COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

TOTAL COPIES 4

COPIE REVÊTUE formule exécutoire avocat demandeur

1

COPIE CERTIFIÉE CONFORME AVOCAT

2

COPIE EXPERT

COPIE DOSSIER + AJ

1

N° RG 22/01073 – N° Portalis DBYB-W-B7G-NSOK

Pôle Civil section 2

Date : 23 Janvier 2025

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 2

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDEURS

Monsieur [N] [C]

né le 10 Octobre 1959 à [Localité 6],

demeurant [Adresse 4]

Madame [S] [P] épouse [C]

née le 14 Mai 1961 à [Localité 8],

demeurant [Adresse 4]

représentés par Maître Thomas BRUNEL de la SCP BRUNEL/PIVARD/REGNARD, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDERESSE

S.A. SOCIETE D’AMENAGEMENT FONCIER ET D’ETABLISSEMENT RURAL OCCITANIE (SAFER OCCITANIE), immatricuée au RCS de Toulouse sous le n°086 120 235 prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité au siège social sis [Adresse 1]

représentée par Maître François BORIE de la SCP DORIA AVOCATS, avocats postulants au barreau de MONTPELLIER et Maître Geoffrey PITON de la SCP BCEP AVOCATS ASSOCIES, avocats plaidants au barreau de NIMES

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Cécilia FINA-ARSON

Juge unique

assistée de Françoise CHAZAL greffier, lors des débats et du prononcé.

DEBATS : en audience publique du 14 Novembre 2024

MIS EN DELIBERE au 23 Janvier 2025

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 23 Janvier 2025

EXPOSE DU LITIGE

Le 11 juin 2015, Monsieur [N] [C] et Madame [S] [P] épouse [C] (ci-après les époux [C]) ont acquis les parcelles BP n°[Cadastre 2] et BP n°[Cadastre 3] situées [Adresse 5] à [Localité 7] (34).

Suivant acte authentique du 25 mai 2021, ils ont consenti à Madame [D] une promesse de vente portant sur ces deux terrains moyennant un prix de 45.000 euros, notifiée à la SAFER OCCITANIE.

Le 31 août 2021 la SAFER a notifié sa décision de préempter avec révision de prix, offrant la somme de 10.000 euros.

Par courrier en date du 04 février 2022 les époux [C] ont contesté la préemption auprès de la SAFER qui, par courrier en réponse du 17 février 2022, a indiqué qu’elle n’entendait pas renoncer à l’exercice de son droit de préemption.

***

Selon acte de commissaire de justice délivré à personne morale le 25 février 2022, les époux [C] ont fait assigner la SAFER OCCITANIE devant le Tribunal judiciaire de Montpellier aux fins notamment de voir prononcée la nullité de la décision de préemption.

***

Selon dernières conclusions notifiées le 29 mars 2024, les époux [C] demandent au Tribunal de :

— à titre principal, juger que la décision de préemption prise par la SAFER le 31 août 2021 est nulle et de nul effet et qu’ils peuvent régulariser, par acte authentique, la promesse de vente passée avec Madame [D], telle que notifiée à la SAFER,

— à titre subsidiaire, juger qu’ils renoncent à l’offre d’achat de la SAFER et retirent leur bien de la vente,

— en tout état de cause, condamner la SAFER aux dépens et à leur verser 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Selon dernières conclusions notifiées le 16 juin 2023, la SAFER OCCITANIE demande au Tribunal de débouter les époux [C] de l’ensemble de leurs demandes, de les condamner aux dépens et à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions des parties déposées à l’audience pour un plus ample exposé de leurs moyens.

***

La clôture est intervenue le 05 novembre 2024 par ordonnance du même jour.

A l’audience de juge unique du 14 novembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 23 janvier 2025.

MOTIFS

Sur la régularité de la préemption

Aux termes de l’article 143-10 du Code rural et de la pêche maritime, lorsque la SAFER déclare vouloir faire usage de son droit de préemption et qu’elle estime que le prix et les conditions d’aliénation sont exagérés, notamment en fonction des prix pratiqués dans la région pour des immeubles de même ordre, elle adresse au notaire du vendeur, après accord des commissaires du Gouvernement, une offre d’achat établie à ses propres conditions.

L’article R 143-12 du même code précise que lorsqu’en application de l’article précité la SAFER adresse une offre d’achat avec révision du prix, la notification faite au notaire doit en outre comporter l’indication de l’accord exprès des commissaires du Gouvernement et le rappel des dispositions concernant les différentes possibilités d’action qui s’offrent alors au vendeur.

En l’espèce, les époux [C] soulèvent deux moyens au soutien de leur demande de nullité de la décision de préemption.

Sur l’accord des commissaires du Gouvernement

Dans son courrier daté du 31 août 2021, la SAFER OCCITANIE a notamment indiqué : « la SAFER avec l’accord exprès de ses Commissaires du gouvernement se propose d’acquérir ce fonds pour un prix principal de 10.000 euros ».

Le texte précité n’impose à la SAFER que d’indiquer leur accord exprès, ce qui est donc fait dans le courrier. Au surplus, la SAFER produit les accords en question des 27 et 30 août 2021, de sorte que la décision de préemption est régulière sur ce point.

Sur l’information des vendeurs

D’après la SAFER, la seule phrase du courrier « Conformément aux dispositions des articles L 143-1 et suivants (dont L 143-10 relatif à la préemption avec révision de prix) ainsi que des articles R 143-1 et suivants du Code rural et de la pêche maritime, nous avons l’honneur de vous informer que notre Société exerce le droit de préemption qui lui a été accordé par le décret du 02/08/2017 aux charges et conditions qui lui ont été notifiées et droits mobiliers attachés (dont DPB) » présente en début de courrier, suffirait à remplir ses obligation imposées par l’article R 143-12 précité.

Cependant, cet article impose à la SAFER « le rappel des dispositions concernant les différentes possibilités d’action qui s’offrent au vendeur ». Ici, la phrase précitée est très générale et ne fait aucune référence à des possibilités d’action pour le vendeur. Si le législateur n’a pas expressément prévu qu’elles soient détaillées, sa volonté était d’imposer à la SAFER d’informer les vendeurs. Or, le simple fait de citer le numéro de l’article du code rural ne saurait suffire à considérer que la SAFER a rempli ses obligations.

Par ailleurs, le courrier se conclut de la façon suivante : « Nous vous serions obligés de bien vouloir aviser les vendeurs et nous faire connaître dès que possible s’ils acceptent cette offre. Dans l’affirmative, l’acte de vente pourra être désigné dans les deux mois de la réception de votre réponse. Nous vous confirmons que, si aucune réponse n’est apportée à la présente lettre, passé le délai de six mois à compter de ce jour, il sera considéré que l’offre d’achat de la SAFER est acceptée par les vendeurs et que l’acte de vente doit intervenir obligatoirement au prix résultant de cette offre. »

Cela constitue une reprise tronquée des dispositions de l’article R 143-12 précité, seule l’option de l’acceptation de l’offre par les vendeurs étant exposée et développée. Pourtant, il résulte de l’article L 143-10 précité, que les vendeurs peuvent également choisir, à la réception d’une offre avec révision de prix de la SAFER de « soit retirer le bien de la vente, soit demander la révision du prix proposé par la société d’aménagement foncier et d’établissement rural au tribunal compétent de l’ordre judiciaire ». Or, le courrier adressé par la SAFER ne porte aucune mention à ces autres options offertes aux époux [C], ni à leurs conditions d’exercice, n’évoquant que l’acceptation de l’offre, ce qui est de nature à entraîner une confusion pour les vendeurs.

Ainsi, la décision de préemption de la SAFER OCCITANIE du 31 août 2021 sera déclarée irrégulière et donc annulée. Dès lors, les époux [C] pourront, s’ils le souhaitent, régulariser la promesse de vente signée le 25 mai 2021.

Sur les dépens

Les dépens sont les frais de justice. L’article 695 du Code de procédure civile fixe la liste de ces frais : il s’agit notamment de la rémunération des techniciens, l’indemnisation des témoins, et les émoluments des officiers publics ou ministériels. L’article suivant prévoit que le juge condamne la partie perdante à payer ces dépens, à moins qu’il ne décide, par une décision motivée, d’en mettre une partie ou la totalité à la charge d’une autre partie au procès.

En l’espèce, la SAFER OCCITANIE, partie perdante, sera donc condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, condamnée aux dépens, la SAFER OCCITANIE sera condamnée à payer la somme de 1.500 euros aux époux [C] sur ce fondement et verra sa propre demande rejetée.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du Code de procédure civile dispose que, pour les instances introduites à compter du 1e janvier 2020, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 du même code permet au juge d’écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue alors d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire et il sera donc rappelé qu’elle est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, contradictoirement en premier ressort, par mise à disposition du jugement au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

ANNULE la décision de préemption de la SAFER OCCITANIE notifiée le 31 août 2021,

CONDAMNE la SAFER OCCITANIE aux dépens,

CONDAMNE la SAFER OCCITANIE à payer à Monsieur [N] [C] et Madame [S] [P] épouse [C] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

DEBOUTE la SAFER OCCITANIE de sa demande sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire,

REJETTE les demandes plus amples ou contraires.

Ainsi jugé et prononcé au Tribunal judiciaire de Montpellier, conformément aux articles 450, 451 et 456 du Code de procédure civile, le 23 janvier 2025, la minute étant signée

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Françoise CHAZAL Cécilia FINA-ARSON