N°Minute:25/1808

N° RG 25/01223 – N° Portalis DBYB-W-B7J-PV2V

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 7]

JUGEMENT DU 02 Septembre 2025

DEMANDEUR:

Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 6], sis [Adresse 2] pris en la personne de son syndic la SAS VIVIER DORANCE, [Adresse 4]

représenté par la SELARL BEAUVERGER AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Monsieur [B] [T], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Emmanuelle SERRE, Vice Présidente au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Stéphanie LE CALVE

DEBATS:

Audience publique du : 30 Juin 2025

Affaire mise en deliberé au 02 Septembre 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 02 Septembre 2025 par

Emmanuelle SERRE, Président

assistée de Stéphanie LE CALVE, greffier

Copie exécutoire délivrée à : la SELARL BEAUVERGER AVOCATS

Le 02 Septembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [B] [T] est propriétaire des lots n°11 et 84 au sein de la copropriété [Adresse 6] située [Adresse 3].

Après délivrance d’une mise en demeure, un procès-verbal de non-conciliation a été établi le 29 novembre 2024, puis le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble, pris en la personne de son syndic, a par acte de commissaire de justice en date du 12 mars 2025, fait assigner Monsieur [B] [T] devant le Tribunal de judiciaire de Montpellier aux fins de la voir condamner au paiement des sommes suivantes :

—  3850,73 euros au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 01 avril 2023 au 01 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 27 août 2024,

—  387,20 € au titre des frais de syndic

—  2000 euros à titre de dommages et intérêts,

—  1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— aux dépens.

A l’audience, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son conseil, a maintenu les termes de son exploit introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un ample exposé de ses moyens conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

A cette audience, Monsieur [B] [T] était absent.

L’affaire a été mise en délibéré au 02 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— le relevé de propriété,

— les appels de charges et travaux,

— les relevés individuels de charges,

— les procès-verbaux d’assemblée générale du 15 décembre 2021, 15 décembre 2022, 11 décembre 2023, 12 décembre 2024 portant approbation des comptes de l’exercice écoulé, du budget prévisionnel de l’exercice suivant et adoption de travaux,

— le décompte des charges dues au 1er janvier 2025

— la mise en demeure du 27 août 2024.

— le contrat de syndic.

Il ressort de ces documents que Monsieur [B] [T] reste devoir la somme de 3850,73 euros à titre de charges de copropriété suivant arrêté du compte au 01 janvier 2025 inclus, comprenant les appels de charges du 1er trimestre 2025.

Monsieur [B] [T] sera donc condamnée à payer la somme de 3850,73 euros, cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, en sa rédaction issue de la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

— sur les frais de mise en demeure et lettre de relance :

Il a été produit les mises en demeure du 27 août 2024 dont la preuve de leurs envois est rapportée par la production de la copie des accusés de réception. Ces frais sont justifiés et constituent des frais nécessaires au sens du texte précité.

La demande en paiement au titre des frais de mise en demeure, sera par conséquent accueillie à hauteur des coûts prévus par le contrat de syndic, soit la somme totale de 37,20 euros.

— Sur les frais de constitution dossier avocat et mise en demeure par avocat:

Concernant les frais de « CONSTITUTION AVOCAT », ils relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ces frais n’étaient donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le Syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande en paiement à ce titre.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du Code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie un jugement du tribunal d’instance de Montpellier du 16 décembre 2019 portant condamnation de Monsieur [T] au titre des charges de copropriété, ce qui justifie qu’il soit fait droit à hauteur de 800 € à la demande de dommages-intérêts formulés par le syndicat.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [B] [T], partie perdante, sera condamné aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Condamnée aux dépens, Monsieur [B] [T] devra verser au Syndicat des copropriétaires une somme qu’il est équitable de fixer à 600 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [B] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] DE L’ESPLANADE situé [Adresse 3], pris en la personne de son syndic, la somme de 3850,73 euros, au titre des charges de copropriété suivant arrêté du compte au 01 janvier 2025 inclus, comprenant les appels de charges du 1er trimestre 2025, et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE Monsieur [B] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] DE L’ESPLANADE situé [Adresse 3], pris en la personne de son syndic, la somme de 37,20 € au titre des frais de recouvrement ;

CONDAMNE Monsieur [B] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] DE L’ESPLANADE situé [Adresse 3], pris en la personne de son syndic, la somme de 800 € au titre de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [B] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] DE L’ESPLANADE situé [Adresse 3], pris en la personne de son syndic, la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [B] [T] aux dépens ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la décision.

La Greffière, La Juge