TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 25/02801

N° Portalis DBX4-W-B7J-UNCZ

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 24 Février 2026

S.A. ALTEAL

Prise en la personne de son représentant légal en exercice

C/

[S] [J]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 24 Février 2026

à Maître Isabelle DURAND

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mardi 24 Février 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Vanessa RIEU, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Norédine HEDDAB, Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 02 Décembre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. ALTEAL

Prise en la personne de son représentant légal en exercice, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Isabelle DURAND, avocate au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

M. [S] [J], demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 9 mars 2022, à effet du 29 mars 2022, la SA ALTEAL a donné à bail à Monsieur [S] [J] un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 6] à [Localité 2] assorti de parkings (n°39-40), pour un loyer de 470,26 euros pour le logement, 22 euros pour le parking et 15 euros pour le jardin, outre une provision mensuelle de charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA ALTEAL a fait signifier le 28 janvier 2025 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette.

Le 23 juillet 2025, la SA ALTEAL a fait assigner Monsieur [S] [J] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 3], statuant en référé, à l’audience du 2 décembre 2025 en lui demandant de :

— constater par application de la clause résolutoire contenue dans le contrat susvisé, la résiliation du bail qu’elle a consenti à Monsieur [S] [J] pour défaut de paiement des loyers,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [S] [J] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— condamner Monsieur [S] [J] à lui régler par provision la somme de 4 557,39 € représentant les loyers et charges impayés au 03 juin 2025, somme à parfaire au jour de l’audience,

— condamner à lui régler une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges conventionnels à compter de la résiliation du contrat de bail et jusqu’à la libération effective des lieux, cette indemnité d’occupation étant revalorisée dans les mêmes conditions que le loyer,

— condamner à lui régler une somme de 500 € en application des dispositions de l’Article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement délivré le 28 janvier 2025.

L’affaire a été débattue à l’audience du 2 décembre 2025.

Lors des débats, la SA ALTEAL, représentée par son conseil, maintient ses demandes, sauf à actualiser sa créance à la somme de 2.844,04 euros, selon un décompte fourni à l’audience (mois d’octobre 2025 inclus).

Elle indique que le paiement du loyer courant a repris.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation, valant conclusions, et à la note d’audience, pour l’exposé complet des prétentions et des moyens de la SA ALTEAL.

Monsieur [S] [J], qui comparaît en personne, demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de lui accorder des délais de paiement sur 36 mois et suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit.

Il reconnaît le montant de la dette et expose, que dans le cadre de la procédure de divorce en cours, son ex femme va racheter sa part de la maison en indivision, représentant un montant à venir de 55.000 euros qui serait versé en plusieurs fois, d’abord avant le 30 mars 2026 puis selon un échéancier de 100 à 150 euros par mois.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

À l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 24 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, la SA ALTEAL a été autorisée par le Président d’audience à produire en cours de délibéré un décompte actualisé, ce qui a été fait par mail du 5 décembre 2025, de sorte qu’il sera statué en tenant compte de cet élément.

— Sur la compétence du juge des référés :

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— Sur la recevabilité de l’action :

La SA ALTEAL justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 6 février 2025, deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 23 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Haute-Garonne par la voie électronique le 30 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de 2 mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 28 janvier 2025 pour la somme en principal de 2.246,05 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 2 mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 28 mars 2025.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire et les demandes en paiement

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte en outre de l’article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge,

Il est produit par la SA ATEAL le bail ainsi qu’un décompte actualisé mentionnant que Monsieur [S] [J] reste devoir, la somme de 2.844,04 euros à la date du 05 décembre 2025 (mois de novembre 2025 inclus).

Monsieur [S] [J] ne forme pas de contestation quant au principe et au montant de cette dette et doit par conséquent, être condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 2.844,04 euros. Cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Toutefois, il ressort des débats et des éléments produits, en particulier du décompte actualisé que Monsieur [S] [J] a repris régulièrement le paiement du loyer courant depuis le mois de mars 2025, hors paiement du supplément de loyer de solidarité, ainsi qu’il est observé que sa dette a fortement diminué depuis le mois d’août 2025, de sorte qu’il apparaît en situation de régler, en plus du loyer et des charges courants, l’arriéré locatif, moyennant des délais de paiement qui seront par conséquent ordonnés, selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance.

Les effets de la clause résolutoire seront par conséquent suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir qu’en cas de défaut de respect de ces délais de paiement, en ce compris un défaut de paiement des loyers et charges courants, la clause résolutoire retrouvera ses pleins effets, l’expulsion de Monsieur [S] [J] pourra être poursuivie et il sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, qu’il convient de fixer par référence au montant du dernier loyer et des provisions pour charges à la somme de 605,27 euros.

— Sur les mesures accessoires :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [S] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Monsieur [S] [J] supportera une indemnité de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS à la date du 28 mars 2025, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 9 mars 2022, à effet du 29 mars 2022 liant la SA ALTEAL et Monsieur [S] [J] concernant un bien à usage d’habitation situé [Adresse 6] à [Localité 2] assorti de parkings (n°39-40) ;

CONDAMNONS Monsieur [S] [J] à verser à la SA CITE JARDINS la somme de 2.844,04 (décompte arrêté au 05 décembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Monsieur [S] [J] à s’acquitter de la dette, outre le loyer et les charges courants, en 36 mensualités de 79 euros, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et dépens ;

DISONS que, pendant le cours des délais, les paiements s’imputeront sur les sommes dues au titre des loyers et charges par priorité sur les intérêts et dépens ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois (terme échu) et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets des clauses résolutoires pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en cas de défaut de paiement, pendant le cours des délais accordés, d’une mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré de loyers et de charges, sept jours après l’envoi d’une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception :

* la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

* le solde de la dette sera immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [S] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA ALTEAL pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

* Monsieur [S] [J] sera tenu de payer à la SA ALTEAL une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 1er décembre 2025 et jusqu’à la date de libération des lieux, égale à 605,27 euros, et, en tant que besoin, l’y CONDAMNONS sous déduction des sommes versées au titre du paiement des loyers et des charges exigibles durant cette même période ;

CONDAMNONS Monsieur [S] [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, ainsi que le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNONS Monsieur [S] [J] à payer à la SA ALTEAL la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE