COUR D’APPEL DE [Localité 7]

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N° RG 24/05351 – N° Portalis DBYB-W-B7I-PJUW

LOYERS COMMERCIAUX

le : 01 Avril 2025

EXPERT : Mme [C] [N]

Minute N° 25/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDERESSE

S.C. GA PATRIMOINE

Société Civile inscrite au RCS sous le numéro 800 030 108, dont le siège social est [Adresse 6]

représentée par son gérant en exercice domicilié en cette qualité à ce siège

représentée par Maître Jean-Christophe LEGROS, de la SCP LEGROS, avocat au barreau de Montpellier

DEFENDERESSE

S.A.S. THEOBROMA

SAS exerçant sous l’enseigne PUYRICARD inscrite au RCS sous le numéro 848 893 970,

dont le siège social est [Adresse 3],

représentée par son Président en exercice domiciliée en cette qualité à ce siège

représentée par Maître Nathalie CELESTE, avocat au barreau de Montpellier

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Karine ESPOSITO

Juge délégué par ordonnance de Madame la Présidente du Tribunal

assisté de Françoise CHAZAL, greffier lors des débats et de Marjorie NEBOUT greffier, lors de la mise à disposition.

DEBATS : en audience publique du 04 Février 2025

MIS EN DELIBERE au 01 Avril 2025

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition au greffe le 01 Avril 2025

Rappel des faits et de la procédure :

Par acte du 5 juin 2002, la SCI LP gestion a donné en location à la SARL ESTEE un bail pour une durée de neuf années, courant du 15 juin 2002 pour se terminer au plus tard au 14 juin 2011 pour un local commercial sis [Adresse 4]) composé au premier sous-sol d’une cave aménagée d’environ 60 m² comprenant trois pièces et un escalier d’accès au rez-de-chaussée et, au rez-de-chaussée, une surface d’environ 70 m² composée d’une grande pièce, d’un bureau, d’une pièce à usage de distributeur automatique, de placards, de toilettes et d’un escalier d’accès à l’entresol et, à l’entresol, d’une surface d’environ 47 m² composée de trois bureaux, d’un hall et d’une salle d’eau.

Ce local représente le lot n°12 de la copropriété et sa destination est une activité de « chocolaterie, confiserie, épicerie fine, glacier – prêt-à-porter hommes, femmes, enfants – objets, meubles, décoration, linge de maison.

Ce bail a été consenti moyennant un loyer annuel de 21 952,68 € HC/an que le preneur s’oblige à payer au bailleur le premier de chaque mois. Un dépôt de garantie a été effectué.

Par avenant du 7 août 2002, les parties ont convenu que le loyer serait désormais payé trimestriellement et que le dépôt de garantie n’existerait plus.

Par avenant du 4 décembre 2003, les parties ont convenu, suite à la cession par le preneur à la Mairie de [Localité 7] de la partie des locaux situé à l’entresol ainsi que de l’escalier d’accès provenant du rez-de-chaussée et à la conclusion par le bailleur d’un nouveau bail pour celle-ci, de supprimer ces éléments de la désignation du bail et de modifier le loyer pour le ramener à la somme de 1 140,51 € par mois, soit 13 686,12 € / an.

Par acte du 8 août 2014, les parties ont décidé du renouvellement du bail commercial pour une durée de neuf années courant du 15 juin 2011 pour se terminer le 14 juin 2020 pour un loyer de 16 989,12 € /an payable par trimestre d’avance. Il est prévu que ce loyer ne subira pas l’indexation triennale du 15 juin 2014 et que la prochaine indexation aura lieu en 2017 selon l’indice du 4ème trimestre.

À compter de cette date, le bail s’est poursuivi par tacite prolongation.

Selon acte notarié du 15 mars 2019, la SARL ESTEE a cédé son fonds de commerce à la SAS THEOBROMA.

Selon acte notarié du 4 décembre 2023, la société GA PATRIMOINE a acquis de la Société LP GESTION le local objet du bail et qui compose le lot n°37 de l’immeuble sis [Adresse 5].

Par exploit d’huissier du 22 décembre 2023, la Société GA PATRIMOINE a adressé à la SAS THEOBROMA un congé avec offre de renouvellement du bail pour neuf années entières à compter du 1er juillet 2024 pour un loyer trimestriel de 9 600 € HC/HT, soit un loyer de 38 400/HC/HT/an.

Par courrier en date du 9 avril 2024, la Société THEOBROMA a accepté le renouvellement du bail mais conteste le montant du loyer.

Par courrier recommandé avec accusé de réception, réceptionnée le 23 septembre 2024, la SCI GA PATRIMOINE a notifié à la la SAS THEOBROMA un mémoire préalable du 18 septembre 2024 à la saisine du juge des loyers commerciaux.

***

Par acte d’huissier signifié le 21 novembre 2024, la Société GA PATRIMOINE a fait assigner la la Société THEOBROMA devant le juge des loyers commerciaux.

Suivant les termes du dispositif de son assignation valant mémoire, elle demande au juge des loyers commerciaux de :

Vu les articles L145-33 du Code de commerce,

Vu les articles L145-33 et 34 du Code de commerce,

— fixer le montant trimestriel hors taxes et hors charges du loyer commercial exigible à compter du 1er juillet 2024 à la somme de 9 600 € hors taxes et hors charges,

Au cas où le Juge des loyers ne s’estimerait pas suffisamment informé :

— désigner un expert avant dire droit avec pour mission de :

* se rendre sur les lieux [Adresse 3]

* déterminer la valeur locative du local donné à bail et renouvelé à compter du 1er juillet 2024

* donner son opinion sur la valeur locative.

Pour l’essentiel de ses prétentions, le bailleur soutient que la bail s’étant poursuivi plus de douze ans sans que le preneur n’en ait sollicité le renouvellement, ayant pour conséquence que les règles de plafonnement de l’article L145-34 du Code de commerce ne s’appliquent pas ; Il estime que le loyer doit être fixé à la valeur locative et que cette valeur locative doit être portée à la somme trimestrielle de 9 600 € conformément aux trois estimations réalisées par ses soins ;

Il estime que la valeur locative retenue dans l’expertise privative produite par la défenderesse est sous-estimée alors que les locaux sont situés dans une des artères principales de la ville, à proximité de plusieurs parkings et qu’ils bénéficient d’une bonne visibilité et accessibilité par la clientèle.

***

Suivant les termes du dispositif de son dernier mémoire, la SAS THEOBROMA demande au juge des loyers commerciaux de :

Vu les articles L 145-33 du Code de commerce,

Vu le rapport de M. [Z] [M] du 10/06/2024

— Fixer le loyer du Bail renouvelé à la somme de 21 750 € HT et hors charge par an,

— Condamner SCI GA PATRIMOINE à payer à THEOBROMA la somme de 3 000.00€ au titre des dispositions de l’article 700 du CPC et aux entiers dépens,

Pour l’essentiel, la Société THEOBROMA conteste les estimations immobilières fournies par la demanderesse aux motifs que les lieux n’ont pas été visités et qu’une des agences est gérée par le gérant de GA PATRIMOINE.

Elle estime que la surface retenue par le bailleur de 177 m² est fausse et qu’elle n’est que de 103,40 m², ce qui représente une surface pondérée de 67,97 m².

Elle produit une expertise privée qui relève que les facteurs locaux de commercialité sont en voie de dégradation, l’hypercentre de la ville souffrant de la fermeture de grands axes qui complexifie son accès et baisse sa commercialité.

***

L’affaire a été appelée à l’audience du 4 février 2025.

La décision a été mise en délibéré à la date du 1er avril 2025.

Motifs :

L’article L. 145-33 du Code de commerce dispose que « Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1° Les caractéristiques du local considéré ;

2° La destination des lieux ;

3° Les obligations respectives des parties ;

4° Les facteurs locaux de commercialité ;

5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments. ».

L’article L. 145-34 du même code dispose qu'« à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. À défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente ».

Compte-tenu de ce que chacune des parties retient une valeur locative des locaux disparate, il convient en conséquence, conformément à la demande subsidiaire de la demanderesse, d’ordonner une expertise qui aura lieu aux frais avancés du bailleur, demandeur à l’instance.

Dans l’attente du dépôt du rapport, il convient de surseoir à statuer sur les autres demandes.

Le bail se poursuivra aux mêmes conditions, notamment en ce qui concerne le loyer et les charges.

***

Par ces motifs :

Le juge des loyers commerciaux, statuant par jugement contradictoire, publiquement et en premier ressort ;

Ordonne une expertise ;

Commet pour y procéder Madame [P] [C] EP. [N] ([Adresse 8] – tél [XXXXXXXX01] – fax [XXXXXXXX01] – mob [XXXXXXXX02]), avec mission, après avoir pris connaissance du dossier et entendu les parties dans leurs explications :

1) de visiter les lieux loués,

2) de les décrire en précisant leurs usages et leurs destinations, leur superficie,

3) d’entendre tous sachants,

4) de donner son avis sur la modification des facteurs locaux de commercialité au cours du bail,

5) d’effectuer toutes investigations utiles pour fournir au juge tous éléments lui permettant de fixer, en connaissance de cause, le montant du loyer correspondant aux locaux en cause, et notamment de fournir tous éléments d’appréciation sur la valeur locative des lieux loués notamment :

— la surface affectée à la réception du public ou à l’exploitation, la nature et la conformation des lieux, leur disposition, dans l’immeuble,

— l’état d’entretien, de vétusté des locaux et les charges imposées à chacune des parties,

— l’importance des locaux annexes et des dépendances affectés, le cas échéant, à l’exploitation du fonds de commerce,

— la nature et l’état des équipements mis à la disposition du locataire,

— l’adaptation des locaux à la forme d’activité exercée dans les lieux,

— l’incidence de l’emplacement du point de vue de l’exercice des activités commerciales,

— l’incidence du niveau des loyers commerciaux dans la commune,

— l’importance de la ville, du quartier, de la rue,

— la valeur des baux des locaux commerciaux sis à proximité,

6) de donner les méthodes d’évaluations retenues,

7) de proposer, en les justifiant par des éléments précis, le montant annuel du loyer,

8) de donner tous renseignements utiles à la solution du litige,

9) de répondre aux dires des parties ;

Dit que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Code de procédure civile, qu’en particulier il pourra recueillir les déclarations de toutes personnes informées, qu’il pourra, sur autorisation préalable du magistrat chargé du contrôle des expertises, s’adjoindre le concours de tout spécialiste de son choix ;

Dit que l’expert déposera l’original de son rapport auprès du greffe du tribunal avant le 7 octobre 2025 et, qu’au besoin, il devra solliciter du magistrat chargé du contrôle des expertises une prorogation de ce délai si celui-ci s’avère insuffisant ;

Dit que, conformément aux dispositions de l’article 173 du Code de procédure civile, l’expert devra remettre copie de son rapport à chacune des parties ou aux représentants de celle-ci en mentionnant cette remise sur l’original ;

Dit qu’en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement conformément aux dispositions de l’article 235 du Code de procédure civile ;

Dit que la GA PATRIMOINE devra consigner au greffe du tribunal judiciaire de Montpellier, la somme DEUX MILLE EUROS (2 000 €) avant le 6 mai 2025, à valoir sur la rémunération de l’expert ;

Dit que cette somme sera consignée entre les mains du régisseur d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de Montpellier, tout chèque devant être libellé à l’ordre du « RÉGISSEUR DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER » ;

Dit que, par application des dispositions de l’article 271 du Code de procédure civile, le défaut de consignation dans le délai imparti entraînera la caducité de la désignation de l’expert ;

Dit que, lors de la première ou de la deuxième réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et débours ;

Dit qu’à l’issue de cette réunion, l’expert nous fera connaître la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et débours et sollicitera, le cas échéant, le versement d’une consignation supplémentaire ;

Rappelle que dans l’attente de la fixation du prix du loyer renouvelé, le bail se poursuit aux mêmes charges et conditions ;

Sursoit à statuer sur les autres demandes.

LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

Marjorie NEBOUT Karine ESPOSITO