COUR D’APPEL DE [Localité 12]

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N° RG 24/04708 – N° Portalis DBYB-W-B7I-PF7C

LOYERS COMMERCIAUX

le : 03 Juin 2025

EXPERT : M. [G]

Minute N° 25/00016

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDERESSE

S.C.I. TOURISTIQUE DU PUECH

Société civile immobilière au capital de 457,35 euros

dont le siège social est situé [Adresse 3] (France), immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Montpellier sous le numéro 329 628 952,

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Emmanuelle MASSOL de la SELARL AMMA AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR

Monsieur [M] [R]

né le 13 Juin 1970 à [Localité 6],

demeurant [Adresse 13]

représenté par M^e Sarah DAHROUR, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Karine ESPOSITO

Juge délégué par ordonnance de Madame la Présidente du Tribunal

assisté de Christine CALMELS, greffier, lors des débats et de Marjorie NEBOUT greffier, lors de la mise à disposition.

DEBATS : en audience publique du 01 Avril 2025

MIS EN DELIBERE au 03 Juin 2025 avancé au 06 mai 2025

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition au greffe le 06 mai 2025

Rappel des faits et de la procédure :

Par acte authentique du 13 avril 1993 reçu par Maître [P] [B], Notaire à BAILLARGUES (34670), la SCI TOURISTIQUE DU PUECH a donné en location à Madame [Z] [S] un local à bail pour une durée de neuf années entières et consécutives, courant du 1er avril 1993 pour se terminer au plus tard au 31 mars 2002 situé commune [Adresse 9] LODEVE cadastré Section C numéro [Cadastre 4] lieu-dit « [Adresse 10] » d’une contenance d’un hectare cinquante cinq ares cinquante quatre centiares se composant d’une construction d’un seul niveau d’une superficie d’environ 227,33 mètres carrés et comprenant notamment une salle de restaurant, un bureau, des toilettes, une cuisine, une chambre froide, un sanitaire, une réserve et une véranda. Il est précisé qu’il est également mis à disposition du preneur une bande d’accès de l’auberge à la route nationale 9, la cour, un parking situé derrière le bâtiment et le sous-bois.

La destination du local est une activité bar – restaurant.

Ce bail a été consenti moyennant un loyer annuel de 13 716,98 € HC/an que le preneur s’oblige à payer au bailleur entre le premier et le cinq de chaque mois.

Par avenant du 27 mars 1995 reçu par Maître [E] [O], Notaire à [Localité 5], Monsieur [M] [R] a acquis de Madame [S] le fonds de commerce.

Par avenant du 27 mars 2001, le bail a été renouvelé par acte notarié à compter du 1er avril 2002 pour une durée de neuf années entières et consécutives pour se terminer au 31 mars 2011.

Ce bail a fait l’objet de deux renouvellements.

Par courrier recommandé du 11 janvier 2023, Monsieur [M] [R] a sollicité le renouvellement du bail commercial.

Par acte extra judiciaire du 3 mars 2023, la SCI TOURISTIQUE DU PUECH a fait signifier à Monsieur [M] [R] qu’il acceptait la demande de renouvellement aux mêmes charges et conditions à compter du 24 juin 2023 excepté le loyer qu’il souhaite voir fixer à la somme de 6 500 € HT/mois.

Par courrier du 10 mars 2023, Monsieur [R] a contesté le montant du loyer par le bailleur.

Par courrier recommandé avec accusé de réception, réceptionnée le 28 août 2024, la SCI TOURISTIQUE DU PUECH a notifié à Monsieur [R] un mémoire préalable du 22 août 2024 à la saisine du juge des loyers commerciaux.

Par mémoire en réplique du 25 septembre 2024 adressé par courrier recommandé et réceptionné le 26 septembre 2024, Monsieur [R] a répliqué au mémoire préalable.

***

Par acte d’huissier signifié le 10 octobre 2024, la SCI TOURISTIQUE DU PUECH a fait assigner Monsieur [M] [R] devant le juge des loyers commerciaux.

Suivant les termes du dispositif de son dernier mémoire, la SCI TOURISTIQUE DU PUECH demande au juge des loyers commerciaux de :

Vu les articles L. 145-33 et suivants et R. 145-3 et suivants du Code de commerce,

Vu les articles 1231-6 et 1344-1 du Code civil,

Vu les dispositions des articles 514 et suivants du Code de procédure civile,

Vu les pièces versées aux débats,

Il est demandé au Juge des loyers commerciaux près le Tribunal Judiciaire de Montpellier de :

A TITRE PRINCIPAL :

— CONSTATER une évolution favorable des facteurs locaux de commercialité directement profitable à l’activité de Monsieur [M] [R] ;

Par conséquent,

— ÉCARTER la règle du plafonnement du loyer commercial en vertu des dispositions des articles L145-34 et R145-6 du code de commerce ;

Y faisant,

— FIXER à la somme annuelle de SOIXANTE DIX HUIT MILLE (78.000) euros hors taxes et hors charges, en principal, le montant du loyer annuel dû en révision à compter du 24 juin 2023, date de renouvellement du bail expiré ;

— DÉCLARER qu’en toute hypothèse l’augmentation de loyer découlant du déplafonnement ne peut excéder la limitation annuelle de 10% prévue par l’article L145-34 alinéa 4 du Code de commerce.

A TITRE SUBSIDIAIRE ET AVANT DIRE DROIT

— DESIGNER, tel expert qu’il plaira à la juridiction de céans aux fins de :

DE VISITER les lieux loués ;

DE LES DÉCRIRE en précisant leurs usages et leurs destinations, leur superficie, et en fournissant les photographies à l’appui de ses constatations ;

DÉCRIRE les modifications des facteurs locaux de commercialité survenues au cours du bail écoulé et leurs incidences sur le commerce exploité dans les lieux par Monsieur [M] [R] ;

ÉVALUER la valeur locative des locaux loués en tenant compte des critères des articles L145-33 du code de commerce et des articles R145-2 et suivants du code de commerce, de toutes références pertinentes de fixations amiables et judiciaires, éventuellement des usages observés dans la branche d’activité considérée et / ou des loyers pratiqués dans la zone ;

— DÉCLARER que les frais de ladite expertise devront être avancés par la bailleresse, demanderesse à l’instance.

— FIXER le loyer provisionnel que le Preneur devra régler à compter du 24 juin 2023, date de renouvellement du bail expiré, et jusqu’à la fin de la procédure définitive en fixation du loyer, à la somme mensuelle de SIX MILLE CINQ CENTS (6.500) euros hors taxes et hors charges,

— DÉCLARER qu’en toute hypothèse l’augmentation de loyer découlant du déplafonnement ne peut excéder la limitation annuelle de 10% prévue par l’article L145-34 alinéa 4 du Code de commerce.

EN TOUT ÉTAT DE CAUSE :

— ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— DIRE que le paiement des intérêts au taux légal sur les compléments de loyers arriérés sont dus au bailleur, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du Code civil ;

— ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— CONDAMNER Monsieur [M] [R] au paiement de la somme de 4.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris les frais et honoraires d’une éventuelle mesure d’instruction.

— CONDAMNER Monsieur [M] [R] aux entiers dépens

Pour l’essentiel de ses prétentions, le bailleur soutient une modification des facteurs locaux de commercialité en ce que le local est situé à proximité du lac de Salagou et des sentiers de randonnées qui ont vu leurs fréquentations touristiques augmenter ;

Elle réfute l’argument selon lequel elle aurait manqué à son obligation d’entretien du local commercial, arguant que les travaux étaient mis, de par le bail, à la charge du preneur et que cet élément est, au demeurant, sans incidence sur la fixation du loyer.

Il estime que les deux estimations produites par le preneur doivent être écartées comme étant postérieures à la date du renouvellement fixée au 24 juin 2023 et que les autres ne sont pas probantes.

***

Suivant les termes du dispositif de son dernier mémoire, Monsieur [M] [R] demande au juge des loyers commerciaux de :

Vu l’article L145-34 al 1 du Code de commerce

Vu les articles R145- 3, R145-6 et R145-8 du Code de commerce

Vu les articles L. 145-33 et L. 145-34 du Commerce

Vu les pièces ;

Vu la jurisprudence

Il sera demandé au juge des loyers commerciaux près le Tribunal judiciaire de Montpellier de :

A TITRE PRINCIPAL

— JUGER l’absence de modifications des facteurs locaux de commercialité entraînant par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative telle que prévue par les dispositions des articles R145-3 et suivants du Code de Commerce ;

— JUGER l’application du plafonnement du loyer du bail commercial au visa de l’article L145-34 al 1 du Code de commerce ;

— DÉBOUTER la SCI TOURISTIQUE DU PUECH de sa demande d’augmentation de loyer à la somme de SIX MILLE CINQ CENTS EUROS (6500€) hors taxes et hors charges SOIT SOIXANTE-DIX-HUIT MILLE EUROS (78.000€) hors taxes et hors charges annuel comme étant injustifiée et disproportionnée ;

— DÉBOUTER la SCI TOURISTIQUE DU PUECH de sa demande de paiement des arriérés de loyers ;

— DÉBOUTER la SCI TOURISTIQUE DU PUECH de sa demande de paiement des intérêts au taux légal sur les compléments de loyers arriérés ;

— DÉBOUTER la SCI TOURISTIQUE DU PUECH de sa demande d’expertise judiciaire comme étant vaine ;

— DÉBOUTER la SCI TOURISTIQUE DU PUECH de sa demande de paiement de loyer provisionnel fixé à la somme SIX MILLE CINQ CENTS EUROS (6500€) hors taxes et hors charges.

— DÉBOUTER la SCI TOURISTIQUE DU PUECH de toutes demandes de condamnation au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile et des dépens de l’instance.

A TITRE SUBSIDIAIRE

— FIXER le loyer du bail commercial à la valeur locative ;

— ORDONNER en cas de diminution de loyer, la déduction des montants indus sur les prochains règlements ;

— JUGER en cas d’augmentation de loyer découlant du déplafonnement ne pourra excéder la limitation annuelle de 10% telle que prévue par l’article L145-34 du Code de commerce ;

EN TOUT ÉTAT DE CAUSE

— CONDAMNER la SCI TOURISTIQUE DU PUECH au paiement de la somme de 6000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Pour l’essentiel, Monsieur [R] expose avoir été contraint d’initier, dans une autre instance, une procédure d’expertise en référé en raison des graves désordres précédemment constatés par Commissaire de justice et que cette affaire est pendante, une expertise étant toujours en cours ; qu’un arrêté de péril a été pris par la mairie de la commune [Localité 8] et qu’il n’a plus la jouissance du local depuis le 28 janvier 2025.

Il réfute qu’une éventuelle augmentation touristique du lac de Salagou ait une quelconque influence sur son activité compte tenu de la distance les séparant alors que dans le même temps les restaurants de [Localité 12] ont tous accusé une baisse de fréquentation et que le site touristique Salagou a enregistré une baisse de 38 %.

Il expose avoir sollicite un permis afin de pouvoir fermer la terrasse préexistante et non en créer une.

Il estime que la valeur locative du local est inférieure au loyer actuel.

***

L’affaire a été appelée à l’audience du 1er avril 2025.

La décision a été mise en délibéré à la date du 3 juin 2025, avancé au 06 mai 2025.

Motifs :

L’article L. 145-33 du Code de commerce dispose que « le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1° Les caractéristiques du local considéré ;

2° La destination des lieux ;

3° Les obligations respectives des parties ;

4° Les facteurs locaux de commercialité ;

5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments. ».

L’article L. 145-34 du même code dispose qu'« à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. À défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente ».

Compte-tenu de ce que chacune des parties retient une valeur locative des locaux disparate et d’une appréciation opposée sur l’évolution des facteurs locaux de commercialité, il convient en conséquence, conformément à la demande subsidiaire de la demanderesse, d’ordonner une expertise qui aura lieu aux frais avancés du bailleur, demandeur à l’instance.

Dans l’attente du dépôt du rapport, il convient de surseoir à statuer sur les autres demandes.

Le bail, dont le renouvellement au 24 juin 2023 n’est pas contesté par les parties, se poursuivra aux mêmes conditions, notamment en ce qui concerne le loyer et les charges.

***

Par ces motifs :

Le juge des loyers commerciaux, statuant par jugement contradictoire, publiquement et en premier ressort ;

DIT que le bail est renouvelé au 24 juin 2023,

ORDONNE une expertise ;

Commet pour y procéder M. [K] [G] ([Adresse 11] – tel et fax : [XXXXXXXX01] – port : [XXXXXXXX02] – mel : [Courriel 7]), avec mission, après avoir pris connaissance du dossier et entendu les parties dans leurs explications :

1) de visiter les lieux loués,

2) de les décrire en précisant leurs usages et leurs destinations, leur superficie,

3) d’entendre tous sachants,

4) de donner son avis sur la modification des facteurs locaux de commercialité au cours du bail,

5) d’effectuer toutes investigations utiles pour fournir au juge tous éléments lui permettant de fixer, en connaissance de cause, le montant du loyer correspondant aux locaux en cause, et notamment de fournir tous éléments d’appréciation sur la valeur locative des lieux loués notamment :

— la surface affectée à la réception du public ou à l’exploitation, la nature et la conformation des lieux, leur disposition, dans l’immeuble,

— l’état d’entretien, de vétusté des locaux et les charges imposées à chacune des parties,

— l’importance des locaux annexes et des dépendances affectés, le cas échéant, à l’exploitation du fonds de commerce,

— la nature et l’état des équipements mis à la disposition du locataire,

— l’adaptation des locaux à la forme d’activité exercée dans les lieux,

— l’incidence de l’emplacement du point de vue de l’exercice des activités commerciales,

— l’incidence du niveau des loyers commerciaux dans la commune,

— l’importance de la ville, du quartier, de la rue,

— la valeur des baux des locaux commerciaux sis à proximité,

6) de donner les méthodes d’évaluations retenues,

7) de proposer, en les justifiant par des éléments précis, le montant annuel du loyer,

8) de donner tous renseignements utiles à la solution du litige,

9) de répondre aux dires des parties ;

DIT que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Code de procédure civile, qu’en particulier il pourra recueillir les déclarations de toutes personnes informées, qu’il pourra, sur autorisation préalable du magistrat chargé du contrôle des expertises, s’adjoindre le concours de tout spécialiste de son choix ;

DIT que l’expert déposera l’original de son rapport auprès du greffe du tribunal avant le 2 décembre 2025 et, qu’au besoin, il devra solliciter du magistrat chargé du contrôle des expertises une prorogation de ce délai si celui-ci s’avère insuffisant ;

DIT que, conformément aux dispositions de l’article 173 du Code de procédure civile, l’expert devra remettre copie de son rapport à chacune des parties ou aux représentants de celle-ci en mentionnant cette remise sur l’original ;

DIT qu’en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement conformément aux dispositions de l’article 235 du Code de procédure civile ;

DIT que la SCI TOURISTIQUE DU PUECH devra consigner au greffe du tribunal judiciaire de Montpellier, la somme DEUX MILLE EUROS (2 000 €) avant le 22 juillet 2025, à valoir sur la rémunération de l’expert ;

DIT que cette somme sera consignée entre les mains du régisseur d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de Montpellier, tout chèque devant être libellé à l’ordre du « RÉGISSEUR DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER » ;

DIT que, par application des dispositions de l’article 271 du Code de procédure civile, le défaut de consignation dans le délai imparti entraînera la caducité de la désignation de l’expert ;

DIT que, lors de la première ou de la deuxième réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et débours ;

DIT qu’à l’issue de cette réunion, l’expert nous fera connaître la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et débours et sollicitera, le cas échéant, le versement d’une consignation supplémentaire ;

RAPPELLE que dans l’attente de la fixation du prix du loyer renouvelé, le bail se poursuit aux mêmes charges et conditions ;

SURSOIT à statuer sur les autres demandes.

LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX