Vice-Président

Madame Sarah KLINOWSKI, Juge

Madame Céline MARION, Vice-Présidente

assistés de Madame Camille CHAUMONT, Greffière lors des débats, et de Madame Chloé GAUDIN, Greffière lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience collégiale du 11 Septembre 2025, présidée par Monsieur Jérôme HAYEM et tenue en audience publique, rapport a été fait par Madame Céline MARION, en application de l’article 804 du Code de Procédure Civile. Après clôture des débats, avis a été donné aux conseils des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 06 Novembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire et en premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [Y] [U] [Z] et Madame [C] [R] épouse [Z] (Monsieur et Madame [Z]) sont propriétaires de biens immobiliers constituant les lots numéros 15 et 23 au sein d’un immeuble situé [Adresse 4] et [Adresse 3] à [Localité 12], parcelle cadastrée section BG numéro [Cadastre 6], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, qu’ils avaient acquis en viager.

Selon mandat exclusif de vente du 4 février 2022, Monsieur et Madame [Z] ont confié à la SAS VANEAU, agence Vaneau [Localité 11] St-Charles, un mandat pour la recherche d’un acquéreur et la vente des biens, en viager.

Le 15 mars 2022, Monsieur [W] [V] (Monsieur [V]) a adressé à l’agence Vaneau [Localité 11] St-Charles une « acceptation de la contre-proposition » aux termes de laquelle il mentionne :

« Je fais suite à la visite que vous m’avez fait faire, avec Madame [V], de l’appartement situé au 7ème étage de l’immeuble situé au [Adresse 3], à l’offre d’acquisition que j’ai faite le 3 mars, et enfin à la contreproposition du vendeur que vous m’avez transmise ensuite

J’ai bien noté que la surface loi Carrez est seulement de 80,45 m².

Nous sommes d’accord avec la contre-proposition du vendeur, au prix composé d’un bouquet de 755 000 €, et d’une rente mensuelle actuelle de 2.594,12 €. Les honoraires d’agence TTC sont inclus dans ce prix.

Nous réalisons un investissement sur nos deniers disponibles et par conséquent notre offre ne comporte aucune condition suspensive d’obtention de crédit. Nous pouvons prévoir un délai de réalisation très bref de la vente notariée, puisque les fonds sont disponibles en banque, ainsi que pourra vous le confirmer une banque si vous le souhaitez. Nous sommes en mesure de signer et de payer le prix aussitôt que l’acte authentique sera prêt. Nous nous substituerons une SCI familiale.

L’accord du vendeur et de l’acheteur étant parfait, je vous remercie de m’envoyer une lettre de confirmation signée du vendeur, par mail et courrier pour pouvoir mettre au travail les notaires en vue de préparer une promesse notariée. »

Le 20 juillet 2022, Monsieur et Madame [Z] ont apposé au bas de la proposition du 15 mars 2022, la mention « Bon pour vente au prix de 728.000 € net vendeur, avec conclusion au plus tard le 10 septembre 2022 », suivie de leurs deux signatures.

Par actes de commissaire de justice du 12 janvier 2023, signifiés selon les modalités prévues pour les actes à l’étranger, hors union européenne, la SCI BORDEAUX SAINT MICHEL se présentant comme substituant Monsieur [V], et Monsieur [V], ont fait assigner Monsieur et Madame [Z] devant le tribunal judiciaire de Paris en vue d’obtenir la régularisation de la vente sous astreinte et l’indemnisation de leurs préjudices.

Dans leurs dernières conclusions, signifiées le 2 juin 2024, la SCI BORDEAUX SAINT MICHEL et Monsieur [V] demandent au tribunal de :

« Ordonner aux époux [Z] de régulariser l’acte authentique de vente portant sur les lots n° 15 et n° 23 correspondant respectivement à un appartement au 7ème étage et une cave sis [Adresse 4] (lieudit : [Adresse 3]), [Localité 12], dans un immeuble cadastré section BG [Cadastre 1], parcelle n° [Cadastre 6], pour 00 ha 02 a 77 ca au bénéfice de la SCI Bordeaux Saint Michel ;

Condamner les époux [Z], in solidum, à une astreinte de 1.250 euros par jour faute de régularisation de la vente dans un délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir ;

Décision du 06 Novembre 2025

2ème chambre civile

N° RG 23/01411 – N° Portalis 352J-W-B7H-CYRO4

Condamner les époux [Z], in solidum, à payer à la SCI 62.672,15 euros de dommagesintérêts pour le préjudice financier subi, assorti d’intérêts au taux légal ;

Condamner les époux [Z], in solidum, à payer à M. [V] 100.000 euros de dommagesintérêts pour le préjudice moral subi, assorti d’intérêts au taux légal ;

Débouter les époux [Z] de toutes leurs demandes ;

Condamner les époux [Z] aux dépens ;

Condamner les époux [Z] à verser à la SCI la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ordonner l’exécution provisoire, nonobstant appel et sans caution, de la décision à intervenir, sauf en cas de condamnation des demandeurs. »

Dans leurs dernières conclusions, signifiée le 30 juillet 2024, Monsieur et Madame [Z] demandent au tribunal de :

« A titre principal :

Débouter Monsieur [W] [V] et la SCI BORDEAUX SAINT-MICHEL de leur demande tendant à voir ordonner aux époux [Z] de régulariser, sous astreinte, un acte authentique constant une vente, compte tenu de l’absence de formation antérieure de tout contrat de vente,

A titre subsidiaire :

Prononcer la nullité de tout contrat de vente qui aurait pu se former entre [W] [V], la SCI BORDEAUX SAINT MICHEL et les époux [Z], compte tenu du dol de Monsieur [V] et de la SCI BORDEAUX SAINT MICHEL ayant vicié leur consentement,

Déclarer, en conséquence, sans objet la demande de Monsieur [W] [V] et de la SCI BORDEAUX SAINT MICHEL tendant à voir ordonner aux époux [Z] de régulariser, sous astreinte, un acte authentique constant une vente

A titre reconventionnel :

Condamner, in solidum, Monsieur [W] [V] et la SCI BORDEAUX SAINT-MICHEL à verser aux époux [Z] une somme de 50.000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive,En tout état de cause :

Ordonner la radiation de la mention figurant à la publicité foncière à la suite du dépôt du procès-verbal de carence selon bordereau du 16 novembre 2022 (Pièce adverse n°11)

Débouter Monsieur [W] [V] et la SCI BORDEAUX SAINT-MICHEL de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

Condamner, in solidum, Monsieur [W] [V] et la SCI BORDEAUX SAINT-MICHEL à verser aux époux [Z] une somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner, in solidum, Monsieur [W] [V] et la SCI BORDEAUX SAINT-MICHEL aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de l’AARPI SI VIS PACEM AVOCATS, prise en la personne de M^e Tancrède MONGELLI, avocat au barreau de Paris, en application de l’article 699 du même code,

Écarter l’exécution provisoire de droit attachée au jugement à intervenir, compte tenu des positions réciproques des parties, de la nature des prétentions de chacun et de l’objet de la présente instance portant sur un bien immobilier, sauf en ce qui concerne les demandes formulées par les époux [Z]. »

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé plus ample des moyens de fait et de droit développés au soutien de ces prétentions, lesquels sont présentés succinctement dans les motifs.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 30 septembre 2024 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 11 septembre 2025.

A l’audience du 11 septembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 06 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur la demande de régularisation de l’acte authentique de vente sous astreinte

La SCI BORDEAUX SAINT MICHEL et Monsieur [V] rappellent, au visa de l’article 1583 du code civil, que la vente, qui n’est pas un contrat solennel, est parfaite dès l’accord des parties sur la chose et le prix, la réitération par acte authentique n’étant pas nécessaire à sa validité.

Décision du 06 Novembre 2025

2ème chambre civile

N° RG 23/01411 – N° Portalis 352J-W-B7H-CYRO4

Ils ajoutent que ces principes sont transposables à la cession d’un immeuble en viager, qui ne modifie pas le régime juridique de la vente, si bien que la mention des modalités de reprise de la rente ou de l’identité du crédirentier, dont le consentement n’est pas nécessaire, ne sont pas requises, et qu’un contrat de délégation peut ensuite être conclu pour régler les conditions de paiement de la rente.

Ils indiquent que la mention de la finalisation de la vente par acte authentique n’exclut pas la perfection de la vente dès accord sur la chose et le prix, sauf si une stipulation expresse des parties prévoit la réitération comme condition de validité de la vente, l’acte authentique n’étant qu’une simple modalité d’exécution de la vente et non une condition de sa formation.

Ils soutiennent ainsi, à titre principal, que la vente était parfaite dès le 15 mars 2022, par l’acceptation par Monsieur [V] d’une contre-proposition de Monsieur et Madame [Z] en réponse à une offre initiale qu’il avait faite le 3 mars 2022, la lettre de confirmation n’étant requise qu’à titre surabondant.

A titre subsidiaire, ils soutiennent qu’en tout état de cause, le contrat a été formé le 20 juillet 2022, lors de la contre-signature de la proposition faite le 15 mars 2022 par la mention « bon pour vente au prix de 728.000€ net vendeur avec conclusion au plus tard le 10 septembre 2022. »

En réponse à l’argumentation adverse, ils indiquent d’abord que la date du 10 septembre 2022 n’a pas été contractualisée comme date butoir et que son dépassement est sans effet sur la validité du contrat.

A ce titre, ils font valoir en premier lieu, que cette mention ne suffit pas à ériger la conclusion par acte authentique comme condition de la vente, s’agissant d’une simple modalité d’exécution du contrat.

En second lieu, ils indiquent que même si l’acte authentique n’était pas une simple modalité d’exécution du contrat, mais une condition de validité de la vente, Monsieur et Madame [Z] ont renoncé à se prévaloir de ce délai, ce qui ressort notamment des échanges entre Monsieur [Z] et l’agence VANEAU, après le 10 septembre 2022, montrant que le processus de vente se déroulait normalement jusqu’au 5 octobre 2022, de l’absence de contestation du dépassement du délai, seule la question de la prise en charge de la rente du 10 septembre aux premiers jours d’octobre posant difficulté, et de l’absence d’impact du retard sur le montant de la rente, dont la réévaluation est automatique car prévue par les textes applicables et dont l’augmentation, liée à la mise à jour des indices, est sans lien avec l’âge du crédit rentier.

En troisième lieu, ils soulignent que le délai du 10 septembre 2022 n’a pas été respecté par la faute de Monsieur et Madame [Z] qui ont transmis tardivement les documents requis, ce qui ressort du procès-verbal de carence et est confirmé par l’agence VANEAU dans son message SMS du 3 octobre 2022, alors que la souscription d’un prêt bancaire pour financer l’acquisition, qui n’était pas une condition suspensive mais une modalité d’exécution de la vente, n’a eu aucune incidence sur le délai, l’offre de prêt ayant été émise le 10 septembre 2022 avec une mise à disposition des fonds 10 jours après.

Ils indiquent ensuite que le contrat portant sur un immeuble faisant l’objet d’un viager était valable dès identification de la chose et du prix.

Ils soulignent, sur ce point l’existence d’un accord sur le prix à hauteur de 755 000 euros, frais d’agence inclus (soit 728 000 euros net vendeur, après déduction de la commission d’agence de 27 000 euros), selon la proposition du 15 mars 2022, acceptée le 20 juillet 2022. Ils précisent que le rappel des modalités d’indexation de la rente est inutile à la perfection de la vente, s’agissant d’un mécanisme de revalorisation légale et automatique prévu par l’article 2 de la loi 51-695 du 24 mai 1951. De même, ils relèvent que l’identification et l’accord du crédirentier ne sont pas nécessaires à la perfection de la vente, celle-ci pouvant intervenir sans accord de celui-ci, ajoutant que l’identification du crédirentier a été mentionnée dans une lettre du 11 avril 2022. Enfin, ils expliquent que le consentement du crédirentier n’était pas non plus nécessaire, celui-ci apparaissant comme bénéficiaire de la rente, seule une notification de la vente étant prévue à son égard, selon les termes de l’acte de vente du 11 juillet 2017 entre Madame [X] [T] [F] et Monsieur et Madame [Z]. Ils ajoutent que le projet d’acte du 28 septembre 2022 qui mentionne « Le VENDEUR reconnaît qu’il sera garant solidaire envers le crédirentier du service régulier de la rente et de l’exécution des conditions de la vente de l’ACQUEREUR et des acquéreurs successifs ce qu’il reconnaît et accepte expressément » ne prévoyait pas de délégation parfaite.

Ils estiment donc que la vente est parfaite si bien que le tribunal peut ordonner la régularisation de l’acte de vente sous astreinte.

Monsieur et Madame [Z] rappellent à titre liminaire qu’aucune contreproposition n’a été faite après la première offre de Monsieur [V] qui a expiré le 5 octobre 2022, si bien que l’écrit du 15 mars 2022 ne constitue en réalité qu’une deuxième offre d’achat, qu’ils n’ont pas acceptée, n’ayant fait parvenir qu’une proposition le 20 juillet 2022.

A titre principal, ils soutiennent au visa des articles 1114, 1100-1, 1102 alinéa 1, 1583 et 1968 du code civil l’absence de rencontre des volontés des parties en l’absence d’une offre ferme et définitive, d’une acceptation, d’un accord sur les élément essentiels du contrat et du respect des modalités accessoires de la vente.

Ils relèvent, à titre principal, au visa de l’article 1968 du code civil et d’un arrêt de la cour d’appel de Paris du 10 novembre 2023, qu’une offre de vente sur un bien pour lequel une rente viagère a été constituée doit contenir les éléments essentiels de l’ensemble du mécanisme contractuel, dont le montant exact de la rente, incluant les modalités d’indexation, l’identification et l’âge du crédirentier, les modalités de reprise et de paiement de la rente et l’accord du crédirentier pour la délégation de la rente à l’acquéreur, à défaut de quoi elle constitue une simple invitation à entrer en pourparlers. Ils estiment ainsi que la proposition du 20 juillet 2022, qui ne contient pas le prix de la rente viagère, et l’offre du 15 mars 2022 qui ne précise pas les modalités d’une rente viagère avec identification et âge du crédirentier constituent des pourparlers, si bien que la vente n’est pas parfaite.

Ils soulignent que si le mécanisme de l’indexation de la rente est légal, le choix de l’indice reste négociable entre les parties, raison pour laquelle il doit figurer dans l’offre.

Ils ajoutent que la volonté de reprise de la rente par l’acquéreur implique nécessairement la mise en place d’une délégation parfaite ou d’une cession de dette, qui requiert au sein de l’offre les éléments essentiels à la délégation ou à la substitution de l’obligation de l’acquéreur à celle du vendeur. Ils précisent que le choix dans l’acte de vente du 28 septembre 2022, par le notaire de l’acquéreur d’un mécanisme de délégation imparfaite montre que la question n’était pas encore réglée et n’avait pas fait l’objet d’un consensus entre les parties.

A titre subsidiaire, si le tribunal considérait que leur dernière proposition du 20 juillet 2022 constituait une offre ferme, ils soutiennent que Monsieur [V] ne l’a pas acceptée, en l’absence d’une acceptation pure et simple au sens de l’article 1118 du code civil, lequel a poursuivi les négociations entre le 20 juillet le 10 septembre 2022.

En tout état de cause, ils estiment que la mention de la conclusion d’une vente jusqu’au 10 septembre 2022 constitue une manifestation de volonté unilatérale créatrice de droit au sens de l’article 1100-1 du code civil, élargissant les conditions classiques de formation de la vente en viager à une autre condition, celle de la réitération par acte authentique à une date butoir, qui s’impose au destinataire comme élément essentiel de la vente, si bien qu’en l’absence de vente avant le 10 septembre 2022 leur proposition est devenue caduque.

Ils ajoutent à ce titre que les demandeurs sont les seuls responsables du dépassement du délai, puisque, alors qu’ils avaient mentionné un financement sur des fonds personnels, ils ont eu recours à un prêt, et n’ont reçu une offre de prêt que le 10 septembre 2022, soit à la date butoir fixée, si bien que le contrat n’aurait pas pu être conclu avant le 22 septembre 2022.

Ils en déduisent qu’ils avaient toute liberté de ne pas conclure la vente, si bien que la demande de régularisation de vente doit être rejetée.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1113 du code civil, le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager, laquelle peut résulter d’une déclaration ou d’un comportement non équivoque de son auteur.

Selon l’article 1114 du code civil, l’offre faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation. A défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation.

L’article 1118 du même code dispose que l’acceptation est la manifestation de volonté de son auteur d’être lié dans les termes de l’offre. Tant que l’acceptation n’est pas parvenue à l’offrant, elle peut être librement rétractée, pourvu que la rétractation parvienne à l’offrant avant l’acceptation. L’acceptation non conforme à l’offre est dépourvue d’effet, sauf à constituer une offre nouvelle.

L’article 1583 du code civil dispose que la vente est parfaite entre les parties et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’ils sont convenus de la chose et du prix.

Ces dispositions selon lesquelles la vente est formée par le seul accord sur la chose et les prix sont de nature supplétive et n’empêchent pas l’une des parties de subordonner la formation de la vente à un accord sur d’autres éléments comme la conclusion de diverses conditions suspensives, notamment d’urbanisme ou hypothécaires, sur des clauses restrictives de garanties ou sur les modalités de versement du prix.

En l’espèce, en premier lieu, si une offre a été envoyée par Monsieur [V] le 3 mars 2022 expirant le 5 mars 2022, qui, à défaut d’acceptation, est donc devenue caduque, il n’est pas communiqué de réponse ou de contre-proposition de Monsieur et Madame [Z] à la suite de cette première offre. Dès lors, la proposition de Monsieur [V] du 15 mars 2022 ne peut constituer l’acceptation d’une contre-proposition dont l’existence n’est ni alléguée ni démontrée. La vente n’était donc pas parfaite le 15 mars 2022.

En second lieu, il ressort des pièces versées aux débats que la proposition du 15 mars 2022 mentionne un prix ferme à hauteur de 755 000 euros pour le bouquet et une rente mensuelle « actuelle » de 2 594,12 euros et fait référence au bien immobilier objet du litige. Monsieur et Madame [Z] ont apposé une mention le 20 juillet 2022 « Bon pour vente au prix de 728.000 € net vendeur, avec conclusion au plus tard le 10 septembre 2022 ».

Il résulte de la proposition du 15 mars 2022 et de la mention du 20 juillet 2022, ainsi que de l’ensemble des échanges entre les parties et leurs notaires, que le contrat envisagé par celles-ci était la vente d’un bien immobilier pour lequel une rente viagère avait été constituée au sens de l’article 1968 du code civil, moyennant le paiement d’un bouquet ainsi que la reprise de la charge de la rente par l’acquéreur.

La proposition de Monsieur [V] mentionne « L’accord du vendeur et de l’acheteur étant parfait, je vous remercie de m’envoyer une lettre de confirmation signée du vendeur, par mail et courrier pour pouvoir mettre au travail les notaires en vue de préparer une promesse notariée. » et pour leur part, Monsieur et Madame [Z] indiquent en réponse souhaiter « la conclusion au plus tard le 10 septembre 2022 ».

Il apparaît ainsi que, nonobstant l’affirmation unilatérale par Monsieur [V] de la perfection de la vente, ce dernier souhaitait la conclusion d’un avant contrat notarié et que Monsieur et Madame [Z] entendaient que ce dernier soit conclu au plus tard le 10 septembre 2022.

Ainsi, les parties entendaient assortir la vente de diverses clauses dépassant les seules stipulations d’un prix et d’une chose de sorte que les échanges dont se prévalent les demandeurs ne constituent que des pourparlers et sont insuffisants à établir la formation d’une vente.

A ce titre, il sera relevé que les échanges entre les notaires des parties, annexés au procès-verbal de carence du 4 novembre 2022, notamment les courriers électroniques des 8 et 9 août 2022 aux termes desquels les parties se sont finalement accordées sur la régularisation d’un acte de vente directement, sans signature préalable d’une promesse de vente, confirment qu’un avant contrat était initialement envisagé et que les discussions entre les parties se poursuivaient.

Il s’ensuit qu’il n’existait pas le 20 juillet 2022 d’accord entre les parties sur la vente projetée, si bien que la vente avec constitution de rente viagère n’était pas parfaite.

En conséquence, la demande tendant à ordonner la régularisation de l’acte authentique de vente, sous astreinte, doit être rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts de la SCI BORDEAUX SAINT MICHEL

La SCI BORDEAUX SAINT MICHEL soutient que le retard dans la vente de l’immeuble, dont Monsieur et Madame [Z] sont seuls responsables, lui a causé un préjudice financier résultant du surcoût lié à la nécessité de contracter un nouveau prêt dont le coût total sera supérieur de 62 672, 15 euros par rapport à l’offre de prêt qui avait été obtenue le 10 septembre 2022, compte tenu de l’augmentation des taux d’intérêts d’emprunt depuis cette date.

Monsieur et Madame [Z] indiquent qu’alors que l’acquisition devait être faite sur des deniers personnels, avec des fonds disponibles, aucun préjudice ne peut résulter du surcoût d’un crédit.

Sur ce,

En l’espèce, au regard des développements qui précèdent, le tribunal ayant retenu qu’aucun accord de volonté n’était intervenu entre les parties le 20 juillet 2022 et n’ordonnant pas la réalisation forcée de la vente, l’absence de signature de l’acte authentique de vente ne constitue dès lors ni une inexécution contractuelle ni un retard dans l’exécution du contrat, qui serait imputable à Monsieur et Madame [Z].

Par ailleurs, la SCI BORDEAUX SAINT MICHEL n’allègue ni ne démontre aucune faute délictuelle de la part de Monsieur et Madame [Z] de nature à engager leur responsabilité.

En l’absence de fait générateur de responsabilité, il convient de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur la demande de dommages et intérêts de Monsieur [V]

Monsieur [V] soutient que les tentatives de Monsieur et Madame [Z] pour se dérober à leurs engagements en émaillant le processus de vente de nombreux incidents, lui ont causé un préjudice moral important car il s’est impliqué dans le processus de vente qui a nécessité une énergie déraisonnable, qu’il évalue à 100 000 euros.

Monsieur et Madame [Z] indiquent que la demande est infondée, en l’absence de conclusion d’une vente et compte tenu du mensonge de Monsieur [V] relatif à l’obtention d’un prêt.

Sur ce,

En l’espèce, là encore, en l’absence de conclusion du contrat de vente, aucun manquement contractuel ni aucune faute délictuelle de Monsieur et Madame [Z] ne sont établis, et, au surplus, l’existence et le montant du préjudice ne sont pas démontrés.

Il convient de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes reconventionnelles

Sur la demande de dommages et intérêts de Monsieur et Madame [Z]

Monsieur et Madame [Z] soutiennent que la procédure a été initiée pour les intimider et les pousser à vendre le bien, en demandant des dommages et intérêts élevés, ce qui caractérise un abus manifeste du droit d’ester en justice, justifiant une indemnisation à hauteur de 50 000 euros.

La SCI BORDEAUX SAINT MICHEL et Monsieur [V] soutiennent que leurs demandes sont fondées, excluant la procédure abusive, et que dans tous les cas, aucune mauvaise foi procédurale n’est caractérisée.

Sur ce,

Décision du 06 Novembre 2025

2ème chambre civile

N° RG 23/01411 – N° Portalis 352J-W-B7H-CYRO4

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit et ne dégénère en abus de droit qu’en cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, alors que l’action initiée par Monsieur [V] et la SCI BORDEAUX SAINT MICHEL vise à obtenir la réalisation forcée d’une vente immobilière qui avait donné lieu à l’établissement d’un projet d’acte authentique dès le 28 septembre 2022, il n’est pas démontré d’abus dans l’action en justice, ceux-ci ayant pu se méprendre sur l’étendue de leurs droits.

En outre, force est de constater que Monsieur et Madame [Z] évoquent un préjudice moral qu’ils évaluent à 50 000 euros sans communiquer aucun justificatif ni aucune pièce à ce titre, si bien que ni l’existence ni le montant du préjudice ne sont démontrés.

Il convient de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur la demande de radiation de la mention à la publicité foncière

Aucun texte ne permet au tribunal d’ordonner la radiation de la publication d’un procès-verbal de carence constatant le défaut de formation d’une vente pour défaut de comparution ou de consentement d’une partie.

La demande de Monsieur et Madame [Z] aux fins d’ordonner la radiation de la publication du procès-verbal de carence du 4 novembre 2022 au service de la publicité foncière sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum la SCI BORDEAUX SAINT MICHEL et Monsieur [V] aux dépens de l’instance, dont distraction sera ordonnée au profit de Maître Tancrède MONGELLI, avocat de Monsieur et Madame [Z], en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de Monsieur et Madame [Z] les frais non compris dans les dépens exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner in solidum la SCI BORDEAUX SAINT MICHEL et Monsieur [V] à leur payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’apparaît en revanche pas inéquitable de laisser à la charge de la SCI BORDEAUX SAINT MICHEL et Monsieur [V] les frais non compris dans les dépens qu’ils ont exposés dans le cadre de la présente instance et leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

La nature du litige est compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire. En conséquence, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit attachée au présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

REJETTE la demande de la SCI BORDEAUX SAINT MICHEL et Monsieur [W] [V] aux fins de régularisation de l’acte authentique de la vente en viager portant sur l’immeuble situé [Adresse 4] et [Adresse 3] à [Localité 12], à leur profit,

REJETTE la demande de dommages et intérêts de la SCI BORDEAUX SAINT MICHEL au titre du préjudice financier,

REJETTE la demande de dommages et intérêts de Monsieur [W] [V] au titre du préjudice moral,

REJETTE la demande de dommages et intérêts de Monsieur [Y] [U] [Z] et Madame [C] [R] épouse [Z] au titre de la procédure abusive,

REJETTE la demande radiation de la mention à la publicité foncière du procès-verbal de carence du 4 novembre 2022, déposé selon bordereau du 16 novembre 2022,

CONDAMNE in solidum la SCI BORDEAUX SAINT MICHEL et Monsieur [W] [V] à payer à Monsieur [Y] [U] [Z] et Madame [C] [R] épouse [Z] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum la SCI BORDEAUX SAINT MICHEL et Monsieur [W] [V] aux dépens de l’instance,

DIT que Maître Tancrède MONGELLI, avocat au barreau de Paris, associé de l’AARPI SI VIS PACEM AVOCATS, pourra recouvrer directement contre la SCI BORDEAUX SAINT MICHEL et Monsieur [W] [V] les dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision,

DIT n’y a voir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

Fait et jugé à Paris le 06 Novembre 2025

LE GREFFIER LE PRESIDENT