N°Minute:25/01290

N° RG 24/01975 – N° Portalis DBYB-W-B7I-PGTQ

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 12]

JUGEMENT DU 27 Mai 2025

DEMANDEUR:

Madame [F] [N], [P], [O] [M], demeurant [Adresse 3]

représentée par Mme [X] [U], mère, munie d’un pouvoir écrit

DEFENDEUR:

Madame [V] [H], demeurant [Adresse 10]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Franck VERMEULEN, Magistrat à Titre Temporaire, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Stéphanie LE CALVE

DEBATS:

Audience publique du : 25 Mars 2025

Affaire mise en deliberé au 27 Mai 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 27 Mai 2025 par

Franck VERMEULEN, Président

assisté de Stéphanie LE CALVE, greffier

Copie exécutoire délivrée à : Mme [F] [N], [P], [O] [M]

Copie certifiée delivrée à : Mme [V] [H]

Le 27 Mai 2025

EXPOSE DES FAITS

Mme [F] [M] a pris en location un appartement sis [Adresse 8] appartenant à Mme [V] [H] le 27 mai 202.

Un état des lieux contradictoire est réalisé le 27 mai 2021.

Un dépôt de garantie est réclamé à la locataire pour un montant de 522,00 euros.

Ce bien est mis en gestion par sa propriétaire auprès de l’agence Progest dont le siège social est situé [Adresse 4].

Au départ de la locataire, un état des lieux de sortie contradictoire est établi le 27 juin 2023.

Une retenue de 440,00 euros sera effectuée par la société gestionnaire sur le dépôt de garantie. Celle-ci est justifié par une facture de M. [E] [W] demeurant [Adresse 1] à [Localité 11] pour le même montant et qui représente le nettoyage et détartrage du logement et la remise en peinture de certaines pièces de l’appartement.

Une tentative de conciliation a eu lieu le 11 avril 2024, elle s’est soldée par un échec. La société PROGEST représentant Mme [V] [H] a proposé une réévaluation de la retenue à 250,00 euros au-lieu de 440,00 euros.

Mme [F] [M] a refusé cette proposition et a demandé la restitution de la caution dans sa totalité tout en concédant qu’il apparaissait deux trous rebouchés mais visibles et accepte une retenue de 5,00 euros par trou soit 10,00 euros.

Par requête du 10 mai 2024, enregistrée au greffe du tribunal judiciaire de Montpellier, Mme [F] [M] demeurant [Adresse 2] sollicite du tribunal qu’il condamne Mme [V] [H] demeurant [Adresse 9] à LE GOSIER à lui payer la somme de 430,00 euros en principal et 1135,00 euros au titre des dommages et intérêts.

L’affaire est appelée à l’audience du 25 mars 2025.

A l’audience du 25 mars 2025, Mme [F] [M], représentée par sa mère Mme [X] [A], a comparu, elle déclare qu’il y a eu deux tentatives de conciliation et que dans l’état des lieux il ne figure pas de dégradation, ni d’appartement sale. Il a été demandé un justificatif des 190,00 euros de retenue sur le dépôt de garantie proposé par la société Progest lors de la tentative de conciliation, à ce jour aucune justification.

Elle précise que la loi du 6 juillet 1989 précise que lorsqu’on fait des trous et qu’ils sont rebouchés, le propriétaire peut déduire 5,00 euros par trou.

Elle précise qu’elle réclame des dommages et intérêts pour les frais d’autoroute et d’essence entre [Localité 7] et [Localité 6] et qu’elle subit un préjudice physique, et moral le tout pour un montant de 1135,00 euros.

A cette même audience, Mme [V] [H] n’a pas comparu, mais elle a transmis un courrier au tribunal pour s’expliquer sur les faits.

Elle déclare dans ce dernier qu’elle a demandé au représentant de la société PROGEST, M. [Y] responsable de ladite agence de la représenter devant le tribunal afin d’expliquer les raisons de cette retenue sur la caution de Mme [F] [M].

Elle précise qu’elle n’a pas été tenue informée de ses difficultés, car elle travaille et réside en outremer plus précisément en GUADELOUPE.

Elle a été très étonnée du montant élevé de la facture de nettoyage du logement laissé par Mme [M] et que les termes utilisés pour la rédaction de l’état des lieux de sortie étaient inappropriés pour une retenue de dépôt de garantie. De plus elle a été extrêmement surprise de constater que les travaux n’aient été engagés que 6 mois après le départ de la locataire.

M. [Y] représentant la société PROGEST qui gère le logement de Mme [V] [H] n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la retenue du dépôt de garantie à hauteur de 440,00 euros :

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers.

Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l’article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu’elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l’ensemble des comptes.

Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l’objet d’aucune révision durant l’exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire n’a d’effet qu’entre les parties à la mutation.

L’article 7 b de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

L’article 7c de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

L’article 7d de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées.

L’article 1 du décret n°87-712 du 26 août 1987 dispose que sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif.

Ont notamment le caractère de réparations locatives les réparations énumérées en annexe au présent décret.

La liste de réparation ayant le caractère de réparations locatives à la charge du locataire prévue par l’annexe du décret n°87-712 du 26 août 1987 dispose que :

I. – Parties extérieures dont le locataire a l’usage exclusif.

a) Jardins privatifs :

Entretien courant, notamment des allées, pelouses, massifs, bassins et piscines ; taille, élagage, échenillage des arbres et arbustes ;

Remplacement des arbustes ; réparation et remplacement des installations mobiles d’arrosage.

b) Auvents, terrasses et marquises :

Enlèvement de la mousse et des autres végétaux.

c) Descentes d’eaux pluviales, chéneaux et gouttières :

Dégorgement des conduits.

II. – Ouvertures intérieures et extérieures.

a) Sections ouvrantes telles que portes et fenêtres :

Graissage des gonds, paumelles et charnières ;

Menues réparations des boutons et poignées de portes, des gonds, crémones et espagnolettes ; remplacement notamment de boulons, clavettes et targettes.

b) Vitrages :

Réfection des mastics ;

Remplacement des vitres détériorées.

c) Dispositifs d’occultation de la lumière tels que stores et jalousies :

Graissage ;

Remplacement notamment de cordes, poulies ou de quelques lames.

d) Serrures et verrous de sécurité :

Graissage ;

Remplacement de petites pièces ainsi que des clés égarées ou détériorées.

e) Grilles :

Nettoyage et graissage ;

Remplacement notamment de boulons, clavettes, targettes.

III. – Parties intérieures.

a) Plafonds, murs intérieurs et cloisons :

Maintien en état de propreté ;

Menus raccords de peintures et tapisseries ; remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique ; rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l’emplacement de ceux-ci.

b) Parquets, moquettes et autres revêtements de sol :

Encaustiquage et entretien courant de la vitrification ;

Remplacement de quelques lames de parquets et remise en état, pose de raccords de moquettes et autres revêtements de sol, notamment en cas de taches et de trous.

c) Placards et menuiseries telles que plinthes, baguettes et moulures :

Remplacement des tablettes et tasseaux de placard et réparation de leur dispositif de fermeture ; fixation de raccords et remplacement de pointes de menuiseries.

IV. – Installations de plomberie.

a) Canalisations d’eau :

Dégorgement :

Remplacement notamment de joints et de colliers.

b) Canalisations de gaz :

Entretien courant des robinets, siphons et ouvertures d’aération ;

Remplacement périodique des tuyaux souples de raccordement.

c) [Localité 5] septiques, puisards et fosses d’aisance :

Vidange.

d) Chauffage, production d’eau chaude et robinetterie :

Remplacement des bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage piézo-électrique, clapets et joints des appareils à gaz ;

Rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries ;

Remplacement des joints, clapets et presse-étoupes des robinets ;

Remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d’eau.

e) Eviers et appareils sanitaires :

Nettoyage des dépôts de calcaire, remplacement des tuyaux flexibles de douches.

V. – Equipements d’installations d’électricité.

Remplacement des interrupteurs, prises de courant, coupe-circuits et fusibles, des ampoules, tubes lumineux ; réparation ou remplacement des baguettes ou gaines de protection.

VI. – Autres équipements mentionnés au contrat de location.

a) Entretien courant et menues réparations des appareils tels que réfrigérateurs, machines à laver le linge et la vaisselle, sèche-linge, hottes aspirantes, adoucisseurs, capteurs solaires, pompes à chaleur, appareils de conditionnement d’air, antennes individuelles de radiodiffusion et de télévision, meubles scellés, cheminées, glaces et miroirs ;

b) Menues réparations nécessitées par la dépose des bourrelets ;

c) Graissage et remplacement des joints des vidoirs ;

d) Ramonage des conduits d’évacuation des fumées et des gaz et conduits de ventilation.

En l’espèce, il résulte de la comparaison effectuée entre l’état des lieux d’entrée du 27 mai 2021 et l’état des lieux de sortie du 27 juin 2023, tous deux contradictoires, qu’aucune dégradation n’a été commise et à aucun moment il n’est précisé que l’appartement est sale. La majorité des annotations sont passées de bon état à état d’usage.

Un devis a été de remise en état du logement est joint au dossier pour un montant de 440,00 euros en date du 23 août 2023 soit deux mois après le départ de la locataire.

Une facture de 440,00 euros correspondant au devis et datée du 6 décembre 2023 est jointe aux débats, elle démontre que les travaux ont été réalisés 6 mois après le départ de la locataire.

En conséquence, Mme [V] [H] sera condamnée à verser à Mme [F] [M] la somme de 430,00 euros au titre du dépôt de garantie non intégralement remboursé au départ de la locataire.

Sur les dommages et intérêts :

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, Mme [F] [M], déclare subir un préjudice financier, physique et moral qu’elle justifie par trois allers-retours [Localité 7]-[Localité 6] soit 120,00 euros d’essence et 107,00 euros de frais de péage.

Elle réclame des frais de courriers recommandés à hauteur de 8,00 euros et enfin un préjudice physique et moral qu’elle estime à 900,00 euros.

En conséquence, Mme [V] [H] sera condamnée à verser à Mme [F] [M] la somme de 500,00 euros au titre des dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [V] [H], partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Constatons qu’aucune demande n’a été effectuée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Mme [V] [H] à payer à Mme [F] [M] la somme de 430,00 euros représentant le reliquat de son dépôt de garantie ;

CONDAMNE Mme [V] [H] à payer à Mme [F] [M] la somme de 500,00 euros au titre des dommages et intérêts ;

CONSTATE qu’aucune demande n’a été faite sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [V] [H] aux dépens ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la décision.

La Greffière, Le Juge